La lettre recommandée du syndic est arrivée cette semaine : arriéré de charges de copropriété, mise en demeure de payer sous trente jours, menace d’inscrire une hypothèque légale sur votre appartement et, si vous envisagez de vendre, opposition sur le prix entre les mains du notaire. Pour un copropriétaire parisien, dont le lot vaut souvent plusieurs centaines de milliers d’euros, la pression est immédiate : une inscription hypothécaire complique tout refinancement, fait chuter la valeur de revente et signale à votre banque une difficulté de paiement. Pourtant, l’arsenal du syndicat obéit à des règles strictes, écrites dans la loi du 10 juillet 1965, et chaque étape offre au copropriétaire qui la connaît un moyen de vérification, de contestation ou de sortie. La mise en demeure doit respecter un contenu précis, l’inscription d’hypothèque ne peut viser que des créances récentes, l’opposition sur le prix de vente est nulle si elle n’énonce pas le montant et les causes de la créance, la prescription n’est que de cinq ans et les frais de recouvrement facturés par le syndic se contestent euro par euro. La Cour de cassation l’a rappelé à plusieurs reprises, y compris en cassant des décisions qui validaient des décomptes approximatifs. Cet article expose, textes et décisions en main, comment fonctionne la garantie du syndicat sur votre lot, puis comment contester utilement à Paris : vérifier le décompte, soulever la prescription, refuser les frais indus, obtenir des délais ou une mainlevée, et vendre libre de toute inscription.

I. L’hypothèque du syndic sur votre lot : inscription, privilège et vente sous surveillance

A. La mise en demeure reçue : une inscription possible sans le vote de l’assemblée

Le point de départ est l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965, qui dispose : « Les créances de toute nature du syndicat à l’encontre de chaque copropriétaire sont, qu’il s’agisse de provision ou de paiement définitif, garanties par une hypothèque légale sur son lot. » (article 19 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Chaque mot compte. La garantie couvre toutes les créances du syndicat, provisions sur budget prévisionnel comme soldes définitifs après approbation des comptes, et elle porte directement sur votre lot, c’est-à-dire votre appartement parisien avec sa quote-part de parties communes. Concrètement, dès qu’une dette de charges devient exigible et reste impayée après mise en demeure, le syndicat dispose d’une sûreté réelle sur votre bien, publiable au service de publicité foncière et visible par tout notaire, toute banque et tout acheteur potentiel. C’est cette visibilité qui fait l’efficacité redoutable de la mesure : à Paris, où les mutations sont fréquentes et les financements sensibles au taux d’endettement apparent, une hypothèque du syndicat, même pour quelques milliers d’euros, peut bloquer une vente ou un rachat de crédit.

L’inscription ne peut intervenir qu’après une mise en demeure restée sans effet : « L’hypothèque peut être inscrite soit après mise en demeure restée infructueuse d’avoir à payer une dette devenue exigible, soit dès que le copropriétaire invoque les dispositions de l’article 33 de la présente loi. » (article 19 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). La mise en demeure est donc le verrou procédural que le copropriétaire doit contrôler en premier. Elle doit viser une dette devenue exigible, c’est-à-dire appelée régulièrement : provisions du budget prévisionnel voté par l’assemblée générale, quotes-parts de travaux votés, soldes approuvés. Une mise en demeure qui réclame des sommes non encore votées, non encore appelées ou déjà prescrites ne permet aucune inscription valable. Elle est adressée par lettre recommandée avec avis de réception, par commissaire de justice ou par voie électronique sécurisée, et le service public précise que des intérêts de retard courent au taux légal à compter de cette mise en demeure, tandis que les frais de la mise en demeure sont mis à la charge du copropriétaire défaillant (recouvrement des charges de copropriété impayées, service-public.gouv.fr). Conservez l’enveloppe, l’accusé de réception et le contenu exact de ce courrier : la date de première présentation fait courir les délais, et toute irrégularité du contenu servira plus tard devant le juge.

Le trait le plus surprenant pour un copropriétaire est que le syndic n’a besoin de l’accord de personne pour inscrire : « Le syndic a qualité, sans autorisation préalable de l’assemblée générale, pour faire inscrire cette hypothèque au profit du syndicat, en consentir la main levée et, en cas d’extinction de la dette, en requérir la radiation. » (article 19 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Le service public le confirme : le syndic peut faire inscrire cette hypothèque sans vote préalable de l’assemblée, dès lors que le copropriétaire n’a pas réglé ses charges après la mise en demeure (recouvrement des charges de copropriété impayées, service-public.gouv.fr). Inutile donc d’espérer bloquer l’inscription en contestant son principe en assemblée : la loi donne au syndic un pouvoir propre, précisément pour éviter que le débiteur ne paralyse le recouvrement en pesant sur le vote. En revanche, ce pouvoir est encadré dans le temps : « Aucune inscription ou inscription complémentaire ne peut être requise pour des créances exigibles depuis plus de cinq ans. » (article 19 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Un syndic parisien qui, en octobre 2026, ferait inscrire une hypothèque pour des charges appelées en 2019 ou 2020 commettrait une irrégularité que le juge sanctionne par la mainlevée. Demandez systématiquement au service de publicité foncière de Paris l’état des inscriptions sur votre lot et rapprochez chaque inscription de la date d’exigibilité de la créance visée : tout ce qui dépasse cinq ans doit tomber.

À côté de l’hypothèque, le syndicat bénéficie d’un double privilège qui renforce sa position en cas de vente ou de saisie. D’abord, « Les créances visées à l’alinéa 1er bénéficient, en outre, du privilège prévu par l’article 2332 1° du code civil en faveur du bailleur. Ce privilège porte sur les meubles garnissant les lieux appartenant au copropriétaire ainsi que sur les sommes dues par le locataire à son bailleur. » (article 19 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Si vous louez votre appartement parisien, le syndicat peut donc se payer sur les loyers que vous verse votre locataire, par préférence aux autres créanciers. Ensuite, l’article 19-1 de la loi renvoie à l’hypothèque légale spéciale du code civil : « Toutes les créances mentionnées au premier alinéa de l’article 19 sont garanties par l’hypothèque légale prévue à l’article 2402 du code civil. » (article 19-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Et l’article 2402 du code civil précise l’assiette dans le temps : « Les créances de toute nature du syndicat des copropriétaires relatives à l’année courante ainsi qu’aux quatre dernières années échues sont garanties sur le lot vendu du copropriétaire débiteur » (article 2402 du code civil). Retenez ce compteur : année en cours plus quatre années échues. Au-delà, la créance subsiste mais perd son rang privilégié sur le prix de vente. C’est le premier calcul à faire devant toute réclamation du syndic : isolez les exercices concernés et vérifiez que chacun entre dans la fenêtre légale.

Enfin, pour les provisions du budget en cours, la loi offre au syndicat une procédure accélérée redoutable. « A défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. » (article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Un seul trimestre impayé, trente jours après la mise en demeure, et c’est l’année entière de provisions, plus les soldes antérieurs approuvés, qui devient exigible d’un coup. Le président du tribunal judiciaire, après avoir vérifié que le budget a été voté avant le début de l’exercice et que le syndic a respecté la procédure, condamne alors le copropriétaire par une ordonnance assortie de l’exécution provisoire de plein droit : l’appel ne suspend pas le paiement. Le copropriétaire parisien qui reçoit une mise en demeure en octobre 2026 doit donc mesurer qu’au-delà du trimestre en cours, c’est potentiellement toute l’année de charges qui peut être appelée devant le juge dans les semaines suivantes. La parade consiste à payer au moins le trimestre exigible dans les trente jours pour casser la mécanique d’exigibilité anticipée, tout en contestant par ailleurs, devant le juge du fond, les sommes que l’on estime indues.

B. La vente de votre lot : l’opposition du syndic entre les mains du notaire et ses nullités

Le moment où la garantie du syndicat mord le plus durement est celui de la vente. À Paris, où un compromis se signe souvent sous condition suspensive d’obtention du prêt de l’acquéreur, l’opposition du syndic peut faire échouer la transaction en quelques jours. Le mécanisme est fixé par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 : « Lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. » (article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Le premier réflexe du vendeur est donc de demander au syndic, avant la signature de l’acte authentique, un certificat de moins d’un mois attestant qu’il ne doit rien. Sans ce document, le notaire avise le syndic dans les quinze jours du transfert, et le compte à rebours commence : « Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. » (article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). L’opposition bloque tout ou partie du prix entre les mains du notaire, avant que le vendeur ne touche le solde.

Cette opposition n’est valable que si elle est chiffrée et motivée avec précision : « Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. » (article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). La nullité est le premier terrain de contestation du vendeur. Une opposition qui réclame une somme globale, sans distinguer les exercices, sans rattacher chaque poste à un appel de fonds voté ni déduire les paiements déjà effectués, encourt l’annulation. La suite du texte organise la sortie : « Le notaire libère les fonds dès l’accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues. A défaut d’accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l’opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l’opposition devant les tribunaux par une des parties. » (article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Deux leçons pratiques : le vendeur qui conteste doit saisir le tribunal dans les trois mois, faute de quoi le notaire verse les fonds au syndicat ; et tout accord partiel avec le syndic permet de débloquer immédiatement le surplus. Enfin, « L’opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre de l’hypothèque légale mentionnée à l’article 19-1. » (article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Une opposition régulière active donc automatiquement le rang hypothécaire du syndicat sur le prix : c’est pourquoi la faire annuler pour nullité change tout, car l’opposition annulée ne vaut plus mise en oeuvre d’aucune garantie.

La Cour de cassation a précisé l’exigence de détail dans un arrêt du 27 novembre 2013, publié au Bulletin, qui reste la référence des contestations d’opposition. Dans cette affaire, un syndicat avait fait opposition au versement du prix de vente de deux lots pour un montant global de 28 840,57 euros, résultant d’un décompte informatique qui commençait par une reprise de solde antérieur et n’opérait aucune distinction entre les différents chefs de créance. La cour d’appel avait annulé l’opposition dans son ensemble, et la troisième chambre civile a cassé cette annulation totale tout en sanctionnant le défaut de ventilation par la perte du rang privilégié : « Qu’en statuant ainsi, alors que l’absence de distinction entre les quatre types de créances du syndicat prévue à l’article 5-1 du décret du 17 mars 1967, qui constitue un manquement à une condition de forme, a pour seul effet de faire perdre aux créances bénéficiant de l’article 2374 1° bis du code civil leur caractère de créances privilégiées et superprivilégiées, celles-ci ne pouvant alors valoir que comme créances hypothécaires ou chirographaires, la cour d’appel a violé les textes susvisés ; » (Cass. 3e civ., 27 nov. 2013, n° 12-25.824). Autrement dit, l’opposition globale n’est pas nulle pour autant, mais elle est déclassée : le syndicat perd son rang privilégié et ne concourt plus qu’en créancier hypothécaire, voire chirographaire, avec les autres créanciers du vendeur. Pour le vendeur parisien dont le bien est déjà grevé d’un prêt, ce déclassement peut suffire à préserver le solde du prix après désintéressement de la banque. Exigez donc du syndic la ventilation de sa créance selon les quatre catégories réglementaires : provisions et soldes du budget, quotes-parts de travaux, cotisations du fonds de travaux et créances diverses. À défaut, plaidez le déclassement.

Un arrêt plus récent, rendu le 26 octobre 2023, montre que le juge contrôle aussi la cohérence arithmétique du décompte. Un syndicat avait formé opposition pour une somme principale de 40 801,93 euros ; les vendeurs en demandaient la mainlevée partielle à hauteur de 37 226,99 euros en faisant valoir des paiements postérieurs et des imputations contestées. La cour d’appel avait accordé cette mainlevée partielle, mais la Cour de cassation a censuré sa motivation : « L’arrêt donne mainlevée de l’opposition à hauteur du montant pour lequel le syndicat des copropriétaires demandait, en cause d’appel, sa validation après déduction des sommes acquittées postérieurement à celle-ci par M. [Z] et Mme [K]. » Puis, visant l’exigence de motivation des jugements : « Selon ce texte, tout jugement doit être motivé », et « En statuant ainsi, par des motifs inintelligibles équivalant à un défaut de motifs, la cour d’appel n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé. » (Cass. 3e civ., 26 oct. 2023, n° 22-19.447). L’enseignement pour le copropriétaire est double. D’une part, la mainlevée partielle existe : on peut obtenir du juge qu’il libère la fraction indue de l’opposition tout en maintenant le surplus justifié, ce qui débloque l’essentiel du prix de vente sans attendre l’issue du litige au fond. D’autre part, le syndicat doit justifier sa créance au euro près, paiements imputés, frais détaillés, périodes couvertes : tout décompte obscur expose l’opposition à une mainlevée, même si la cassation rappelle ici que le juge doit, lui aussi, motiver lisiblement sa décision. Conservez chaque preuve de paiement, chaque relevé bancaire et chaque quittance : devant le tribunal judiciaire de Paris, c’est l’imputation précise des versements qui fait basculer les dossiers.

II. Contester les charges à Paris : prescription, frais et recours qui font baisser l’addition

A. Le décompte passé au crible : cinq ans de prescription et frais de recouvrement contestables

Le premier contrôle est celui du temps. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dispose : « Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. » (article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Et l’article 2224 du code civil fixe la règle : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » (article 2224 du code civil). L’action en recouvrement des charges se prescrit donc par cinq ans. Concrètement, un syndic qui assigne en octobre 2026 ne peut réclamer que les charges dont il a connu l’exigibilité depuis octobre 2021 ; tout appel antérieur, même voté et jamais payé, est prescrit si le copropriétaire soulève la prescription. Attention, la prescription doit être invoquée : le juge ne la relève pas d’office dans les litiges civils. C’est l’exception à soulever dès les premières conclusions, avec le tableau des appels de fonds datés à l’appui.

Une erreur fréquente consiste à opposer encore l’ancien délai de dix ans, qui a survécu longtemps dans les mémoires. La Cour de cassation l’a appliqué dans un arrêt du 24 novembre 2021, en visant expressément le droit antérieur : « Vu l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa rédaction antérieure à celle issue de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 », puis « Selon ce texte, sans préjudice de l’application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions nées de l’application de la loi du 10 juillet 1965 entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans. » (Cass. 3e civ., 24 nov. 2021, n° 20-17.684). Depuis la loi ELAN du 23 novembre 2018, ce délai de dix ans n’existe plus pour les actions en paiement : c’est le délai de cinq ans de l’article 2224 qui s’applique. Si votre syndic ou son avocat vous oppose encore dix ans de rappels en 2026, c’est ce changement législatif qu’il faut leur rappeler, pièces à l’appui. Vérifiez aussi le point de départ : la prescription court du jour où le syndicat a connu les faits permettant d’agir, en pratique la date d’exigibilité de chaque appel, et chaque mise en demeure ou acte de poursuite interrompt le délai et fait repartir un nouveau délai de cinq ans. Un commandement de payer signifié en 2024 a donc couvert les appels de 2021 à 2024, mais pas ceux de 2019 restés sans poursuite.

Le deuxième contrôle porte sur les frais que le syndic ajoute à la dette. L’article 10-1 de la loi prévoit que « sont imputables au seul copropriétaire concerné : a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur » (article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Trois conditions cumulatives se dégagent : des frais nécessaires, exposés après la mise en demeure, pour une créance justifiée. Les lettres de relance simples antérieures à la mise en demeure, les honoraires forfaitaires du contrat de syndic qui relèvent de la gestion courante, les frais exposés pour une créance qui s’avère infondée : tout cela reste à la charge de la copropriété et doit être retiré de votre décompte. Demandez le détail poste par poste, avec les factures, et contestez chaque ligne qui ne remplit pas les trois conditions. Et si vous gagnez au fond contre le syndicat, la loi vous protège pour les frais de procédure : « Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. » (article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Le copropriétaire qui obtient gain de cause ne paie donc pas, en plus, sa quote-part des honoraires d’avocat engagés par le syndicat pour le poursuivre : demandez au juge de le constater expressément dans le jugement.

Le troisième contrôle concerne la régularité des appels eux-mêmes. Le président du tribunal judiciaire, saisi en procédure accélérée sur le fondement de l’article 19-2, vérifie que le budget a été voté avant le début de l’exercice et que les comptes ont été approuvés : un appel assis sur un budget non voté, sur des comptes non approuvés ou sur une répartition des tantièmes contraire au règlement de copropriété est contestable. Contestez aussi les décisions d’assemblée générale qui fondent l’appel, mais respectez le délai couperet : « Les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes. » (article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Passé deux mois après la notification du procès-verbal, la répartition votée devient définitive, même si elle est erronée. À Paris, où les syndics notifient désormais souvent par voie électronique, surveillez votre messagerie après chaque assemblée : le délai court dès la notification, pas dès la lecture. Enfin, si le syndic vous assigne en injonction de payer, sachez que le ministère d’avocat n’est pas obligatoire, que le juge vérifie les justificatifs avant de rendre son ordonnance, et que vous disposez d’un mois à compter de la signification de l’ordonnance pour faire opposition et obtenir un débat contradictoire. Une opposition formée dans ce délai renvoie l’affaire devant le tribunal, où tous les contrôles précédents pourront être plaidés.

B. Payer utile et vendre libre à Paris : échéancier, mainlevée et certificat du syndic

Lorsque le décompte est pour l’essentiel justifié, la stratégie change : il faut payer utile, c’est-à-dire payer de façon à éteindre les sûretés du syndicat et à retrouver une situation nette. La première voie est l’échéancier négocié avec le syndic. Rien dans la loi ne l’interdit, et un syndic parisien préfère presque toujours un paiement échelonné et respecté à une procédure dont les frais resteront en partie à la charge de la copropriété si la créance est fragile. Formalisez l’accord par écrit, avec un calendrier précis, l’imputation de chaque versement sur les exercices les plus anciens et l’engagement du syndic de ne pas inscrire d’hypothèque complémentaire tant que l’échéancier est respecté. Chaque versement interrompt la prescription au profit du syndicat, mais il éteint aussi, exercice par exercice, l’assiette de l’hypothèque légale et du privilège. Payez par virement avec un libellé explicite indiquant l’exercice soldé, et réclamez une quittance ventilée : en cas de litige ultérieur sur les imputations, comme dans l’affaire jugée en octobre 2023 où 37 226,99 euros de mainlevée partielle étaient en jeu, c’est la traçabilité des paiements qui décide.

La deuxième voie est la mainlevée judiciaire, même en cours de procédure. L’article 19 l’ouvre expressément : « Le copropriétaire défaillant peut, même en cas d’instance au principal, sous condition d’une offre de paiement suffisante ou d’une garantie équivalente, demander mainlevée totale ou partielle au président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond. » (article 19 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Vous pouvez donc, alors même que le procès sur le fond se poursuit, obtenir du juge la levée de l’inscription en consignant la somme contestée, en offrant un paiement partiel couvrant l’indisputable ou en fournissant une garantie bancaire équivalente. C’est l’outil décisif quand une vente est en cours : l’acheteur et sa banque exigent un lot libre d’inscription, et la mainlevée partielle à hauteur du contesté permet de signer sans attendre des années de procédure. Le juge parisien statue en procédure accélérée, en quelques semaines, sur présentation de l’offre ou de la garantie. Préparez un dossier chiffré : décompte du syndic annoté ligne par ligne, justificatifs de paiement, tableau de prescription, et montant de l’offre correspondant à la part non contestée majorée d’une marge de sécurité.

La troisième voie, pour le vendeur, est le certificat du syndic. Rappelez-vous l’article 20 : si vous présentez au notaire « un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat », aucune opposition n’est possible et le prix vous est versé intégralement (article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Demandez ce certificat dès le compromis, par lettre recommandée, et relancez pour l’obtenir avant l’acte authentique : un syndic qui tarde à le délivrer alors que les comptes sont apaisés engage sa responsabilité. Si le certificat mentionne un solde, payez-le avant la vente ou faites-le séquestrer sur le prix avec l’accord du notaire, plutôt que de subir une opposition qui alertera l’acquéreur et sa banque. À Paris, où les délais entre compromis et acte authentique dépassent souvent trois mois, anticipez : un certificat obtenu trop tôt sera périmé, de moins d’un mois de date, au jour de la signature. Coordonnez avec votre notaire parisien le calendrier de la demande pour que le document soit frais le jour J.

Quelques repères proprement parisiens pour finir. Le tribunal compétent est celui du lieu de situation de l’immeuble : pour un lot parisien, le tribunal judiciaire de Paris, qui connaît ces contentieux en volume et statue vite en procédure accélérée. Lorsque le syndic va plus loin que l’hypothèque et fait saisir vos loyers entre les mains de votre locataire, d’autres recours existent, notamment la contestation de la saisie-attribution et la demande de délais, comme l’expose l’analyse consacrée au syndic qui saisit vos loyers à Paris pour charges impayées. Pour une première information sur vos droits, l’ADIL de Paris reçoit les copropriétaires et examine les décomptes avant toute procédure. Et si la copropriété est en difficulté financière collective, avec un taux d’impayés élevé et un syndic qui multiplie les procédures, faites vérifier si un administrateur provisoire ou un plan de sauvegarde ne serait pas plus adapté qu’une succession d’assignations individuelles : à Paris, plusieurs grandes copropriétés des arrondissements périphériques relèvent de ces dispositifs, qui suspendent les poursuites et réorganisent la dette.

Conclusion

L’hypothèque légale du syndicat est une sûreté puissante mais disciplinée : mise en demeure préalable sur une dette exigible, inscription sans vote de l’assemblée mais limitée aux créances de moins de cinq ans, privilège cantonné à l’année courante et aux quatre dernières années, opposition sur le prix de vente nulle sans montant ni causes, mainlevée possible contre offre de paiement ou garantie. Devant chaque réclamation, le copropriétaire parisien applique la même méthode : dater chaque appel et écarter le prescrit de cinq ans, exiger un décompte ventilé et chiffré au euro près, contester les frais qui ne sont ni nécessaires ni postérieurs à la mise en demeure, contester l’assemblée dans les deux mois de la notification, puis payer l’indisputable, négocier l’échéancier ou solliciter la mainlevée partielle pour vendre libre. Les décisions de la Cour de cassation sanctionnent les décomptes globaux et les motivations obscures, d’un côté comme de l’autre : le dossier le mieux documenté l’emporte. Rassemblez dès aujourd’hui la mise en demeure, le décompte détaillé, les procès-verbaux d’assemblée, le règlement de copropriété, vos preuves de paiement et, en cas de vente, le certificat du syndic : c’est ce classeur, et lui seul, qui fera lever l’hypothèque ou tomber l’opposition.