Des taches noires reviennent chaque automne dans la chambre, le papier peint cloqué près de la fenêtre, une odeur de moisi qui ne part plus malgré l’aération quotidienne. Le locataire frotte à l’eau de Javel, le bailleur répond que c’est un problème d’aération et renvoie la facture à l’occupant. Qui a raison ? La réponse du droit français tient en trois temps. Le bailleur doit remettre et maintenir un logement décent, protégé des infiltrations et doté d’une ventilation qui permet d’évacuer l’humidité d’une occupation normale. Le locataire doit aérer, chauffer raisonnablement et entretenir les équipements courants, dont les conduits de ventilation et les appareils mentionnés au bail. Quand l’humidité persiste malgré un usage normal, la loi organise une voie précise : mise en conformité demandée par écrit au bailleur, saisine possible de la commission départementale de conciliation après deux mois sans accord, puis juge des contentieux de la protection qui ordonne les travaux, peut réduire ou suspendre le loyer et transmet le dossier au préfet. Trois réserves s’imposent d’emblée. D’abord, chaque logement est un cas d’espèce : seule une expertise ou un constat précis distingue la condensation liée à l’usage d’un défaut du bâti. Ensuite, les contrats signés et l’état des lieux priment pour les équipements particuliers. Enfin, seul le juge tranche en cas de désaccord, et les montants cités dans cet article sont ceux de décisions rendues dans des dossiers précis, jamais des barèmes automatiques.

I. Comprendre d’où vient l’humidité pour savoir qui doit agir

A. Condensation, VMC et usages quotidiens : ce qui relève du locataire

L’automne concentre les litiges pour une raison physique simple : on referme les fenêtres, on rallume le chauffage, on sèche le linge à l’intérieur, et l’air chargé d’humidité se condense sur les parois les plus froides. Douches répétées sans extraction, cuisine sans hotte en marche, mobilier collé aux murs extérieurs, VMC coupée pour économiser l’électricité ou dont les bouches n’ont jamais été dépoussiérées : ces usages fabriquent des moisissures même dans un bâtiment sain. C’est ce terrain que visent les obligations du locataire. L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé : « De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. » Le même article ajoute que le locataire répond des dégradations survenues pendant le bail dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, sauf preuve d’un cas de force majeure, d’une faute du bailleur ou du fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987, qui liste ces réparations locatives, met nommément la ventilation à la charge de l’occupant : « Ramonage des conduits d’évacuation des fumées et des gaz et conduits de ventilation. » Et pour les appareils qui équipent le logement, le même texte prévoit : « Entretien courant et menues réparations des appareils tels que réfrigérateurs, machines à laver le linge et la vaisselle, sèche-linge, hottes aspirantes, adoucisseurs, capteurs solaires, pompes à chaleur, appareils de conditionnement d’air, antennes individuelles de radiodiffusion et de télévision, meubles scellés, cheminées, glaces et miroirs ; » Concrètement, dépoussiérer les bouches d’extraction, nettoyer les filtres de la hotte, ne pas obturer les entrées d’air des fenêtres, détalonner les portes intérieures pour laisser circuler l’air : voilà le socle exigible du locataire, et le bailleur qui prouve que les moisissures viennent d’une VMC condamnée par l’occupant ou d’une absence totale d’aération dispose d’un argument sérieux. La promesse commerciale des économiseurs d’énergie mérite ici d’être séparée des faits : couper la VMC réduit la facture électrique de quelques euros mais supprime le renouvellement d’air prévu par le constructeur, et l’humidité qui en résulte n’est pas un défaut du logement. En revanche, dès que l’entretien courant est fait et que les taches reviennent, le curseur bascule vers le bailleur, car l’entretien ne couvre ni la vétusté, ni la malfaçon, ni le vice de construction. Les juges regardent d’ailleurs le comportement global de l’occupant : un logement chauffé normalement, aéré chaque jour et dont les bouches d’extraction sont propres ne peut pas être imputé à la faute du locataire, tandis que des grilles volontairement bouchées ou une VMC débranchée depuis des mois affaiblissent considérablement la demande. D’où l’importance des factures d’énergie et des photographies des équipements entretenus, qui documentent un usage normal sans expertise coûteuse.

B. Infiltrations, gros œuvre et ventilation insuffisante : ce qui relève du bailleur

Le bailleur, lui, doit la structure. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. » Le même article précise qu’il est obligé : « De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; » et d’assurer la jouissance paisible des lieux. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 détaille ce que décent veut dire face à l’eau et à l’air. D’un côté le clos et le couvert : « Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. » De l’autre l’aération : « Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ; »

La jurisprudence récente illustre cette frontière sans détour. Dans un arrêt du 27 mars 2025 (RG 23/04500), la première chambre civile de la cour d’appel d’Amiens a jugé qu’un logement social affecté depuis au moins neuf ans par un excès d’humidité ne remplissait pas les critères du logement décent : les dispositifs de ventilation et d’extraction d’air étaient inadaptés, les portes n’étaient pas détalonnées pour laisser circuler l’air de pièce en pièce, et les revêtements comme les menuiseries étaient atteints de moisissures. La cour a confirmé l’injonction de travaux, refusé au bailleur le délai d’un an qu’il réclamait compte tenu de l’ancienneté et de l’ampleur des désordres ainsi que de l’état de santé respiratoire du locataire âgé de 79 ans, ordonné la réduction du loyer exigible d’un quart jusqu’à la parfaite exécution des travaux et porté l’indemnisation du préjudice de jouissance à 10 000 euros pour chacun des deux occupants. Autre illustration, à Rennes : par un jugement du 3 août 2026 (RG 25/07087), le juge des contentieux de la protection a constaté le manquement d’une société d’HLM à son obligation de délivrance d’un logement décent pour deux appartements, l’a condamnée à réaliser les travaux de mise en conformité dans les trois mois de la signification sous astreinte de 100 euros par jour de retard et par appartement pendant trois mois, réduit chaque loyer de 50 euros par mois à compter du 1er août 2026 jusqu’à la mise en conformité, accordé 2 200 euros à chacun au titre de la réduction rétroactive et 1 500 euros à chacun pour le préjudice moral. Le message est constant : quand l’expertise ou les constats établissent que la ventilation est structurellement insuffisante, le nettoyage des surfaces par le locataire ne suffit pas et c’est au bailleur d’installer ou de réparer.

Un réflexe fréquent des bailleurs mérite d’être anticipé : proposer une simple remise en peinture, parfois avec une peinture dite anti-humidité, sans traiter la cause. Les décisions citées montrent que cette réponse cosmétique ne suffit pas quand la ventilation est en cause : à Amiens, la cour a ordonné à la fois la pose de dispositifs de ventilation et d’extraction adaptés et la réfection des revêtements et menuiseries atteints de moisissures, et à Paris en 2025 le tribunal a imposé le protocole de décontamination avec retrait des matériaux lorsque le nettoyage ne suffit pas. Si votre bailleur ne propose que la peinture, demandez par écrit le diagnostic de la cause et, à défaut de réponse, faites-le établir : un rapport qui lie les taches à l’absence de renouvellement d’air vaut mieux qu’un échange oral sur la couleur des murs. Le cas de la VMC mérite une mise au point, car il concentre les malentendus. Poser, remplacer ou mettre aux normes une ventilation mécanique contrôlée, créer des entrées d’air ou reprendre un réseau collectif d’extraction : ce sont des travaux d’équipement et de structure qui incombent au bailleur au titre de la délivrance et du maintien en bon état. En revanche, l’utiliser correctement, nettoyer les bouches et ne pas la débrancher incombe à l’occupant. Le tribunal judiciaire de Paris l’a montré le 16 avril 2026 (RG 25/10532) dans un dossier où la chambre du fond d’un appartement restait moisie : le bailleur social a été condamné à nettoyer les moisissures, à exécuter les travaux d’un devis du 15 juillet 2025 comprenant toile de verre, peinture et enduit, à poser un isolant sur le mur donnant sur l’extérieur et à installer une VMC, le tout sous astreinte de 20 euros par jour de retard passé trois mois après la signification, avec 500 euros de dommages et intérêts. Retenez la méthode : un devis ou un rapport qui décrit la cause, pas seulement la tache, fait basculer le dossier du côté des travaux structurels.

II. Exiger les travaux et obtenir réparation

A. La voie du logement décent : mise en demeure, conciliation et juge

Le parcours procédural est balisé et il faut le suivre dans l’ordre, car chaque étape conditionne la suivante. D’abord, écrire au bailleur : décrire les désordres pièce par pièce, joindre des photographies datées, rappeler l’obligation de délivrer un logement décent et demander la mise en conformité dans un délai raisonnable, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout moyen conférant date certaine. L’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 ouvre cette voie : « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. » Ensuite, à défaut d’accord ou de réponse dans les deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie pour rendre un avis ; cette saisine n’est pas un préalable obligatoire au juge, mais elle pèse dans la négociation et évite souvent un procès. Comme le présente le service public des particuliers, la commission départementale de conciliation cherche un règlement amiable des litiges entre propriétaire et locataire pour éviter si possible le recours au tribunal : c’est un organisme paritaire composé à égalité de représentants des bailleurs et des locataires, compétent lorsque le logement loué, vide ou meublé, constitue la résidence principale du locataire. Deux limites sont à connaître : les parties liées par un bail mobilité ne peuvent pas y recourir, et son avis ne s’impose pas aux parties, de sorte qu’un bailleur qui refuse toute réparation peut être assigné directement. Une autre voie amiable existe en parallèle, le conciliateur de justice, qui peut être saisi selon les mêmes délais et dont la tentative de conciliation laisse également la porte du tribunal ouverte en cas d’échec. Le service public précise aussi un raccourci utile aux locataires aidés : lorsque l’organisme qui verse l’allocation de logement informe le propriétaire de son obligation de mise en conformité, cette information équivaut à la mise en demeure du locataire, sans qu’un courrier séparé soit exigé. Conservez dans ce cas la preuve de cette information, car le délai de deux mois court à partir d’elle. Enfin, le juge des contentieux de la protection tranche : « Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. »

Les décisions récentes montrent l’éventail des mesures. À Paris, le 15 octobre 2025 (RG 25/01536), la juge des contentieux de la protection a condamné un office public de l’habitat à nettoyer les surfaces moisies selon le protocole du rapport d’analyses dit kit moisissures établi le 18 juin 2024 par la direction de la santé publique de la ville, avec retrait des matériaux moisis si l’éradication est incomplète et réfection des peintures constatée par commissaire de justice aux frais du bailleur, dans les trois mois de la signification. Elle a en outre ordonné de finaliser sous douze mois, sous astreinte provisoire de 30 euros par jour de retard dans la limite de cent jours, l’étude sur l’amélioration de la ventilation de l’ensemble des logements du patrimoine annoncée par le bailleur lui-même, puis de mettre en œuvre ses résultats dans les dix-huit mois. Elle a autorisé la locataire à suspendre le paiement d’un tiers du loyer, soit 130 euros par mois, jusqu’aux travaux de nettoyage et de peinture, alloué 2 600 euros pour le trouble de jouissance subi entre le 28 décembre 2023 et l’audience du 2 septembre 2025 et 1 000 euros pour le préjudice moral lié à l’angoisse des risques sanitaires, accrue par les pathologies établies par certificats médicaux pour elle et ses enfants. Notez au passage que le tribunal a écarté un arrêt de la Cour de cassation du 20 février 2008 produit par le bailleur, en relevant qu’il était fondé sur une version antérieure de l’article 20-1 qui ne permettait la réduction du loyer qu’à défaut de mise en conformité dans les conditions fixées par le juge : la version applicable autorise désormais la réduction sans cette condition préalable. À Vannes, le 21 mai 2026 (RG 25/00224), le même juge a condamné un bailleur à mettre fin aux infiltrations et à l’humidité et à remettre l’appartement en état sous trois mois avec astreinte de 30 euros par jour, réduit le loyer de 100 euros par mois jusqu’aux travaux, ordonné le remboursement de 4 600 euros de trop-perçu et 1 000 euros de préjudice moral, tout en imposant aux locataires de laisser l’accès aux entreprises avec un préavis d’au moins soixante-douze heures. Lorsque le dossier se grippe entre un bailleur qui minimise, des constats à faire établir et des préjudices à chiffrer, l’accompagnement par un cabinet d’avocats en droit immobilier à Paris permet de structurer la mise en demeure, de choisir entre conciliation et saisine du juge et de demander dans le bon ordre l’injonction de travaux, la réduction du loyer et l’indemnisation du trouble de jouissance.

B. Preuves, insalubrité et réflexes parisiens : le dossier qui tient

Le juge ne tranche que sur pièces, et les dossiers gagnés ont un point commun : des preuves datées et croisées. Photographiez chaque pièce avec un repère de date, conservez les échanges avec le bailleur, faites établir un constat par un commissaire de justice lors d’un pic d’humidité, demandez au médecin traitant un certificat si des troubles respiratoires ou des allergies apparaissent, et sollicitez si possible une analyse d’humidité par un professionnel ou, comme à Paris en 2024, le kit de prélèvement de la direction de la santé publique. L’état des lieux d’entrée compte aussi : des moisissures déjà visibles à l’arrivée orientent vers un défaut préexistant du logement plutôt qu’un défaut d’entretien. Et si le bailleur vous reproche de ne pas chauffer, conservez vos factures d’énergie : un logement maintenu à température normale avec une aération régulière exclut l’argument du comportement fautif.

Quand l’humidité dépasse le simple inconfort et menace la santé, une seconde voie s’ouvre : l’insalubrité. Le code de la santé publique définit ainsi les locaux concernés : « Tout local, installation, bien immeuble ou groupe de locaux, d’installations ou de biens immeubles, vacant ou non, qui constitue, soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé, exploité ou utilisé, un danger ou risque pour la santé ou la sécurité physique des personnes est insalubre. » Le même code interdit de proposer des locaux insalubres comme habitation, quelle que soit la contrepartie prévue (article L. 1331-23 du code de la santé publique), et renvoie leur traitement aux mesures de police du code de la construction : « Les situations d’insalubrité indiquées aux articles L. 1331-22 et L. 1331-23 font l’objet des mesures de police définies au titre Ier du livre V du code de la construction et de l’habitation. » En pratique, comme le rappelle la fiche Habitat insalubre du service public des particuliers, l’autorité compétente est le préfet, et toute personne informée de faits révélant une situation d’insalubrité doit les lui signaler, par tous moyens Le préfet fait visiter les lieux entre 6 heures et 21 heures, le directeur de l’agence régionale de santé ou du service communal d’hygiène établit un rapport, le propriétaire présente ses observations sous au moins quinze jours, puis un arrêté de traitement de l’insalubrité prescrit les mesures. L’enjeu financier est majeur : pour les locaux visés par un arrêté, « Le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation cessent d’être dus pour les locaux qui font l’objet de mesures décidées en application de l’article L. 184-1, à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de la mesure de police. » Attention toutefois à ne pas confondre les deux voies : un logement humide et moisi n’est pas automatiquement insalubre au sens du code, et c’est le rapport sanitaire puis l’arrêté qui qualifient la situation, pas le locataire seul.

Le juge dispose enfin d’un outil intermédiaire entre l’inaction et la sanction : la consignation. Il peut ordonner que le loyer soit versé non plus au bailleur mais consigné auprès de la Caisse des dépôts et consignations jusqu’à l’exécution des travaux, ce qui protège le locataire contre tout reproche d’impayé tout en privant le bailleur du fruit d’un logement non conforme. Cette mesure se combine avec la réduction du loyer et la suspension du bail, et le juge transmet dans tous les cas sa décision au représentant de l’État dans le département, ce qui fait le lien avec la voie administrative de l’insalubrité. À Paris et en Île-de-France, quelques spécificités renforcent le dossier. Le parc ancien haussmannien cumule murs froids, simple vitrage persistant et VMC parfois absente des pièces d’eau créées après coup : l’argument de la ventilation structurellement insuffisante y est souvent documenté par les diagnostics. Le service communal d’hygiène et de santé de la ville de Paris peut être saisi aux côtés de l’agence régionale de santé d’Île-de-France, et le signalement en ligne dit Signal Logement permet d’alerter les services de l’État sur les signes de non-décence. L’association départementale d’information sur le logement de Paris reçoit les locataires pour une première analyse de leurs courriers avant toute procédure. Enfin, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statue régulièrement sur ces dossiers, comme les deux jugements parisiens de 2025 et 2026 cités plus haut : un constat parisien, un kit de la direction municipale de santé et des certificats médicaux franciliens forment un triptyque que les juridictions locales connaissent bien. Trois erreurs restent à éviter absolument : cesser seul de payer tout ou partie du loyer sans autorisation du juge, ce qui expose à une procédure pour impayés ; commander soi-même des travaux lourds puis en réclamer le prix sans mise en demeure préalable ni urgence démontrée ; et accepter une résiliation amiable à la hâte qui ferait perdre le bénéfice de la mise en conformité et de l’indemnisation du trouble subi.

Conclusion

L’humidité et les moisissures d’un logement loué ne sont ni une fatalité de l’automne ni automatiquement la faute de l’occupant : elles appellent un diagnostic de la cause, puis l’application d’une répartition claire. Au locataire l’aération, le chauffage raisonnable et l’entretien courant des bouches, conduits et appareils ; au bailleur le clos et le couvert, une ventilation capable d’évacuer l’humidité d’une occupation normale et les travaux que l’usage normal ne peut pas absorber. Quand le dialogue échoue, la mise en demeure écrite ouvre la voie de la conciliation puis du juge, qui peut ordonner les travaux sous astreinte, réduire ou suspendre le loyer et indemniser le trouble de jouissance et le préjudice moral, tandis que les situations les plus graves relèvent du préfet et de l’arrêté d’insalubrité. Un dernier cas mérite d’être anticipé : le bailleur dont le logement dépend d’une copropriété. Quand l’humidité vient des parties communes, de la toiture, d’une façade ou d’une colonne d’extraction collective, le bailleur reste tenu envers son locataire mais doit ensuite saisir le syndic et faire voter les travaux en assemblée générale ; le locataire n’a pas à attendre la fin de ce circuit pour exiger la mise en conformité de son logement. Constituez le dossier tôt, patiemment et avec méthode, avec des preuves datées et des écrits recommandés conservés, et faites qualifier la cause avant de chiffrer : c’est ce qui distingue les litiges qui s’enlisent de ceux que les tribunaux tranchent en quelques mois. Saisi dans les règles, le juge des contentieux de la protection ordonne des travaux sous délai et astreinte, ajuste le loyer et indemnise les préjudices démontrés ; ses décisions sont exécutoires à titre provisoire, de sorte que le bailleur condamné ne peut pas en paralyser l’effet par le seul exercice d’un recours. C’est cette combinaison, diagnostic de la cause, écrits en règle et mesures chiffrées, qui transforme un automne moisi en dossier gagnable.