Le congé a été délivré dans les règles, le préavis de six mois a expiré, et pourtant le locataire est toujours dans l’appartement. À Paris, cette situation se répète chaque automne : le bailleur ne perçoit plus de loyer mais supporte encore les charges, la taxe foncière et parfois un crédit immobilier, tandis que l’occupant, qui n’est plus locataire, continue de jouir du logement sans titre. Le droit français donne un nom précis à la somme due pour cette période : l’indemnité d’occupation. Elle n’est ni un loyer, ni une pénalité automatique, mais la contrepartie financière du maintien sans droit dans les lieux, fixée par le juge à la valeur locative du bien. Avec l’entrée dans la trêve hivernale le 1er novembre 2026, qui suspend jusqu’au 31 mars 2027 toute expulsion non exécutée, la question devient brûlante des deux côtés : combien le bailleur peut-il réclamer, comment s’en faire payer, et de quels délais l’occupant dispose-t-il pour se reloger ? La Cour de cassation a apporté le 3 juillet 2025 des précisions neuves sur le fondement et la fin de cette indemnité, dans un arrêt qui éclaire directement les litiges parisiens. Voici, point par point, le régime applicable, les montants, les recours et le calendrier procédural à Paris.
I. Le locataire resté après le congé doit une indemnité d’occupation au bailleur
Dès que le bail prend fin et que l’ancien locataire se maintient dans les lieux, le rapport locatif disparaît et laisse place à une occupation sans droit ni titre. Le bailleur ne peut plus exiger un loyer, puisque le contrat n’existe plus, mais il peut exiger une indemnité d’occupation. Cette bascule juridique commande tout le contentieux : qui doit payer, à partir de quand, et sur quel fondement.
A. Quand l’ancien locataire devient occupant sans droit ni titre et que l’indemnité commence à courir
En location d’habitation vide, le congé délivré par le bailleur doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux. La loi dispose que « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux », et elle ajoute que « Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur » (article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Tant que ce préavis de six mois court, le bail se poursuit et le locataire reste redevable du loyer. C’est à l’expiration du préavis, si le congé est valable, que le bail s’éteint et que l’ancien locataire, s’il ne part pas, devient occupant sans droit ni titre. Le même basculement se produit lorsque le locataire a lui-même donné congé puis reste dans les lieux au-delà de son préavis, ou lorsque la résiliation du bail est acquise par le jeu d’une clause résolutoire constatée en justice : à compter de la date d’effet de la fin du contrat, chaque jour d’occupation supplémentaire ouvre droit à indemnité. Les formalités et les délais du congé donné par le propriétaire sont détaillés par l’administration sur la fiche officielle consacrée à ce congé (service-public.fr, préavis et formalités du congé donné par le bailleur), et la contestation d’un congé pour reprise obéit à des règles de validité strictes que nous avons exposées dans notre analyse du congé pour reprise reçu à Paris : un congé nul ne fait pas naître une occupation sans droit, de sorte que la première vérification, côté bailleur comme côté occupant, porte toujours sur la validité du congé lui-même.
Le fondement de l’indemnité d’occupation en matière d’habitation est délictuel. La troisième chambre civile de la Cour de cassation l’a rappelé le 3 juillet 2025 : l’indemnité d’occupation est due en raison de la faute que commet celui qui se maintient sans droit dans les lieux, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, aux termes duquel « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » (article 1240 du code civil ; Cass. 3e civ., 3 juillet 2025, n° 23-16.723). Concrètement, le bailleur n’a pas à prouver une faute particulière en plus du maintien : le seul fait de rester dans les lieux après la fin du bail, sans l’accord du propriétaire, constitue la faute qui cause au bailleur un dommage, celui de la privation de son bien. L’indemnité court donc de plein droit à compter du jour où l’occupation devient sans titre, sans mise en demeure préalable, même si en pratique une mise en demeure écrite reste vivement recommandée pour dater le désaccord et préparer l’audience. Elle cesse le jour de la libération effective des lieux, et la Cour de cassation se montre exigeante sur ce point : dans l’arrêt du 3 juillet 2025, elle juge que l’occupante « était redevable du paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’au 31 décembre 2017, date à laquelle elle a libéré les lieux de ses affaires personnelles » (même arrêt). Autrement dit, laisser des meubles ou des effets personnels dans l’appartement après avoir rendu une partie des clés ne met pas fin à l’occupation : tant que le bailleur ne récupère pas la jouissance pleine et entière du logement, l’indemnité continue de courir. Pour l’occupant parisien qui organise son départ, la leçon est directe : restitution intégrale des clés, enlèvement de toutes les affaires, état des lieux de sortie contradictoire, et preuve écrite de la date de départ. Pour le bailleur, la même décision impose une vigilance symétrique : refuser sans motif la reprise des clés ou tarder à établir l’état des lieux de sortie fragilise la demande d’indemnité pour la période postérieure.
Un cas particulier mérite l’attention à Paris, celui de la colocation. Lorsque plusieurs colocataires ont signé le même bail avec une clause de solidarité, le congé donné par l’un d’eux n’éteint pas toujours la solidarité des autres, et la question de savoir qui, parmi les anciens colocataires, reste seul redevable de l’indemnité d’occupation divise souvent les parties. La Cour de cassation a censuré le 3 juillet 2025 une cour d’appel qui avait condamné solidairement une ancienne colocataire « sans rechercher, comme il lui était demandé, si M. [N] n’était pas seul redevable du paiement de l’indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2018 » (même arrêt), alors que les locataires avaient simultanément donné congé et que le bail ne prévoyait de solidarité que dans un cas précis. Le juge doit donc identifier, personne par personne, qui s’est effectivement maintenu dans les lieux et qui les a libérés. En pratique parisienne, où les colocations de deux ou trois personnes sont fréquentes dans les petites surfaces, le colocataire parti qui a rendu ses clés et justifie de son départ ne doit pas payer l’indemnité afférente à la période postérieure à son départ, même si son ancien colocataire reste. La preuve du départ — remise des clés, nouveau bail, attestation, déménagement constaté — devient alors décisive.
B. Comment le juge calcule le montant : valeur locative, charges et limites à Paris
Le montant de l’indemnité d’occupation n’est pas libre : il correspond en principe à la valeur locative du logement, c’est-à-dire au loyer qu’un locataire accepterait de payer pour un bien comparable au même endroit et à la même époque. La Cour de cassation l’a confirmé de longue date en retenant qu’à la suite de la fin du bail, l’occupant est redevable « d’une indemnité d’occupation représentative de la valeur locative des lieux occupés » (Cass. 3e civ., 14 juin 2018, n° 17-13.422). En pratique, devant le juge des contentieux de la protection de Paris, le point de départ de la discussion est presque toujours le montant du dernier loyer, auquel s’ajoute la provision sur charges. La cour d’appel de Lyon, dans l’affaire tranchée par la Cour de cassation le 3 juillet 2025, avait fixé l’indemnité « au montant du loyer et de la provision sur charge » (même arrêt), et la Cour de cassation n’a pas remis en cause ce mode de calcul. Le bailleur qui demande davantage que le dernier loyer doit donc justifier d’une hausse de la valeur locative depuis la fin du bail, par exemple par des références de loyers de relocation dans le même immeuble ou le même quartier parisien, ou par une expertise. À l’inverse, l’occupant qui soutient que le logement a perdu de sa valeur — dégradations, désordres, perte d’un équipement — doit le prouver par des constats, des photographies datées ou des devis. Dans les deux cas, des pièces comparatives sérieuses valent mieux que des affirmations générales, car le juge parisien, saisi de centaines de dossiers comparables, écarte rapidement les chiffrages non étayés.
Les charges et les accessoires suivent un régime précis. La provision sur charges reste due avec l’indemnité, parce que l’occupant continue de consommer les services collectifs de l’immeuble : chauffage collectif, eau froide collective, entretien des parties communes, ascenseur. En revanche, la régularisation annuelle des charges obéit aux mêmes règles que pendant le bail : le bailleur doit produire le décompte et les justificatifs, et l’occupant peut contester les postes non récupérables. Les consommations individuelles — électricité, gaz, abonnements — restent à la charge de celui qui les a souscrites. Quant aux dégradations constatées à la sortie, elles ne se confondent pas avec l’indemnité d’occupation : elles relèvent de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie et donnent lieu à des dommages et intérêts distincts, souvent prélevés eux aussi sur le dépôt de garantie. À Paris, où les loyers des petites surfaces atteignent des niveaux élevés, la différence entre le dernier loyer et la valeur locative réelle peut représenter plusieurs centaines d’euros par mois : un écart de dix pour cent sur un loyer de mille cinq cents euros produit cent cinquante euros mensuels d’écart, soit mille huit cents euros sur une année d’occupation. Les deux parties ont donc un intérêt financier direct à documenter la valeur locative plutôt qu’à s’en remettre au seul montant de l’ancien loyer. Le bailleur réunit des annonces comparables, des avis de valeur d’agences du quartier et, si l’enjeu le justifie, un rapport d’expertise amiable. L’occupant rassemble de son côté les preuves de la baisse de valeur : infiltrations, panne d’ascenseur durable, travaux de ravalement avec échafaudage privant le logement de lumière, commerce bruyant ouvert au rez-de-chaussée. Le juge tranche au vu de ce contradictoire, et son pouvoir d’appréciation est entier.
La durée de l’occupation pèse autant que le montant mensuel. Une indemnité de mille euros par mois représente douze mille euros sur un an et vingt-quatre mille euros sur deux ans, sans compter les intérêts et les frais de procédure. Or les procédures d’expulsion à Paris durent fréquemment plus d’un an entre le commandement de quitter les lieux et la libération effective, surtout à l’approche de la trêve hivernale. Le bailleur doit donc chiffrer sa demande sur toute la période d’occupation, actualiser ses conclusions à chaque audience et solliciter une indemnité mensuelle jusqu’à libération effective, avec exécution provisoire. L’occupant, de son côté, doit mesurer que chaque mois gagné dans les lieux a un prix : rester six mois de plus dans un deux-pièces parisien à mille quatre cents euros d’indemnité mensuelle coûte huit mille quatre cents euros, somme que le bailleur recouvrera ensuite par saisie. Cette arithmétique commande la stratégie des deux parties : pour le bailleur, agir vite et chiffrer large mais justifié ; pour l’occupant, partir dès qu’une solution de relogement existe plutôt que d’accumuler une dette qui suivra le nouveau domicile.
II. Recouvrer l’indemnité ou la contester à Paris avant et pendant la trêve hivernale
Le principe posé, tout se joue dans l’exécution : le bailleur doit transformer sa créance en titre exécutoire puis la recouvrer, tandis que l’occupant dispose d’un arsenal de délais pour se maintenir légalement dans les lieux et discuter le montant. Le calendrier de la fin de l’année 2026, avec la trêve hivernale qui débute le 1er novembre, donne à ces manœuvres un relief particulier à Paris.
A. Côté bailleur : faire fixer l’indemnité, l’imputer et recouvrer à Paris
La première étape consiste à faire constater la fin du bail et fixer l’indemnité par le juge. À Paris, le juge compétent est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, saisi par assignation délivrée par un commissaire de justice. La demande comprend généralement trois volets : le constat que l’occupant est sans droit ni titre, sa condamnation à libérer les lieux sous astreinte, et sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à libération effective, au besoin avec exécution provisoire. Le bailleur joint le bail, le congé et sa notification, la preuve de l’expiration du préavis, le dernier avis d’échéance, des éléments sur la valeur locative et, si l’occupant ne paie plus rien, le décompte des sommes dues. Lorsque l’occupant ne comparaît pas, le juge statue par défaut mais vérifie néanmoins la validité du congé et le calcul demandé : une demande excessive ou non justifiée est réduite, même en l’absence de contestation. Lorsque l’occupant comparaît et discute le montant, l’audience devient une discussion d’expertise sur la valeur locative, et le dossier le mieux documenté l’emporte. Dans tous les cas, le jugement qui fixe l’indemnité mensuelle jusqu’à libération effective évite au bailleur d’avoir à ressaisir le juge chaque trimestre : le commissaire de justice fera ensuite le décompte au jour de la libération.
La deuxième étape est l’imputation sur le dépôt de garantie, souvent négligée alors qu’elle procure au bailleur une garantie immédiate. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise des clés, « déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur » et « sous réserve qu’elles soient dûment justifiées » (article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). L’indemnité d’occupation fixée par le juge entre dans ces sommes restant dues, au même titre que les loyers impayés et les dégradations justifiées. En pratique parisienne, le bailleur retient donc sur le dépôt d’un mois de loyer le montant de l’indemnité afférente à la période d’occupation sans titre, puis réclame le solde par les voies de recouvrement ordinaires. Il doit notifier à l’ancien occupant, à sa nouvelle adresse déclarée lors de la remise des clés, le décompte précis des retenues avec les justificatifs : jugement fixant l’indemnité, décompte prorata temporis, factures de remise en état. Une retenue non justifiée expose le bailleur à la pénalité de dix pour cent du loyer mensuel par mois de retard dans la restitution, de sorte que la rigueur du décompte protège les deux parties. Si l’occupant n’a jamais versé de dépôt de garantie, ou si celui-ci ne couvre qu’une fraction de la dette, le bailleur engage le recouvrement des loyers impayés par les voies d’exécution : saisie-attribution sur les comptes bancaires, saisie des rémunérations, saisie-vente des meubles, avec l’aide d’un commissaire de justice muni du titre exécutoire.
La troisième étape est la prescription, qui sanctionne le bailleur inactif. L’action en paiement de l’indemnité d’occupation est une action personnelle soumise au délai de droit commun : « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer » (article 2224 du code civil). Le bailleur qui laisse passer cinq ans sans agir perd son droit au paiement des périodes les plus anciennes, mois par mois. La Cour de cassation a précisé le point de départ dans une hypothèse voisine, celle d’un bail annulé : « la prescription de l’action en restitution de la contrepartie en valeur de la jouissance des lieux ne pouvait courir avant le prononcé de la nullité du bail » (même arrêt). En matière de congé, le raisonnement se transpose simplement : chaque mensualité d’indemnité se prescrit par cinq ans à compter de son exigibilité, et le bailleur diligent interrompt la prescription par un commandement de payer, une assignation ou une reconnaissance de dette de l’occupant. À Paris, où certains dossiers d’occupation sans titre s’éternisent pendant des années entre les délais judiciaires et la trêve hivernale, le bailleur qui attend la libération effective pour chiffrer l’ensemble de sa créance prend le risque de voir les premiers mois prescrits. La bonne pratique consiste à agir dès les premiers mois d’occupation sans titre, à demander au juge une indemnité mensuelle jusqu’à libération, puis à faire exécuter le jugement au fur et à mesure. Les bailleurs parisiens qui découvrent l’impayé tardivement doivent donc reconstituer sans délai l’historique des échéances, identifier les mensualités menacées par le délai de cinq ans et assigner avant qu’elles ne s’éteignent.
B. Côté occupant : délais judiciaires, délais de grâce et trêve hivernale à Paris
L’occupant maintenu dans les lieux n’est pas sans défense, et la loi lui offre un étagement de délais qu’il doit activer dans l’ordre. Le premier verrou se situe dès le commandement de quitter les lieux : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » (article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution). Pendant ces deux mois, aucune expulsion matérielle n’est possible, et l’occupant doit utiliser ce répit pour organiser son relogement : demandes de logement social, dossier de surendettement si les dettes s’accumulent, recours amiables auprès des services sociaux de la Ville de Paris. Le deuxième niveau est le délai judiciaire accordé par le juge de l’expulsion. « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales » (article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution), et « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an » (article L. 412-4 du même code). Pour obtenir ces délais, l’occupant parisien documente sa situation : âge, état de santé, enfants scolarisés à proximité, démarches de relogement attestées par des refus écrits, insuffisance de ressources. Le juge tient compte de la bonne ou mauvaise volonté de l’occupant dans l’exécution de ses obligations : celui qui paie spontanément l’équivalent de l’indemnité chaque mois obtient plus facilement des délais que celui qui ne verse rien. Le troisième niveau est le délai de grâce de droit commun : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues » (article 1343-5 du code civil). Ce texte permet d’échelonner sur vingt-quatre mois maximum l’arriéré d’indemnités, avec des mensualités compatibles avec le budget du ménage, et la décision suspend les procédures d’exécution en cours.
Le quatrième niveau, le plus puissant à cette période de l’année, est la trêve hivernale. La loi dispose que « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille » (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution). Pour l’hiver 2026-2027, toute expulsion non exécutée au 1er novembre 2026 est donc suspendue jusqu’au 31 mars 2027, même si le jugement est définitif et même si tous les délais ont expiré. L’actualité administrative de cette trêve est présentée chaque année par l’administration (service-public.fr, trêve hivernale 2026-2027). Trois précisions capitales s’imposent. D’abord, la trêve suspend l’expulsion, pas la dette : l’indemnité d’occupation continue de courir du 1er novembre au 31 mars, et l’occupant qui se croit dispensé de payer accumule cinq mois de dette supplémentaire, soit cinq à dix mille euros sur un loyer parisien médian. Ensuite, la trêve ne s’applique pas aux squatteurs entrés par effraction dans le domicile d’autrui, et le juge peut la lever pour les autres occupations illicites : l’occupant entré sans droit dès l’origine ne bénéficie pas de la même protection que l’ancien locataire resté après un congé régulier, distinction que nous avons analysée dans notre dossier sur l’expulsion pendant la trêve hivernale. Enfin, le bailleur dont l’expulsion est bloquée par la trêve ou par un refus du concours de la force publique peut engager la responsabilité de l’État et obtenir une indemnité en réparation de son préjudice, selon un contentieux indemnitaire dont nous avons décrit les conditions dans notre étude sur le concours de la force publique refusé à Paris : la trêve protège l’occupant, mais le coût de cette protection collective ne reste pas intégralement à la charge du bailleur.
À Paris, la mise en œuvre concrète de ces délais obéit à des repères pratiques que les deux parties doivent connaître. Le commandement de quitter les lieux est délivré par un commissaire de justice et fait courir le délai de deux mois. L’assignation devant le juge des contentieux de la protection intervient ensuite, avec des délais d’audience qui varient selon l’encombrement du rôle parisien : compter plusieurs semaines à plusieurs mois entre l’assignation et le jugement, période pendant laquelle l’indemnité continue de courir. Le jugement d’expulsion, même assorti de l’exécution provisoire, ne peut être exécuté de force sans le concours de la force publique, que le préfet de police de Paris accorde ou refuse après enquête sociale : un refus ouvre droit à indemnisation du bailleur par l’État mais prolonge le maintien de l’occupant. Pour l’occupant parisien, la stratégie efficace consiste à comparaître à chaque audience, à payer chaque mois au moins l’équivalent de l’ancien loyer pour démontrer sa bonne foi, à constituer un dossier social complet et à saisir les dispositifs d’accompagnement de la Ville de Paris et du département. Pour le bailleur parisien, elle consiste à ne laisser passer aucune échéance procédurale, à actualiser le décompte de l’indemnité à chaque audience, à demander l’astreinte par jour de retard dans la libération et à solliciter l’exécution provisoire du jugement. Les deux stratégies se rejoignent sur un point : l’indemnité d’occupation n’est jamais un loyer déguisé qui prolongerait le bail, mais une dette qui s’accumule et se paie, tôt ou tard, avec intérêts.
Conclusion
Le locataire resté dans les lieux après le congé n’est plus un locataire : c’est un occupant sans droit ni titre qui doit au bailleur une indemnité d’occupation fixée à la valeur locative du logement, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, jusqu’à la libération complète des lieux, meubles et effets personnels compris. Le bailleur avisé fait constater la fin du bail, obtient du juge une indemnité mensuelle jusqu’à libération effective, impute les sommes dues sur le dépôt de garantie dans les conditions de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 et recouvre le solde par les voies d’exécution, sans laisser la prescription quinquennale entamer sa créance. L’occupant avisé vérifie la validité du congé, discute la valeur locative avec des pièces comparatives, paie spontanément l’équivalent de l’indemnité pour démontrer sa bonne foi et active dans l’ordre les délais du code des procédures civiles d’exécution, les délais de grâce et la trêve hivernale du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027. À Paris, où chaque mois d’occupation représente un à deux milliers d’euros, l’attentisme est la stratégie la plus coûteuse des deux côtés : le bailleur qui tarde à agir laisse sa créance se prescrire, et l’occupant qui croit la trêve synonyme d’exonération accumule une dette que le juge fera payer. Agir vite, chiffrer juste et documenter chaque étape : telle est, des deux côtés du litige, la discipline qui fait gagner les dossiers d’indemnité d’occupation.