Votre bail rural est arrivé à son terme, le congé a été délivré ou la résiliation a été prononcée, et pourtant votre ancien fermier exploite toujours vos terres. Il laboure, il récolte, il refuse de partir, parfois sans plus rien payer. Cette situation porte un nom précis en droit : l’occupation sans droit ni titre. Elle ne vous laisse pas démuni, mais elle impose de choisir le bon juge, de chiffrer chaque poste et de respecter une procédure dont la moindre erreur fait perdre des mois.

Depuis un an, les tribunaux dessinent une ligne de partage claire. Quand l’ancien preneur n’invoque aucun droit tiré du bail, le tribunal judiciaire, y compris en référé, ordonne la libération des lieux, fixe une indemnité d’occupation et assortit l’expulsion d’une astreinte. Quand il affirme au contraire qu’un bail, même verbal, subsiste, le tribunal paritaire des baux ruraux tranche d’abord l’existence du bail avant de statuer sur l’expulsion. Trois décisions rendues entre août 2025 et juin 2026 illustrent ce partage et donnent des montants concrets : 1 200 euros par an d’indemnité provisionnelle pour une vigne de 54 ares, 5 000 euros de préjudice de jouissance pour 15 hectares occupés pendant deux ans, une indemnité d’occupation strictement égale au fermage pour 9 hectares en Seine-et-Marne.

Cet article explique d’abord à quel moment exact le fermier maintenu devient occupant sans titre, puis comment obtenir la restitution des terres, l’indemnité et l’expulsion devant le juge compétent, avec les pièces et les délais constatés en pratique, y compris en Île-de-France.

Pour situer ce contentieux parmi les litiges du bail rural tranchés en 2026, on peut se reporter à la synthèse des arrêts 2026 sur le statut du fermage, la préemption et le congé, qui rappelle les conditions de fond du bail et les règles du congé dont dépend souvent la suite.

I. Le fermier qui se maintient après la fin du bail devient occupant sans titre

Le bail rural ne s’éteint pas toujours à la date écrite sur le contrat. Il faut une fin juridiquement acquise : un congé valable que le preneur n’a pas contesté dans le délai de forclusion, une résiliation judiciaire définitive, ou l’arrivée du terme dans les cas où le bail ne s’est pas renouvelé. Tant que cette fin n’est pas établie, le preneur reste preneur. Dès qu’elle l’est, celui qui reste devient occupant sans droit ni titre, et chaque mois d’occupation lui coûte une indemnité.

A. Trois fins de bail qui font basculer l’occupant hors du statut

Le premier cas est le congé non contesté. Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire. Ce congé peut ensuite être déféré par le preneur au tribunal paritaire dans un délai fixé par décret, à dater de sa réception, sous peine de forclusion, et le délai prévu est fixé à quatre mois. Passé ce délai sans contestation, le congé devient définitif et le bail prend fin à la date fixée.

L’ordonnance du juge des référés du tribunal judiciaire de Tours du 19 août 2025 (RG 25/20232) en donne l’illustration exacte. Un congé fondé sur l’âge de la retraite du preneur avait été délivré le 26 juillet 2023 pour le 31 janvier 2025. Le preneur ne l’avait pas contesté devant le tribunal paritaire dans les formes et délais requis. Le juge en déduit que l’ancien preneur est occupant sans droit ni titre depuis le 1er février 2025 à 0 heure. Ni la mise en demeure de libérer les lieux adressée le 5 février 2025, ni la sommation interpellative délivrée par commissaire de justice le 17 avril 2025 n’avaient été suivies d’effet, ce qui caractérisait un trouble manifestement illicite : toute atteinte au droit de propriété constitue un tel trouble, et l’occupation sans droit ni titre d’un bien appartenant à autrui entre dans cette définition.

Le deuxième cas est la résiliation judiciaire pour impayés. Le bailleur ne peut demander la résiliation que pour des motifs limitativement énumérés, dont deux défauts de paiement de fermage ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance, la mise en demeure devant rappeler ce texte à peine de nullité. Le tribunal paritaire des baux ruraux de Meaux, le 4 juin 2026 (RG 25/05203), a prononcé la résiliation d’un bail de neuf ans renouvelé en 2020 après deux mises en demeure restées sans paiement pendant plus de trois mois, pour un arriéré cumulé de 7 560,03 euros sur les années 2020 à 2024. Une fois la résiliation prononcée, le preneur qui reste sur les parcelles n’est plus preneur : il doit les restituer et il doit une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective.

Le troisième cas, plus rare, est l’expiration pure et simple du titre : convention d’occupation précaire arrivée à son terme, prêt à usage expiré, bail non renouvelé dont le terme est acquis. La Cour de cassation, dans un arrêt de rejet de la troisième chambre civile du 27 février 2025 (pourvoi n° 23-19.824), a approuvé une cour d’appel qui retenait qu’une convention d’occupation précaire arrivée à terme le 6 décembre 2017 laissait son bénéficiaire occupant sans droit ni titre depuis le 7 décembre 2017, redevable d’une indemnité d’occupation provisionnelle allouée en référé. Le raisonnement vaut pour tout titre expiré : à compter du lendemain du terme, l’occupation n’est plus couverte par aucun droit.

Dans ces trois hypothèses, la qualification d’occupant sans droit ni titre produit trois effets immédiats : le maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite que le juge peut faire cesser, chaque jour d’occupation fait naître une dette d’indemnité, et l’expulsion peut être ordonnée au besoin avec le concours de la force publique.

B. Quand l’occupant brandit un bail verbal, des ventes d’herbe ou un prêt à usage

La difficulté commence quand celui qui occupe nie être sans titre. Il affirme qu’un bail rural verbal subsiste, que des ventes d’herbe reconduites valent bail, ou qu’un accord écrit lui donne encore un droit. Dans ce cas, on ne peut pas l’expulser comme un simple occupant : il faut d’abord trancher la question du bail, et cette question appartient en premier lieu au tribunal paritaire.

Le tribunal paritaire des baux ruraux d’Alençon, le 12 février 2026 (RG 24/00008), rappelle la règle de compétence : il est créé, dans le ressort de chaque tribunal judiciaire, au moins un tribunal paritaire des baux ruraux qui est seul compétent pour les contestations entre bailleurs et preneurs relatives au statut du fermage. L’occupant contestait être sans titre et demandait la requalification de versements annuels en bail rural. Le tribunal se déclare compétent au motif qu’en l’absence de bail écrit, il lui revient de statuer sur l’existence ou non d’un bail rural avant de statuer sur la demande d’expulsion. La demande d’expulsion n’est donc pas rejetée, elle est examinée après la question préalable du bail.

Sur le fond, la loi définit le bail rural comme toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter, et elle assimile à un bail, sauf preuve contraire du propriétaire, toute cession exclusive des fruits de l’exploitation. La preuve de ces contrats peut être apportée par tous moyens, mais c’est à celui qui revendique le bail de la rapporter. À Alençon, l’occupant produisait six chèques de 1 000 puis 1 500 euros versés entre 2017 et 2022. Le tribunal juge ces paiements insuffisants : une attestation d’un agriculteur voisin établissait que le foin était fauché par un tiers qui en conservait la moitié, des factures de vente de foin des années 2018 et 2019 démontraient que les 1 500 euros payaient du foin et non de l’herbe sur pied, et le relevé d’exploitation de la mutualité sociale agricole n’avait jamais mentionné l’occupant. Le contrat écrit signé en avril 2022, intitulé prêt à usage mais payé 1 500 euros, ne pouvait être un prêt à usage puisque ce prêt est essentiellement gratuit ; il s’analysait en vente d’herbe pour la seule année 2022, non renouvelée en 2023, donc sans continuité suffisante pour faire un bail. Occupant sans droit ni titre depuis le 1er décembre 2022, expulsé, condamné à 5 000 euros de préjudice de jouissance.

La cour d’appel de Lyon, le 26 février 2026 (RG 25/00503), affine encore le raisonnement. Elle juge d’abord que [les tribunaux judiciaires et les tribunaux paritaires des baux ruraux ont une égale vocation à connaître des litiges portant sur l’existence du bail rural] : pour statuer sur l’exception d’incompétence, le juge vérifie si la preuve d’un bail est rapportée. Puis elle écarte chaque pièce : 200 euros par an versés en espèces affirmés sans aucune pièce, factures de matériaux qui ne prouvent pas des travaux convenus comme contrepartie, déclarations de parcelles à la politique agricole commune unilatérales et sans force probante, lettres d’information produites pour une autorisation d’exploiter qui concernent d’autres propriétaires. Faute de preuve d’une mise à disposition à titre onéreux, l’exception d’incompétence est rejetée et l’affaire renvoyée devant le tribunal judiciaire.

La leçon pratique tient en trois points. D’abord, payer une somme chaque année ne fait pas un bail : il faut une mise à disposition exclusive et continue en vue d’exploiter. Ensuite, les pièces unilatérales, déclarations administratives et paiements en espèces non documentés ne suffisent pas. Enfin, signer un écrit qualifié de prêt à usage en payant un prix détruit à la fois le prêt à usage et la thèse du bail verbal antérieur.

II. Récupérer les terres et se faire payer : juge, indemnité, expulsion

Une fois la fin du bail établie et l’absence de bail rival vérifiée, le propriétaire dispose d’un arsenal complet : restitution des parcelles, indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif, réparation du préjudice de jouissance et des dégradations, astreinte pour contraindre au départ, et condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles. Encore faut-il saisir le bon juge par la bonne voie.

A. Le bon juge et la bonne voie : paritaire ou judiciaire, fond ou référé

La règle de répartition découle de la nature du litige. Si l’occupant fait valoir un droit qu’il tient du bail rural, même un bail verbal allégué, le tribunal paritaire est saisi de la question préalable et statue sur l’expulsion après avoir tranché l’existence du bail, comme à Alençon. Si personne n’invoque plus un droit tiré du bail, le litige oppose un propriétaire à un occupant sans titre et relève de la compétence générale du tribunal judiciaire, comme à Tours : [toute demande en expulsion sur le fondement d’une occupation sans droit ni titre après résiliation du bail rural relève de la compétence générale du tribunal judiciaire, sauf si l’ex-preneur ou l’ex-bailleur fait valoir des droits qu’il tient du bail rural].

Le référé devant le président du tribunal judiciaire est la voie rapide quand l’occupation sans titre est évidente. La loi autorise le juge des référés à prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, même en présence d’une contestation sérieuse, et à accorder une provision quand l’obligation n’est pas sérieusement contestable. À Tours, le juge ordonne la libération sous huit jours après signification, puis l’expulsion à compter du 1er octobre 2025 avec force publique et serrurier, une astreinte provisoire de 20 euros par jour pendant trois mois, et une indemnité d’occupation provisionnelle de 1 200 euros par an. En revanche, il refuse les dommages-intérêts pour résistance abusive : le référé ne peut allouer que des provisions, et cette demande relève du juge du fond.

Devant le tribunal paritaire, la procédure commence par une tentative de conciliation. À Meaux, les bailleurs ont saisi le tribunal par requête du 22 octobre 2025, un procès-verbal de non-conciliation a été dressé le 4 décembre 2025, et le jugement rendu le 4 juin 2026 prononce la résiliation, ordonne la restitution parcelle par parcelle avec références cadastrales, ordonne l’expulsion avec force publique à défaut de départ volontaire, et condamne aux fermages arriérés avec intérêts au taux légal. L’exécution provisoire, rappelée dans le jugement, permet d’exécuter sans attendre l’appel. À Alençon, le tribunal accorde trois mois pour libérer les lieux à compter de la notification, puis une astreinte de 15 euros par jour de retard, en rappelant que l’exécution provisoire est de droit.

L’appel ne suspend pas tout. Le jugement de Meaux rappelle l’exécution provisoire de droit, et l’arrêt de Lyon montre le contrôle exercé en appel sur la compétence : la cour infirme l’ordonnance du juge de la mise en état de Roanne, rejette l’exception d’incompétence et renvoie devant le tribunal judiciaire. Pour le propriétaire, cela signifie qu’une erreur d’aiguillage entre les deux ordres se répare en appel, mais au prix d’une année perdue : d’où l’importance du diagnostic initial sur l’existence ou non d’un droit invoqué par l’occupant.

En Île-de-France, le tribunal paritaire compétent est celui du ressort du tribunal judiciaire dans lequel se situent les terres, comme le tribunal paritaire des baux ruraux de Meaux pour des parcelles de Seine-et-Marne. Le calendrier constaté donne un repère réaliste : requête fin octobre, conciliation début décembre, audience de jugement début mars, décision début juin, soit environ sept mois pour un jugement de résiliation-expulsion au fond, contre quelques semaines en référé devant le tribunal judiciaire quand le dossier s’y prête. Les pièces à préparer sont les mêmes dans les deux voies : le bail et ses renouvellements, le congé avec son accusé de réception et la preuve de l’absence de contestation dans les quatre mois, les mises en demeure avec le rappel du texte sur la résiliation, le décompte des fermages et des quotes-parts de taxes foncières, le dernier indice ou arrêté fixant la valeur du fermage, et un constat de commissaire de justice de l’occupation et de l’état des parcelles.

B. Chiffrer chaque poste : indemnité, préjudice, dégradations, astreinte

L’indemnité d’occupation n’est pas un loyer : c’est la réparation du préjudice causé par le maintien sans titre. Le juge des référés de Tours le dit expressément : [l’indemnité d’occupation est d’une nature indemnitaire puisqu’elle compense le préjudice découlant pour le propriétaire du maintien sur la parcelle de l’occupant sans droit ni titre]. En pratique, les juges l’alignent le plus souvent sur le dernier fermage. Pour une parcelle de vigne de 54 ares affermée en métayage pour environ un quart de la récolte, le juge retient les versements des quatre dernières années, soit 1 120,49 euros en moyenne, et fixe l’indemnité provisionnelle à 1 200 euros par année jusqu’à libération parfaite. À Meaux, le tribunal condamne à une indemnité annuelle équivalente au fermage, calculée parcelle par parcelle : superficie totale de 9 hectares 66 ares 89 centiares, multipliée par 6,5 quintaux de blé à l’hectare, multipliés par la base de l’indice blé quintal en vigueur, à compter du 21 octobre 2025. Ce mode de calcul, adossé à l’indice officiel, évite toute discussion sur la valeur locative et court jusqu’au départ effectif.

Au-delà de l’indemnité courante, le préjudice de jouissance passé se chiffre en fonction de la durée de la privation. À Alençon, deux années de privation de 15 hectares donnent 5 000 euros. Les intérêts au taux légal courent à compter de la mise en demeure : à Meaux, sur l’arriéré de 7 423,88 euros de fermages et taxes foncières, ils courent depuis le 21 juin 2025, date de la dernière mise en demeure. Le propriétaire doit donc mettre en demeure par écrit le plus tôt possible, car cette date fait courir les intérêts et marque le point de départ de la résistance fautive.

Les dégradations obéissent à une règle distincte. La loi prévoit que s’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi. À Meaux, les bailleurs demandaient la remise en état des parcelles : le tribunal rejette cette demande parce que le coût n’est pas établi et que la dégradation n’est démontrée pour aucune parcelle. Sans devis, sans constat d’entrée et de sortie, sans photographies datées, la dégradation ne se présume pas. Le constat de commissaire de justice dressé le 23 septembre 2025 a d’ailleurs été mis aux dépens, à la charge du preneur condamné : faire constater tôt l’état des terres coûte moins cher que de perdre le poste en justice.

L’astreinte contraint au départ quand l’occupant fait la sourde oreille. Elle est provisoire puis liquidée par le juge : 20 euros par jour pendant trois mois à Tours, 15 euros par jour à Alençon à compter de trois mois après la notification. Elle suppose une décision qui ordonne la libération sous un délai précis : huit jours après signification en référé à Tours, trois mois après notification au fond à Alençon. Le propriétaire doit faire signifier la décision sans tarder, car l’astreinte ne court qu’à partir des dates fixées.

Enfin, les frais suivent la défaite. L’article 696 du code de procédure civile met les dépens à la charge de la partie qui succombe, et l’article 700 permet d’obtenir une somme pour les frais exposés non compris dans les dépens : 1 200 euros à Tours, 1 000 euros à Alençon pour quatre demanderesses, 500 euros à Meaux contre le seul preneur opposant. À Meaux, le tribunal écarte même la condamnation de l’ex-épouse qui s’était montrée conciliante et n’avait formé aucune opposition : l’attitude procédurale compte dans le montant. Le propriétaire qui documente chaque étape, mise en demeure, sommation, constat, décompte certifié, maximise à la fois ses chances sur le fond et sa récupération des frais.

Enfin, le propriétaire ne doit jamais se faire justice lui-même : changer les serrures d’un bâtiment, bloquer un chemin d’accès ou faire enlever une récolte sans décision de justice expose à une condamnation pour voie de fait et ruine la procédure d’expulsion en cours. Seule l’exécution d’une décision, avec le concours de la force publique quand le juge l’a prévu, permet de reprendre les terres sans risque juridique.

Conclusion

Le fermier qui reste sur les terres après la fin acquise du bail n’est plus un preneur : c’est un occupant sans droit ni titre, et ce changement de qualification change tout. Il ouvre le référé et l’expulsion avec la force publique quand aucun droit tiré du bail n’est sérieusement invoqué, il impose le détour par le tribunal paritaire quand un bail verbal est allégué, et il fait courir une indemnité d’occupation jusqu’au départ effectif, le plus souvent égale au dernier fermage.

Trois réflexes décident de l’issue. D’abord, consolider la fin du bail : congé notifié dix-huit mois avant par acte extrajudiciaire, absence de contestation vérifiée à quatre mois, mises en demeure qui rappellent le texte sur la résiliation. Ensuite, choisir la voie d’après ce que l’occupant invoque : tribunal judiciaire en référé pour l’occupant pur et simple, tribunal paritaire au fond dès qu’un bail est allégué, avec tentative de conciliation puis jugement exécutoire. Enfin, chiffrer sans attendre : décompte des fermages, indice applicable, constat de l’état des terres, intérêts à compter de la mise en demeure, astreinte adossée à un délai de libération précis.

Les décisions de Tours, d’Alençon, de Lyon et de Meaux montrent que les juges répondent vite et concrètement quand le dossier est complet : libération sous huit jours en référé, expulsion avec serrurier et force publique, indemnités calculées au quintal de blé près. À l’inverse, chaque pièce manquante, dégradation non prouvée, fermage non décompté, droit allégué non examiné devant le bon juge, se paie en mois de procédure et en postes rejetés.