Votre fermier n’exploite plus vos terres : herbes hautes, ronces, fossés bouchés, matériel abandonné aux abords des parcelles. Les voisins se plaignent des graines qui se propagent, la production s’effondre et le fonds se dégrade année après année. Face à cette situation, le bailleur n’est pas démuni : le statut du fermage organise la résiliation judiciaire du bail lorsque le preneur compromet la bonne exploitation du fonds. Encore faut-il prouver le grief, respecter la procédure du tribunal paritaire et distinguer l’abandon fautif des pratiques culturales légitimes.

Deux jugements récents de tribunaux paritaires des baux ruraux, rendus à Meaux le 4 juin 2026 et à Tours le 30 septembre 2025, montrent concrètement ce qui emporte la conviction des juges : des parcelles en friche couvertes d’adventices, un entretien des fossés et des exutoires abandonné, des terres devenues inexploitables sans travaux préalables de remise en état. À l’inverse, la Cour de cassation a censuré le 29 février 2024 une cour d’appel qui avait prononcé la résiliation sur des négligences sans caractériser la compromission de la bonne exploitation du fonds. La frontière est donc nette : tout manquement ne suffit pas, mais l’abandon avéré de l’exploitation justifie la résiliation, l’expulsion et des indemnités.

I. Le défaut d’entretien, un motif de résiliation encadré par la loi

A. La règle : des agissements qui compromettent la bonne exploitation du fonds

L’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime dispose que le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que pour des motifs limitativement énumérés. Le deuxième de ces motifs vise les « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ». Le défaut d’entretien des terres entre dans ce cadre dès lors qu’il rend le fonds inexploitable ou en dégrade durablement le potentiel.

Cette exigence rejoint l’obligation ancienne du preneur rural : l’article 1766 du code civil prévoit le cas où le preneur « s’il abandonne la culture, s’il ne cultive pas raisonnablement », et dispose qu’en pareil cas le bailleur « peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail ». L’article L. 411-27 du code rural et de la pêche maritime renvoie d’ailleurs expressément aux articles 1766 et 1767 du code civil pour les obligations du preneur relatives à l’utilisation du fonds.

Deux limites protègent toutefois le preneur. D’abord, le même article L. 411-31 précise que « Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes ». Une maladie grave, un accident ou des difficultés avérées et insurmontables peuvent donc paralyser l’action du bailleur, à charge pour le preneur de les établir. Ensuite, les pratiques vertueuses ne constituent jamais une faute : « Le fait que le preneur applique sur les terres prises à bail des pratiques ayant pour objet la préservation de la ressource en eau, de la biodiversité, des paysages, de la qualité des produits, des sols et de l’air, la prévention des risques naturels et la lutte contre l’érosion ne peut être invoqué à l’appui d’une demande de résiliation formée par le bailleur en application du présent article ». Une conversion en agriculture biologique, le maintien de haies ou de bandes enherbées, ou des engagements agro-environnementaux ne sauraient fonder une résiliation. Ce qui est sanctionné, c’est l’abandon, pas le mode de culture.

La charge de la preuve pèse sur le bailleur demandeur, mais elle peut être rapportée par tous moyens. Comme l’a rappelé le tribunal paritaire de Gap, « La preuve des manquements peut être rapportée par tous moyens ». Constats de commissaire de justice, rapports d’expertise, attestations de voisins, photographies datées, échanges de courriers et signalements d’organismes professionnels sont donc recevables ensemble, et c’est leur faisceau qui emporte la conviction. À l’inverse, de simples allégations non étayées, même répétées dans une requête, ne suffisent pas. Le bailleur doit aussi veiller à la loyauté de ses preuves : des photographies non datées ou prises hors des parcelles louées, des attestations de complaisance rédigées par des proches sans constat personnel, ou un constat dressé sans convocation du preneur à y assister fragilisent le dossier au lieu de le renforcer.

Sur la portée générale du statut du fermage et les arrêts récents qui en précisent les contours, on se reportera à la synthèse des principaux arrêts de 2026 sur le statut du fermage et la préemption.

B. L’application : la friche avérée justifie la résiliation

Le tribunal paritaire des baux ruraux de Meaux a prononcé le 4 juin 2026 la résiliation d’un bail rural conclu en 1992, renouvelé pour neuf ans en 2018, ainsi que celle d’un bail verbal portant sur d’autres parcelles (jugement du 4 juin 2026, RG 25/04371). La bailleresse soutenait que les terres n’étaient plus exploitées et que s’y développaient des adventices dont les graines nuisaient au fonds et aux parcelles voisines. Les preneurs ne contestaient pas les faits : l’un reconnaissait que les parcelles n’étaient plus exploitées et consentait à les libérer avant même la résiliation.

Le tribunal a retenu que les attestations de voisins agriculteurs et un signalement de la SAFER du 24 mars 2025 corroboraient l’état de friche. Il a jugé : « Il est donc établi que M. [E] [O] et Mme [S] [J] n’ont pas entretenu les parcelles données à bail, ce qui en compromet leur bonne exploitation », dès lors que les terres ne pouvaient être utilisées en l’état sans travaux préalables de défrichage et de remise en état. La résiliation a été prononcée sur les deux baux, avec expulsion sous astreinte de 50 euros par jour de retard et condamnation du preneur à 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le tribunal paritaire des baux ruraux de Tours a statué dans le même sens le 30 septembre 2025 (jugement du 30 septembre 2025, RG 25/00007). Un expert mandaté par les bailleurs avait constaté le 21 juin 2024 l’absence de travail du sol, du matériel agricole envahi par les herbes, et des adventices bien implantées laissant présager un réseau racinaire profond de nature à affecter les installations de drainage. Le preneur reconnaissait ne plus avoir entretenu des parcelles déclarées en jachère. Le tribunal a relevé que « l’absence d’entretien des sorties (exutoires et de fossés ne permet plus leur fonctionnement normal, les parcelles voient donc leur potentiel de production diminué car des zones sont asphyxiées par l’eau difficilement évacuées », que des zones se trouvaient asphyxiées par l’eau mal évacuée et que le potentiel de production avait diminué. Il en a déduit : « L’absence d’exploitation et d’entretien des terres depuis 2024 compromettant la bonne exploitation du fonds, la résiliation du bail sera ordonnée ». Le preneur a été enjoint de libérer les lieux au plus tard le 31 octobre 2025, sous peine d’expulsion avec le concours de la force publique, et condamné à une indemnité d’occupation équivalente au fermage jusqu’à la libération effective, ainsi qu’au paiement de 4 725,28 euros de fermages 2024 impayés.

Le jugement de Meaux apporte une précision utile sur le champ de l’action : la résiliation a été prononcée à la fois sur le bail écrit de 1992 et sur le bail verbal consenti pour d’autres parcelles. Le statut du fermage s’applique en effet indépendamment de l’existence d’un écrit, et le défaut d’exploitation sanctionne le preneur du bail verbal comme celui du bail notarié. Le bailleur qui a confié des parcelles sans écrit ne doit donc pas croire qu’il lui suffit de reprendre les lieux de fait : tant que le bail verbal n’est pas judiciairement résilié, le preneur reste titulaire d’un droit au bail et peut contester l’éviction. La demande en résiliation doit viser chacun des baux en cause, écrits et verbaux, parcelle par parcelle, avec les références cadastrales exactes.

Ces deux décisions enseignent trois choses au bailleur. Premièrement, la jachère déclarée ne protège pas le preneur qui n’entretient plus rien : c’est l’absence totale d’exploitation et d’entretien qui est sanctionnée, pas un choix cultural. Deuxièmement, les preuves matérielles et extérieures font la différence : constat d’expert, attestations de voisins exploitants, signalement de la SAFER. Troisièmement, la reconnaissance des faits par le preneur, même accompagnée d’un consentement à partir, n’évite pas la résiliation judiciaire avec ses conséquences financières.

Du côté du preneur, la défense ne peut se contenter d’invoquer des difficultés générales. Dans l’affaire de Tours, le fermier justifiait pourtant d’une situation de santé, familiale et économique très difficile, d’un retard de paiement de primes lors de sa conversion en agriculture biologique, d’une modification de la réglementation et de circonstances géopolitiques ayant rendu son exploitation non viable. Le tribunal en a tenu compte pour rejeter la demande de dommages et intérêts des bailleurs et laisser à chaque partie ses frais irrépétibles, mais il a néanmoins prononcé la résiliation : l’état objectif des terres, abandonné depuis 2024, compromettait la bonne exploitation du fonds quelles que soient les causes personnelles de cet abandon. Autrement dit, les raisons sérieuses et légitimes peuvent atténuer les conséquences financières, mais elles n’effacent pas la friche. Le preneur en difficulté a dès lors intérêt à agir avant l’assignation : informer le bailleur par écrit de ses difficultés, solliciter un délai de remise en culture, accepter une résiliation amiable partielle ou une réduction temporaire du parcellaire plutôt que de laisser l’ensemble des terres se dégrader. Une fois le constat d’huissier dressé et la requête déposée, la marge de négociation se réduit considérablement.

Il faut enfin distinguer la résiliation judiciaire pour faute du congé pour reprise. Le bailleur qui souhaite reprendre ses terres pour les exploiter lui-même ou y installer un descendant doit délivrer un congé motivé dix-huit mois avant la fin du bail et remplir des conditions strictes de fond, notamment professionnelles. La résiliation pour défaut d’entretien obéit à une autre logique : elle sanctionne un manquement en cours de bail et peut être demandée à tout moment, sans attendre l’échéance. Choisir la mauvaise voie fait perdre un temps précieux : un congé pour reprise délivré alors que le preneur n’exploite plus sera contesté sur ses propres conditions, tandis que la résiliation pour friche exige la preuve de l’abandon. Quand les terres sont en friche, c’est l’action en résiliation qui correspond à la situation, et c’est elle que les tribunaux de Meaux et de Tours ont accueillie.

II. Faire prononcer la résiliation et en obtenir les suites

A. La procédure : prouver, saisir le tribunal paritaire, respecter le temps du litige

La résiliation pour défaut d’entretien relève de la compétence exclusive du tribunal paritaire des baux ruraux. L’article L. 491-1 du code rural et de la pêche maritime dispose qu’il est créé dans le ressort de chaque tribunal judiciaire au moins un tribunal paritaire des baux ruraux « seul compétent pour connaître des contestations entre bailleurs et preneurs de baux ruraux » relatives au statut du fermage. Cette juridiction, composée d’un juge du tribunal judiciaire et d’assesseurs bailleurs et preneurs en nombre égal en vertu de l’article L. 492-1 du même code, connaît donc seule de la demande. La fiche officielle consacrée à la résiliation du bail rural rappelle que le bailleur doit saisir ce tribunal et que le juge peut prononcer la fin du bail pour des agissements compromettant la bonne exploitation, en citant l’exemple du manque de culture d’une terre.

En pratique, le bailleur avisé prépare son dossier en plusieurs temps. Il commence par faire constater l’état des terres : constat par commissaire de justice avec photographies datées, de préférence à plusieurs saisons pour établir la permanence de l’abandon, et expertise amiable ou judiciaire décrivant l’enfrichement, les adventices et l’état des fossés, du drainage et des accès. Il recueille ensuite des attestations d’exploitants voisins décrivant la propagation des graines et les nuisances subies, ainsi que tout signalement émanant d’un organisme comme la SAFER. Il adresse enfin au preneur une mise en demeure écrite, par lettre recommandée avec accusé de réception, de reprendre l’exploitation et l’entretien des parcelles dans un délai déterminé. Si le texte de l’article L. 411-31 n’impose la mise en demeure avec rappel de ses termes à peine de nullité que pour les défauts de paiement de fermage, l’envoi préalable d’un avertissement écrit reste déterminant devant le tribunal : il démontre la persistance du grief et la bonne foi du bailleur.

La saisine du tribunal s’opère par requête. Dans l’affaire de Meaux, les parties ont d’abord été convoquées à une audience de conciliation le 4 décembre 2025, où un procès-verbal de non-conciliation a été dressé avant le renvoi à l’audience de jugement du 5 mars 2026. Le bailleur doit donc prévoir deux passages au moins et réunir dès la requête l’ensemble de ses pièces : bail et avenants, constats, attestations, correspondances, mise en demeure et preuve de sa réception.

Deux règles de temps gouvernent le procès. D’une part, les manquements s’apprécient au jour de la demande en justice : comme l’a rappelé le tribunal paritaire de Gap le 9 juillet 2026, « Les motifs de résiliation judiciaire doivent s’apprécier au jour de la demande en justice », sans tenir compte des événements postérieurs à l’introduction de l’instance. Le bailleur doit donc saisir le tribunal quand le grief est constitué et prouvé, sans attendre une aggravation ultérieure ni compter sur elle. D’autre part, le preneur peut toujours régulariser avant la saisine en reprenant effectivement l’exploitation, ce qui prive la demande de son objet pour l’avenir, même si la dégradation déjà causée ouvre droit à indemnité.

Le garde-fou posé par la Cour de cassation le 29 février 2024 mérite l’attention des bailleurs tentés d’empiler les griefs. Dans cette affaire, une cour d’appel avait prononcé la résiliation en retenant l’absence d’assurance de la récolte contre la grêle, la perte d’une récolte après un gel et l’absence de comptabilité permettant de vérifier le fermage proportionnel. La troisième chambre civile a cassé l’arrêt au visa de l’article L. 411-31, I, 2°, en rappelant que « le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie d’agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds », et en jugeant que la cour d’appel, « En se déterminant ainsi, par des motifs impropres à caractériser la compromission de la bonne exploitation du fonds, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef ». De simples négligences, même fautives au regard du bail, ne suffisent donc pas : il faut démontrer en quoi l’exploitation du fonds elle-même est compromise. La friche durable documentée par expert satisfait ce test ; l’oubli d’une assurance ou un désordre comptable, non.

Pour les terres situées en Île-de-France, la démarche est identique mais la juridiction saisie est le tribunal paritaire du ressort où se situent les parcelles, par exemple celui de Meaux pour la Seine-et-Marne. Le bailleur francilien joint utilement à son dossier l’arrêté préfectoral fixant les minima et maxima du fermage dans le département, afin de chiffrer l’indemnité d’occupation, ainsi que tout document d’urbanisme ou de périmètre de protection (captage d’eau, espace naturel) expliquant les contraintes réelles d’entretien des parcelles. La pression foncière propre à la région rend la remise en état d’autant plus urgente : une terre laissée en friche aux portes de Paris se dégrade vite et attire dépôts sauvages et occupations indésirables, ce que le constat initial doit aussi documenter.

B. Les suites : expulsion, indemnités et sort des dégradations

Une fois la résiliation prononcée, le tribunal ordonne la restitution des parcelles et l’expulsion du preneur et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique. Il peut assortir l’injonction de quitter les lieux d’une astreinte par jour de retard, comme les 50 euros journaliers prononcés à Meaux, et fixer une date butoir de libération, comme le 31 octobre 2025 retenu à Tours. L’exécution provisoire étant de droit, le preneur qui fait appel n’échappe pas à l’obligation de libérer les terres dans l’intervalle, sauf à obtenir du premier président l’arrêt de cette exécution.

Le jugement du tribunal paritaire est rendu en premier ressort, ce qui ouvre la voie de l’appel devant la cour d’appel, en sa formation compétente pour les baux ruraux. L’appel ne suspend pas l’exécution provisoire, attachée de plein droit au jugement : le preneur condamné à libérer les lieux doit partir dans le délai fixé même s’il conteste la résiliation, sauf décision contraire obtenue en référé. Pour le bailleur, cela signifie que la reprise matérielle des terres peut intervenir rapidement après le jugement, avec l’assistance d’un commissaire de justice pour dresser l’état des lieux de sortie et sécuriser la preuve de l’état dans lequel le fonds est restitué. Pour le preneur qui envisage l’appel, cela impose de ne pas attendre l’arrêt confirmatif pour organiser son repli : récoltes en cours, matériel, cheptel et stocks doivent être évacués dans le délai imparti, sous peine d’expulsion forcée et de frais supplémentaires.

Sur le plan financier, le preneur résilié reste tenu des fermages échus et doit une indemnité d’occupation équivalente au fermage depuis la résiliation jusqu’à la libération effective, ainsi que l’a jugé le tribunal de Tours. Les dépens suivent la succombance et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile peut s’y ajouter. En revanche, les dommages et intérêts supplémentaires supposent un préjudice distinct établi : à Tours, la demande des bailleurs a été rejetée malgré la résiliation, le tribunal tenant compte de la situation de santé, familiale et économique très difficile du preneur et de l’absence de résistance abusive. La résiliation sanctionne l’état du fonds ; l’argent répare un préjudice prouvé.

Le sort des dégradations se règle à l’expiration du bail. L’article L. 411-72 du code rural et de la pêche maritime dispose : « S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi ». L’enfrichement durable, la destruction du drainage, le comblement des fossés ou l’envahissement par des espèces invasives constituent de telles dégradations dès lors que la remise en état exige des travaux : défrichage, curage, réfection des exutoires, reconstitution du potentiel agronomique. Le bailleur chiffre ces postes par devis ou expertise et les réclame devant le tribunal paritaire, qui reste compétent pour les contestations nées du bail expiré.

Il faut distinguer cette indemnité de dégradations de l’indemnité d’améliorations due au preneur sortant. L’article L. 411-69 du même code dispose que « Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail ». Même résilié pour faute, le preneur peut donc réclamer le paiement des améliorations qu’il a réalisées et qui subsistent, par exemple un drainage posé ou des bâtiments conservés, tandis que le bailleur réclame l’indemnisation des dégradations. Les deux comptes se compensent à hauteur de leurs montants respectifs, ce qui rend l’état des lieux de sortie contradictoire décisif : sans ce document, chaque partie peine à prouver l’état initial et l’état final du fonds.

Enfin, le bailleur qui reprend des terres dégradées doit anticiper la relocation. Relouer en l’état expose au même contentieux avec le preneur suivant, qui refusera un fermage normal pour des terres appauvries. Faire établir un état des lieux d’entrée précis, prévoir au bail des clauses d’entretien compatibles avec le statut, et conserver les constats de la procédure de résiliation comme référence de l’état des terres permet de repartir sur des bases saines et de prévenir la récidive.

Lors du renouvellement du bail assaini, le bailleur peut enfin insérer des clauses d’entretien précises compatibles avec le statut du fermage : calendrier de fauche des bordures, curage périodique des fossés, interdiction des dépôts non agricoles, obligation d’informer le bailleur de toute difficulté culturale. Ces stipulations, adossées à l’état des lieux d’entrée, donnent au bailleur suivant des points de contrôle objectifs et au preneur des obligations lisibles. Elles ne remplacent ni le constat ni la mise en demeure en cas de nouvel abandon, mais elles raccourcissent le chemin probatoire si le litige renaît.

Un fermier qui cesse d’exploiter et d’entretenir les terres compromet la bonne exploitation du fonds au sens de l’article L. 411-31 et s’expose à la résiliation judiciaire du bail rural, à l’expulsion et à des indemnités. Les décisions de Meaux et de Tours montrent que la friche constatée par expert, corroborée par des témoignages extérieurs et non démentie par le preneur, emporte la conviction des tribunaux paritaires. La censure prononcée par la Cour de cassation en 2024 rappelle symétriquement que la résiliation exige la preuve d’une atteinte réelle à l’exploitation, et non la simple accumulation de négligences. Constat précis, mise en demeure écrite, requête documentée devant le tribunal paritaire : c’est cet enchaînement, mené quand le grief est constitué, qui permet au bailleur de reprendre des terres en état d’être cultivées et d’obtenir réparation des dégradations subies.