Votre locataire commerçant a été placé en redressement judiciaire et les loyers ne sont plus payés : faut-il continuer à subir l’occupation sans être réglé, déclarer votre créance au passif, mettre en demeure l’administrateur, attendre trois mois avant d’agir en résiliation ? L’ouverture de la procédure ne fait pas disparaître votre créance, mais elle change profondément les règles du jeu : les loyers nés avant le jugement suivent le sort collectif de la déclaration au passif, tandis que les loyers nés après doivent être payés à leur échéance et bénéficient d’un privilège de paiement. La résiliation du bail pour des impayés postérieurs obéit à un calendrier strict, avec un délai de trois mois à compter du jugement d’ouverture avant de pouvoir agir. Cet article décrit pas à pas la méthode : vérifier la date du jugement d’ouverture, séparer l’arriéré antérieur des loyers postérieurs, déclarer dans les délais, exiger la continuation ou la résiliation du bail par l’administrateur, saisir le juge pour obtenir une provision et une indemnité d’occupation, et sécuriser le recouvrement par le privilège du bailleur et le dépôt de garantie. Chaque étape est appuyée sur les textes applicables et la jurisprudence récente de la Cour de cassation.

I. Séparer l’arriéré antérieur des loyers postérieurs au jugement d’ouverture

L’ouverture d’un redressement judiciaire crée une césure : tout ce qui est né avant le jugement d’ouverture entre dans la procédure collective et doit être déclaré, tandis que tout ce qui naît après, en contrepartie de la jouissance des locaux pendant la période d’observation, doit être payé à son échéance. Confondre ces deux masses, c’est prendre le risque de perdre l’arriéré ancien par défaut de déclaration et de laisser s’accumuler les impayés nouveaux sans réagir. La première tâche du bailleur consiste donc à se procurer le jugement d’ouverture, à relever sa date exacte et l’identité des organes désignés, puis à arrêter ses comptes locatifs à cette date.

A. Déclarer les loyers nés avant le jugement au passif dans les délais pour récupérer l’arriéré

Les loyers, charges et accessoires échus avant le jugement d’ouverture constituent des créances antérieures : elles ne peuvent plus être payées spontanément par le débiteur et doivent être déclarées au mandataire judiciaire. Le texte applicable prévoit que « tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire » (article L622-24 du code de commerce). La déclaration s’effectue en pratique dans un délai de deux mois à compter de la publication du jugement au BODACC, délai porté à quatre mois pour les créanciers domiciliés hors de France métropolitaine. Les créanciers titulaires d’une sûreté publiée ou liés au débiteur par un contrat publié reçoivent en outre un avertissement personnel, et le délai court à leur égard à compter de cette notification.

Concrètement, la déclaration du bailleur porte sur le principal des loyers échus et impayés, les charges locatives et taxes récupérables, les intérêts et pénalités contractuels courus jusqu’au jugement, ainsi que les créances dont le montant n’est pas encore définitivement fixé, déclarées sur la base d’une évaluation. La déclaration peut être faite par le créancier lui-même ou par tout préposé ou mandataire de son choix, et le créancier peut ratifier une déclaration faite en son nom jusqu’à ce que le juge statue sur l’admission. Lorsque le débiteur a porté une créance à la connaissance du mandataire judiciaire, il est présumé avoir agi pour le compte du créancier tant que celui-ci n’a pas adressé sa propre déclaration. Cette présomption ne dispense jamais d’une déclaration personnelle et chiffrée : un bailleur qui s’en remettrait aux seules indications du débiteur prendrait le risque d’une admission partielle ou d’un rejet.

Le défaut de déclaration dans les délais expose à la forclusion : la créance non déclarée n’est pas admise au passif et ne pourra pas donner lieu à répartition dans le plan. Un relevé de forclusion reste possible devant le juge-commissaire, mais il suppose de démontrer que la défaillance n’est pas due à son fait ou qu’elle est due à une omission volontaire du débiteur, et il doit être demandé dans un délai de six mois. Le bailleur avisé adresse donc sa déclaration par lettre recommandée avec demande d’avis de réception dès la publication du jugement, en joignant le bail, le décompte arrêté à la date du jugement, les quittances et mises en demeure antérieures, et en distinguant ligne par ligne le principal, les charges, les intérêts et les frais. Il conserve la preuve de l’envoi et suit la procédure de vérification du passif : en cas de contestation du mandataire judiciaire ou du débiteur, il saisit le juge-commissaire pour défendre l’admission de sa créance, puis exerce le recours devant la cour d’appel dans les délais notifiés.

Lorsque le bail comportait une clause résolutoire et qu’un commandement de payer avait été délivré avant le jugement, la situation mérite un examen particulier. La clause prévoyant la résiliation de plein droit « ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux » et : « Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai » (article L145-41 du code de commerce). Si le délai d’un mois expirait avant le jugement d’ouverture, la résiliation était acquise et le bailleur déclare alors une créance d’indemnité d’occupation pour la période postérieure à la résiliation, en plus de l’arriéré. Si le délai expirait après le jugement, la résiliation ne peut plus se produire pour des loyers antérieurs : le jugement d’ouverture arrête le jeu de la clause pour le passé, et le bail se poursuit pendant la période d’observation. La méthode détaillée du commandement visant la clause résolutoire reste utile pour comprendre l’articulation, mais dès l’ouverture d’une procédure collective, c’est le régime des paragraphes suivants qui gouverne.

B. Exiger le paiement à échéance des loyers postérieurs et le privilège qui les protège

À l’inverse de l’arriéré antérieur, les loyers et charges afférents à l’occupation des locaux après le jugement d’ouverture, pendant la période d’observation, doivent être payés normalement. Le principe est posé par le régime des créances postérieures : « Les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur pendant cette période, sont payées à leur échéance » (article L622-17 du code de commerce). La mise à disposition des locaux commerciaux constitue une prestation fournie au débiteur pendant la période d’observation : chaque terme de loyer postérieur au jugement doit donc être réglé à son échéance, au montant contractuel, sans que le locataire puisse invoquer ses difficultés pour suspendre ses paiements.

Lorsque ces créances postérieures ne sont pas payées à leur échéance, la loi leur réserve un traitement privilégié : elles « sont payées par privilège avant toutes les autres créances, assorties ou non de privilèges ou sûretés », à l’exception des créances salariales garanties, des frais de justice nés pour les besoins de la procédure et des créances garanties par le privilège de l’argent frais (article L622-17 du code de commerce). Ce privilège de paiement constitue un atout considérable pour le bailleur : les loyers de la période d’observation priment les créances antérieures déclarées au passif et seront payés en priorité en cas de plan ou de liquidation. Le bailleur doit toutefois porter ses créances impayées à la connaissance des organes de la procédure dans le délai d’un an, faute de quoi elles perdent ce privilège. La vigilance impose donc un suivi mensuel : chaque terme impayé fait l’objet d’une relance écrite immédiate, puis d’une information du mandataire judiciaire et de l’administrateur.

Le sort du bail pendant la période d’observation dépend de l’option exercée par l’administrateur judiciaire. La loi donne à l’administrateur « seul la faculté d’exiger l’exécution des contrats en cours en fournissant la prestation promise au cocontractant du débiteur » (article L622-13 du code de commerce), et il doit s’assurer, au moment où il demande l’exécution, qu’il disposera des fonds nécessaires pour assurer le paiement. S’il s’agit d’un contrat à exécution échelonnée dans le temps, comme un bail, l’administrateur y met fin s’il lui apparaît qu’il ne disposera pas des fonds nécessaires pour remplir les obligations du terme suivant. Le bailleur n’est donc pas démuni face au silence : il peut adresser à l’administrateur une mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du bail, et « Après une mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du contrat adressée par le cocontractant à l’administrateur et restée plus d’un mois sans réponse », le contrat est résilié de plein droit (article L622-13 du code de commerce). Avant l’expiration de ce délai, le juge-commissaire peut impartir à l’administrateur un délai plus court ou lui accorder une prolongation qui ne peut excéder deux mois.

En pratique, le bailleur adresse sa mise en demeure par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception dès le premier terme postérieur impayé, en rappelant le montant dû et en demandant expressément à l’administrateur s’il exige la continuation du bail. Cette mise en demeure fait courir le délai d’un mois au terme duquel, sans réponse, la résiliation est acquise de plein droit. Si l’administrateur répond qu’il poursuit le bail, les loyers doivent être payés à échéance avec le privilège décrit ci-dessus ; s’il renonce, le bailleur récupère la libre disposition des locaux et déclare au passif les dommages et intérêts résultant de l’inexécution. Dans tous les cas, le bailleur ne doit jamais accepter un paiement partiel ou différé sans l’accord formalisé des organes de la procédure, car tout paiement irrégulier d’une créance antérieure pendant la période d’observation expose son bénéficiaire à une action en rapport.

II. Agir en résiliation et sécuriser le recouvrement quand les impayés persistent

Lorsque la voie amiable et la mise en demeure de l’administrateur n’ont pas permis de régulariser la situation, le bailleur doit agir en justice selon un calendrier précis. La résiliation du bail pour des impayés postérieurs au jugement d’ouverture obéit à un délai d’attente incompressible de trois mois, mais passé ce délai, le bailleur dispose d’actions efficaces : constat de la résiliation, expulsion, provision sur les sommes dues et indemnité d’occupation. Parallèlement, il sécurise le recouvrement par les garanties attachées au bail : privilège sur le mobilier garnissant les lieux, dépôt de garantie et, le cas échéant, cautionnement du dirigeant. La rigueur procédurale conditionne tout : un acte mal rédigé ou une action prématurée se solde par un rejet et des mois perdus.

A. Respecter le délai de trois mois puis obtenir résiliation, expulsion et provision devant le juge

La règle centrale de la résiliation en période d’observation figure à l’article L622-14 : « Lorsque le bailleur demande la résiliation ou fait constater la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et charges afférents à une occupation postérieure au jugement d’ouverture, le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement. Si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation » (article L622-14 du code de commerce). Ce délai de trois mois court à compter du jugement d’ouverture, et non du premier impayé : un bailleur dont le locataire cesse de payer dès le lendemain du jugement doit donc attendre l’expiration de ce trimestre avant de saisir le juge d’une demande de résiliation fondée sur les loyers postérieurs. En revanche, si le locataire régularise l’intégralité des sommes dues avant l’expiration du délai, la résiliation ne peut pas être prononcée. Le bailleur a tout intérêt à faire délivrer dès le premier impayé un commandement de payer par commissaire de justice, qui fait courir les intérêts et établit la preuve des démarches, même si l’assignation en résiliation devra attendre l’expiration du trimestre.

Passé le délai de trois mois, le bailleur assigne le locataire et, le cas échéant, l’administrateur et le mandataire judiciaire devant le juge compétent, en pratique le juge des référés du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, pour voir constater ou prononcer la résiliation, ordonner l’expulsion et obtenir une provision. Le juge des référés : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier » (article 835 du code de procédure civile). Les ordonnances récentes illustrent l’efficacité de cette voie : dans une affaire où un bail commercial avait été cédé dans le cadre de la liquidation judiciaire du précédent locataire, le juge des référés a « constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 24 avril 2022 », condamné par provision la locataire à payer 66 678 euros au titre du solde des loyers et indemnités d’occupation, et fixé l’indemnité d’occupation à une somme égale au montant du loyer contractuel (cour d’appel de Paris, pôle 1 chambre 8, 3 mai 2024, n° 23/15884, décision n° 23/15884). Dans une autre espèce, le juge des référés a condamné une société exploitant un supermarché à payer à titre provisionnel 211 630,02 euros au titre des loyers et charges échus à la date de résiliation, outre une indemnité mensuelle d’occupation de 12 407,17 euros jusqu’à la libération effective des lieux (tribunal judiciaire d’Évreux, ordonnance de référé du 20 août 2025, confirmée en appel le 7 mai 2026, décision n° 25/03449). Ces montants montrent que le juge n’hésite pas à chiffrer lourdement la provision lorsque la dette locative est établie par le bail et le décompte.

Le bailleur doit également anticiper la défense du locataire fondée sur les délais de grâce. Les juges saisis dans les conditions de l’article 1343-5 du code civil peuvent suspendre les effets de la clause résolutoire : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues » (article 1343-5 du code civil). Depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, cette faveur est strictement encadrée en matière de baux commerciaux : « L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience » (article L145-41 du code de commerce). Un locataire qui ne paie plus le loyer courant ne peut donc plus obtenir de délais. Et une fois des délais accordés par une décision passée en force de chose jugée, leur non-respect rend la résiliation définitive : « le non-respect de ces délais rend la clause définitivement acquise sans que la mauvaise foi de la bailleresse à s’en prévaloir puisse y faire obstacle » (Cour de cassation, 3e chambre civile, 26 octobre 2023, n° 22-16.216, arrêt n° 705 FS-B). Le bailleur qui a obtenu une ordonnance prévoyant la reprise immédiate des effets de la clause en cas d’impayé peut donc faire exécuter l’expulsion sans craindre le reproche de faire preuve de rigueur pour un solde résiduel.

La mise en demeure préalable reste le socle de toute action : « Le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante » (article 1344 du code civil). En pratique parisienne et francilienne, le bailleur fait délivrer ses actes par un commissaire de justice du ressort, saisit le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris lorsque les locaux sont situés dans la capitale, et prévoit les délais de signification propres aux assignations en référé. L’indemnité d’occupation court à compter de la résiliation jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, au montant du loyer contractuel augmenté des taxes, charges et accessoires. Les intérêts courent à compter du commandement de payer sur les sommes qui y figuraient, puis à compter de l’ordonnance sur le surplus. Le bailleur demande systématiquement la condamnation aux dépens, en ce compris le coût du commandement, et une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile. À Paris et en Île-de-France, où les loyers commerciaux atteignent des niveaux élevés et où les locaux vacants se relouent dans des délais variables selon les quartiers, la fixation rapide d’une indemnité d’occupation au montant du loyer courant préserve la valeur économique du bien pendant toute la durée de la procédure d’expulsion, qui peut s’étendre sur plusieurs mois compte tenu de l’encombrement des juridictions et des délais de concours de la force publique.

B. Mobiliser le privilège du bailleur, le dépôt de garantie et la caution pour être payé

Obtenir la résiliation et l’expulsion ne suffit pas : encore faut-il recouvrer les sommes dues. Le bailleur commercial dispose à cet effet d’un privilège spécial sur le mobilier garnissant les lieux loués. La loi range parmi les créances privilégiées sur certains meubles « Toutes les sommes dues en exécution d’un bail ou de l’occupation d’un immeuble, sur le mobilier garnissant les lieux et appartenant au débiteur, y compris, le cas échéant, le mobilier d’exploitation et la récolte de l’année » (article 2332 du code civil). Ce privilège porte sur le matériel, le stock et le mobilier d’exploitation présents dans les locaux : en cas de vente de ces biens, notamment dans le cadre de la liquidation, le bailleur est payé en priorité sur leur prix. Pour le rendre efficace, le bailleur fait dresser sans attendre un inventaire précis du mobilier par commissaire de justice, s’oppose à tout enlèvement sauvage et informe le mandataire ou le liquidateur de l’existence de son privilège avec le décompte de sa créance. L’obligation fondamentale du preneur, rappelée par le code civil, est « De payer le prix du bail aux termes convenus » (article 1728 du code civil), et le privilège constitue la contrepartie de cette obligation lorsque le preneur devient insolvable.

Le dépôt de garantie versé à la conclusion du bail constitue la seconde sûreté mobilisable. En l’absence de disposition légale impérative propre aux baux commerciaux, son sort dépend des stipulations du bail : la plupart des baux commerciaux prévoient expressément son imputation sur les loyers et charges impayés, les dégradations et les frais de remise en état. Le bailleur impute donc le dépôt sur le solde de tout compte, ligne par ligne, et restitue l’éventuel reliquat ou réclame le complément. Lorsque le locataire est en procédure collective, l’imputation du dépôt de garantie sur des loyers antérieurs au jugement s’analyse comme un paiement pendant la période suspecte ou en violation du principe d’égalité des créanciers : la prudence impose de n’imputer le dépôt que sur les sommes nées après le jugement ou après la résiliation, et de déclarer le surplus au passif. Le décompte final, adressé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, détaille chaque imputation avec sa date et son fondement contractuel : un décompte obscur expose à une contestation et à une condamnation à restituer le double du dépôt dans les contentieux où le juge estime la rétention abusive.

Lorsque le dirigeant de la société locataire s’est porté caution des engagements locatifs, le bailleur dispose d’un troisième levier : poursuivre la caution personne physique, qui ne bénéficie pas de la procédure collective de la société. La mise en jeu de la caution suppose une mise en demeure distincte adressée à la caution elle-même, conformément à l’exigence d’interpellation suffisante (article 1344 du code civil), et le respect des mentions protectrices de la caution personne physique. La caution peut opposer les exceptions inhérentes à la dette, discuter la proportionnalité de son engagement et invoquer le manquement du créancier à son devoir de mise en garde, mais elle ne peut pas se prévaloir des remises ou délais accordés dans le plan de redressement de la société. Le bailleur avisé met donc la caution en demeure dès les premiers impayés, sans attendre l’issue de la procédure collective, et l’assigne en paiement devant le tribunal judiciaire pendant que la procédure collective de la société suit son cours. Les intérêts légaux courent sur les condamnations indemnitaires : « En toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande » (article 1231-7 du code civil), ce qui alourdit mécaniquement la dette de la caution avec le temps.

Enfin, le bailleur ne doit pas négliger la voie de la résiliation judiciaire à défaut de clause résolutoire ou lorsque celle-ci est inapplicable. Le juge « peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts » (article 1228 du code civil). Cette résiliation judiciaire, demandée au fond, permet au bailleur d’obtenir la fin du bail même sans clause résolutoire, avec des dommages et intérêts déclarés au passif pour la période antérieure. À Paris et en Île-de-France, où le tribunal des activités économiques de Paris connaît des procédures collectives des commerçants et où le tribunal judiciaire de Paris statue sur les baux commerciaux, le bailleur gagne à coordonner ses actions : déclaration au passif devant les organes de la procédure, demande de résiliation après le trimestre, référé-provision pour les sommes non sérieusement contestables, et poursuite des garanties. Les pièces à réunir dès le premier impayé conditionnent toute la suite : bail et avenants, décompte arrêté au jour du jugement d’ouverture puis actualisé chaque mois, jugement d’ouverture et avis au BODACC, actes de mise en demeure et commandements, inventaire du mobilier, acte de cautionnement et échanges avec l’administrateur. Un dossier complet permet d’agir vite, et la rapidité fait la différence entre un arriéré recouvré et une créance admise au passif pour un dividende incertain.

Conclusion

Face à un locataire placé en redressement judiciaire, le bailleur commercial doit appliquer une méthode en trois temps : arrêter les comptes à la date du jugement d’ouverture, déclarer l’arriéré antérieur au passif sans attendre, puis exiger le paiement des loyers postérieurs à leur échéance en mettant l’administrateur en demeure de prendre parti sur la continuation du bail. La résiliation pour les impayés nés après le jugement suppose l’expiration d’un délai de trois mois, mais elle ouvre ensuite la voie à l’expulsion, à une provision substantielle et à une indemnité d’occupation au montant du loyer. Le privilège sur le mobilier garnissant les lieux, l’imputation prudente du dépôt de garantie et la poursuite de la caution du dirigeant complètent le dispositif de recouvrement. Depuis la loi du 26 mai 2026, le locataire qui ne reprend pas le paiement intégral du loyer courant avant la première audience ne peut plus obtenir de délais de grâce. La rapidité de réaction reste déterminante : chaque semaine perdue avant la déclaration ou la mise en demeure réduit les chances d’être payé.