Vous avez signé un compromis de vente, obtenu votre financement, prévenu votre bailleur, et à quelques jours de la signature chez le notaire, le vendeur vous annonce qu’il ne vendra plus. Changement d’avis, prix jugé trop bas, succession qui se ravise : les motifs varient, mais la situation est toujours la même. L’acquéreur, qui a engagé des frais et organisé son déménagement, se retrouve face à un bien qu’on lui refuse alors qu’un contrat le lui promettait. Depuis le 24 septembre 2026, une décision toute récente de la Cour de cassation clarifie vos options dans ce cas de figure : face au vendeur qui refuse de réitérer la vente par acte authentique, vous pouvez soit exiger la vente forcée, soit demander la résolution du contrat avec indemnisation. Cet article explique, pas à pas, comment réagir : mise en demeure, sommation par commissaire de justice, procès-verbal de carence du notaire, assignation en exécution forcée ou en paiement de la clause pénale. Avec les textes applicables, trois décisions rendues entre janvier et septembre 2026, et les réflexes propres à Paris et à l’Île-de-France, où les prix élevés rendent chaque semaine de blocage coûteuse.

I. Le compromis signé vaut déjà vente : vos droits face au vendeur qui se rétracte

A. La promesse de vente vaut vente dès l’accord sur la chose et sur le prix

En droit français, la vente est parfaite entre les parties dès qu’on est convenu de la chose et du prix, même si la chose n’a pas encore été livrée ni le prix payé. C’est ce que prévoit l’article 1583 du code civil : « Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé. » Le compromis de vente, qui constate cet accord sur un bien déterminé et un prix ferme, fait donc naître une obligation de vendre à la charge du vendeur et une obligation d’acheter à la charge de l’acquéreur.

Le texte qui vise directement votre situation est l’article 1589 du code civil : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. » Autrement dit, une promesse synallagmatique, le compromis classique signé entre deux particuliers, produit déjà les effets de la vente. Le passage chez le notaire, avec la réitération par acte authentique, sert à rendre la vente opposable aux tiers par la publicité foncière et à débloquer les fonds du prêt, mais il ne crée pas le consentement : celui-ci existe depuis la signature du compromis. Le vendeur qui soutient que rien ne serait définitif tant que l’acte n’est pas signé chez le notaire se trompe, sauf clause contraire du compromis.

Ce principe s’articule avec la force obligatoire du contrat posée par l’article 1103 du code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » Le vendeur est donc lié par sa signature, et son simple changement d’avis ne suffit pas à le libérer. Lorsque le compromis prend la forme d’une promesse unilatérale, consentie par exemple par un vendeur qui laisse à l’acquéreur un délai pour opter, l’article 1124 du code civil ajoute une protection supplémentaire : « La promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire. La révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. » Le promettant qui se rétracte pendant le délai d’option n’empêche donc pas la vente de se former si le bénéficiaire lève l’option à temps.

En pratique, la première chose à faire consiste à relire le compromis ligne par ligne : promesse synallagmatique ou unilatérale, conditions suspensives et leur sort, délai de réitération, clause pénale et son montant, dépôt de garantie et clause de caducité éventuelle. C’est ce document, et lui seul, qui fixe l’étendue de vos droits. Conservez-en l’original, ainsi que tous les échanges avec le vendeur et le notaire : lettres, courriels, messages et attestations serviront de preuves si le litige va devant le juge.

Précisez aussi la nature des sommes déjà versées : l’acompte versé au vendeur et le dépôt de garantie séquestré chez le notaire n’obéissent pas aux mêmes règles de restitution. Le séquestre reste en principe consigné jusqu’à l’issue du litige et ne peut être conservé par le vendeur qu’en application expresse de la clause pénale, comme l’a montré le tribunal de Nîmes en ordonnant la restitution parallèle du dépôt. Exigez du notaire un relevé écrit de sa comptabilité et refusez toute libération amiable des fonds tant que le désaccord persiste, car une somme restituée trop vite devient difficile à recouvrer ensuite.

B. Le délai de réitération dépassé ne fait pas tomber la vente, sauf caducité expresse

Le compromis fixe presque toujours une date butoir pour la signature de l’acte authentique, souvent trois ou quatre mois après la signature. Quand cette date est dépassée sans signature, beaucoup d’acquéreurs craignent que tout soit caduc. L’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 24 septembre 2026, pourvoi numéro 24-18.981, ECLI:FR:CCASS:2026:C300519, répond clairement : non. Dans cette affaire, une collectivité vendeuse et une société acquéreuse avaient conclu en 2015 une promesse synallagmatique de vente de deux terrains pour une durée de trois ans, l’acquéreur avait versé le prix entre les mains du notaire en décembre 2019, puis le vendeur avait annoncé en juillet 2020 qu’il considérait la promesse comme caduque. Après mise en demeure du 24 juillet 2020 puis sommation du 23 septembre, l’acquéreur avait assigné en exécution forcée. La cour d’appel de Cayenne avait rejeté ses demandes au motif que la promesse n’avait pas prospéré au-delà du terme convenu. La Cour de cassation casse : ayant constaté que la promesse stipulait que l’expiration du délai de trois ans était constitutive du point de départ de la période à partir de laquelle l’une des parties pourrait obliger l’autre à s’exécuter, la cour d’appel aurait dû en déduire que la vente était parfaite dès la signature de la promesse, indépendamment de sa réitération par acte authentique ou du complet paiement du prix.

La règle posée vaut pour tous les compromis : sauf stipulation contraire, une fois passé le délai prévu pour la signature chez le notaire, chaque partie peut choisir entre exiger la vente en justice et demander la fin du contrat avec indemnisation de son préjudice, comme la Cour de cassation le juge depuis son arrêt du 1er octobre 2020, pourvoi numéro 19-16.561, publié au Bulletin. Le dépassement de la date prévue ne vous prive donc d’aucune option : il ouvre au contraire la phase où vous pouvez contraindre le vendeur à s’exécuter. Retenez toutefois l’exception posée par le même arrêt : elle ne joue pas si le compromis assortit expressément le délai d’une sanction de caducité, ni s’il résulte du contrat ou des circonstances que les parties avaient fait de la signature notariée un élément constitutif de leur consentement. Si votre compromis comporte une clause de caducité automatique à date fixe, le raisonnement change et l’analyse de cette clause devient prioritaire.

Avant tout procès, constituez la preuve du refus. Faites d’abord adresser au vendeur une mise en demeure de signer par lettre recommandée avec accusé de réception, en visant la date et le lieu de signature proposés par le notaire. Si le vendeur ne répond pas ou refuse, faites délivrer une sommation de comparaître devant notaire par commissaire de justice, puis demandez au notaire de dresser un procès-verbal de carence si le vendeur ne se présente pas. C’est exactement le chemin suivi dans une affaire jugée par le tribunal judiciaire de Nîmes le 5 janvier 2026, RG 23/05496 : après le refus de la vendeuse de réitérer, les acquéreurs lui ont fait délivrer le 28 octobre 2022, par commissaire de justice, une sommation d’assister à la réitération de la vente le 16 novembre 2022 à l’office de leur notaire, la vendeuse ne s’y est pas rendue et le 16 novembre 2022 le notaire a dressé un procès-verbal de carence de la promettante à la réitération par acte authentique de la vente. Ce procès-verbal est la pièce maîtresse de votre dossier : il établit officiellement la défaillance du vendeur au jour et au lieu convenus.

Un point de vigilance concerne l’acquéreur non professionnel d’un logement : l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation lui ouvre une faculté de rétractation, puisque « l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte », et précise que « Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s’appliquent qu’à ce contrat ou à cette promesse. ». Ce délai profite à l’acquéreur, jamais au vendeur : le vendeur, professionnel ou non, ne dispose d’aucun droit de repentir équivalent. Si c’est vous, acquéreur, qui hésitez encore dans les dix jours, relisez notre dossier sur les moyens de sortir proprement d’un compromis avant d’agir contre le vendeur, car les armes ne sont pas les mêmes selon le camp : annuler un compromis de vente n’obéit pas aux mêmes règles que contraindre le vendeur à signer.

II. Contraindre le vendeur à signer ou obtenir réparation devant le juge

A. L’exécution forcée : obtenir la vente, le jugement valant acte et l’astreinte

Quand le bien vous tient à cœur, emplacement, prix bloqué avant une hausse, travaux déjà chiffrés, la voie royale est l’exécution forcée : demander au juge de constater la vente et de condamner le vendeur à signer, avec un jugement qui vaut vente à défaut de signature. Le fondement général figure à l’article 1217 du code civil : « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : – refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; – poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; – obtenir une réduction du prix ; – provoquer la résolution du contrat ; – demander réparation des conséquences de l’inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter. » Vous pouvez donc cumuler l’exécution forcée et des dommages et intérêts pour le retard subi, par exemple le coût d’un relogement temporaire ou la perte d’un taux de crédit.

Plus précisément, l’article 1221 du code civil dispose : « Le créancier d’une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l’exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s’il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier. » D’où l’importance de la mise en demeure préalable évoquée plus haut : sans elle, l’exécution forcée n’est pas recevable. En matière de vente d’immeuble, l’exécution n’est presque jamais impossible, un bien ne disparaît pas, et la signature sous astreinte règle la mauvaise volonté. Dans l’affaire de Nîmes déjà citée, le juge des référés avait enjoint à la vendeuse de réitérer la vente dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la décision, et passé ce délai, sous astreinte de 500 euros par jour de retard pendant une période de 2 mois. Le référé est donc une voie rapide pour obtenir une injonction de signer sous pression financière, avant même le procès au fond. Demandez aussi au juge que le jugement vaille vente à défaut de signature dans le délai imparti : cette formule permet la publication au service de la publicité foncière sans la coopération du vendeur.

À Paris et en Île-de-France, quelques réflexes locaux font la différence. D’abord, saisissez le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble : pour un appartement parisien, le tribunal judiciaire de Paris, pôle civil, statue régulièrement sur ces litiges, comme en témoigne le jugement parisien du 9 septembre 2026 cité dans la seconde partie. Ensuite, anticipez le calendrier : entre l’assignation et le jugement au fond, plusieurs mois s’écoulent, pendant lesquels votre offre de prêt peut expirer. Faites proroger par écrit l’accord de crédit ou renégociez-le, et conservez les attestations bancaires prouvant que vous étiez en mesure de payer le prix au jour prévu : dans l’affaire de Nîmes, le débat sur la disponibilité des fonds a occupé une place centrale, chaque camp sommant l’autre de justifier de ses liquidités. Enfin, coordonnez vos deux notaires, le vôtre et celui du vendeur : un projet d’acte adressé en temps utile, une convocation écrite et un procès-verbal de carence dressé par un officier public parisien pèsent lourd devant le juge. Les acquéreurs franciliens bloqués par un vendeur qui temporise ont intérêt à faire constater chaque rendez-vous manqué, car la démonstration d’une défaillance répétée fonde à la fois l’exécution forcée et l’astreinte.

B. La résolution et l’argent : clause pénale, indemnité d’immobilisation et restitution

Si vous préférez tourner la page, parce que le bien ne vous convient plus, que votre crédit a expiré ou que la confiance est rompue, la seconde branche de l’option est la résolution du compromis avec indemnisation. Le même arrêt du 24 septembre 2026 vous y autorise : à l’expiration du délai de réitération, chaque partie peut agir en exécution forcée ou demander la résolution et l’indemnisation de son préjudice. La résolution se demande au juge, qui prononce la fin du contrat et statue sur les conséquences financières : clause pénale au profit de la victime, restitution des sommes versées et, le cas échéant, dommages et intérêts complémentaires pour le préjudice non couvert par la clause.

La clause pénale, presque toujours stipulée dans les compromis autour de 10 % du prix, est encadrée par l’article 1231-5 du code civil : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. » Le texte ajoute une condition souvent décisive : « Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. » Une clause de 10 % du prix, taux usuel de la pratique notariale, résiste en général au contrôle du juge, comme l’a confirmé le tribunal judiciaire de Paris le 9 septembre 2026, RG 23/13436 : une promesse unilatérale de vente d’un immeuble au prix de 4 975 000 euros prévoyait une indemnité d’immobilisation de 497 500 euros restant acquise au promettant faute par le bénéficiaire d’avoir réalisé l’acquisition, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées. Le tribunal a estimé que le taux de 10 % du prix ne présentait pas un caractère excessif et disproportionné qui aurait imposé de requalifier la clause en clause pénale réductible, et a condamné le défaillant à payer 497 500 euros avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer. L’enseignement vaut dans les deux sens : stipulée à 10 %, la pénalité est en principe validée, et les intérêts courent dès la sommation, d’où l’intérêt d’agir vite par commissaire de justice.

Le jugement du tribunal judiciaire de Nîmes du 5 janvier 2026, RG 23/05496, illustre le dénouement financier complet d’un compromis où chacun accusait l’autre de refuser de signer : le tribunal a prononcé la résiliation du compromis de vente du 21 juin 2022, condamné chaque camp à payer à l’autre 74 900 euros au titre de la clause pénale, et ordonné la restitution aux acquéreurs du dépôt de garantie de 37 450 euros détenu par le notaire. Trois leçons s’en dégagent. D’abord, la pénalité peut frapper les deux parties quand les deux ont manqué à leurs obligations successives : ne croyez pas que seul le vendeur risque une condamnation. Ensuite, le dépôt de garantie versé chez le notaire n’est pas automatiquement perdu : sa restitution dépend de la clause du compromis, et le tribunal l’a ordonnée en parallèle de la condamnation intégrale à la pénalité. Enfin, les demandes de dommages et intérêts supplémentaires sont rejetées quand le préjudice est déjà couvert par la pénalité forfaitaire : le tribunal a débouté les acquéreurs de leurs demandes de préjudice moral, de frais de prolongation de prêt et de frais bancaires, faute de préjudices non indemnisés par la pénalité.

Pour chiffrer votre demande, additionnez la clause pénale contractuelle, les frais exposés en pure perte, diagnostics, frais de dossier bancaire, déménagement annulé, différence de loyer pendant la période de blocage, et, si vous aviez revendu votre propre logement en comptant sur l’achat, le préjudice lié à votre relogement. Sur le fondement d’l’article 1240 du code civil, « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », tout préjudice distinct de celui que la clause pénale répare forfaitairement peut être réclamé en plus, à condition de le prouver par factures et justificatifs. Mais gardez la mesure du tribunal de Nîmes à l’esprit : les doublons avec la pénalité sont écartés, et la saisie conservatoire pratiquée sans démontrer de menace sur le recouvrement a été mainlevée. Chaque mesure d’exécution doit donc reposer sur une créance établie et un risque réel de non-recouvrement.

Conclusion

Le vendeur qui refuse de signer l’acte authentique ne fait pas disparaître la vente : depuis la signature du compromis, l’accord sur la chose et sur le prix vous donne droit soit à l’exécution forcée, soit à la résolution avec indemnisation, comme l’a rappelé la Cour de cassation le 24 septembre 2026. La méthode gagnante tient en quatre réflexes : relire le compromis pour repérer la clause de caducité éventuelle, mettre le vendeur en demeure puis le faire sommer par commissaire de justice, faire dresser par le notaire un procès-verbal de carence, puis assigner en exécution forcée sous astreinte ou en résolution avec clause pénale selon que vous voulez le bien ou l’argent. Constituez dès maintenant le dossier complet, compromis, échanges, attestations bancaires et constats du notaire, et faites vérifier chaque pièce avant d’engager le procès, car le sort du litige se joue autant sur la procédure que sur le fond.