Votre bailleur vous annonce qu’il vend le logement que vous occupez et vous adresse un congé pour vente. Ce courrier ne signifie pas que vous devez partir sans réagir : la loi vous donne la priorité pour acheter le logement avant tout autre acquéreur, et ce congé obéit à des règles de forme strictes dont la violation entraîne sa nullité. Encore faut-il agir dans les délais : l’offre d’achat contenue dans le congé ne reste ouverte que deux mois, et le silence à l’expiration du préavis vous prive de tout titre d’occupation. Trois décisions rendues entre octobre 2025 et septembre 2026 éclairent vos marges de manœuvre : la Cour de cassation a tranché le mode de calcul des ressources du locataire âgé protégé le 2 octobre 2025, le tribunal judiciaire de Nantes a annulé le 11 mai 2026 un congé affichant un prix dissuasif avant de le rabattre en cours de procédure, et la cour d’appel de Montpellier a jugé le 3 septembre 2026 qu’une offre de relogement de pure façade laisse le congé sans effet. Ce guide explique comment contrôler votre congé, acheter dans les délais ou le contester, et comment la protection des locataires de plus de soixante-cinq ans s’applique, y compris à Paris et en Île-de-France.

I. Le congé pour vente vaut une offre d’achat : le vérifier puis répondre dans les délais

En location vide d’habitation, le congé délivré par le bailleur qui décide de vendre n’est pas un simple préavis de départ. Il vaut offre de vente à votre profit, avec un prix et des conditions que vous pouvez accepter avant quiconque. Cette priorité d’achat ne joue que si le congé respecte des mentions obligatoires et si vous répondez dans les délais légaux.

A. Les mentions qui font la validité du congé : comment contrôler votre congé pour vente avant de répondre

Le congé du bailleur doit d’abord respecter un préavis de six mois avant le terme du bail, contre trois mois pour le congé qui émane du locataire : « Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur », dispose le paragraphe I de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Un congé notifié tardivement ne produit pas ses effets à la date indiquée par le bailleur : le délai court à compter de la réception effective. Vérifiez donc la date d’échéance de votre bail, la date de réception du courrier et le calcul des six mois. Le mode de notification compte autant que le délai : « Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement », précise le même texte. Un simple courrier ordinaire, un courriel ou un message téléphonique ne valent pas congé. Conservez l’enveloppe, l’avis de réception et l’acte de commissaire de justice : ce sont vos premières pièces en cas de contestation.

Le congé doit ensuite indiquer son motif, à peine de nullité : décision de vendre, reprise pour habiter ou motif légitime et sérieux. Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre, l’exigence se resserre encore : « Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. », prévoit le paragraphe II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Le prix annoncé n’est donc pas une simple information : c’est le prix auquel vous pouvez acheter. S’il est absent, vague ou manifestement insincère, le congé encourt l’annulation. Le jugement du tribunal judiciaire de Nantes du 11 mai 2026 (RG n° 25/02889) l’illustre nettement : des bailleurs avaient délivré en février 2025 un congé pour vendre au prix de 270 000 euros, avant de ramener le prix à 200 000 euros en août 2025 en cours de procédure, alors que la valeur vénale établie par leur propre professionnel s’établissait à 200 000 euros. Le tribunal a relevé que ce prix de 270 000 euros, sans fondement, rabattu dans des proportions considérables en six mois, n’avait d’autre effet que dissuasif et ne reflétait aucun prix de vente réel, avant de juger qu’à défaut d’indication du prix réel, il a prononcé la nullité du congé du 17 février 2025 en visant l’article 114 du code de procédure civile, tout en écartant les nouvelles significations d’août 2025 qui ne respectaient ni le délai de six mois de l’article 15 I, ni le délai de deux mois de l’article 15 II. La leçon est directe : un prix gonflé pour vous dissuader d’acheter expose le congé à l’annulation, et le bailleur ne répare pas l’irrégularité en baissant le prix après coup sans respecter à nouveau les délais. L’article 114 du code de procédure civile, visé par le tribunal, rappelle qu’«Aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n’en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public » : en matière de congé pour vente, l’indication du prix est une formalité substantielle, expressément sanctionnée par la nullité.

Contrôlez aussi les mentions que le bailleur doit reproduire à peine de nullité dans chaque notification : les termes des cinq alinéas qui organisent l’offre, l’acceptation et la revente à meilleur prix doivent figurer dans le congé lui-même. Vérifiez enfin que le congé ne contourne pas une protection légale : vente entre parents jusqu’au troisième degré sous condition d’occupation de deux ans, immeubles insalubres visés par le code de la construction et de l’habitation, accords collectifs de congé pour vente rendus obligatoires, ou engagement de prorogation des baux dans les immeubles vendus par lots relèvent de régimes spéciaux exposés au paragraphe II du même article 15. Le texte de référence reste la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dont l’article 15 concentre l’essentiel du régime du congé du bailleur.

B. Accepter l’offre et acheter le logement : les délais de deux mois, de deux mois et de quatre mois à respecter

Si le congé est régulier, vous disposez des deux premiers mois du préavis de six mois pour accepter l’offre : « l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis ». Votre acceptation doit être claire, écrite et envoyée au bailleur avant l’expiration de ce délai de deux mois. Une réponse tardive ne vous donne aucun droit : à Paris, la cour d’appel (pôle 4, chambre 3, 11 mai 2023, RG n° 21/03826) a validé des congés pour vendre délivrés le 26 mars 2019 avec effet au 28 février 2020, en constatant que les locataires n’avaient ni contesté le prix proposé en justifiant de prix moindres, ni accepté l’offre de vente, et qu’ils se trouvaient ainsi déchus de plein droit de tout titre d’occupation depuis l’expiration du préavis. La formule légale est implacable : « A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local. », tranche le paragraphe II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Ne pas répondre, c’est perdre à la fois la priorité d’achat et le droit au maintien dans les lieux.

Une fois l’offre acceptée, la loi organise le temps de la transaction : « Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. », précise le paragraphe II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Deux réflexes s’imposent. D’abord, mentionnez dès votre réponse écrite votre intention de recourir à un prêt si vous financez l’achat à crédit : sans cette notification, le délai reste de deux mois et l’acceptation n’est pas conditionnée à l’obtention du financement. Ensuite, faites suivre votre dossier de prêt sans attendre : « Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation. » Pendant ce délai de réalisation, le bail est prorogé : « Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. » Vous restez donc dans les lieux et continuez à payer loyers et charges jusqu’à la signature de l’acte authentique ou jusqu’à l’expiration du délai.

Le prix peut encore évoluer après votre refus ou votre silence, et la loi vous protège dans ce cas : « Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. », impose le paragraphe II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Cette seconde offre, notifiée par le notaire à votre dernière adresse connue, « vaut offre de vente au profit du locataire » pendant « une durée d’un mois à compter de sa réception ». « L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque ». Concrètement, si le bailleur baisse son prix pour vendre à un tiers après votre départ, il doit d’abord vous proposer ce nouveau prix, et la vente conclue sans cette notification encourt la nullité. Le jugement nantais du 11 mai 2026 montre l’envers du décor côté bailleur : les significations de baisse de prix adressées en août 2025, en cours de procédure et sans respecter ni le délai de six mois de l’article 15 I, ni le délai de deux mois de l’article 15 II, ont été annulées avec le congé initial. Si vous recevez une telle notification de baisse de prix, vérifiez qui vous l’adresse : à défaut d’envoi préalable par le bailleur, c’est le notaire chargé de la vente qui doit vous notifier, à peine de nullité de la vente projetée avec le tiers.

Rassemblez dès la réception du congé un dossier complet : bail et avenants, quittances de loyer, congé et ses annexes, preuve de la date de réception, échanges avec le bailleur, estimations ou avis de valeur si vous discutez le prix, et dossier de financement si vous envisagez d’acheter. Ces pièces serviront dans tous les cas de figure, que vous achetiez, que vous contestiez ou que vous demandiez des délais au juge.

II. Refuser l’offre, contester le prix ou rester dans les lieux : les recours du locataire

Refuser d’acheter ne signifie pas partir sans condition. Vous pouvez faire annuler un congé irrégulier, sanctionner un congé mensonger et, si vous êtes âgé de plus de soixante-cinq ans avec des ressources modestes, exiger un relogement effectif avant tout départ.

A. Faire annuler un congé irrégulier et sanctionner un congé frauduleux : contester le prix et la procédure devant le juge

La nullité du congé pour vente se plaide devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble. Les moyens tirés de l’irrégularité du congé sont nombreux : préavis de six mois non respecté, notification par simple lettre, absence de motif, absence de prix ou de conditions de la vente, prix dissuasif sans rapport avec la valeur vénale, défaut de reproduction des mentions légales obligatoires. Le tribunal de Nantes a annulé un congé dont le prix initial de 270 000 euros, sans fondement et rabattu dans des proportions considérables en six mois, n’avait d’autre effet que dissuasif, en prononçant la nullité du congé pour vendre et en déboutant les bailleurs de leur demande d’expulsion et d’indemnité d’occupation, avec 1 200 euros au profit de la locataire sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Si votre bailleur affiche un prix supérieur d’un quart ou d’un tiers aux estimations des agences du quartier, faites établir un avis de valeur par un professionnel et saisissez le juge avant l’expiration du préavis : l’argument du prix dissuasif se prouve par des éléments objectifs, non par de simples affirmations.

Le congé peut aussi être mensonger : le bailleur annonce une vente mais n’a jamais eu l’intention de vendre, ou relou rapidement après votre départ à un loyer réévalué. La sanction pénale est prévue au paragraphe V de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 : « Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale. » Sur le terrain civil, la fraude ouvre droit à des dommages et intérêts et à la remise en cause de l’expulsion. Les signes de fraude se recherchent après votre départ : remise en location rapide, absence de mise en vente réelle, mandat de vente fictif, prix affiché puis vente à un proche. Les règles de preuve et de réparation applicables au congé frauduleux, notamment pour la reprise personnelle qui obéit à la même logique, sont détaillées dans notre analyse du congé pour reprise contesté à Paris : les réflexes de surveillance après le départ et les pièces à réunir y sont les mêmes.

Si le congé est validé et que vous ne l’avez ni accepté ni contesté à temps, vous devenez occupant sans droit ni titre à l’expiration du préavis, et le bailleur peut demander votre expulsion avec indemnité d’occupation. Avant d’en arriver là, le juge peut accorder des délais pour quitter les lieux, en tenant compte de votre situation personnelle et de vos démarches de relogement. Lorsque l’expulsion est poursuivie jusqu’au concours de la force publique, chaque étape obéit à une procédure stricte, du commandement de quitter les lieux à la trêve hivernale : les règles applicables sont celles que maîtrise tout avocat expulsion locataire confronté à ces dossiers. Agir tôt devant le juge des contentieux de la protection reste le moyen le plus sûr d’éviter cette issue : demandez la nullité du congé, subsidiairement des délais pour partir, et opposez systématiquement l’absence de prix réel ou l’irrégularité de la notification.

B. Le locataire âgé ou vulnérable ne part pas sans relogement : la protection des plus de 65 ans à Paris et en Île-de-France

Le paragraphe III de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 organise une protection renforcée : « Le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus » à l’égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans dont les ressources annuelles restent inférieures au plafond en vigueur pour l’attribution des logements locatifs conventionnés, sans qu’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans le périmètre prévu par la loi du 1er septembre 1948. La protection profite aussi au locataire qui a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement, lorsque les ressources cumulées du foyer restent sous le plafond. Deux dates comptent : « L’âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d’échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé. » Un locataire qui fête ses soixante-cinq ans avant l’échéance du bail entre dans le dispositif, même s’il était plus jeune à la signature du congé.

Deux exceptions seulement libèrent le bailleur de l’obligation de relogement : le bailleur personne physique lui-même âgé de plus de soixante-cinq ans à l’échéance, ou dont les ressources annuelles sont inférieures au même plafond. Hors ces cas, le congé délivré sans offre de relogement sérieuse est privé d’effet. La cour d’appel de Montpellier l’a confirmé le 3 septembre 2026 (RG n° 23/02020) dans une affaire où une bailleresse avait fait délivrer un congé pour vente le 2 août 2021 à un locataire né en 1936, aux ressources nulles selon son avis d’imposition, avant de lui adresser deux offres de location en décembre 2022, après l’engagement de l’action en expulsion. La cour a jugé que le bailleur ne peut se contenter de transmettre au locataire deux offres de location repérées sur le marché sans s’assurer de leur effectivité ni de l’accord des propriétaires pressentis pour louer au preneur, et que, faute d’offre effective, le congé notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 2 août 2021 restait sans effet, avec condamnation de la bailleresse aux dépens et à 1 500 euros sur le fondement de l’aide juridictionnelle. Une offre de relogement se prouve donc par des diligences réelles : logement disponible, loyer compatible avec vos ressources, surface adaptée à vos besoins, accord du propriétaire pressenti. De simples annonces imprimées sur internet ne suffisent pas.

Le calcul des ressources a été tranché par la Cour de cassation le 2 octobre 2025 (3e chambre civile, arrêt n° 434 FS-B, pourvois n° 24-12.308 et 24-13.722, décision publiée sur Légifrance) : « les ressources annuelles du locataire à prendre en compte sont celles déclarées à l’administration fiscale avant tout abattement ou déduction », de sorte que « La cour d’appel a, à bon droit, tenu compte des revenus fonciers bruts de la locataire pour apprécier si le montant de ses ressources excédait le plafond en deçà duquel elle aurait dû bénéficier d’une offre de relogement ». Concrètement, le juge retient vos revenus tels que déclarés au fisc, sans appliquer les abattements, et additionne salaires, pensions et revenus fonciers bruts. Si vos revenus bruts dépassent le plafond alors que vos revenus nets imposables restent en dessous, vous ne relevez pas de la protection : la locataire du dossier de 2025, dont les revenus fonciers bruts faisaient franchir le plafond, a vu ses pourvois rejetés et a été condamnée aux dépens et à 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Munissez-vous de votre avis d’imposition et comparez vos revenus bruts déclarés au plafond applicable à la composition de votre foyer avant d’invoquer la protection.

À Paris et en Île-de-France, ces règles prennent un relief particulier. Les prix parisiens rendent la contestation du prix du congé plus fréquente : un écart de dix ou quinze pour cent entre le prix affiché et les transactions comparables du quartier justifie une expertise ou des avis de valeur circonstanciés, que le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris examine avec attention, comme l’ont fait les juridictions parisiennes dans les deux affaires citées — cour d’appel de Paris en 2023 pour la déchéance du locataire silencieux, Cour de cassation saisie d’un arrêt parisien en 2025 pour le calcul des ressources. Le périmètre de relogement prévu par l’article 13 bis de la loi du 1er septembre 1948 couvre la commune, les communes limitrophes et, en région parisienne, un périmètre adapté aux transports : un bailleur parisien ne s’acquitte pas de son obligation en proposant un logement éloigné de vos attaches médicales, familiales et quotidiennes. L’ADIL de Paris (75) renseigne sur les plafonds de ressources applicables et sur les dispositifs locaux d’accompagnement, et les commissions départementales de conciliation de Paris, des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne peuvent être saisies gratuitement des litiges relatifs au congé avant tout procès. Face à un congé pour vente dans un arrondissement tendu, faites constater l’état du marché par des estimations écrites d’agences locales, vérifiez que l’offre de relogement, si vous êtes protégé, mentionne un logement réel avec un bailleur identifié, et saisissez le juge dans le ressort de l’immeuble : à Paris, les délais d’audiencement devant le juge des contentieux de la protection exigent d’agir dès les premiers mois du préavis, sans attendre son expiration.

La protection s’étend enfin aux bénéficiaires de l’allocation journalière de présence parentale dont les ressources restent sous le plafond, en application du paragraphe IV du même article 15, avec la même exigence d’une offre de logement correspondant aux besoins et aux possibilités. Et le texte tranche un conflit de régimes : les dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété « ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement », précise le paragraphe II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que seul le mécanisme de l’article 15 joue dans votre situation.

Conclusion

Recevoir un congé pour vente ouvre trois voies, à choisir vite et dans l’ordre. Vérifiez d’abord la régularité du congé : préavis de six mois, notification conforme, motif indiqué, prix et conditions réels, mentions légales reproduites. Un prix dissuasif ou une notification bâclée justifient une action en nullité devant le juge des contentieux de la protection, comme l’a jugé le tribunal de Nantes en mai 2026. Si le congé est régulier et que le prix vous convient, acceptez par écrit dans les deux premiers mois du préavis, notifiez votre recours à un prêt dans cette même réponse, et tenez les délais de deux ou quatre mois pour signer l’acte authentique : votre bail est prorogé jusqu’à la vente, mais tout retard non justifié vous fait perdre l’offre et le logement. Si le bailleur baisse ensuite son prix pour un tiers, exigez la notification du notaire et son délai d’un mois, sous peine de nullité de la vente. Si vous avez plus de soixante-cinq ans avec des ressources modestes, ou si vous hébergez une personne âgée à charge, opposez la protection légale et exigez une offre de relogement effective, dans le périmètre légal et compatible avec vos moyens : des annonces sans bailleur identifié ne valent pas offre, comme l’a jugé la cour d’appel de Montpellier en septembre 2026. Et calculez vos ressources en brut fiscal déclaré, comme l’impose la Cour de cassation depuis octobre 2025. Dans tous les cas, conservez chaque courrier, chaque preuve de réception et chaque estimation, et saisissez le juge du lieu de l’immeuble avant l’expiration du préavis : en matière de congé pour vente, le temps perdu ne se rattrape pas.