Le 25 avril 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris requalifie en bail meublé un contrat intitulé bail mobilité conclu pour quatre mois et deux semaines à 6 500 euros par mois : la mention du régime applicable manque, l’avenant signé cinq mois plus tard ne répare rien, le loyer est ramené à 5 643 euros avec 3 812,17 euros de trop-perçu à restituer, et la demande de résiliation pour impayés est déclarée irrecevable parce qu’elle n’a pas été notifiée au représentant de l’État dans le département. Un an plus tard, le 16 avril 2026, la cour d’appel de Paris requalifie à son tour un bail présenté comme meublé en location vide, faute d’équipements suffisants et d’inventaire, puis annule le congé pour reprise délivré par le bailleur. Ces deux décisions parisiennes récentes concernent directement les locations de courte durée signées à Paris : un bail mobilité mal rédigé ne s’arrête pas à la date prévue, il se transforme en bail d’un an reconduit tacitement, avec un loyer soumis au plafond parisien et une procédure d’impayés plus exigeante. Cet article explique quelles mentions faire figurer au contrat, comment prouver le caractère meublé, ce que la requalification change pour le loyer et pour la fin du bail, et quelles démarches accomplir devant le tribunal judiciaire de Paris, avec les textes applicables vérifiés à la date du 14 octobre 2026.

I. Votre bail mobilité requalifié en bail meublé d’un an : la mention qui manque et l’avenant qui arrive trop tard

Le bail mobilité est un contrat de courte durée réservé à un locataire qui justifie, à la date de prise d’effet, d’une situation de mobilité : formation professionnelle, études supérieures, contrat d’apprentissage, stage, service civique, mutation professionnelle ou mission temporaire. La loi dispose que « Le bail mobilité est un contrat de location de courte durée d’un logement meublé au sens de l’article 25-4 à un locataire justifiant, à la date de la prise d’effet du bail, être en formation professionnelle, en études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en engagement volontaire dans le cadre d’un service civique prévu au II de l’article L. 120-1 du code du service national , en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle » (article 25-12 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le régime est d’ordre public et la commission départementale de conciliation n’est pas compétente pour ces litiges. La durée est strictement encadrée : « Le bail mobilité est conclu pour une durée minimale d’un mois et une durée maximale de dix mois, non renouvelable et non reconductible » (article 25-14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Une seule modification de la durée par avenant est permise, sans dépasser dix mois au total, et tout nouveau bail signé ensuite sur le même logement meublé relève du régime classique du meublé. Depuis la loi de simplification du 26 novembre 2025, une dérogation existe pour les logements situés dans une résidence à vocation d’emploi : le bail peut alors durer d’une semaine à dix-huit mois, avec un avenant possible dans cette même limite (article 25-14 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le locataire peut partir à tout moment avec un mois de préavis, notifié par lettre recommandée avec avis de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre, et « A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué » (article 25-15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Côté financier, deux règles protègent le locataire : « Le loyer est librement fixé et ne peut être révisé en cours de bail » (article 25-16 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989) et « Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur » (article 25-17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Les charges sont récupérées sous forme d’un forfait versé avec le loyer, « qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure » (article 25-18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989), et ce forfait ne peut pas être manifestement disproportionné au regard du dernier décompte de charges. Tout l’édifice repose cependant sur la rédaction du contrat : sans les mentions exigées, le bail mobilité n’existe pas aux yeux du juge.

A. La mention du titre Ier ter, la durée et le motif : les trois mentions vitales du contrat de location

Le contrat de bail mobilité doit être écrit et contenir une série d’informations précises : identité des parties, date de prise d’effet, durée conforme à l’article 25-14, consistance et surface du logement, désignation des locaux et équipements, montant du loyer, motif de la mobilité, dernier loyer du précédent locataire parti depuis moins de dix-huit mois, nature et montant des travaux réalisés depuis la fin du dernier contrat, information sur l’interdiction du dépôt de garantie, et surtout la mention selon laquelle le contrat est un bail mobilité régi par le titre Ier ter de la loi du 6 juillet 1989 (article 25-13 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). La sanction est écrite dans le texte lui-même : « A défaut de cette mention ou de l’une des informations prévues aux 4° ou 8° du I du présent article, le contrat de location est régi par les dispositions du titre Ier bis. » Autrement dit, sans la mention du titre Ier ter, sans la durée ou sans le motif, le contrat bascule dans le bail meublé classique d’un an minimum, et le bailleur ne peut pas se prévaloir de la violation de cet article. Le jugement du tribunal judiciaire de Paris du 25 avril 2025 (RG 25/00285) applique cette sanction à un bail signé le 14 février 2024 pour un logement parisien loué 6 500 euros par mois pendant quatre mois et deux semaines pour une mutation professionnelle. Le tribunal rappelle que « pour être qualifié d’un bail mobilité et non d’un bail meublé, le contrat de location doit comporter : – une mention selon laquelle le contrat est un bail mobilité régi par les dispositions du titre Ier ter de la loi du 6 juillet 1989 ; – la durée du contrat de location conformément à l’article 25-14 ; – le motif justifiant le bénéfice du bail mobilité conformément à l’article 25-12. » En l’espèce, le contrat porte bien l’intitulé contrat de bail mobilité, précise la durée et le motif, mais indique seulement sous son intitulé la référence entre parenthèses à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Le juge estime que « Cette mention, moins apparente que l’intitulé et les autres stipulations du contrat, n’est pas suffisamment précise puisqu’elle n’indique pas, en méconnaissance de la disposition ci-dessus rappelée, que le contrat litigieux est régi par les dispositions du titre Ier ter de la loi du 6 juillet 1989. » Le bailleur avait fait signer un avenant le 27 juin 2024 qui, lui, vise expressément le titre Ier ter, mais le tribunal juge que « cet avenant, compte tenu de sa date largement postérieure, ne peut venir corriger les manquements du bail initial. » La leçon pratique est directe : vérifiez dès la signature que le contrat contient la phrase exacte sur le titre Ier ter, la durée chiffrée et le motif précis avec le justificatif du locataire ; un avenant de régularisation signé des mois après ne sauve pas le bail initial, et la requalification s’impose car cette disposition d’ordre public, justifiée par le caractère dérogatoire du régime, s’impose aux parties. Pour le bailleur parisien qui enchaîne les locations de quelques mois, l’enjeu est considérable : au lieu d’un contrat de quatre mois qui s’achève tout seul, il se retrouve avec un bail meublé d’un an reconduit tacitement, comme le montre la suite de cette décision.

B. Un logement insuffisamment meublé requalifié en location vide : la preuve qui pèse sur le bailleur

La requalification peut frapper une seconde fois, dans l’autre sens : un bail présenté comme meublé, mobilité ou classique, qui ne contient pas un mobilier suffisant devient une location vide soumise au titre Ier de la loi du 6 juillet 1989, avec une durée de trois ans pour un bailleur personne physique et un congé beaucoup plus contraint. L’arrêt de la cour d’appel de Paris du 16 avril 2026 (Pôle 4, chambre 3, RG 23/16009) le rappelle dans une affaire où le bailleur avait fait signer un contrat de location meublée du 27 octobre 2021 au 31 janvier 2022 en précisant qu’elle était consentie au profit d’un étudiant. La cour pose d’abord la charge de la preuve : « Il appartient au bailleur de rapporter la preuve du caractère meublé du bail et donc de démontrer que le local est normalement meublé et équipé d’objets mobiliers en nombre et en quantité suffisante pour permettre au locataire d’y vivre convenablement. » Un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en quantité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement, et le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 énumère le mobilier minimum : literie avec couette ou couverture, occultation des fenêtres des chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment à moins 6 °C, vaisselle, ustensiles de cuisine, tables et sièges, étagères, luminaires et matériel d’entretien adapté. L’article 25-1 de la loi du 6 juillet 1989 exige en outre un inventaire et un état détaillé du mobilier établis à la remise et à la restitution des clés. Dans cette affaire, aucun inventaire contradictoire ni état des lieux d’entrée n’avait été produit, et les photographies montraient qu’il manquait notamment un four ou des plaques chauffantes, des ustensiles de cuisine et des éléments de literie. La cour relève que « la seule qualification de location meublée ne suffit pas à prouver le caractère meublé de celle-ci » et que l’absence d’équipement permettant notamment de cuisiner prive la locataire d’une jouissance immédiate du logement, d’où la requalification en location non meublée. Les conséquences sont lourdes : le congé pour reprise délivré le 25 juillet 2022 est déclaré nul et de nul effet, la cour constate ensuite la résiliation du bail à compter du 26 septembre 2022 par acquisition de la clause résolutoire, et la locataire est condamnée à payer 10 894 euros de dette locative arrêtée au 5 avril 2025, 957 euros pour le palier dégradé et 2 500 euros pour les dégradations locatives, faute d’état des lieux d’entrée qui aurait permis de discuter l’état initial, le logement étant présumé pris en bon état de réparations locatives. Concrètement, avant de signer à Paris, photographiez chaque pièce, exigez l’inventaire détaillé et l’état des lieux d’entrée contradictoires, et vérifiez la présence des onze catégories d’équipements du décret ; côté bailleur, conservez les factures d’achat du mobilier et remettez un inventaire signé, car en cas de litige c’est à vous de démontrer que le logement était normalement meublé.

II. Loyer plafonné, fin du bail et loyers impayés à Paris : ce que la requalification change pour les parties

Une fois le bail mobilité requalifié en bail meublé, trois terrains changent : le montant du loyer exigible à Paris, la date et les formes de la fin du contrat, et la procédure à suivre quand les loyers ne sont plus payés. Le jugement parisien du 25 avril 2025 illustre les trois : le loyer de 6 500 euros est ramené au plafond, la demande de constat d’échéance est rejetée parce que le bail requalifié dure un an et s’est reconduit tacitement, et la résiliation judiciaire pour impayés est déclarée irrecevable faute de notification au préfet. Chaque point appelle des démarches précises, à Paris devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, avec des délais que le bailleur comme le locataire doivent anticiper. Le locataire peut aussi agir en diminution et en restitution quand le plafond est dépassé, et le bailleur doit purger la procédure de résiliation dans les formes du bail meublé, sous peine de tout recommencer. Les montants en jeu sont élevés dans la capitale : dans l’affaire jugée en avril 2025, l’écart entre le loyer pratiqué et le plafond représentait 857 euros par mois, et l’arriéré impayé 15 972 euros au 30 octobre 2024, ce qui montre que la qualification du contrat détermine des milliers d’euros dans chaque sens.

A. Loyer ramené au plafond parisien et trop-perçu restitué : le complément de loyer qui manquait au contrat

À Paris, où l’encadrement des loyers s’applique, le loyer de base est fixé librement entre les parties dans la limite du loyer de référence majoré, et le contrat doit préciser le loyer de référence et le loyer de référence majoré de la catégorie du logement ; un complément de loyer reste possible pour des caractéristiques de localisation ou de confort qui le justifient par comparaison avec des logements de même catégorie dans le même secteur, à condition d’en mentionner le montant et les caractéristiques au contrat. Dans le dossier du 25 avril 2025, le bail stipulait 6 500 euros par mois en indiquant à tort qu’il n’était pas soumis au loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral, et prévoyait un complément de loyer sans en préciser ni le montant ni les caractéristiques qui le justifiaient. Le tribunal applique l’arrêté préfectoral applicable à la ville de Paris : pour les logements meublés de plus de quatre pièces dans un immeuble bâti avant 1946 du secteur concerné, « le loyer de référence est de 27,50 euros le mètre carré tandis que le loyer de référence majoré est de 33 euros le mètre carré ». Avec 171 mètres carrés, le plafond s’établit à 5 643 euros par mois, et faute de complément de loyer régulièrement stipulé, le bail ne pouvait pas prévoir 6 500 euros. Le tribunal fixe donc le loyer initial au plafond de 5 643 euros et condamne le bailleur à restituer 3 812,17 euros de trop-perçu pour la période du 17 février au 30 juin 2024. La méthode se transpose à tout bail mobilité requalifié à Paris : commencez par lire l’arrêté préfectoral annuel qui fixe les loyers de référence par secteur, catégorie et époque de construction, comparez le loyer de base hors complément au loyer de référence majoré, et vérifiez que le complément, s’il existe, mentionne son montant et les caractéristiques précises qui le justifient, appréciées concrètement selon le logement et sa situation. Sans ces mentions, le complément est inopérant et le locataire peut réclamer la restitution de la différence. Ce contrôle vaut dès la signature : l’article 25-13 impose d’indiquer le montant et la date du dernier loyer du précédent locataire parti depuis moins de dix-huit mois, ce qui permet de repérer une hausse brutale, et l’article 25-16 interdit toute révision en cours de bail mobilité, de sorte que le montant signé ne peut pas augmenter pendant les dix mois. Rappel utile pour le budget : aucun dépôt de garantie ne peut être exigé, et les charges sont payées au forfait sans régularisation possible, ce qui interdit au bailleur de réclamer un complément de charges en fin de contrat. Si le plafond est dépassé, le locataire peut saisir le juge d’une action en diminution et en restitution, en produisant le bail, l’arrêté préfectoral et ses quittances ; l’action dérivant du bail se prescrit par trois ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’agir, selon la règle selon laquelle « Toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit » (article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). À Paris, l’ADIL 75 peut aider à lire l’arrêté et à chiffrer l’écart avant toute démarche.

B. Fin du bail, congé et loyers impayés : l’échéance qui n’a pas lieu et la résiliation à notifier au préfet

Requalifié en bail meublé, le contrat ne s’éteint plus à la date écrite : le tribunal juge que « le bail en date du 14 février 2024 a été requalifié en bail meublé de sorte qu’il doit être considéré qu’il a été conclu pour une durée d’un an à compter du 17 février 2024, soit jusqu’au 17 février 2025 », et qu’aucun congé n’ayant été délivré dans les formes requises, il s’est reconduit tacitement pour un an. La demande de constat d’échéance est donc rejetée, et l’avenant de prolongation, privé d’effet par la requalification, n’y change rien. Pour mettre fin à un bail meublé à Paris, le bailleur doit délivrer congé dans les formes et délais du régime meublé, en visant un motif prévu par la loi, et le locataire resté dans les lieux après un bail mobilité requalifié bénéficie de la durée d’un an puis de la reconduction. Quand les loyers restent impayés, la procédure se durcit : sur le fondement des articles 25-3 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, les demandes de résiliation motivées par une dette locative doivent être notifiées au représentant de l’État dans le département, et dans l’affaire parisienne « cette demande aurait dû être notifiée au représentant de l’Etat dans le département, ce qui n’a pas été fait », de sorte que « cette demande doit être déclarée irrecevable » et les demandes d’expulsion rejetées. Face à un locataire qui ne paie pas son loyer, le bailleur parisien doit donc faire notifier sa demande au préfet de Paris avant l’audience, produire un décompte précis des échéances et des paiements, et viser la clause résolutoire ou la résiliation judiciaire selon les pièces dont il dispose, en sachant que l’oubli de la notification fait tomber toute la procédure. Le jugement condamne solidairement les deux époux occupants à 15 972 euros d’arriéré au 30 octobre 2024, en rappelant que le droit au bail du local qui sert effectivement à l’habitation de deux époux est réputé appartenir à l’un et à l’autre, quel que soit le régime matrimonial, et que la dette ménagère oblige solidairement. Pour le locataire en difficulté à Paris, les réflexes utiles sont le paiement même partiel contre quittance, la demande de délais de paiement au juge, et le signalement aux organismes d’aides au logement et au fonds de solidarité pour le logement, que le préfet informé peut mobiliser. Pour le bailleur, les réflexes sont le commandement de payer par commissaire de justice, la notification au préfet, l’assignation devant le juge des contentieux de la protection avec le bail, le décompte et les mises en demeure, et la demande d’indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux. Les décisions parisiennes citées montrent aussi que le juge partage parfois les dépens quand chacun succombe partiellement et rappelle que sa décision est exécutoire à titre provisoire. Les deux affaires ont été jugées à Paris par le pôle civil de proximité et le pôle 4 de la cour d’appel, ce qui confirme que le tribunal judiciaire de Paris est la juridiction naturelle de ces litiges pour un logement situé dans la capitale, avec appel possible devant la cour d’appel de Paris dans le délai d’un mois.

Conclusion

Le bail mobilité offre une location de un à dix mois sans dépôt de garantie, avec un loyer non révisable et des charges au forfait sans régularisation, mais ce régime dérogatoire ne tient qu’à la rédaction du contrat : la mention du titre Ier ter, la durée et le motif doivent y figurer, faute de quoi le juge requalifie en bail meublé d’un an reconduit tacitement, comme l’a fait le tribunal judiciaire de Paris le 25 avril 2025 pour un bail de quatre mois et deux semaines à 6 500 euros ramené au plafond de 5 643 euros. Et même qualifié de meublé, le bail ne survit que si le logement est réellement équipé et inventorié, comme l’a rappelé la cour d’appel de Paris le 16 avril 2026 en requalifiant en location vide un logement sans four, sans plaques et sans ustensiles. À Paris, où l’encadrement des loyers borne le loyer de base et où le juge exige la notification au préfet pour toute résiliation pour impayés, chaque mention manquante se paie en milliers d’euros et en mois de procédure. Avant de signer, contrôlez les trois mentions du contrat, l’arrêté préfectoral des loyers de référence, l’inventaire du mobilier et les onze équipements minimaux ; après la signature, respectez le mois de préavis pour partir, le congé en forme pour reprendre, et la notification au préfet pour résilier. Un contrat relu à temps reste un bail mobilité ; un contrat approximatif devient un bail d’un an que vous n’aviez pas choisi.