Votre bail est terminé, les clés sont rendues, et le bailleur garde votre dépôt de garantie ou vous annonce une retenue que vous ne comprenez pas. Cette situation concerne des dizaines de milliers de locataires chaque année : délai dépassé sans nouvelles, retenues pour des réparations jamais justifiées, devis gonflé présenté comme une facture, usure normale du logement facturée comme une dégradation. La loi encadre pourtant strictement la restitution : un délai d’un mois ou de deux mois selon l’état des lieux de sortie, une liste fermée de retenues autorisées à condition d’être justifiées, et une pénalité automatique de 10 % du loyer mensuel pour chaque mois de retard. Trois décisions rendues entre 2025 et 2026 précisent ces règles de façon très concrète : la Cour de cassation juge que la majoration court de plein droit et qu’un chèque jamais reçu ne vaut pas paiement, la cour d’appel de Bastia refuse une retenue de 2 905 euros fondée sur un simple devis, et le tribunal de proximité de Pantin condamne un bailleur à restituer l’intégralité du dépôt assorti de vingt-et-un mois de pénalités. Ce guide explique le délai applicable à votre départ, les retenues que le bailleur peut réellement opérer, le calcul exact de la pénalité et la procédure pas à pas pour récupérer votre argent, y compris à Paris et en Île-de-France.

I. Dépôt de garantie : dans quel délai le bailleur doit-il restituer la caution après votre départ

Le dépôt de garantie versé à l’entrée dans les lieux n’est pas un acompte sur de futurs travaux : c’est une somme qui garantit l’exécution de vos obligations de locataire et qui doit vous être rendue après votre départ, une fois les comptes soldés. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 limite d’abord son montant : pour un logement vide, « il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal ». Tout dépassement de ce plafond est illégal et le trop-versé doit être restitué. À partir de là, deux délais de restitution coexistent et le point de départ comme l’adresse de renvoi conditionnent vos droits.

A. Restitution sous un mois ou deux mois : comment déterminer le délai applicable à votre départ

Le délai de base est de deux mois. L’article 22 dispose que le dépôt « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées ». Le point de départ n’est donc pas la fin du bail ni l’état des lieux de sortie : c’est la remise effective des clés, en main propre contre reçu ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Conservez la preuve de cette remise, car tout le calcul des délais et des pénalités en dépend.

Le délai tombe à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Le texte prévoit : « Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée », toujours sous déduction des sommes restant dues et dûment justifiées. En pratique, la conformité s’apprécie par comparaison des deux constats : si la sortie ne relève aucune dégradation par rapport à l’entrée, le bailleur ne dispose que d’un mois. S’il prétend ensuite avoir découvert des désordres non mentionnés à la sortie, sa position devient fragile, car l’état des lieux de sortie contradictoire fige la situation du logement au jour du départ.

Deux obligations pratiques pèsent sur le locataire. D’abord, indiquer son adresse de renvoi. La loi l’exige en ces termes : « A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile ». Sans cette adresse, la pénalité de retard ne s’applique pas. La loi précise : « Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile ». Transmettez donc cette adresse par écrit, idéalement dans le courrier de remise des clés ou par lettre recommandée, et conservez-en une copie. Ensuite, en immeuble collectif, une retenue partielle et provisoire reste possible pour les charges : « le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble », la régularisation définitive intervenant dans le mois qui suit l’approbation des comptes. Cette retenue partielle et provisoire est la seule que la loi autorise au-delà du délai sans justification de travaux : tout le surplus indûment conservé porte la pénalité.

Enfin, la restitution suit le logement en cas de vente : « En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur ». Si votre ancien bailleur a vendu l’immeuble en cours de bail, c’est contre l’acquéreur devenu bailleur que vous devez diriger votre demande, même si c’est l’ancien qui détient encore les fonds.

B. Ce que le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie : réparations justifiées ou retenues abusives

Le bailleur ne peut déduire que deux catégories de sommes : celles que vous lui devez encore (loyer, charges, taxe d’enlèvement des ordures ménagères) et celles dont il pourrait être tenu à votre place, à condition dans tous les cas qu’elles soient dûment justifiées. Les retenues les plus contestées portent sur les réparations. Le locataire répond des dégradations survenues pendant son occupation : l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 lui impose « De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement », et « De prendre à sa charge l’entretien courant du logement » ainsi que les réparations locatives, « sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure ». Le code civil ajoute la même logique : « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ». Trois filtres en découlent pour contrôler chaque retenue : la dégradation doit être constatée par comparaison des états des lieux, elle ne doit pas relever de la vétusté, et son coût doit être prouvé par des pièces précises.

Le premier filtre est la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, établis contradictoirement. L’article 3-2 de la loi dispose que l’état des lieux « est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location ». Sans état des lieux d’entrée, le code civil fait présumer le bon état : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire », ce qui profite ici au bailleur. Mais symétriquement, un état des lieux de sortie établi seul par le bailleur, sans signature du locataire et sans commissaire de justice, ne prouve rien. La cour d’appel de Bastia l’a rappelé le 10 septembre 2025 (RG 24/176) : un état des lieux de sortie établi unilatéralement par le bailleur, sans recours à un commissaire de justice, et dont le défaut de contradiction tient à sa propre carence, ne peut établir des dégradations imputables au locataire. Dans cette affaire portant sur un logement meublé loué 1 900 euros par mois avec 4 000 euros de dépôt, la bailleresse retenait 2 905 euros pour la réfection d’une mosaïque de douche ; la cour a écarté le document non signé, relevé qu’il ne mentionnait même pas la mosaïque, et ordonné la restitution intégrale des 4 000 euros. Vérifiez donc systématiquement : les deux états des lieux sont-ils signés, datés du jour de la remise des clés, et la dégradation invoquée figure-t-elle dans le comparatif.

Le deuxième filtre est la vétusté, c’est-à-dire l’usure normale liée au temps, à l’usage et à la qualité des matériaux. Une moquette usée après huit ans, une peinture défraîchie, des joints jaunis relèvent de la vétusté et restent à la charge du bailleur, y compris pour des réparations qui seraient locatives par nature. Les grilles de vétusté conclues dans le parc social servent de référence utile même dans le parc privé pour discuter la durée de vie des équipements. Des photographies floues, non datées, en plans rapprochés qui ne permettent ni de localiser la pièce ni de caractériser le désordre ne démontrent ni dégradation ni dépassement de l’usure normale : la cour d’appel de Bastia a écarté de tels clichés dans l’arrêt précité. Lorsque le bailleur vous oppose des loyers restés impayés pour justifier une compensation avec le dépôt, exigez le décompte précis des sommes et des échéances, car le recouvrement des loyers impayés obéit à ses propres règles de preuve et de procédure, et un arriéré allégué sans quittances ni mise en demeure ne peut pas absorber votre garantie.

Le troisième filtre est la justification chiffrée. Un devis isolé, imprécis, sans adresse du logement, déconnecté de l’état des lieux, ne suffit pas à établir ni la réalité ni le montant des réparations. La cour d’appel de Bastia juge ainsi que le seul devis de remise en état, qui ne mentionne pas l’adresse du logement litigieux, n’établit pas la réalité des dégradations alléguées, et elle écarte également des devis de peinture et de vitrification qui ne précisent pas les zones concernées alors que l’état des lieux décrivait des sols et plafonds restés en bon état. Exigez des factures acquittées ou, à défaut, des devis détaillés rattachés aux désordres constatés contradictoirement, et contestez toute retenue forfaitaire. Le tribunal de proximité de Pantin a appliqué la même exigence le 11 décembre 2025 (RG 25/04619) : faute d’état des lieux de sortie contradictoire du fait de l’absence du bailleur au rendez-vous convenu, et faute de justification des réparations alléguées, le bailleur a été condamné à restituer l’intégralité du dépôt de 1 320 euros. La charge de la preuve pèse sur celui qui retient : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

II. Dépôt de garantie non rendu : calculer la pénalité de 10 % et agir pas à pas

Lorsque le délai expire sans restitution complète, la loi prévoit une sanction financière automatique et une voie de recours graduée, de la mise en demeure au juge. La pénalité se calcule mois par mois sans qu’il soit besoin de démontrer un préjudice, et elle s’ajoute aux intérêts légaux. La procédure commence toujours par un écrit qui fait courir les intérêts et fige le litige, puis passe par la conciliation avant le tribunal si le bailleur persiste.

A. Pénalité de 10 % du loyer par mois de retard : calcul, point de départ et cumul avec les intérêts

Le mécanisme est posé par l’article 22 : « A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard ». Trois éléments méritent l’attention. L’assiette est le loyer mensuel en principal, hors charges : pour un loyer de 900 euros charges comprises dont 800 euros de principal, chaque mois entamé génère 80 euros de majoration. La période se compte par mois commencé : un retard de deux mois et cinq jours vaut trois mensualités de pénalité. La majoration porte sur le dépôt restant dû : si le bailleur a restitué une partie dans les délais et ne conserve indûment que le solde, la pénalité ne s’applique qu’à ce solde, mais elle s’applique intégralement à toute somme retenue sans justification valable.

La Cour de cassation a tranché deux questions décisives le 12 février 2026 (3e chambre civile, pourvoi n° 24-21.258, ECLI:FR:CCASS:2026:C300099). D’abord, la majoration naît du seul dépassement du délai : elle court de plein droit dès l’expiration des deux mois suivant la remise des clés, sans qu’aucun rappel préalable ni aucune mise en demeure ne conditionne son déclenchement. Ensuite, un chèque adressé mais jamais reçu ne libère pas le bailleur : au visa de l’article 1353 du code civil et de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, la Cour casse le jugement qui avait écarté la majoration au motif que le bailleur avait émis un chèque, sans avoir constaté que le bailleur justifiait de la réception de ce chèque par le locataire, qui la contestait et ne l’avait jamais encaissé. Si le bailleur affirme vous avoir envoyé un chèque que vous n’avez ni reçu ni encaissé, la restitution n’est pas intervenue et la pénalité continue de courir. Exigez un virement traçable et conservez vos relevés bancaires : c’est au bailleur de prouver le paiement effectif, non à vous de prouver que vous n’avez rien reçu.

Un exemple chiffré illustre l’enjeu. Reprenons le cas jugé à Pantin : loyer mensuel de 660 euros, dépôt de 1 320 euros jamais restitué, clés rendues en juin 2023. La pénalité mensuelle vaut 66 euros, soit 10 % de 660. Le juge a retenu vingt-et-une mensualités de retard, de juillet 2023 à mars 2025, et condamné le bailleur à 1 386 euros de majoration en plus des 1 320 euros de dépôt. La méthode est transposable : déterminez le délai applicable (un ou deux mois à compter de la remise des clés), comptez chaque mois commencé au-delà, multipliez par 10 % du loyer en principal. À cette majoration s’ajoutent les intérêts au taux légal, qui courent à compter de la mise en demeure : « Les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ». Envoyez donc une mise en demeure même si la pénalité court déjà de plein droit, car elle seule déclenche les intérêts légaux et elle constitue la première pièce de votre dossier. Le juge peut également condamner le bailleur à vous verser une indemnité pour vos frais de procédure non compris dans les dépens : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ». Le tribunal de proximité de Pantin a alloué 500 euros sur ce fondement, et la Cour de cassation 3 000 euros dans l’affaire du chèque jamais reçu.

B. Mise en demeure, conciliation et juge à Paris : la procédure pour récupérer son dépôt de garantie

La première étape est une mise en demeure de restituer, adressée par lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur ou à son mandataire. Rappelez la date de remise des clés, joignez-en la preuve, indiquez votre nouvelle adresse, détaillez le décompte (dépôt versé, sommes éventuellement dues avec leurs justificatifs, solde réclamé) et fixez un délai de paiement de huit à quinze jours. Cette lettre fait courir les intérêts légaux et démontre votre diligence si le litige va plus loin. Si le bailleur répond en invoquant des réparations, demandez par écrit les états des lieux comparés, les factures et les photographies datées : son silence ou des pièces insuffisantes renforceront votre position.

La deuxième étape est la saisine de la commission départementale de conciliation, compétente pour les litiges relatifs au dépôt de garantie. À Paris, la commission siège pour les litiges nés dans la capitale et ses secrétariats reçoivent les dossiers des locataires comme des bailleurs. La saisine s’effectue par lettre recommandée exposant les faits et joignant les pièces : bail, états des lieux d’entrée et de sortie, preuve de remise des clés, échanges avec le bailleur, décompte. La commission convoque les parties et rend un avis : dans l’affaire de Pantin, elle avait rendu un avis favorable au locataire près d’un an avant le jugement, sans que le bailleur s’exécute, ce qui a ensuite justifié la condamnation. Même non contraignant, cet avis pèse dans la suite du litige et les juges le visent lorsqu’il existe. En Île-de-France, chaque département dispose de sa commission (Hauts-de-Seine, Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne, Val-d’Oise, Yvelines, Essonne, Seine-et-Marne) : saisissez celle du lieu de situation du logement.

La troisième étape est le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, seul compétent pour les litiges de baux d’habitation. À Paris, il siège au tribunal judiciaire de Paris, porte de Clichy ; dans les autres départements franciliens, au tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble. La requête ou l’assignation doit chiffrer chaque demande : restitution du solde du dépôt, majoration de 10 % mois par mois avec son calcul, intérêts légaux à compter de la mise en demeure, indemnité pour frais de procédure, dépens. Joignez le dossier complet dans un ordre logique : bail et preuve du versement du dépôt, preuve de remise des clés et de transmission de la nouvelle adresse, états des lieux comparés, mise en demeure et avis de la commission de conciliation, relevés bancaires montrant l’absence de versement, et les pièces adverses critiquées (devis non rattachés, photographies non datées). Les décisions rendues sont exécutoires à titre provisoire : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie » : à Pantin, le bailleur défaillant, ni présent ni représenté, a supporté l’intégralité des frais. Préparez aussi l’après-jugement : un bailleur condamné qui ne paie pas s’expose à l’exécution forcée par commissaire de justice, dont le coût s’ajoute à sa dette.

Conclusion

Le dépôt de garantie obéit à une mécanique simple que les décisions de 2025 et 2026 rendent redoutable pour les bailleurs négligents : un mois si la sortie est conforme à l’entrée, deux mois sinon, à compter de la remise des clés et à condition d’avoir transmis sa nouvelle adresse ; des retenues limitées aux sommes dues et dûment justifiées, excluant la vétusté et les devis déconnectés de l’état des lieux contradictoire ; une majoration de 10 % du loyer en principal par mois commencé qui court de plein droit ; et un chèque jamais reçu qui ne vaut pas paiement. Face à un bailleur qui garde votre argent, mettez en demeure par écrit, saisissez la commission de conciliation de votre département, puis le juge des contentieux de la protection avec un dossier chiffré et complet. Chaque mois d’attente supplémentaire augmente votre créance au lieu de l’éroder, à condition d’avoir constitué les preuves dès le départ.