Le fauteuil roulant reste en bas, la baignoire est devenue infranchissable et l’escalier de la copropriété ressemble chaque jour un peu plus à un mur. Les catalogues des installateurs promettent alors une liberté retrouvée : un monte-escalier posé en une journée, une douche à la place de la baignoire, quelques barres d’appui, et la maison redevient habitable. La promesse commerciale est réelle sur le plan technique, mais elle tait l’essentiel : dans un immeuble collectif comme dans un logement loué, aucun de ces équipements ne se pose sur un simple coup de fil. La réponse, en droit français, tient en une phrase : oui, la loi organise l’adaptation du logement au handicap, mais elle impose une procédure à l’occupant et elle fait payer, par principe, celui qui fait faire les travaux. L’assemblée générale des copropriétaires peut s’opposer au projet, le bailleur peut le laisser au locataire, et les travaux réalisés sans autorisation exposent à une remise en état ordonnée par le juge.
Ce dossier s’adresse au copropriétaire qui veut équiper les parties communes, au locataire qui veut adapter son logement et au bailleur qui reçoit la demande. Il distingue deux régimes que tout oppose : en copropriété, l’article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965 encadre les travaux d’accessibilité sur les parties communes ; en location, l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et le décret du 29 septembre 2016 encadrent les travaux d’adaptation réalisés par le locataire. Deux décisions récentes, lues intégralement, montrent comment les juges appliquent ces textes : une ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Nantes du 13 mars 2025 et un jugement du juge des contentieux de la protection de Paris du 8 janvier 2026. Réserves indispensables : les textes sont cités dans leur version en vigueur au 14 octobre 2026, les deux décisions sont rendues en premier ressort et peuvent faire l’objet d’un appel, et seul le juge, saisi d’un dossier complet avec descriptif et preuves, tranche la légalité d’un refus. Les aides citées, notamment MaPrimeAdapt’, sont attribuées sous conditions de ressources, d’âge ou de perte d’autonomie, et ne couvrent jamais la totalité des situations.
I. En copropriété : poser un monte-escalier ou une rampe sur les parties communes
A. La procédure obligatoire : informer l’assemblée, payer les travaux, accepter son contrôle
Le réflexe le plus dangereux consiste à commander l’appareil puis à prévenir le syndic une fois les techniciens dans l’escalier. L’escalier, le hall, la rampe d’accès et la cour sont des parties communes : nul ne peut s’en réserver l’usage ni les transformer sans passer par la collectivité des copropriétaires. Le législateur a pourtant voulu faciliter les choses pour les personnes handicapées ou à mobilité réduite. L’article 25-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose : « Chaque copropriétaire peut faire réaliser, à ses frais, des travaux pour l’accessibilité des logements aux personnes handicapées ou à mobilité réduite qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. » Le principe est donc favorable à l’occupant : la copropriété ne finance pas, mais elle doit en principe laisser faire.
Ce droit n’est pas un permis de construire unilatéral. Le même article impose une formalité précise : « A cette fin, le copropriétaire notifie au syndic une demande d’inscription d’un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale, accompagnée d’un descriptif détaillé des travaux envisagés. » (article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965) Trois exigences se cumulent : une notification au syndic, une inscription à l’ordre du jour et un descriptif technique détaillé. Un devis d’une ligne, une plaquette commerciale ou une simple lettre annonçant la date de pose ne suffisent pas. Le descriptif doit permettre à l’assemblée de comprendre l’emprise sur les parties communes, les fixations, le raccordement électrique, le niveau sonore et les conditions de sécurité. C’est ce dossier, et lui seul, que les copropriétaires examineront.
Pendant l’opération, la loi désigne un responsable unique : « Jusqu’à la réception des travaux, le copropriétaire exerce les pouvoirs du maître d’ouvrage. » (article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965) C’est donc lui qui commande l’entreprise, qui réceptionne et qui répond des malfaçons pendant le chantier, pas le syndic. En contrepartie, l’assemblée générale conserve un droit de veto strictement encadré : « L’assemblée générale peut, à la majorité des voix des copropriétaires, s’opposer à la réalisation de ces travaux par décision motivée par l’atteinte portée par les travaux à la structure de l’immeuble ou à ses éléments d’équipements essentiels, ou leur non-conformité à la destination de l’immeuble. » (article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965) Autrement dit, le refus ne peut reposer ni sur l’esthétique, ni sur le coût pour la collectivité, ni sur l’opinion personnelle des voisins : seules trois justifications sont recevables, la structure, les équipements essentiels et la destination de l’immeuble. Une opposition fondée sur un autre motif, ou non motivée, s’expose à l’annulation.
Le point décisif, souvent méconnu, tient au calendrier : l’assemblée n’autorise pas, elle est informée, puis elle peut s’opposer. Celui qui pose l’équipement avant la réunion, ou sans avoir notifié le descriptif, se place lui-même en faute, même si son projet est légitime. La contestation d’une opposition abusive relève ensuite du juge du fond, dans un délai de recours bref, et suppose de démontrer que le refus n’entre dans aucun des trois motifs légaux. Dans les immeubles parisiens anciens, où les cages d’escalier sont étroites et les installations électriques des communs parfois limites, la faisabilité technique documentée par un professionnel fait fréquemment la différence entre une opposition jugée abusive et une opposition jugée fondée.
B. Ce que le juge sanctionne : la leçon de l’ordonnance de Nantes du 13 mars 2025
Une société civile immobilière, propriétaire d’un appartement au rez-de-chaussée d’un immeuble nantais, avait obtenu de l’assemblée générale du 14 juin 2022 l’autorisation d’installer une terrasse et un grillage avec portillon sur des parties communes. Elle avait ensuite posé des dalles reliant cette terrasse aux espaces verts, en présentant cet aménagement comme un accès facilitant la circulation en fauteuil de son occupant handicapé. L’assemblée générale du 20 mars 2024, par sa résolution 19-2, a refusé de valider ces dalles. La société a indiqué le 7 mai 2024 qu’elle les enlevait, photographies à l’appui, mais le syndicat des copropriétaires, doutant de l’enlèvement effectif, l’a assignée en référé le 2 janvier 2025 pour faire ordonner le retrait sous astreinte. Le tribunal judiciaire de Nantes a rendu son ordonnance le 13 mars 2025 (RG 25/00012).
Sur le droit, l’ordonnance est sans ambiguïté et elle vaut avertissement pour tous les projets d’accessibilité menés sans autorisation complète : Le tribunal pose qu’aucun copropriétaire ne peut réaliser de travaux sur les parties communes sans autorisation de l’assemblée générale, et que même un projet d’accessibilité pour personnes à mobilité réduite doit lui être soumis pour examen au regard de l’article 25-2. Le motif d’accessibilité ne crée donc aucune dispense de procédure. En l’espèce, la demande présentée pour l’assemblée de juin 2022 ne mentionnait pas expressément les six dalles litigieuses, et l’opposition votée en mars 2024 produisait ses effets : seule la juridiction du fond peut apprécier la légalité de cette opposition, qui s’impose en attendant à la copropriétaire. Autrement dit, tant que le juge du fond n’a pas annulé l’opposition, elle s’applique, et le juge des référés ne la contourne pas.
Le syndicat a néanmoins été débouté de sa demande de retrait sous astreinte, pour une raison purement probatoire : il ne démontrait pas, par un constat postérieur à l’assemblée de mars 2024, que les dalles étaient toujours en place, alors que la société affirmait les avoir enlevées dès mai 2024. Celui qui agit en référé doit prouver la persistance du trouble au jour où il demande. L’article 835 du code de procédure civile permet au juge des référés de « prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite », mais encore faut-il établir le trouble par un commissaire de justice, des photographies datées ou tout autre élément contemporain du procès. Un dossier de 2022 ne prouve rien en 2025.
La chute de l’ordonnance mérite d’être lue par tout occupant qui serait tenté de passer outre : le syndicat, pourtant débouté, n’a pas été condamné à verser d’indemnité de procédure, le handicap de l’occupant du logement ne dispensant pas de respecter les règles de la copropriété. Le handicap protège la personne, il ne blanchit pas les travaux sauvages. Concrètement, avant de signer le bon de commande d’un monte-escalier en copropriété, il faut notifier au syndic un descriptif détaillé, laisser l’assemblée se prononcer, vérifier si l’immeuble dispose déjà d’un accès adapté, comme c’était le cas à Nantes, et, en cas d’opposition que l’on estime abusive, saisir le juge du fond au lieu d’exécuter quand même. L’argument tiré de l’avis d’une association, invoqué en l’espèce, n’a pas suffi à transformer des travaux de confort en travaux d’accessibilité : le tribunal a relevé que le bâtiment bénéficiait déjà d’un accès principal adapté et que l’accès direct aux espaces verts relevait de la convenance.
II. En location : adapter le logement loué sans se ruiner ni se mettre en faute
A. Le droit de faire les travaux soi-même, à ses frais et avec un formalisme strict
Le locataire en fauteuil, ou celui qui héberge un parent en perte d’autonomie, n’est pas condamné à attendre le bon vouloir du bailleur. La loi lui donne un droit propre à transformer son logement, à condition d’en assumer le coût et de respecter une procédure écrite. L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pose d’abord l’interdit général : le locataire ne transforme pas les lieux sans l’accord écrit du propriétaire, qui peut sinon exiger la remise en état au départ. Puis il ouvre l’exception : « Toutefois, des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. » Le principe financier est clair : c’est le locataire qui paie l’entreprise, les matériaux et, le cas échéant, la remise en état des désordres de chantier.
La procédure tient en trois temps. D’abord, une demande écrite adressée au bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, qui décrit précisément les transformations et leurs conditions de réalisation. Ensuite, un silence de deux mois qui vaut acceptation : « L’absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d’acceptation du bailleur. » (article 7 de la loi du 6 juillet 1989) Enfin, une protection au départ : « Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l’état. » (article 7 de la loi du 6 juillet 1989) et « La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre sont fixées par décret en Conseil d’Etat » (article 7 de la loi du 6 juillet 1989). Ce décret, c’est le décret n° 2016-1282 du 29 septembre 2016, et sa liste est limitative : seuls les travaux qu’il énumère bénéficient du régime protecteur. Elle comprend, « lorsqu’ils constituent des travaux de transformation, les travaux suivants » (article 1er du décret n° 2016-1282), notamment la création, la suppression ou la modification des cloisons et des portes intérieures, la « modification de l’aménagement ou de l’équipement des pièces d’eau (cuisine, toilettes, salle d’eau) », la création ou la modification des prises et des points d’éclairage, et surtout l’« installation d’élévateurs ou d’appareils permettant notamment le déplacement de personnes à mobilité réduite » ainsi que l’installation ou la modification des systèmes de fermeture, d’ouverture et d’alerte. Un monte-escalier intérieur au logement, une douche remplaçant la baignoire, des barres d’appui et un élargissement de porte entrent dans ce cadre ; une véranda ou une extension n’y entrent évidemment pas.
Le décret précise aussi le contenu de la demande et le suivi, et chaque mot compte en cas de litige. Le locataire doit indiquer l’entreprise chargée des travaux, mentionner expressément le régime légal dans son courrier et joindre la reproduction des dispositions : « à défaut de réponse dans le délai de deux mois, le bailleur sera réputé avoir donné son accord tacite à ces travaux de transformation et ne pourra pas, à l’issue du bail, demander la remise en état des lieux. » Et une fois le chantier terminé, « Dans un délai de deux mois suivant l’achèvement des travaux, le locataire atteste auprès du bailleur que les travaux ont été réalisés par l’entreprise choisie et correspondent effectivement aux travaux de transformation notifiés et autorisés par le bailleur. » (article 2 du décret) Oublier l’attestation de fin de travaux, changer d’entreprise en cours de route ou dépasser le descriptif notifié, c’est offrir au bailleur, au départ, un motif de retenue sur le dépôt de garantie ou de demande de remise en état. Hors de la liste du décret, l’ancien régime s’applique intégralement : accord écrit préalable et remise en état possible, avec même une remise en état immédiate aux frais du locataire si la transformation met en péril les équipements ou la sécurité.
B. Quand le bailleur doit payer ou faire : délivrance, décence et risque avéré
Le régime précédent fait peser le coût sur le locataire, mais il ne décharge pas le bailleur de ses propres obligations. L’article 1719 du code civil impose au bailleur, « par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière », de délivrer la chose louée, et « D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ». La loi du 6 juillet 1989 précise cette exigence pour l’habitation : le bailleur remet un logement décent « ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation » (article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989), et il lui est interdit de s’opposer aux aménagements du locataire « dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ». Une baignoire impossible à enjamber sans risque de chute pour une personne à mobilité réduite, des WC accessibles seulement par une marche dangereuse : selon les circonstances, ce n’est plus seulement un inconfort, c’est un risque manifeste qui relève de la délivrance et de l’entretien dus par le bailleur.
C’est exactement ce qu’a jugé le juge des contentieux de la protection de Paris le 8 janvier 2026 (RG 24/04140), dans une affaire qui mérite l’attention de tous les bailleurs sociaux et privés. Un couple, logé depuis 2015 par un office public de l’habitat, comptait quatre personnes en situation de handicap, cartes de mobilité inclusion à l’appui, dont trois enfants. Dès novembre 2018, les locataires avaient demandé par lettres recommandées l’aménagement de la salle de bains et des WC. Le bailleur avait missionné une ergothérapeute, qui avait constaté en septembre 2020 le risque de chute à l’enjambement de la baignoire et les difficultés de transfert dans les WC, puis préconisé une douche avec barres d’appui, un lavabo adapté et la sécurisation des WC. Les locataires avaient en outre été reconnus éligibles à la prestation de compensation du handicap pour l’aménagement du logement, et une médiation avait été tentée en 2022 sans accord.
Le tribunal commence par rappeler la règle de principe, et sa formulation doit être connue de chaque locataire : le tribunal rappelle qu’aucune obligation de prendre en charge ces travaux d’adaptation ne pèse sur le bailleur, le locataire pouvant les réaliser lui-même, à ses frais et sous conditions. Puis, en l’espèce, il condamne néanmoins l’office à réaliser lui-même les travaux, dans un délai de quatre mois à compter de la signification, à savoir le remplacement de la baignoire par un receveur de douche doté d’une barre d’appui, d’une main courante et d’un mitigeur thermostatique ergonomique, le remplacement du lavabo, la suppression de la marche des WC et la pose de barres d’appui. La contradiction n’est qu’apparente : face à un risque de chute avéré, à des années de demandes restées sans travaux et à un bailleur qui s’était lui-même engagé dans le processus d’adaptation, le juge a fait prévaloir l’obligation de délivrer un logement sûr sur le principe du coût au locataire. Le jugement ordonne, il n’indemnise pas : les 25 000 puis 29 000 euros demandés au titre du préjudice de jouissance ont été rejetés, le tribunal relevant les diligences du bailleur, sa proposition de relogement refusée, les divergences techniques sur les préconisations et la médiation suivie. Et la demande de remplacement du ballon d’eau chaude par une chaudière à gaz a été écartée, les locataires ayant eux-mêmes refusé une solution proposée et l’installation gaz étant incompatible avec l’équipement collectif de l’immeuble.
Trois enseignements pratiques s’en dégagent. D’abord, le locataire doit écrire tôt et en recommandé, faire constater le risque par un médecin et un ergothérapeute, saisir la maison départementale des personnes handicapées pour la prestation de compensation et tenter la médiation : c’est ce dossier, accumulé pendant des années, qui a emporté la condamnation. Ensuite, il ne doit pas refuser sans motif les solutions proposées par le bailleur, car ce refus se retourne contre lui sur les dommages et intérêts comme sur les équipements annexes. Enfin, le financement public peut changer l’équation : MaPrimeAdapt’, l’aide à l’adaptation du logement à la perte d’autonomie, permet de financer « 50 % ou 70 % de vos travaux d’adaptation » sous conditions, notamment lorsque elle vise notamment les foyers dont un membre a 70 ans ou plus, sans condition de perte d’autonomie,, ou entre 60 et 69 ans avec un classement en groupe iso-ressources. Le dossier de demande se prépare en parallèle de la procédure locative, pas après. Et lorsque le refus du bailleur ou de l’assemblée générale bloque un projet d’adaptation dans un immeuble parisien, l’intervention d’un avocat en droit immobilier à Paris permet de qualifier le refus, de chiffrer les travaux et les aides et de choisir entre la négociation, la médiation et l’action en exécution des travaux devant le juge compétent.
En conclusion, le monte-escalier et la douche adaptée ne sont ni un achat comme un autre ni un droit à tout faire. En copropriété, le copropriétaire paie, informe l’assemblée avec un descriptif détaillé et n’exécute qu’à défaut d’opposition régulière ; l’opposition motivée par la structure, les équipements essentiels ou la destination de l’immeuble s’impose jusqu’à son annulation par le juge du fond, et le handicap ne dispense de rien sur la procédure, comme l’a rappelé Nantes en 2025. En location, le locataire peut faire les travaux de la liste officielle à ses frais après une lettre recommandée restée deux mois sans réponse, sans remise en état au départ ; mais quand l’état du logement crée un risque manifeste pour sa sécurité, c’est au bailleur d’agir, comme Paris l’a ordonné en 2026, sous peine d’y être contraint en nature. Dans les deux cas, la méthode gagnante est la même : décrire précisément, écrire en recommandé, faire constater par un professionnel, mobiliser les aides et ne jamais poser le premier rail ni casser la première cloison avant d’avoir la décision, l’acceptation tacite ou le jugement qui l’autorise.