Le 8 octobre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rendu un arrêt publié au Bulletin qui corrige deux erreurs commises par une cour d’appel en matière d’expropriation pour cause d’utilité publique. D’un côté, l’expropriée, maintenue dans les lieux après le transfert de propriété, avait été condamnée à verser 68 000 euros d’indemnité d’occupation à l’expropriante dans le cadre même de l’instance qui fixait ses indemnités de dépossession. De l’autre, son indemnité principale avait été calculée avec une majoration de 10 % alors que l’arrêt énonçait lui-même qu’une majoration de 20 % se justifiait. La Cour de cassation censure les deux chefs : la condamnation de 68 000 euros est retranchée purement et simplement, sans renvoi, parce que le juge saisi des indemnités de dépossession n’avait pas le pouvoir de la prononcer ; la fixation de l’indemnité de dépossession est cassée pour contradiction de motifs et renvoyée devant la cour d’appel de Pau. L’arrêt, rendu sur le pourvoi n° 24-18.350 (arrêt n° 567 FS-B, ECLI:FR:CCASS:2026:C300567), contre un arrêt de la cour d’appel de Toulouse du 29 mai 2024, concerne l’expropriation d’une parcelle située à Bègles au profit d’une société publique locale d’aménagement. Au-delà de l’espèce, il rappelle une frontière de compétence que les praticiens franchissent encore trop souvent et une exigence de motivation chiffrée qui ne pardonne pas. Toute personne expropriée qui reste dans les lieux, tout expropriant qui veut obtenir une indemnité d’occupation et tout avocat qui chiffre une indemnité de dépossession doivent connaître ces deux solutions.
I. Expropriée restée dans les lieux : l’indemnité d’occupation ne se juge pas avec la dépossession
A. Qui peut réclamer l’indemnité d’occupation, à quel moment et pour quelle période
Lorsqu’un bien est exproprié pour cause d’utilité publique, le transfert de propriété ne chasse pas toujours l’occupant le jour même. L’ancien propriétaire peut rester dans les lieux quelques semaines ou quelques mois, le temps d’organiser son départ, de trouver un local de remplacement ou de contester le montant de son indemnité. Pendant cette période, il occupe un bien qui ne lui appartient plus. L’expropriant, devenu propriétaire, subit une privation de jouissance. Le droit répond à cette situation par l’indemnité d’occupation : une somme due par le maintenu dans les lieux en contrepartie de l’occupation postérieure au transfert de propriété. Dans l’affaire jugée le 8 octobre 2026, cette indemnité avait été fixée à 68 000 euros par la cour d’appel de Toulouse, au profit de la société expropriante, une société publique locale chargée d’une opération d’aménagement dans la métropole bordelaise. La Cour de cassation ne discute pas le principe même d’une indemnité d’occupation : elle juge seulement que la juridiction saisie ne pouvait pas la prononcer dans cette instance-là. La distinction change tout pour la stratégie des parties, car une demande présentée devant le mauvais juge, même fondée sur le fond, se solde par un rejet pour défaut de pouvoir, avec des années de procédure perdues.
Le point de départ du raisonnement se trouve dans le délai d’un mois prévu par l’article L. 231-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Selon ce texte, en vigueur et applicable à la date de l’arrêt, dans le délai d’un mois, soit du paiement de l’indemnité ou, en cas d’obstacle au paiement, de sa consignation, soit de l’acceptation ou de la validation de l’offre d’un local de remplacement, les détenteurs sont tenus de quitter les lieux, et passé ce délai, qui ne peut en aucun cas être modifié, même par autorité de justice, il peut être procédé à l’expulsion des occupants. Trois enseignements concrets découlent de cette disposition. D’abord, le délai court à compter d’un fait objectif, le paiement, la consignation ou l’offre d’un local de remplacement, et non à compter d’une mise en demeure. Ensuite, le délai est d’ordre public dans sa durée : ni le juge ni les parties ne peuvent l’allonger ou le raccourcir. Enfin, une fois le délai expiré, l’expropriant dispose d’une voie d’expulsion spécifique, distincte du droit commun de l’expulsion locative. L’exproprié qui reçoit le paiement ou la consignation doit donc organiser son départ dans le mois, sauf à s’exposer à une procédure d’expulsion et à une indemnité d’occupation calculée sur toute la période de maintien. Le moyen soulevé par l’expropriée devant la Cour de cassation illustre d’ailleurs la confusion fréquente des fondements : elle invoquait l’article L. 311-8 du code de l’expropriation, selon lequel, lorsqu’il existe une contestation sérieuse sur le fond du droit ou sur la qualité des réclamants, et toutes les fois qu’il s’élève des difficultés étrangères à la fixation du montant de l’indemnité, le juge fixe, indépendamment de ces contestations et difficultés, autant d’indemnités alternatives qu’il y a d’hypothèses envisageables et renvoie les parties à se pourvoir devant qui de droit. La Cour ne retient pas ce visa et lui substitue d’office la combinaison des quatre textes qui fondent sa solution, ce qui montre que la frontière entre fixation de l’indemnité et contentieux de l’occupation ne passe pas par la théorie des contestations sérieuses mais par la répartition des offices juridictionnels.
En pratique, l’expropriant qui se trouve face à un occupant maintenu doit agir vite et au bon endroit. La première étape consiste à faire courir le délai d’un mois en payant ou en consignant l’indemnité provisionnelle et, le cas échéant, en proposant un local de remplacement. La deuxième étape, à l’expiration du délai sans départ, consiste à saisir le juge de l’expropriation d’une demande d’expulsion, dans laquelle la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation peut être sollicitée. Ce que l’arrêt du 8 octobre 2026 interdit, c’est le raccourci qui consiste à greffer cette demande sur l’instance en fixation des indemnités de dépossession, pendante devant le même juge mais dans un autre office. L’exproprié, de son côté, doit savoir que son maintien dans les lieux après le délai l’expose à deux risques cumulés : l’expulsion ordonnée selon une procédure accélérée et une dette d’occupation qui court chaque mois supplémentaire. La seule parade consiste à quitter les lieux dans le délai, à documenter la libération par état des lieux et remise des clés, et, si un désaccord subsiste sur le montant de l’indemnité, à le porter devant le juge de la dépossession sans mélanger les deux contentieux. L’erreur commise dans l’affaire de Bègles a coûté à l’expropriante la perte pure et simple de 68 000 euros dans cette instance, avec l’obligation de recommencer devant le bon juge si elle veut encore l’obtenir, et elle a valu à l’expropriée une annulation sans renvoi sur ce chef.
B. Devant quel juge porter la demande : l’expulsion ou la difficulté d’exécution, jamais l’instance de dépossession
La solution de principe de l’arrêt tient en une phrase que les conseils doivent apprendre par cœur, car la Cour l’a formulée comme un mode d’emploi des juridictions : il résulte de la combinaison des articles L. 311-5, L. 231-1, R. 231-1 et R. 311-23 du code de l’expropriation que la demande de l’expropriant aux fins de condamnation de l’exproprié à payer une indemnité d’occupation doit être présentée devant le juge de l’expropriation dans une instance tendant à l’expulsion des occupants ou à la résolution d’une difficulté d’exécution, et qu’elle ne relève pas, même en appel, de l’office juridictionnel du juge de l’expropriation statuant sur les indemnités de dépossession. Chaque mot de cette phrase compte. Le juge compétent est toujours le juge de l’expropriation, ce magistrat spécialisé du tribunal judiciaire, mais il statue dans deux offices distincts qui ne communiquent pas : d’un côté, la fixation des indemnités de dépossession, de l’autre, l’expulsion et les difficultés d’exécution. La demande d’indemnité d’occupation appartient au second office. La précision que l’incompétence joue même en appel est déterminante : la cour d’appel statuant sur l’appel du jugement de fixation des indemnités ne peut pas plus que le premier juge accueillir la demande d’occupation. Dans l’espèce, la cour d’appel de Toulouse, saisie de l’appel d’un jugement fixant les indemnités de dépossession, avait condamné l’expropriée à payer une certaine somme au titre de l’indemnité d’occupation, et la Cour relève : en statuant ainsi, alors qu’elle était saisie de l’appel d’un jugement fixant les indemnités de dépossession, la cour d’appel a violé les textes susvisés. La sanction est une cassation par voie de retranchement, avec cette mention qui fait la joie des défendeurs : dit n’y avoir lieu à renvoi sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation. Autrement dit, la condamnation disparaît de l’arrêt et aucune juridiction de renvoi n’a à rejuger ce chef dans cette instance.
Pour comprendre la mécanique, il faut lire les quatre textes visés, tous vérifiés en vigueur à la date de l’arrêt. L’article L. 311-5 dispose qu’à défaut d’accord sur le montant des indemnités, celles-ci sont fixées par le juge de l’expropriation. Tel est l’office de la dépossession : chiffrer la réparation due pour la perte du bien, rien de plus. L’article L. 231-1 organise le départ des occupants dans le délai d’un mois et ouvre l’expulsion passé ce délai. L’article R. 231-1 précise que, sauf les cas relevant du juge administratif, l’expulsion prévue par L. 231-1 est ordonnée par le juge de l’expropriation statuant selon la procédure accélérée au fond. L’article R. 311-23 ajoute que, lorsqu’il s’agit de statuer sur des difficultés relatives à l’exécution d’une décision rendue en application du livre III sur l’indemnisation, la demande est portée à une audience tenue à cet effet par le juge de l’expropriation, qui statue selon la procédure accélérée au fond, les parties étant tenues de constituer avocat. La Cour en déduit que l’indemnité d’occupation, qui répare un maintien postérieur au transfert, est par nature une difficulté d’exécution ou l’accessoire d’une expulsion, et non un élément de la dépossession. Les praticiens noteront trois conséquences opérationnelles. Premièrement, la demande doit être formée par assignation ou requête distincte devant le juge de l’expropriation statuant en matière d’expulsion ou de difficultés d’exécution, selon la procédure accélérée au fond, avec constitution d’avocat obligatoire. Deuxièmement, l’appel de cette décision relève de la chambre des expropriations de la cour d’appel, mais dans cet office-là, de sorte que les deux appels, dépossession d’un côté et occupation de l’autre, cheminent séparément. Troisièmement, l’expropriant qui a obtenu une condamnation d’occupation dans la mauvaise instance ne peut pas la sauver en invoquant l’économie de la procédure ou l’identité du juge : l’arrêt du 8 octobre 2026 balaie cet argument par avance, puisque le juge est le même mais l’office diffère.
Les erreurs à ne plus commettre se lisent en creux dans l’arrêt. L’expropriant ne doit jamais conclure à l’indemnité d’occupation dans ses écritures sur la dépossession, même à titre reconventionnel, même si l’exproprié ne soulève pas l’exception d’incompétence, car le défaut de pouvoir du juge peut être relevé jusqu’en cassation et anéantit la condamnation obtenue. L’exproprié assigné en fixation des indemnités qui reçoit une demande reconventionnelle d’occupation doit immédiatement opposer le défaut de pouvoir du juge de la dépossession, en visant la combinaison L. 311-5, L. 231-1, R. 231-1 et R. 311-23, et demander le rejet de la demande comme étant portée devant un office incompétent, sans avoir à débattre du montant. Si le premier juge passe outre, l’appel doit reprendre l’exception avant toute défense au fond sur le quantum, et le pourvoi doit viser les quatre textes, comme l’a fait avec succès l’avocat de l’expropriée dans cette affaire. Enfin, l’expropriant débouté de sa demande d’occupation dans la mauvaise instance n’est pas définitivement privé de son droit : la cassation sans renvoi éteint seulement cette instance, et une demande nouvelle, portée devant le juge de l’expulsion ou des difficultés d’exécution, reste envisageable dans les délais de droit commun, sous réserve de la prescription et de l’autorité de la chose jugée qui ne s’attache qu’à ce qui a été tranché sur le fond. En région parisienne, où les expropriations liées aux grandes opérations d’aménagement et aux infrastructures de transport se multiplient, le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Paris applique les mêmes règles : toute demande d’indemnité d’occupation greffée sur une instance en fixation des indemnités y encourt la même censure.
II. Indemnité de dépossession : la motivation chiffrée ne supporte aucune contradiction
A. 20 % annoncés, 10 % appliqués : la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs
Le second apport de l’arrêt concerne le calcul de l’indemnité principale de dépossession et il intéressera tous ceux qui chiffrent un préjudice immobilier devant le juge. La cour d’appel de Toulouse avait fixé l’indemnité de dépossession revenant à l’expropriée à la somme totale de 665 500 euros, en retenant une valeur de 2 500 euros le mètre carré assortie d’une majoration de 10 % pour tenir compte des qualités du bien, alors qu’elle avait énoncé dans ses propres motifs que la superficie du jardin arboré justifiait une majoration de 20 %. L’expropriée reprochait à l’arrêt cette contradiction, en soutenant que la contradiction entre les motifs équivaut à un défaut de motifs et qu’en retenant 20 % dans les motifs et 10 % dans le calcul, la cour s’était contredite en violation de l’article 455 du code de procédure civile. La Cour de cassation lui donne raison, au visa de ce texte, et sa réponse tient en trois paragraphes d’une netteté redoutable. D’abord, elle rappelle la règle : selon ce texte, tout jugement doit être motivé, et la contradiction de motifs équivaut à une absence de motifs. Ensuite, elle constate les faits : pour fixer l’indemnité principale à 605 000 euros, l’arrêt applique sur la valeur retenue à hauteur de 2 500 euros le mètre carré une majoration de 10 % pour tenir compte des qualités du bien, après avoir énoncé que la superficie du jardin arboré justifiait une majoration de 20 %. Enfin, elle conclut : en statuant ainsi, la cour d’appel, qui s’est contredite, n’a pas satisfait aux exigences du texte susvisé. La cassation suit sur l’entier chef de l’indemnité de dépossession, avec renvoi devant la cour d’appel de Pau pour qu’il soit statué sur les indemnités dues à raison de l’expropriation de la parcelle de Bègles.
Cette censure appelle plusieurs observations pour la pratique de l’évaluation. La méthode de référence devant le juge de l’expropriation reste la comparaison avec des transactions portant sur des biens similaires dans le même secteur à une date proche, corrigée par des abattements ou des majorations qui tiennent compte des qualités propres du bien : superficie, environnement arboré, forme de la parcelle, desserte, nuisances, potentiel constructible. Le commissaire du gouvernement, qui représente l’administration fiscale et éclaire le juge par ses évaluations, propose lui-même des ajustements chiffrés, et les parties débattent de chaque point de pourcentage. Dans ce débat technique, la motivation de la décision doit être cohérente de bout en bout : le taux annoncé dans les motifs doit être celui qui est appliqué dans le calcul, la base retenue doit correspondre aux termes de comparaison validés, et toute éviction d’une transaction invoquée doit être expliquée. L’arrêt du 8 octobre 2026 montre que la Cour de cassation contrôle cette cohérence au chiffre près : un écart entre 20 % et 10 %, même s’il peut résulter d’une simple coquille de rédaction, suffit à entraîner la cassation, parce que le justiciable ne peut pas savoir quel taux le juge a réellement voulu retenir. Les rédacteurs d’arrêts et de jugements doivent donc relire leurs décisions avec une calculette : base au mètre carré, taux de majoration ou d’abattement, surface prise en compte, arrondi, total. Les avocats des expropriés, de leur côté, doivent traquer ces incohérences à la lecture de la décision et en faire un moyen de cassation autonome, fondé sur l’article 455, présenté avec le calcul exact qui révèle la contradiction. Dans l’affaire de Bègles, ce moyen a suffi à faire tomber une fixation de 665 500 euros et à obtenir un nouveau débat devant la cour d’appel de Pau, où l’expropriée pourra de nouveau discuter de la majoration applicable à son jardin arboré.
La portée de la solution dépasse l’expropriation. L’exigence d’une motivation cohérente s’applique à tous les jugements qui chiffrent une indemnité, qu’il s’agisse d’un préjudice corporel, d’un trouble de voisinage, d’une moins-value d’urbanisme ou d’une indemnité d’éviction commerciale. Partout, le juge doit exposer succinctement les prétentions des parties et motiver chaque poste du calcul, et partout la contradiction entre le taux affiché et le taux appliqué équivaut à une absence de motifs. L’arrêt rappelle également, par sa structure même, la hiérarchie des moyens : les deux premières branches du premier moyen, qui ne présentaient manifestement pas de nature à entraîner la cassation, ont été écartées sans motivation spéciale en application de l’article 1014, alinéa 2, du code de procédure civile, selon lequel la formation peut décider qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée lorsque le pourvoi ou le moyen n’est manifestement pas de nature à entraîner la cassation. Seules les branches porteuses, la contradiction de motifs et le défaut de pouvoir sur l’occupation, ont été examinées et ont entraîné la censure. Pour les plaideurs, la leçon est claire : un pourvoi resserré sur un ou deux moyens précis et chiffrés a plus de chances d’aboutir qu’un pourvoi-fleuve, et la contradiction chiffrée, dès qu’elle est établie, fait partie des moyens les plus efficaces parce que le contrôle de la Cour est purement objectif, sans appréciation de l’opportunité de l’évaluation.
B. Que faire après la cassation : renvoi à Pau, nouvelle évaluation et frais irrépétibles
Le dispositif de l’arrêt mérite une lecture attentive car il combine trois techniques que les justiciables confondent souvent. Sur l’indemnité d’occupation, la Cour casse par voie de retranchement la condamnation de 68 000 euros et dit n’y avoir lieu à renvoi : la mention disparaît de l’arrêt de Toulouse et l’instance est définitivement purgée de ce chef. Sur l’indemnité de dépossession, elle casse l’arrêt en ce qu’il fixe l’indemnité revenant à l’expropriée à 665 500 euros, ainsi que sur les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile, et renvoie l’affaire devant la cour d’appel de Pau pour qu’il soit statué sur les indemnités dues à raison de la parcelle de Bègles. Sur les frais, elle condamne la société expropriante aux dépens, rejette sa demande au titre de l’article 700 et la condamne à payer 3 000 euros à l’expropriée sur ce fondement, puis ordonne la transcription de l’arrêt en marge de l’arrêt partiellement cassé sur les diligences du procureur général. Chacun de ces points emporte des conséquences pratiques. Le retranchement sans renvoi signifie que l’expropriée n’a plus rien à payer au titre de l’occupation dans cette procédure et qu’aucune juridiction de renvoi ne rejugera ce point : si l’expropriante veut encore obtenir une indemnité d’occupation, elle devra engager une instance nouvelle devant le juge de l’expulsion ou des difficultés d’exécution, avec l’aléa de la prescription et la charge de prouver la période exacte d’occupation et la valeur locative. Le renvoi à Pau signifie que le débat sur la dépossession repart à zéro sur le chiffrage : la cour de renvoi, saisie dans les limites de la cassation, devra fixer à nouveau l’indemnité principale et les indemnités accessoires en retenant une motivation cohérente, au vu des termes de comparaison actualisés et des observations du commissaire du gouvernement.
Pour l’expropriée renvoyée devant la cour d’appel de Pau, la préparation du nouveau débat doit commencer immédiatement. Il faut d’abord rassembler les actes de propriété, le plan cadastral de la parcelle, les photographies du jardin arboré et tous les éléments qui établissent les qualités du bien justifiant une majoration : essences, âge des plantations, entretien, superficie exacte. Il faut ensuite constituer un dossier de transactions comparables récentes dans le secteur, en écartant les ventes qui portent sur des biens dissemblables et en expliquant chaque ajustement, pour proposer au juge une base au mètre carré documentée plutôt que le seul chiffre de 2 500 euros retenu précédemment. Il faut enfin chiffrer séparément chaque indemnité accessoire prévue par le code : indemnité de remploi, trouble, déménagement, perte de revenus, afin que la cour de renvoi puisse motiver chaque poste sans contradiction. Pour l’expropriant, qu’il soit une collectivité, un établissement public ou une société publique locale comme dans cette affaire, la vigilance est symétrique : vérifier que les conclusions ne mélangent pas les offices, former la demande d’occupation dans une instance distincte dès le maintien constaté, et relire les projets de décision pour traquer toute incohérence entre les taux annoncés et les taux appliqués. Le contentieux de l’expropriation se joue souvent à quelques points de pourcentage : sur une base de 2 500 euros le mètre carré, l’écart entre 10 % et 20 % représente 250 euros par mètre carré, soit des dizaines de milliers d’euros sur une parcelle de taille moyenne. La condamnation aux dépens et les 3 000 euros d’article 700 mis à la charge de l’expropriante rappellent que l’instance perdue coûte deux fois : sur l’indemnité et sur les frais.
Deux précisions de procédure complètent le tableau pour les lecteurs qui suivent un dossier comparable. D’abord, le pourvoi en cassation dans cette affaire a été examiné en audience publique le 1er septembre 2026, sur le rapport d’une conseillère référendaire et avec l’avis de l’avocate générale, avant d’être mis à disposition au greffe le 8 octobre 2026 : les délais entre l’audience et la mise à disposition, de l’ordre de cinq semaines, sont habituels devant la troisième chambre civile, et les parties avisées peuvent organiser leurs écritures de renvoi sans attendre la notification. Ensuite, la cassation partielle avec renvoi limité signifie que les chefs non cassés de l’arrêt de Toulouse sont définitifs : seule la fixation des indemnités sera redébattue à Pau, dans l’état où les parties se trouvaient avant l’arrêt cassé. Les moyens nouveaux qui étendraient le débat au-delà de la cassation seraient irrecevables, et les pièces produites devront se rattacher à l’évaluation de la parcelle et à ses accessoires. Les justiciables franciliens reconnaîtront une configuration fréquente devant le juge de l’expropriation de Paris : dans les opérations d’aménagement et d’infrastructures, les expropriés restent parfois dans les lieux après le transfert, les expropriants réclament une occupation, et les débats sur la majoration pour qualités du bien se chiffrent en points de pourcentage. L’arrêt du 8 octobre 2026, publié au Bulletin et donc destiné à éclairer l’ensemble des juridictions, s’appliquera à ces dossiers comme à celui de Bègles.
Conclusion
L’arrêt de la troisième chambre civile du 8 octobre 2026, pourvoi n° 24-18.350, restera comme l’arrêt qui a fait disparaître 68 000 euros d’indemnité d’occupation par un simple retranchement et qui a renvoyé à Pau la fixation d’une indemnité de dépossession de 665 500 euros pour une contradiction entre 20 % et 10 %. Sa double leçon tient en deux phrases. La demande d’indemnité d’occupation du maintenu dans les lieux se porte devant le juge de l’expropriation statuant en matière d’expulsion ou de difficultés d’exécution, selon la procédure accélérée au fond et avec avocat obligatoire, et jamais dans l’instance qui fixe les indemnités de dépossession, ni en première instance ni en appel. La fixation de l’indemnité de dépossession doit appliquer exactement les taux qu’elle énonce, car la contradiction de motifs équivaut à une absence de motifs et entraîne la cassation. Expropriés, vérifiez l’office saisi dès la première assignation et traquez chaque incohérence chiffrée de la décision. Expropriants, saisissez le bon juge dès le maintien constaté et relisez vos calculs avant de conclure. Dans un contentieux où chaque point de pourcentage vaut des milliers d’euros et où chaque instance dure des années, ces deux réflexes valent souvent plus que le débat sur le fond.