Vous avez rendu les clés en juillet, en août ou en septembre, et votre ancien bailleur garde le silence. Le dépôt de garantie, souvent un ou deux mois de loyer, ne revient pas, ou revient amputé de retenues que rien ne justifie à vos yeux. En octobre, les délais légaux des sorties de l’été arrivent justement à échéance, et chaque mois de retard qui commence fait courir une pénalité au profit du locataire. Encore faut-il savoir quel délai s’applique à votre situation, comment chiffrer cette pénalité et quelles retenues le bailleur peut réellement opposer. Les réponses tiennent en deux textes et quelques décisions récentes, dont un arrêt de la Cour de cassation du 12 février 2026 qui change la donne sur la preuve du paiement, et un arrêt de la cour d’appel de Paris du 14 avril 2026 qui valide des retenues précisément documentées. Ce guide expose le délai d’un mois ou de deux mois, le calcul de la majoration de 10 %, les retenues justifiées et la marche à suivre à Paris et en Île-de-France pour récupérer votre caution.

I. Dépôt de garantie non rendu : le délai d’un mois ou de deux mois et la pénalité de 10 %

Le dépôt de garantie répond à une définition simple, rappelée par la Cour de cassation au visa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : « le dépôt de garantie est prévu pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire » (Civ. 3e, 31 mai 2018, n° 17-18.069). Le bailleur n’est pas obligé d’en demander un, mais lorsqu’il l’exige, son montant doit figurer dans le bail et reste plafonné : un mois de loyer hors charges pour une location vide, deux mois de loyer hors charges pour une location meublée. Dans le bail mobilité, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé. Une fois les clés rendues, ce dépôt doit revenir au locataire dans un délai qui dépend du seul état du logement à la sortie.

A. Restitution de la caution : un mois si l’état des lieux est conforme, deux mois dans les autres cas

Le point de départ du délai est unique : la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. À compter de ce jour, deux situations se présentent. Lorsque l’état des lieux de sortie est identique à l’état des lieux d’entrée, le bailleur dispose d’un mois pour restituer l’intégralité du dépôt de garantie. Lorsque la comparaison fait apparaître des différences, le délai passe à deux mois, et la restitution s’opère déduction faite des sommes restant dues au bailleur et de celles dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, à condition que ces sommes soient dûment justifiées. La cour d’appel de Paris l’a rappelé le 14 avril 2026 : la cour d’appel de Paris (pôle 4, chambre 4, 14 avril 2026, RG n° 24/05816) rappelle que le dépôt est restitué au locataire dans un délai déterminé, sous déduction des sommes restant dues au bailleur et de celles dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, à condition que ces sommes soient dûment justifiées.

En pratique, le mois ou les deux mois se décomptent de date à date à partir de la remise des clés. Un locataire qui rend les clés le 15 juillet doit être remboursé au plus tard le 15 août si le logement est rendu en bon état, ou au plus tard le 15 septembre si des dégradations sont relevées. Conservez la preuve de la remise des clés : reçu signé, attestation du gardien, avis de réception de la lettre recommandée. Sans cette date, tout le contentieux du retard devient plus difficile, car c’est elle qui déclenche le délai et, au-delà, la pénalité.

Un cas particulier concerne les logements situés dans un immeuble collectif. Lorsque les charges de l’immeuble ne sont pas encore arrêtées, le bailleur peut conserver une provision le temps de la régularisation, mais la Cour de cassation impose un terme précis : « lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, la régularisation définitive des charges et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et de celles dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, interviennent dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble » (Civ. 3e, 31 mai 2018, n° 17-18.069). Le bailleur ne peut donc pas attendre indéfiniment le décompte du syndic : une fois les comptes de l’immeuble définitivement approuvés, il dispose d’un mois pour solder les comptes et restituer ce qui revient au locataire.

Enfin, l’absence d’état des lieux d’entrée ne prive pas le locataire de ses droits, bien au contraire. L’article 1731 du Code civil dispose : « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire » (article 1731 du Code civil). Faute d’état des lieux d’entrée, le bailleur qui veut retenir des sommes pour dégradations devra d’abord démontrer que le logement n’était pas en bon état à l’arrivée, ce qui suppose des preuves qu’il possède rarement. Et s’il n’existe aucun état des lieux de sortie, le délai d’un mois s’applique, puisque rien n’établit de différence avec l’entrée.

B. Pénalité de retard : 10 % du loyer par mois commencé, calcul et plein droit

Lorsque le délai d’un mois ou de deux mois expire sans restitution complète, la sanction est automatique. La Cour de cassation l’a formulée sans détour le 12 février 2026 : « à défaut de restitution dans le délai de deux mois à compter de la remise des clés, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard et […] la majoration court de plein droit à l’issue du délai de deux mois » (Civ. 3e, 12 février 2026, n° 24-21.258). Trois enseignements découlent de cette phrase. D’abord, la majoration court de plein droit : le locataire n’a pas besoin d’adresser une mise en demeure pour la déclencher, l’expiration du délai suffit. Ensuite, chaque mois commencé compte pour un mois entier : trois jours de retard dans un nouveau mois ouvrent droit à la majoration complète de ce mois. Enfin, l’assiette est le loyer mensuel en principal, c’est-à-dire hors charges.

Le calcul se fait donc ainsi : divisez par dix le loyer mensuel hors charges, puis multipliez par le nombre de mois de retard commencés. Pour un loyer de 1 200 euros hors charges, chaque mois de retard rapporte 120 euros. Si les clés ont été rendues le 15 juillet avec un état des lieux conforme et que le dépôt n’est toujours pas restitué le 20 octobre, le retard court depuis le 15 août, soit trois périodes mensuelles commencées, et la pénalité atteint 360 euros, en plus du dépôt lui-même. Pour un loyer parisien de 1 800 euros hors charges, la même situation génère 540 euros de majoration. Ces sommes se cumulent mois après mois jusqu’au paiement effectif, sans plafonnement prévu par le texte.

Cette majoration ne s’applique toutefois qu’aux sommes dues au titre du dépôt de garantie. Dans l’affaire Seminor jugée le 31 mai 2018, une juridiction de proximité avait appliqué la pénalité à un solde qui résultait en réalité d’un avoir sur charges, alors que le montant des réparations locatives excédait le dépôt. La Cour de cassation a censuré ce raisonnement : après avoir constaté que les sommes dues au titre des réparations locatives excédaient le montant du dépôt de garantie et que la somme due par le bailleur résultait de la régularisation des charges, soumise à un délai de restitution différent, le juge ne pouvait pas appliquer la majoration de 10 % (Civ. 3e, 31 mai 2018, n° 17-18.069). Retenez la distinction : le trop-versé de provisions sur charges se récupère, mais sans la majoration de 10 %, tandis que le dépôt de garantie non restitué la produit de plein droit.

Dernière précision apportée par ce même arrêt du 12 février 2026 : le bailleur qui prétend avoir payé doit prouver que le locataire a effectivement reçu le paiement. Dans cette affaire, le bailleur affirmait avoir adressé un chèque neuf jours avant l’expiration du délai, tout en reconnaissant que ce chèque n’avait jamais été encaissé et que le locataire contestait l’avoir reçu. La Cour de cassation a cassé le jugement qui écartait la pénalité : « En statuant ainsi, sans constater que le bailleur justifiait de la réception du chèque par le locataire, qui la contestait, le juge a violé les textes susvisés » (Civ. 3e, 12 février 2026, n° 24-21.258). Le fondement est l’article 1353 du Code civil : « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation » (article 1353 du Code civil). Concrètement, un bailleur avisé paie par virement avec un libellé explicite et conserve l’avis d’exécution ; un locataire qui n’a rien reçu conteste par écrit et exige la preuve de la réception, au besoin en produisant ses relevés bancaires.

II. Retenue sur le dépôt de garantie : abusive ou justifiée, et comment récupérer la somme à Paris

La retenue n’est pas interdite par principe : le dépôt garantit l’exécution des obligations du locataire, et le bailleur peut en déduire les loyers restant dus, les charges impayées et le coût des dégradations. Tout le contentieux porte sur la preuve. La cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 14 avril 2026, a posé le cadre applicable : les locataires répondent des dégradations survenues pendant la durée du bail, sauf à démontrer qu’elles ont pour origine la vétusté, un cas de force majeure ou une faute du bailleur, comme l’a posé la cour d’appel de Paris le 14 avril 2026 (RG n° 24/05816). Ce principe reprend l’article 1732 du Code civil : « Il répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute » (article 1732 du Code civil). La question n’est donc jamais de savoir si le bailleur peut retenir, mais s’il prouve ce qu’il retient.

A. Quelles retenues le bailleur peut-il garder : dégradations prouvées, devis et factures

Le mode de preuve attendu est la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie. La cour d’appel de Paris (14 avril 2026, RG n° 24/05816) souligne que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie constitue le mode de preuve de référence pour imputer des dégradations au locataire, et que le bailleur peut retenir les sommes correspondant à des réparations établies par des éléments probants. Elle se réfère notamment à deux arrêts de la troisième chambre civile, du 2 octobre 2001 (n° 99-21.124) et du 8 décembre 2016 (n° 15-24.430). Lisez donc vos deux états des lieux ligne par ligne avant de contester : si une dégradation figure à la sortie sans figurer à l’entrée, le bailleur part avec un avantage sérieux ; dans le cas inverse, la retenue est fragile.

Le montant retenu doit ensuite être justifié pièce par pièce. Le même arrêt parisien précise que des retenues correspondant à des dégradations qui dépassent l’usure normale et appuyées par des devis ou des factures sont admises, sans que les travaux aient dû être réalisés avant la restitution. La cour vise sur ce point un arrêt de la troisième chambre civile du 4 février 2016 (n° 14-29.278). Le bailleur peut donc retenir sur devis, même s’il n’a pas encore fait réparer. En revanche, une retenue sans devis ni facture, ou calculée au forfait sans rapport avec le dommage, s’expose à l’annulation. Dans l’affaire parisienne, une retenue forfaitaire de 650 euros pour le nettoyage, prévue au bail, a été validée parce que l’état des lieux mentionnait un appartement rendu sale, que des photographies le confirmaient et qu’un devis de nettoyage d’un montant supérieur confortait le chiffre. La leçon vaut dans les deux sens : le forfait contractuel ne suffit jamais seul, il doit être corroboré par l’état des lieux et par un chiffrage extérieur.

Trois filtres permettent de trier les retenues. Premier filtre, l’usure normale : un parquet légèrement terni après six ans, des traces de soleil sur une peinture, un joint de salle de bain jauni relèvent de la vétusté et ne peuvent pas être facturés au locataire. Dans l’arrêt parisien, les dégradations du parquet ont été retenues parce que l’état des lieux mentionnait des dommages localisés et que des photographies révélaient des altérations nécessitant ponçage et remise en état, donc bien au-delà d’une usure normale. Deuxième filtre, l’entretien courant : les obstructions de canalisations liées à des résidus alimentaires et à un défaut d’entretien ont été imputées aux locataires, les factures de plomberie et les relevés bancaires établissant la réalité et la contemporanéité des travaux. Troisième filtre, les loyers et charges impayés : le bailleur peut les déduire, mais il doit produire le décompte et, pour les charges, les justificatifs. Lorsqu’un recouvrement des loyers impayés reste incertain après le départ du locataire, la retenue sur le dépôt ne dispense pas de chiffrer précisément la dette, mois par mois, charges comprises ou non.

Pour contester utilement, demandez par écrit le décompte détaillé et la copie de chaque justificatif : états des lieux d’entrée et de sortie, devis, factures, photographies, décompte de charges. Comparez chaque ligne avec vos propres photos prises le jour de la sortie, vos factures de remise en état et, si vous avez fait appel à une femme de ménage ou à un artisan avant de rendre les clés, leurs attestations. Une retenue qui ne correspond à aucune mention de l’état des lieux de sortie, qui repose sur une simple estimation manuscrite ou qui facture deux fois le même poste est contestable. À l’inverse, si le bailleur produit un état des lieux comparé précis, des photos et des factures cohérentes, la négociation amiable sur le montant vaut souvent mieux qu’un procès perdu d’avance.

B. Récupérer votre caution à Paris : mise en demeure, conciliation et juge des contentieux de la protection

La procédure se déroule en trois temps. D’abord, la mise en demeure : adressez au bailleur ou à l’agence une lettre recommandée avec demande d’avis de réception qui rappelle la date de remise des clés, le délai applicable d’un mois ou de deux mois, le montant du dépôt, les retenues contestées ligne par ligne et le calcul de la majoration de 10 % par mois de retard commencé. Joignez les pièces qui appuient votre position : états des lieux, photos, preuves du paiement des derniers loyers. Cette lettre interrompt les atermoiements et servira de point de départ aux intérêts si le litige va jusqu’au juge. Beaucoup de dossiers se règlent à ce stade, car le bailleur découvre le coût réel de la majoration mensuelle.

Ensuite, la phase amiable devant un tiers. Vous pouvez saisir par simple courrier le conciliateur de justice ou la commission départementale de conciliation, qui examinent les litiges relatifs au dépôt de garantie. À Paris, la commission départementale de conciliation de Paris reçoit les dossiers des bailleurs et locataires du ressort, et les conciliateurs tiennent des permanences accessibles aux particuliers. Cette étape présente un double intérêt : elle aboutit souvent à un accord écrit et exécutoire, et elle satisfait à l’exigence de tentative amiable préalable. L’article 750-1 du Code de procédure civile prévoit en effet que la demande en justice est précédée d’une tentative de conciliation, de médiation ou de procédure participative lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros (conciliateur de justice). Or la plupart des litiges de dépôt de garantie portent sur des montants inférieurs à ce seuil : saisir le juge sans être passé par cette tentative expose la demande à une fin de non-recevoir que le juge peut relever d’office.

Enfin, la saisine du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, donc à Paris le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour un logement parisien. La demande porte sur la restitution du solde du dépôt, la majoration de 10 % par mois de retard commencé, les intérêts au taux légal et, le cas échéant, une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile pour les frais exposés. Le juge compare les états des lieux, vérifie chaque justificatif et applique les principes dégagés plus haut : retenues justifiées maintenues, retenues non prouvées restituées, majoration calculée de plein droit depuis l’expiration du délai. Les décisions récentes montrent que les juges n’hésitent pas à condamner le bailleur au paiement de la majoration sur de longues périodes lorsque la restitution n’est jamais intervenue.

Deux situations particulières appellent une vigilance accrue. La première concerne le bailleur qui oppose une dette de loyers ou de dégradations tout en gardant le dépôt : le locataire peut demander au juge la compensation entre les deux dettes, et la Cour de cassation a jugé le 29 janvier 2026 que, selon la Cour, « Le débiteur peut opposer au créancier subrogé les exceptions inhérentes à la dette, telles que la nullité, l’exception d’inexécution, la résolution ou la compensation de dettes connexes » (Civ. 3e, 29 janvier 2026, n° 24-17.255), au visa de l’article 1346-5 du Code civil (article 1346-5 du Code civil). Concrètement, si un assureur ou un garant subrogé réclame des loyers après le départ, le dépôt de garantie non restitué peut venir en déduction. La seconde concerne l’articulation entre restitution et créances opposées : le 13 mars 2025, la Cour de cassation a approuvé une cour d’appel qui avait lié le sort de la demande en restitution du dépôt à la créance de la bailleresse au titre de la remise en état et des charges restant dues, en retenant « à bon droit […] que le chef de dispositif du jugement qui avait rejeté la demande en restitution du dépôt de garantie formée par la locataire dépendait de celui qui admettait une créance de la bailleresse au titre de la remise en état du logement et des charges restant dues » (Civ. 3e, 13 mars 2025, n° 23-21.681). Préparez donc votre dossier des deux côtés : prouver ce que le bailleur vous doit, et chiffrer ce que vous pourriez lui devoir.

Pour les locataires parisiens, deux réflexes locaux complètent utilement la démarche. D’une part, faites établir vos états des lieux avec un soin particulier dans les petites surfaces meublées, nombreuses à Paris, où le dépôt atteint deux mois de loyer et où le turnover étudiant multiplie les sorties de septembre : photographiez chaque pièce à l’entrée et à la sortie, compteurs et caves compris. D’autre part, en cas de blocage persistant, l’ADIL de Paris et la commission départementale de conciliation du ressort peuvent éclairer le dossier avant toute action contentieuse, et le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statue régulièrement sur ces litiges, comme l’illustre la procédure parisienne jugée en appel le 14 avril 2026. La juridiction compétente reste toujours celle du lieu de l’immeuble, quel que soit le domicile actuel du bailleur ou de l’ancien locataire.

Conclusion

Un dépôt de garantie non restitué se traite avec méthode : dater précisément la remise des clés, identifier le délai d’un mois ou de deux mois, calculer la majoration de 10 % du loyer hors charges par mois de retard commencé, puis trier les retenues entre celles que l’état des lieux comparé et les devis justifient et celles qui ne reposent sur rien. La jurisprudence récente renforce le locataire diligent : majoration qui court de plein droit, bailleur tenu de prouver la réception du paiement, compensation opposable même face à un créancier subrogé. Elle protège aussi le bailleur rigoureux : des retenues documentées par des états des lieux contradictoires, des photographies et des factures sont validées, y compris sur devis et y compris pour un forfait de nettoyage prévu au bail lorsqu’il est corroboré. À Paris comme ailleurs, la mise en demeure chiffrée, puis la conciliation et enfin le juge des contentieux de la protection forment une progression dont chaque étape augmente la pression utile. Rassemblez vos preuves dès la sortie des lieux : c’est ce dossier, plus que les affirmations échangées des mois plus tard, qui décidera du sort de votre caution.