Dans la nuit du dimanche 12 au lundi 13 octobre 2026, un incendie spectaculaire a ravagé le marché couvert des Enfants-Rouges, dans le Marais à Paris. Selon la dépêche de l’AFP reprise par Boursorama le 13 octobre 2026, le sinistre n’a fait aucune victime mais 17 commerces sont partis en fumée, provoquant une vive émotion dans ce quartier touristique de la capitale. Pour les commerçants qui tenaient boutique sous cette halle historique, le choc passé, une série de questions très concrètes se posent dans les heures qui suivent : le bail continue-t-il quand il ne reste rien à louer, faut-il encore payer les loyers, qui rembourse les stocks et les agencements détruits, et vers qui se tourner quand l’assureur tarde ou refuse d’indemniser. Cet article répond à chacune de ces questions avec les textes applicables et la jurisprudence récente, y compris un jugement rendu le 3 octobre 2025 par le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse dans un dossier où un local commercial avait été entièrement détruit par un incendie. Les lecteurs qui s’interrogent déjà sur l’articulation avec leur garantie perte d’exploitation liront avec profit notre analyse consacrée au refus d’indemnisation de la perte d’exploitation après un incendie, qui complète utilement le présent guide centré sur le bail et les lieux.
I. Le sort du bail commercial quand les locaux sont détruits par le feu
A. Destruction totale des locaux : le bail est résilié de plein droit, sans indemnité de part ni d’autre
Quand l’incendie a tout emporté et que le local n’existe pour ainsi dire plus, la loi tranche nettement. L’article 1722 du Code civil dispose : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit » Le même texte ajoute que, quand la chose n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, selon les circonstances, opter pour une diminution du prix ou pour la résiliation même du bail, avant de conclure : « Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » Le texte est accessible dans sa version en vigueur sur Légifrance, article 1722 du Code civil. Trois conséquences découlent de cette rédaction. D’abord, la résiliation est automatique : ni le bailleur ni le preneur n’ont besoin de saisir le juge pour mettre fin au contrat, et aucune mise en demeure préalable n’est exigée. Ensuite, elle joue à la date de la destruction elle-même, pas à la date où l’une des parties s’en prévaut. Enfin, elle ne donne lieu à aucun dédommagement : le preneur ne doit rien au bailleur pour la fin anticipée, et le bailleur ne doit au preneur ni indemnité d’éviction ni dommages-intérêts au titre de la rupture, puisque la perte du fonds tient au sinistre et non à une décision du propriétaire.
Un jugement récent illustre ce mécanisme de façon presque scolaire. Le 2 juillet 2023, un dimanche, des locaux loués par bail commercial notarié du 21 mai 2021, moyennant un loyer annuel de 13 680 euros hors taxes payable d’avance au début de chaque trimestre, étaient entièrement détruits par un incendie dans l’Ain. La gérante de la société locataire déposait plainte à la gendarmerie le jour même à 15 heures, puis mettait en demeure la SCI bailleresse, par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 juillet 2023, de lui restituer le dépôt de garantie de 3 420 euros. Faute d’accord, une sommation de payer était signifiée par commissaire de justice le 16 octobre 2023 et le litige porté devant le tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse. Dans son jugement du 3 octobre 2025 (RG n° 24/01510, consultable sur la plateforme Judilibre de la Cour de cassation), le tribunal relève que le bailleur et le preneur déclaraient de façon concordante que le local avait été détruit en totalité le 2 juillet 2023, et que le contrat lui-même stipulait : « Si les locaux loués venaient à être détruits en totalité par cas fortuit, le bail sera résilié de plein droit et sans indemnité. » Le tribunal en déduit la solution suivante : « Constate la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial conclu le 21 mai 2021 entre la SCI Sermoraz et la SARL Derensy nettoyage au 2 juillet 2023 ». La date retenue est bien celle de l’incendie, et non celle des courriers ou de l’assignation. Pour un commerçant parisien dont la boutique a brûlé dans la nuit du 12 au 13 octobre 2026, la règle est identique : le bail s’est éteint avec les murs, et les loyers cessent de courir à compter de cette nuit-là.
Deux précisions doivent être apportées pour éviter des erreurs coûteuses. La première tient au cas fortuit. L’article 1722 suppose que la destruction résulte d’un événement que ni le bailleur ni le preneur n’ont provoqué : incendie accidentel, foudre, explosion de gaz d’origine indéterminée. Si le feu a été mis volontairement par le locataire, ou s’il résulte d’un manquement grave de sa part, le bailleur peut engager sa responsabilité et réclamer réparation sur un autre fondement, notamment la présomption de responsabilité de l’article 1733 du Code civil, examinée plus loin. En pratique, tant que l’enquête n’a pas établi l’origine du sinistre, le preneur a intérêt à déposer plainte rapidement, comme la gérante de l’Ain l’avait fait le jour même, et à conserver toute preuve de l’état des lieux après le passage des pompiers. La seconde précision tient aux clauses du bail. De nombreux baux commerciaux reprennent le texte de l’article 1722 en le précisant, comme dans l’affaire de Bourg-en-Bresse. Certaines rédactions ajoutent des obligations procédurales, par exemple une notification écrite dans un délai donné. Une telle clause ne peut pas supprimer la résiliation de plein droit prévue par la loi, mais le preneur prudent la respecte pour éviter toute discussion sur les dates et les comptes. Relire son bail dans les jours qui suivent le sinistre fait partie des premiers réflexes utiles, au même titre que la déclaration à l’assureur.
B. Destruction partielle des locaux : diminution du loyer ou résiliation, au choix du commerçant
L’incendie n’anéantit pas toujours tout. Il arrive qu’une partie seulement de la boutique soit calcinée, que la réserve soit inutilisable mais que la surface de vente reste praticable, ou que les locaux soient intacts mais temporairement inaccessibles parce que l’immeuble est sous scellés ou frappé d’un arrêté de péril. Dans ce second cas, l’article 1722 du Code civil offre au preneur, et à lui seul, une option : quand la chose n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, selon les circonstances, demander une diminution du prix ou la résiliation même du bail. Le commerçant choisit donc entre rester en payant moins cher et partir sans pénalité. Le bailleur ne peut pas lui imposer l’une ou l’autre branche de l’alternative, et le juge apprécie « suivant les circonstances », c’est-à-dire au regard de l’ampleur des dégâts, de la durée prévisible des travaux et de la possibilité réelle d’exploiter le fonds pendant leur exécution. Un restaurateur dont la salle est intacte mais dont la cuisine est détruite, et qui ne peut exercer son activité sans cuisiner sur place, obtient plus facilement la résiliation qu’un détaillant qui perd seulement un débarras. Les photographies prises dès que l’accès est autorisé, les constats d’huissier et les rapports des pompiers sur les parties touchées constituent les pièces qui emportent la conviction sur ce point.
Une limite importante doit être signalée, car elle piège de nombreux locataires : la fermeture administrative des locaux ne vaut pas destruction partielle. La Cour de cassation l’a rappelé avec netteté dans un arrêt de la troisième chambre civile du 7 mai 2025 (pourvoi n° 24-10.097, décision consultable sur le site de la Cour de cassation). Dans cette affaire, une société exploitant un établissement recevant du public refusait de payer l’intégralité de ses loyers pour la période de fermeture administrative ordonnée pendant la crise sanitaire, en soutenant qu’elle avait subi une perte partielle de la chose louée. La Cour répond : « L’effet de la mesure gouvernementale d’interdiction de recevoir du public, générale et temporaire et sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil ». La solution vaut pour tout arrêté qui interdirait l’accès sans que les lieux soient matériellement atteints. Concrètement, si la préfecture ou la mairie interdit l’accès à une galerie ou à une halle le temps de sécuriser les lieux après un incendie voisin, alors que la boutique elle-même est intacte, le commerçant ne peut pas invoquer l’article 1722 pour suspendre ses loyers ; il doit payer, puis se retourner éventuellement contre le responsable du sinistre ou actionner ses propres garanties d’assurance. La distinction entre le dommage matériel et la mesure de police est décisive et commande toute la stratégie contentieuse.
Le choix entre diminution et résiliation doit être exercé vite et par écrit. Le preneur qui continue d’occuper sans rien dire pendant des mois, tout en cessant de payer, s’expose à voir le bailleur réclamer l’arriéré au motif qu’il a tacitement opté pour le maintien. À l’inverse, celui qui libère les lieux sans notifier sa décision laisse planer le doute sur la date de la résiliation. La bonne méthode consiste à adresser au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, un courrier qui décrit l’état matériel des locaux, rappelle l’article 1722 du Code civil et énonce clairement l’option retenue, en chiffrant la diminution demandée à partir des surfaces devenues inexploitables. Si la résiliation est choisie, le courrier précise la date de libération et organise la remise des clés et l’état des lieux de sortie, même sommaire. Quand la destruction est totale, la même lettre sert à faire constater la résiliation de plein droit et à réclamer la restitution du dépôt de garantie. Ces écrits datés conditionnent la suite : ils fixent le point de départ des comptes entre les parties et celui des délais d’action contre l’assureur.
II. Payer, récupérer et contester : l’argent après l’incendie
A. Loyers, charges, dépôt de garantie et indemnité d’éviction : établir les comptes exacts
La résiliation éteint le bail pour l’avenir mais ne solde pas le passé : il faut arrêter les comptes au jour du sinistre. Le jugement du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse du 3 octobre 2025 montre comment les juges s’y prennent ligne par ligne. Sur le dépôt de garantie de 3 420 euros, la SCI bailleresse s’opposait à la restitution en présentant un décompte arrêté au 6 janvier 2025 faisant apparaître un solde débiteur de 3 008,87 euros. Le tribunal a vérifié chaque poste : il a écarté la contestation relative à une double imputation du loyer pour la période du 24 mai au 30 juin 2021, le dernier décompte ne comportant plus l’erreur, puis s’est penché sur les charges récupérables au regard de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce. Surtout, il a jugé que la société locataire n’était pas redevable d’une somme de 387,99 euros facturée au titre des primes d’assurances du local pour les années 2021, 2022 et 2023, et il a condamné la locataire à payer au bailleur un solde de 2 620,88 euros au titre des loyers et charges impayés. La leçon est claire : après un incendie, aucun décompte n’est accepté les yeux fermés. Le commerçant doit exiger le détail poste par poste, vérifier que les loyers réclamés portent sur des périodes antérieures au sinistre, contrôler que les charges correspondent à des dépenses réellement récupérables et refuser les primes d’assurance afférentes à un local qui n’existe plus. Le bailleur, de son côté, a intérêt à arrêter un décompte propre et documenté, car un chiffrage approximatif nourrit des années de procédure pour quelques centaines d’euros.
Deux règles complètent ce tableau comptable. D’abord, les loyers payés d’avance pour une période postérieure à la destruction sont indus et doivent être restitués : un trimestre réglé le 1er octobre pour des locaux détruits le 13 octobre n’est dû qu’au prorata des douze jours d’occupation. Ensuite, le dépôt de garantie doit être rendu dès lors que le preneur ne reste devoir ni loyer ni charge ni indemnité d’aucune sorte, et les intérêts courent à compter de la mise en demeure, comme la locataire de l’Ain l’avait fait valoir en réclamant les intérêts au taux légal depuis sa lettre du 11 juillet 2023. En pratique, le preneur joint à sa demande un relevé bancaire prouvant ses paiements, l’état des lieux d’entrée et, si possible, l’attestation de l’assureur sur les circonstances du sinistre. Quand le bailleur tarde malgré un décompte soldé, une sommation signifiée par commissaire de justice, suivie si nécessaire d’une assignation en référé provision, débloque le plus souvent la situation, car la créance de restitution est en principe liquide et exigible.
Reste la question que posent les commerçants attachés à leur emplacement : l’incendie ouvre-t-il droit à l’indemnité d’éviction prévue par l’article L. 145-14 du Code de commerce. La réponse est négative dans le cas standard. Ce texte dispose : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants , payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. » Le texte intégral figure sur Légifrance, article L. 145-14 du Code de commerce. L’indemnité sanctionne un refus de renouvellement imputable au bailleur ; or, quand le bail s’éteint par l’effet de l’article 1722 du Code civil, il n’y a ni refus ni décision du propriétaire, seulement la disparition matérielle des lieux. Le commerçant dont la boutique a brûlé ne peut donc pas réclamer la valeur marchande de son fonds au bailleur, sauf à démontrer une faute de ce dernier dans l’entretien de l’immeuble ou dans la survenance du feu. En revanche, si l’immeuble incendié mais encore debout ne peut plus être occupé sans danger, le bailleur qui refuse le renouvellement peut se prévaloir de l’article L. 145-17 du Code de commerce, qui prévoit : « Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d’aucune indemnité : 1° S’il justifie d’un motif grave et légitime à l’encontre du locataire sortant », avec mise en demeure préalable par acte extrajudiciaire dans certains cas, et « 2° S’il est établi que l’immeuble doit être totalement ou partiellement démoli comme étant en état d’insalubrité reconnue par l’autorité administrative ou s’il est établi qu’il ne peut plus être occupé sans danger en raison de son état. » Le texte complet est disponible sur Légifrance, article L. 145-17 du Code de commerce. La contrepartie de cette rigueur est protectrice : « En cas de reconstruction par le propriétaire ou son ayant droit d’un nouvel immeuble comprenant des locaux commerciaux, le locataire a droit de priorité pour louer dans l’immeuble reconstruit, sous les conditions prévues par les articles L. 145-19 et L. 145-20 . » Un commerçant évincé d’un immeuble déclaré dangereux après un incendie partiel garde ainsi une porte de retour : il doit manifester son intention dans les formes légales et surveiller le chantier, car le droit de priorité se perd s’il n’est pas exercé en temps utile.
B. Assurances, responsabilités et cas particulier des halles et marchés parisiens
Le premier réflexe financier n’est pas le procès contre le bailleur, c’est la déclaration aux assureurs. L’article L. 113-2 du Code des assurances impose à l’assuré « De donner avis à l’assureur, dès qu’il en a eu connaissance et au plus tard dans le délai fixé par le contrat, de tout sinistre de nature à entraîner la garantie de l’assureur. Ce délai ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés. » Le texte figure sur Légifrance, article L. 113-2 du Code des assurances. Concrètement, le commerçant sinistré dans la nuit du 12 au 13 octobre 2026 devait prévenir sa compagnie au plus tard dans les cinq jours ouvrés suivants, donc avant la fin de la semaine, par lettre recommandée ou par tout moyen prévu au contrat, en décrivant les dommages et en joignant les premières preuves : dépôt de plainte, photos, inventaire des stocks détruits, factures d’agencements. Le dépassement du délai n’entraîne la perte de la garantie que si le contrat le prévoit expressément par une clause de déchéance et si l’assureur prouve que le retard lui a causé un préjudice, mais il fragilise toujours la position de l’assuré et retarde l’expertise. La déclaration doit être adressée à chaque assureur concerné : multirisque professionnelle pour les murs, les stocks et le matériel, garantie perte d’exploitation pour la marge brute perdue pendant la fermeture, responsabilité civile professionnelle si des tiers, voisins ou clients, ont subi des dommages. Quand l’offre d’indemnisation tarde ou paraît dérisoire, le commerçant peut demander une contre-expertise et, en cas de blocage persistant, saisir le médiateur de l’assurance puis le tribunal, en gardant à l’esprit le délai de prescription biennale. L’article L. 114-1 du Code des assurances énonce : « Toutes actions dérivant d’un contrat d’assurance sont prescrites par deux ans à compter de l’événement qui y donne naissance. » Le texte complet est consultable sur Légifrance, article L. 114-1 du Code des assurances. Deux ans passent vite quand une expertise s’éternise : l’envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception, la désignation d’un expert ou une assignation même en référé interrompent la prescription et doivent être envisagés avant l’échéance.
Parallèlement, la question de la responsabilité de l’incendie conditionne les recours. Le Code civil fait peser sur le locataire une présomption redoutable. L’article 1733 dispose : « Il répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. » Le texte est disponible sur Légifrance, article 1733 du Code civil. Quand plusieurs occupants se partagent l’immeuble, l’article 1734 ajoute : « S’il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l’incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie de l’immeuble qu’ils occupent ; A moins qu’ils ne prouvent que l’incendie a commencé dans l’habitation de l’un d’eux, auquel cas celui-là seul en est tenu ; Ou que quelques-uns ne prouvent que l’incendie n’a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n’en sont pas tenus. » Le texte figure sur Légifrance, article 1734 du Code civil. Pour les commerçants d’une halle partagée, ces textes signifient que le bailleur dont l’immeuble a brûlé peut se retourner contre eux sauf s’ils établissent l’origine accidentelle ou extérieure du feu. D’où l’importance de l’enquête : procès-verbal des pompiers, rapport d’expertise sur le point de départ du feu, témoignages sur les installations électriques. Quand l’incendie vient d’un local voisin ou d’un défaut de l’immeuble, le locataire renverse la présomption et peut à son tour réclamer au responsable la réparation de son préjudice : stocks, matériel, frais de réinstallation, perte de marge non couverte par l’assurance. Quand l’origine reste indéterminée, chaque assureur indemnise en principe son propre assuré selon les garanties souscrites, et les recours entre assureurs se règlent par les conventions intercompagnies sans immobiliser le commerçant.
Un dernier point mérite l’attention à Paris et en Île-de-France, où beaucoup de commerces s’exercent dans des halles, des marchés couverts ou des locaux appartenant à des personnes publiques. Les étals du marché des Enfants-Rouges, halle appartenant à la Ville de Paris, relèvent vraisemblablement d’autorisations d’occupation du domaine public et non de baux commerciaux de droit privé. Or le statut des occupants du domaine public diffère profondément : pas de propriété commerciale, une redevance au lieu d’un loyer, une autorisation précaire et révocable, et aucune indemnité d’éviction. L’article L. 145-2 du Code de commerce encadre l’application du statut des baux commerciaux aux locaux appartenant aux personnes publiques (voir Légifrance, article L. 145-2 du Code de commerce), et l’article L. 2124-32-1 du Code général de la propriété des personnes publiques admet qu’« Un fonds de commerce peut être exploité sur le domaine public sous réserve de l’existence d’une clientèle propre » (voir Légifrance, article L. 2124-32-1 du CGPPP). En cas de destruction de la halle, l’occupant ne bénéficie donc ni de l’article 1722 ni de l’indemnité d’éviction ; son avenir dépend de la décision de la collectivité de reconstruire et de réattribuer les emplacements, ainsi que de ses propres assurances. Les commerçants parisiens concernés ont intérêt à se rapprocher sans tarder des services de la Ville pour connaître le calendrier de sécurisation puis de réouverture, à vérifier que leur contrat d’assurance couvre bien une activité exercée sur le domaine public, et à saisir le tribunal administratif, et non le tribunal judiciaire, en cas de litige sur la redevance ou sur le refus de réattribution d’un emplacement. Pour les boutiques parisiennes classiques louées par bail commercial, le tribunal judiciaire de Paris reste compétent, et les délais d’audience en référé y permettent d’obtenir rapidement un constat de résiliation ou une provision sur l’indemnisation.
Conclusion
L’incendie qui a ravagé le marché des Enfants-Rouges dans la nuit du 12 au 13 octobre 2026 rappelle une règle que les commerçants découvrent souvent dans l’urgence : quand les locaux sont détruits en totalité par cas fortuit, le bail commercial s’éteint de lui-même à la date du sinistre, sans indemnité ni d’un côté ni de l’autre, et les loyers cessent de courir. Quand la destruction n’est que partielle, le preneur choisit entre payer moins et partir, à condition que les lieux soient matériellement atteints, car une simple fermeture administrative ne suffit pas. Les comptes s’arrêtent au jour du feu, ligne par ligne, dépôt de garantie, charges et primes d’assurance, et l’indemnité d’éviction n’a pas sa place quand c’est le sinistre, et non le bailleur, qui met fin à l’exploitation. Les assurances prennent alors le relais, à condition d’être déclarées dans les cinq jours ouvrés et d’agir avant la prescription de deux ans, tandis que la présomption de responsabilité de l’occupant impose de documenter l’origine du feu dès les premières heures. Sur le domaine public des halles parisiennes, enfin, d’autres règles s’appliquent et la reconstruction dépend de la collectivité. Face à un local incendié, l’ordre des opérations ne change pas : sécuriser les preuves, déclarer le sinistre, écrire au bailleur en visant l’article 1722, vérifier chaque ligne du décompte, puis contester pied à pied toute indemnisation insuffisante.