Vous exploitez un domaine équestre ou une ferme dont les bâtiments vous ont été loués par un bail commercial tandis que les terres, mises à disposition de la SAFER par le même propriétaire, vous sont sous-louées par un bail dit SAFER. L’ensemble fonctionne comme une exploitation unique, mais juridiquement ce sont deux contrats précaires et dérogatoires. Un jour, le propriétaire résilie la convention passée avec la SAFER, ou la SAFER vous informe que la location des terres ne sera pas renouvelée, et l’on vous demande de libérer les lieux. Faut-il partir, ou pouvez-vous faire reconnaître que cet empilement de contrats contourne le statut du fermage et obtenir du juge un bail rural unique sur l’ensemble du domaine ? La réponse tient à la notion de fraude à la loi, que la Cour de cassation et les cours d’appel appliquent avec une grille de lecture précise et exigeante. Trois décisions récentes et convergentes permettent de décrire exactement ce que le juge vérifie : un arrêt de la troisième chambre civile du 11 février 2004, un arrêt de la même chambre du 27 février 2020 et un arrêt de la cour d’appel de Paris du 29 janvier 2026. Cet article expose le montage, ses conditions de validité et la méthode contentieuse qui permet de le contester ou de le sécuriser, devant le tribunal judiciaire.
I. Un montage licite seulement à des conditions strictes
A. La convention de mise à disposition de la SAFER, une dérogation encadrée au statut d’ordre public
Le point de départ est l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime : « Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l’article L. 411-2 ». Et le texte ajoute : « Cette disposition est d’ordre public. ». Autrement dit, dès qu’une personne met à disposition d’une autre, contre paiement, des terres pour y exercer une activité agricole, le statut du fermage s’applique de plein droit, avec ses baux de neuf ans minimum, ses congés strictement encadrés et son tribunal paritaire. Les parties ne peuvent pas y renoncer par contrat.
La convention passée entre un propriétaire et la SAFER constitue l’une des réserves énumérées par l’article L. 411-2, qui écarte le statut notamment pour « conventions conclues en application de dispositions législatives particulières ». La disposition particulière est l’article L. 142-6 du même code : « Tout propriétaire peut, par convention, mettre à la disposition d’une société d’aménagement foncier et d’établissement rural, en vue de leur aménagement parcellaire ou de leur mise en valeur agricole, pour autant que cette dernière soit effectuée par des agriculteurs », conformément au but fixé par les articles L. 141-1 à L. 141-5, et seulement pour « des immeubles ruraux libres de location » Le texte précise immédiatement la conséquence : « Ces conventions sont dérogatoires aux dispositions de l’article L. 411-1 »
Quatre conditions encadrent donc la dérogation. D’abord, les immeubles doivent être libres de location au moment de la mise à disposition : le propriétaire ne peut pas superposer la convention à un bail existant. Ensuite, la mise à disposition doit servir l’aménagement parcellaire ou la mise en valeur agricole par des agriculteurs, conformément aux missions légales de la SAFER. Ces missions sont définies par l’article L. 141-1, dont le premier objectif est ainsi rédigé : « Leurs interventions visent à favoriser l’installation, le maintien et la consolidation d’exploitations agricoles ou forestières afin que celles-ci atteignent une dimension économique viable au regard des critères du schéma directeur régional des exploitations agricoles ainsi que l’amélioration de la répartition parcellaire des exploitations. » Troisièmement, la durée est plafonnée : « La durée maximale des conventions est de six ans, renouvelable une fois, quelle que soit la superficie des immeubles ruraux mis à disposition. » Douze ans au maximum, donc, renouvellement compris. Quatrièmement, le bail que la SAFER consent à son tour à l’exploitant, souvent appelé bail SAFER, n’est soumis au statut du fermage que sur un point : « A cet effet, la société d’aménagement foncier et d’établissement rural consent des baux qui ne sont soumis aux règles résultant du statut du fermage que pour ce qui concerne le prix. » Le prix suit l’encadrement du fermage, mais la durée, le congé et le renouvellement échappent au statut.
Deux précisions pratiques de ce même article méritent l’attention. D’une part, le bail SAFER doit régler par avance la question des travaux : « Ces baux déterminent, au moment de leur conclusion, les améliorations que le preneur s’engage à apporter au fonds et les indemnités qu’il percevra à l’expiration du bail. » L’exploitant qui draine, clôture ou améliore sans clause écrite à la conclusion s’expose à ne rien percevoir à la sortie. D’autre part, ces baux déterminent aussi les indemnités de sortie, ce qui ferme en principe la porte à l’indemnité du preneur sortant calculée selon les règles du fermage classique, dont les conditions sont décrites dans la synthèse du cabinet sur les arrêts 2026 du statut du fermage et de la préemption.
Le mécanisme se comprend ainsi comme une opération à double détente : le propriétaire confie ses terres à la SAFER pour une durée limitée, et la SAFER installe un exploitant pour mettre en valeur ces terres en attendant leur attribution définitive. Tant que chaque étage respecte sa fonction légale, le montage est valable et l’occupant ne peut pas réclamer un bail rural. C’est lorsque le montage sert en réalité à loger durablement un exploitant sur un domaine, en privant celui-ci de la protection du fermage, que la question de la fraude se pose.
B. Le bail du bâti et l’activité du domaine : quand les bâtiments suivent les terres
Le second étage du montage est le contrat passé directement entre le propriétaire et l’exploitant sur les bâtiments : maison d’habitation, local commercial, gîte, hangar, écuries. Souvent, ce contrat est qualifié de bail commercial, avec l’idée que les locaux servent une activité d’accueil, de gîte ou de commerce sans lien avec l’agriculture. L’enjeu est considérable : si les bâtiments sont nécessaires à l’exploitation des terres, l’ensemble peut former une unité d’exploitation soumise au statut du fermage, et la scission artificielle entre un bail commercial pour le bâti et une convention SAFER pour les terres devient suspecte.
Le critère tient à la nature de l’activité exercée sur le domaine. L’article L. 311-1 du code rural répute agricoles les activités de maîtrise et d’exploitation d’un cycle biologique, et il vise expressément le monde équestre : « Il en est de même des activités de préparation et d’entraînement des équidés domestiques en vue de leur exploitation, à l’exclusion des activités de spectacle. » Un centre équestre qui prépare et entraîne des chevaux, fait pâturer ses animaux sur les terres attenantes et utilise les bâtiments pour sellerie, boxes et accueil des cavaliers exerce donc pour l’essentiel une activité agricole au sens du code rural, même si une partie de son chiffre d’affaires provient de l’hébergement ou de la restauration. Seules les activités de spectacle en sont exclues.
Cette qualification a deux conséquences. Premièrement, elle ouvre à l’exploitant le bénéfice potentiel de l’article L. 411-1 : s’il démontre qu’il exploite un immeuble à usage agricole pour y exercer une activité agricole, il peut revendiquer le statut. Deuxièmement, elle fragilise le bail commercial portant sur les bâtiments nécessaires à cette activité : des boxes, une carrière ou des prés attenants ne sont pas des locaux commerciaux ordinaires. La cour d’appel de Paris, dans son arrêt du 29 janvier 2026, a examiné précisément cette articulation à propos d’un domaine équestre de 51 hectares : un bail commercial de 2015 sur un ensemble immobilier comprenant local commercial, chambres, maison d’habitation, piscine et annexes, coexistant avec une convention de mise à disposition de 2015, renouvelée en 2021, sur les terres et prés, puis avec un second bail SAFER de 2021. L’exploitant soutenait que les deux lots étaient totalement dépendants l’un de l’autre et qu’il était impossible d’exploiter les locaux du centre équestre et le gîte sans les terres permettant la pratique équestre et le pâturage des animaux.
La cour a rejeté la requalification, mais son raisonnement dessine la méthode à suivre pour les dossiers futurs. Elle a relevé que le bail commercial n’avait pas été conclu par la société exploitante elle-même mais par sa dirigeante, sans qu’il soit justifié que celle-ci ait fait usage de la faculté de substitution prévue au contrat. Elle a constaté qu’aucun élément versé aux débats ne permettait d’établir que les annexes louées par le bail commercial étaient des bâtiments nécessaires à l’activité de centre équestre, hormis une orangerie sans lien avec l’activité équestre. Et elle a retenu que la convention de mise à disposition et le bail SAFER corrélatifs avaient permis la création de la société en 2015, son développement et sa pérennisation, ce qui démontrait que la SAFER avait agi dans le cadre des objectifs qui lui sont assignés par la loi, plus précisément l’objectif de favorisation de l’installation, du maintien et de la consolidation d’exploitations agricoles. En creux, l’arrêt indique ce qui aurait pu faire basculer la solution : un bail commercial et un bail SAFER conclus par la même personne, des bâtiments décrits au contrat comme affectés à l’activité agricole, et une SAFER détournée de sa mission légale. Chaque montage doit donc être audité pièce par pièce : identité des signataires, description des locaux au contrat, usage réel des bâtiments et respect par la SAFER de l’un des buts de l’article L. 141-1.
II. Faire sanctionner la fraude et obtenir le bail rural unique
A. Les trois preuves de la fraude au statut du fermage
La fraude à la loi ne se présume pas. Celui qui l’invoque doit rapporter la preuve de trois éléments : un texte contourné, un élément matériel et un élément intentionnel. La sanction, lorsque la preuve est rapportée, est la substitution des dispositions éludées à celles qui ont été appliquées frauduleusement : le juge requalifie les contrats en bail rural à ferme soumis au statut du fermage, avec un bail de neuf ans minimum et toutes les protections qui en découlent.
Le texte contourné est l’article L. 411-1, disposition d’ordre public. L’élément matériel est la dissociation artificielle d’une unité d’exploitation : des bâtiments loués par un bail de droit commun d’un côté, des terres confiées à la SAFER puis sous-louées au même exploitant de l’autre, alors que les deux ensembles forment un tout indissociable. L’élément intentionnel est la volonté des parties de contourner le statut, qui doit être démontrée par des faits précis et non supposée à partir du seul montage.
C’est sur ce troisième élément que la Cour de cassation exerce son contrôle le plus strict, comme le montre son arrêt du 11 février 2004 (pourvoi n° 02-18.712, publié au Bulletin) : « Vu l’article L. 142-6 du code rural », la Cour censure la cour d’appel : « Qu’en statuant ainsi, tout en constatant que la SAFER avait respecté l’un des buts qui lui sont assignés par la loi, la cour d’appel, qui n’a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé »](https://www.courdecassation.fr/decision/60794d249ba5988459c48225) Dans cette affaire, une propriétaire avait loué divers bâtiments à un exploitant, l’avait autorisé à occuper un hangar agricole, puis avait mis ses terres à disposition de la SAFER, qui les avait louées pour trois ans au même exploitant. Après un congé et un refus de renouvellement, l’exploitant avait demandé un bail rural sur l’ensemble. La cour d’appel avait admis la fraude en retenant la volonté clairement exprimée de faire obstacle au statut du fermage par la dissociation des bâtiments et des terres. La Cour de cassation casse : dès lors que la convention avait permis l’installation de l’exploitant et que la SAFER avait donc respecté l’un des buts légaux, la volonté du propriétaire ne suffisait pas à caractériser la fraude. La leçon est nette : dès lors que la mise à disposition sert réellement l’aménagement parcellaire ou la mise en valeur agricole, la convention échappe à l’annulation, même si le propriétaire espérait aussi éviter le fermage.
L’arrêt de la cour d’appel de Paris du 29 janvier 2026 applique la même grille et la complète. Après avoir rappelé que la convention de mise à disposition est une exception d’ordre public d’interprétation stricte, la cour énonce la règle probatoire : « La fraude ne se présumant pas, il appartient aux appelantes de rapporter la preuve de son existence, à savoir l’existence d’un texte qui aurait été contourné, un élément intentionnel de la part des parties dont le but était de contourner ledit texte, et un élément matériel. » Elle cite l’arrêt de 2004 comme référence toujours actuelle, puis vérifie chaque point : signataires différents entre le bail commercial et le bail SAFER, absence de preuve que les locaux commerciaux servaient l’activité équestre, et action de la SAFER conforme à l’objectif légal d’installation. Sa conclusion mérite d’être citée parce qu’elle résume le test applicable à tous les dossiers : « Ainsi, faute pour les appelantes de rapporter la preuve d’une dissociation artificielle et préjudiciable des bâtiments et des terres constituant un centre équestre et d’une volonté des parties de réaliser cette dissociation afin de contourner les règles d’ordre public du fermage, c’est à bon droit que le premier juge, excluant toute fraude, a rejeté subséquemment la demande de requalification des contrats litigieux en bail rural à ferme. » L’adjectif « préjudiciable » compte : une dissociation purement formelle, sans privation réelle des droits du fermage, ne suffit pas.
Le miroir de cette jurisprudence est fourni par l’arrêt de la troisième chambre civile du 27 février 2020 (pourvoi n° Y 18-24.772), qui concerne une concession d’occupation précaire consentie chaque année par un établissement public foncier sur des terres acquises pour une réserve foncière. La Cour y juge : « l’exploitant bénéficiaire de la concession temporaire de terres agricoles acquises par une personne publique pour la constitution d’une réserve foncière ne bénéficie d’aucun droit né du statut des baux ruraux que si l’immeuble est repris en vue de son utilisation définitive dans une opération d’aménagement ». Et elle casse l’arrêt qui avait refusé le bail statutaire alors que le projet d’urbanisme justifiant la réserve avait été abandonné : les biens n’ayant pas été repris en vue de leur utilisation définitive, le statut d’ordre public ne pouvait plus être écarté. La symétrie est éclairante : quand la cause légale de la précarité subsiste et sert réellement son objet, le juge maintient la dérogation ; quand elle a disparu ou n’a jamais été qu’un paravent, le statut du fermage reprend son empire.
Pour l’exploitant qui veut obtenir la requalification, la feuille de route contentieuse se déduit de ces trois arrêts : démontrer l’unité d’exploitation par les contrats eux-mêmes et par l’usage réel des lieux, établir que la SAFER n’a poursuivi aucun des buts de l’article L. 141-1 ou que la convention a dépassé la durée maximale de douze ans, et rapporter des indices concordants de la volonté de contourner le statut, comme des courriers, des montages successifs ou des conditions imposées à l’exploitant. Pour le propriétaire qui veut sécuriser son montage, la feuille de route est inverse : choisir un occupant dont l’installation correspond à un but légal identifiable, respecter strictement la durée maximale, décrire avec exactitude les locaux et leur usage dans chaque contrat, et conserver la preuve que la SAFER a instruit le dossier conformément à sa mission. Dans les deux cas, la question voisine de la fin des conventions provisoires et de l’expulsion de l’occupant, avec ses règles de compétence et d’indemnité d’occupation, est traitée dans l’analyse du cabinet sur l’occupant installé par la SAFER en convention provisoire.
B. Juge compétent, clause de départ anticipé et sort de l’occupant
Le contentieux de la requalification obéit à des règles procédurales propres qu’il faut connaître avant d’assigner, sous peine de perdre des mois. Première question : quel tribunal saisir ? Le tribunal paritaire des baux ruraux n’est compétent que pour les baux ruraux. Tant que les conventions ne sont pas requalifiées en bail rural, le litige relève du tribunal judiciaire. C’est ce qu’ont jugé le juge des référés puis le tribunal judiciaire d’Auxerre dans l’affaire tranchée par la cour d’appel de Paris en 2026 : l’exception d’incompétence soulevée au profit du tribunal paritaire a été rejetée, et la cour a constaté que les appelants ne contestaient même plus ce chef du jugement. Concrètement, l’exploitant qui demande la requalification doit saisir le tribunal judiciaire, et c’est seulement si le juge fait droit à la requalification que le tribunal paritaire deviendra compétent pour la suite des litiges du bail ainsi reconnu. Le référé, de son côté, n’offre qu’un secours limité : dans la même affaire, le juge des référés d’Auxerre a dit n’y avoir lieu à référé et renvoyé les parties à se pourvoir au fond, tant la question de la fraude exigeait un examen complet des contrats et des faits. Celui qui veut se maintenir dans les lieux doit donc agir au fond sans tarder, et non compter sur une ordonnance rapide.
Deuxième question : la clause qui permet de mettre fin par anticipation à la convention. La convention de mise à disposition jugée par la cour d’appel de Paris contenait la stipulation suivante : « La SAFER Bourgogne Franche-Comté se réserve la possibilité de mettre un terme unilatéralement à la présente convention avec un préavis d’un mois notamment en cas d’impayé par le bénéficiaire du bail SAFER et sans aucune indemnité due au profit du propriétaire. » L’occupant soutenait que cette clause était potestative, donc nulle, et qu’elle ne pouvait jouer qu’en cas d’impayé. La cour a validé la clause pour deux motifs. D’abord, le mot « notamment »montre que l’impayé n’est qu’un exemple parmi d’autres cas de résiliation, et non une condition unique. Ensuite, seul le prix et la durée maximale sont impératifs en vertu de l’article L. 142-6, de sorte qu’une faculté de résiliation anticipée avec préavis n’est pas en soi contraire au texte. Les moyens tirés de la condition potestative et de la clause abusive ont été écartés. Rappelons les textes invoqués : « Est nulle l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur. » et « Toute clause qui prive de sa substance l’obligation essentielle du débiteur est réputée non écrite. » Pour faire annuler une telle clause, il ne suffit donc pas d’affirmer qu’elle est déséquilibrée : il faut démontrer que la résiliation dépend de la seule volonté du débiteur sans contrepartie, ou qu’elle vide l’obligation essentielle de sa substance. Un préavis d’un mois, une motivation liée à l’inexécution et l’absence d’indemnité au profit du propriétaire n’ont pas suffi, dans cette espèce, à caractériser ces vices. Chacun doit donc lire sa propre clause au mot près : l’adverbe qui introduit les cas de résiliation, la durée du préavis et le bénéficiaire de la faculté décident de son sort.
Troisième question : une fois la résiliation régulière de la convention intervenue, quel est le sort de l’occupant ? La résiliation de la convention de mise à disposition entraîne la fin du bail SAFER adossé, et l’occupant qui se maintient devient occupant sans droit ni titre. Le tribunal judiciaire d’Auxerre l’a constaté avec une netteté que la cour d’appel a confirmée : expulsion avec le concours de la force publique sous astreinte de 200 euros par jour de retard pendant trois mois, après un délai de deux mois à compter de la signification, et indemnité d’occupation de 1 000 euros par mois depuis la fin du bail jusqu’à la libération effective. Deux enseignements s’en dégagent. D’une part, contester la résiliation comme nulle, irrégulière et abusive par simple courrier ne suffit pas à conserver un titre d’occupation : sans décision de justice qui annule la résiliation ou requalifie les contrats, le maintien dans les lieux expose à l’astreinte et à l’indemnité. D’autre part, le montant de l’indemnité d’occupation se discute à partir du prix du bail et du préjudice réel du propriétaire, et non à partir des prétentions unilatérales de l’une des parties.
Quatrième question : les dégradations et les améliorations à la sortie. Dans l’affaire parisienne, le propriétaire réclamait 62 495 euros au titre de la remise en état des prés et de l’abattage d’arbres morts, en s’appuyant sur deux devis. La cour a rejeté la demande, faute de preuve : aucune dégradation n’avait été constatée sur les parcelles louées au départ de l’occupant ni pendant son occupation, et aucun état des lieux d’entrée ou de sortie n’avait été établi. La règle probatoire est sévère des deux côtés : le propriétaire qui veut obtenir réparation doit faire constater les lieux à l’entrée et à la sortie, et l’exploitant qui veut obtenir paiement de ses améliorations doit les avoir fait déterminer dans le bail SAFER au moment de sa conclusion, comme l’exige l’article L. 142-6. À défaut d’écrit initial, chacun risque de tout perdre : le propriétaire ses dommages-intérêts, le preneur ses indemnités de sortie. Enfin, la cour a jugé que la SAFER n’était pas tenue de choisir l’occupant par appel d’offres, l’article L. 142-6 ne prescrivant pas à la SAFER de procéder au choix de l’occupant par appel d’offre : l’éviction d’un candidat au profit d’un autre ne s’annule pas sur ce seul motif, et la contestation d’une attribution doit s’appuyer sur d’autres moyens, comme l’erreur manifeste d’appréciation ou la méconnaissance des objectifs légaux.
En synthèse pratique, l’exploitant sommé de partir doit vérifier dans l’ordre : la durée totale des conventions successives et leur date d’expiration, la régularité de la clause de résiliation et du préavis, l’existence d’un but légal réel poursuivi par la SAFER, l’unité d’exploitation entre le bâti et les terres, et l’état des preuves sur les dégradations comme sur les améliorations. Le propriétaire qui veut reprendre ses terres doit vérifier le miroir : une convention en cours de validité avec une clause de résiliation applicable, un préavis notifié en temps utile, des états des lieux établis, et une reprise conforme au but annoncé dans la convention. Celui qui agit sans ces vérifications s’expose soit à une expulsion sous astreinte avec indemnité d’occupation, soit à une requalification en bail rural de neuf ans qui interdira toute reprise pendant des années.
La dissociation entre un bail commercial sur les bâtiments et une convention SAFER sur les terres n’est donc ni systématiquement frauduleuse ni systématiquement valable. Valable quand la SAFER poursuit réellement l’installation, le maintien ou la consolidation d’une exploitation et quand chaque contrat décrit fidèlement son objet ; frauduleuse quand le découpage prive artificiellement l’exploitant du statut d’ordre public du fermage. Entre ces deux pôles, tout se joue sur les pièces : contrats, avenants, courriers de résiliation, constats d’huissier et preuve de l’usage réel des lieux. Le juge, saisi au fond devant le tribunal judiciaire, applique une grille stable depuis 2004 et confirmée en 2026 : texte contourné, élément matériel, élément intentionnel, sans présomption. Celui qui prépare son dossier selon cette grille obtient soit le bail rural unique, soit la libération des terres ; celui qui l’ignore subit la solution inverse.