Vous vendez des terres agricoles et le notaire vous annonce que la société d’aménagement foncier et d’établissement rural, la SAFER, a été informée de la vente. Ou vous venez d’acheter des parcelles et vous apprenez que la SAFER a préempté à votre place. La question qui suit est toujours la même : dans quels cas la SAFER ne peut-elle pas préempter, et que faire quand elle préempte alors qu’elle n’en avait pas le droit ? Cette interrogation n’est pas théorique : chaque année, des vendeurs découvrent que l’acquéreur qu’ils avaient choisi est écarté au profit de la SAFER, et des acquéreurs apprennent que les parcelles qu’ils croyaient acquises leur échappent. Les uns cherchent à savoir s’ils peuvent vendre à l’acquéreur de leur choix, les autres comment contester une décision qu’ils estiment irrégulière.
La réponse tient en deux temps. D’abord, la loi retire toute une série d’opérations du champ de la préemption : ventes en famille, échanges, bois et forêts vendus seuls, plans de cession d’entreprise. Ensuite, même quand l’opération entre dans le champ, la préemption peut tomber pour un vice de procédure, un défaut de motivation, un délai dépassé ou un bien qui n’avait pas l’usage agricole requis au jour de la vente. Trois arrêts récents de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, tous publiés au Bulletin, fixent les règles du jeu : l’arrêt du 4 septembre 2025 sur l’usage agricole apprécié au jour de l’aliénation, l’arrêt du 28 novembre 2024 sur le retrait de la vente à tout moment de la procédure de révision du prix, et l’arrêt du 13 juin 2024 sur la qualité pour agir de l’acquéreur évincé. Cet article expose les exclusions légales puis les recours, avec les textes exacts et les décisions qui les appliquent.
I. Les situations dans lesquelles la SAFER ne peut pas préempter
Le droit de préemption de la SAFER n’est ni général ni discrétionnaire. L’article L. 143-1 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Il est institué au profit des sociétés d’aménagement foncier et d’établissement rural un droit de préemption en cas d’aliénation à titre onéreux de biens immobiliers à usage agricole et de biens mobiliers qui leur sont attachés ou de terrains nus à vocation agricole, sous réserve du I de l’article L. 143-7. » Chaque mot de cette phrase est une condition. Il faut une aliénation, c’est-à-dire un transfert de propriété, à titre onéreux, donc contre un prix, portant sur un bien à usage agricole ou un terrain nu à vocation agricole. Les donations entre vifs, qui sont des aliénations à titre gratuit, échappent en principe à ce texte. Les terrains qui ne sont ni à usage agricole ni à vocation agricole, au sens des zones protégées, des périmètres et des zonages que le même article énumère, échappent aussi à la préemption. Et le renvoi à l’article L. 143-7 rappelle que chaque SAFER n’exerce son droit que dans les zones et, le cas échéant, au-dessus de la superficie minimale fixées par décret après avis des commissions départementales d’orientation de l’agriculture et des chambres d’agriculture. Une notification adressée à la SAFER pour un bien situé hors de sa zone d’habilitation ou en dessous du seuil de surface ne peut fonder aucune préemption régulière.
Le même article L. 143-1 ajoute : « Ce droit de préemption peut également être exercé en cas d’aliénation à titre onéreux de bâtiments d’habitation faisant partie d’une exploitation agricole ». La maison d’habitation n’est donc préemptable que si elle fait partie d’une exploitation agricole au jour de la vente. Quant aux bâtiments d’exploitation situés dans les zones visées, ils ne peuvent être préemptés pour leur rendre un usage agricole que s’ils ont été utilisés pour l’exercice d’une activité agricole au cours des cinq années qui ont précédé l’aliénation. Ces conditions de rattachement à une activité agricole réelle et datée sont celles que la Cour de cassation contrôle le plus strictement, comme le montre l’arrêt du 4 septembre 2025 analysé plus bas.
A. Les opérations que l’article L. 143-4 retire du champ de la préemption
L’article L. 143-4 du code rural et de la pêche maritime commence par une formule sans ambiguïté : « Ne peuvent faire l’objet d’un droit de préemption : ». Suivent huit catégories d’exclusions que le vendeur et le notaire doivent vérifier avant même de purger. La première vise les échanges réalisés en application de l’article L. 124-1, c’est-à-dire les échanges amiables d’immeubles ruraux : un échange n’est pas une vente et la SAFER ne peut pas s’y immiscer. La deuxième vise les aliénations moyennant rente viagère servie pour la totalité ou pour l’essentiel sous forme de prestations de services personnels : quand le prix consiste pour l’essentiel en l’entretien ou l’assistance du vendeur, l’opération sort du champ.
La troisième exclusion, posée par l’article L. 143-4, est la plus pratiquée : « Les acquisitions effectuées par des cohéritiers sur licitation amiable ou judiciaire et les cessions consenties à des parents ou alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ou à des cohéritiers ou à leur conjoint survivant ainsi que les actes conclus entre indivisaires en application des articles 815-14 , 815-15 et 883 du code civil ». Vendre à son enfant, à son frère, à son neveu ou régler une succession entre cohéritiers échappe donc à la préemption, quel que soit le prix. Le quatrième degré se compte en droit civil en remontant à l’auteur commun puis en redescendant : frères et sœurs sont au deuxième degré, oncles et neveux au troisième, cousins germains au quatrième. Au-delà, cousins issus de germains et parents plus éloignés ne sont plus couverts et la vente redevient préemptable. En pratique, le notaire doit établir la parenté par les actes d’état civil et la mentionner dans la notification, car c’est sur cette pièce que la SAFER vérifiera l’exclusion.
La quatrième catégorie protège les fermiers évincés par une reprise et les agriculteurs expropriés qui rachètent une exploitation de remplacement, à condition que l’exploitation ainsi reconstituée reste en dessous d’une surface définie par référence à l’article L. 331-2. La cinquième couvre les terrains acquis pour construire, pour des aménagements industriels, pour l’extraction de substances minérales, ainsi que les jardins familiaux dans les agglomérations dans la limite de 1 500 mètres carrés. La septième exclut les biens compris dans un plan de cession totale ou partielle d’entreprise arrêté en application des articles L. 642-1 et suivants du code de commerce : la cession judiciaire de l’entreprise prime la préemption foncière. La huitième, toujours à l’article L. 143-4, exclut « Les acquisitions de la nue-propriété d’un bien par ses usufruitiers et celles de l’usufruit d’un bien par ses nu-propriétaires » : quand l’usufruitier rachète la nue-propriété, ou l’inverse, la réunion de la pleine propriété sur une même tête ne regarde pas la SAFER.
Le sixième cas, à l’article L. 143-4, mérite un développement particulier car il alimente un contentieux nourri : « Les acquisitions de parcelles classées en nature de bois et forêts au cadastre, sauf : ». Le principe est l’exclusion des bois et forêts, mais quatre exceptions rouvrent la préemption. La première, la plus invoquée, joue, selon le même article L. 143-4 : « Si ces dernières sont mises en vente avec d’autres parcelles non boisées dépendant de la même exploitation agricole, l’acquéreur ayant toutefois la faculté de conserver les parcelles boisées si le prix de celles-ci a fait l’objet d’une mention expresse dans la notification faite à la société d’aménagement foncier et d’établissement rural ou dans le cahier des charges de l’adjudication ». Autrement dit, des bois vendus seuls ne sont pas préemptables, mais des bois vendus avec des terres agricoles de la même exploitation le deviennent, sauf si le prix des bois a été distingué dans la notification, auquel cas l’acquéreur peut les conserver. Les trois autres exceptions visent les semis ou plantations que la commission communale d’aménagement foncier a décidé de détruire ou qui ont été effectués en violation de l’article L. 126-1, les parcelles autorisées au défrichement ou dispensées de déclaration, et celles situées dans un périmètre d’aménagement foncier agricole et forestier en zone forestière. L’arrêt du 4 septembre 2025 rappelle que cette première exception suppose une exploitation agricole existante au jour de la vente, ce qui nous conduit au contrôle du juge.
B. Les biens et les acquéreurs que la SAFER doit laisser passer
À côté des exclusions de l’article L. 143-4, deux barrières protègent des acquéreurs précis. La première est le preneur en place. L’article L. 143-6 du code rural et de la pêche maritime dispose : « Ce droit de préemption ne peut pas s’exercer contre le preneur en place, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité ou son descendant régulièrement subrogé dans les conditions mentionnées à l’ article L. 412-5 si ce preneur exploite le bien concerné depuis plus de trois ans, est titulaire d’un droit de préemption en application du même article L. 412-5 et exploite régulièrement le bien loué au regard de la réglementation relative au contrôle des structures des exploitations agricoles. » Trois conditions cumulatives protègent donc le fermier : trois ans d’exploitation du bien vendu, un droit de préemption propre tiré du statut du fermage, et une exploitation régulière au regard du contrôle des structures. La loi précise que la durée peut avoir été accomplie par le conjoint, le partenaire ou un ascendant, ce qui sécurise les transmissions familiales d’exploitation. Quand ces conditions sont réunies, le droit du preneur prime celui de la SAFER et le vendeur peut vendre à son fermier sans craindre la substitution. Pour une analyse d’ensemble des rapports entre statut du fermage et préemption, on se reportera au panorama des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption publié sur ce site.
La seconde barrière tient aux droits prioritaires. Le même article L. 143-6 prévoit que la préemption de la SAFER « ne peut primer les droits de préemption établis par les textes en vigueur au profit de l’Etat, des collectivités publiques, des établissements publics et des cohéritiers bénéficiaires de l’attribution préférentielle prévue à l’article 832-1 du code civil ». Si l’État, une commune exerçant son droit de préemption urbain, ou un cohéritier attributaire préférentiel se présentent, la SAFER s’efface. L’ordre des préemptions se règle ainsi : préemptions publiques et attribution préférentielle d’abord, preneur en place ensuite, SAFER après.
Reste la question centrale du rattachement agricole du bien au jour de la vente, tranchée par la Cour de cassation le 4 septembre 2025 (pourvoi n° 24-13.064, publié au Bulletin). Des agriculteurs en liquidation judiciaire avaient vu leurs immeubles, terres, maison d’habitation, dépendances et parcelles de bois-taillis, adjugés en 2016, puis préemptés par la SAFER. La cour d’appel de Bordeaux avait validé la préemption au motif que, si la maison et les dépendances n’avaient plus d’utilisation agricole, c’était uniquement en raison de l’arrêt forcé de l’activité des exploitants liquidés, que ces biens n’avaient fait l’objet d’aucun changement de destination et qu’ils avaient pleine vocation à desservir l’exploitation. La troisième chambre civile casse : « En se déterminant ainsi, par des motifs tirés d’une absence de changement de destination, inopérants à caractériser, au jour de l’aliénation, tant l’usage agricole des dépendances que l’existence d’une exploitation agricole dont dépendent les bâtiments d’habitation et les parcelles non boisées vendues avec celles en nature de bois et de taillis, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision. » La leçon est nette et le visa conjoint des articles L. 143-1 et L. 143-4, 6°, lui donne toute sa portée : l’absence de changement formel de destination ne suffit pas, la vocation passée ou future ne suffit pas, la SAFER doit établir, au jour de l’aliénation, soit l’usage agricole effectif des dépendances, soit l’existence d’une exploitation agricole dont dépendent la maison et les parcelles non boisées vendues avec les bois. Quand l’activité a cessé durablement avant la vente, comme ici depuis 2003 pour une adjudication de 2016, la préemption n’a pas de base. Pour le vendeur comme pour l’acquéreur évincé, cet arrêt fournit le moyen de contestation le plus direct : exiger la preuve d’une activité agricole réelle à la date de la vente, et non d’une simple vocation.
II. Faire échec à une préemption exercée à tort
Quand la SAFER préempte alors que l’opération était exclue, ou quand sa décision est irrégulière, deux voies s’ouvrent : l’annulation de la décision pour vice de procédure ou défaut de fondement, et la bataille du prix avec la faculté de retirer le bien de la vente. Les deux se jouent devant le tribunal judiciaire, car l’article L. 143-8 du code rural et de la pêche maritime prévoit que « la fonction impartie par les dispositions susmentionnées au tribunal paritaire des baux ruraux est exercée par le tribunal compétent de l’ordre judiciaire ». Le tribunal paritaire, juge naturel du fermage, n’est donc pas compétent pour la préemption SAFER : vendeur et acquéreur évincé saisissent le tribunal judiciaire. Cette répartition doit être distinguée du contrôle des structures, qui relève du juge administratif : l’autorisation d’exploiter et la préemption SAFER sont deux régimes distincts, et l’absence de l’une ne fait pas échec à l’autre. Le contentieux de la préemption se règle devant le juge judiciaire, avec ses propres délais, ses propres nullités et sa propre logique du prix.
A. Les vices de procédure et de fondement qui annulent la décision
Le premier contrôle porte sur la motivation. L’article L. 143-3 du code rural et de la pêche maritime dispose : « A peine de nullité, la société d’aménagement foncier et d’établissement rural doit justifier sa décision de préemption par référence explicite et motivée à l’un ou à plusieurs des objectifs ci-dessus définis, et la porter à la connaissance des intéressés. » Les objectifs visés sont ceux de l’article L. 143-2 : installation ou maintien des agriculteurs, consolidation d’exploitations viables, préservation de l’équilibre compromis par des travaux publics, sauvegarde du caractère familial, lutte contre la spéculation, conservation d’exploitations menacées par la cession séparée des terres et des bâtiments, mise en valeur des sols. Une décision qui se borne à viser ces textes sans expliquer en quoi l’opération concrète les sert, ou qui invoque un motif étranger à la liste, encourt la nullité. La SAFER doit en outre motiver et publier sa décision de rétrocession et annoncer à l’avance son intention de revendre les fonds acquis. En pratique, la décision de préemption doit donc être lue ligne à ligne : absence de référence explicite à un objectif légal, motivation stéréotypée recopiée d’un dossier à l’autre, contradiction entre le motif affiché et l’attribution ultérieure du bien, chacun de ces défauts est un moyen d’annulation.
Le deuxième contrôle porte sur la notification et les délais. L’article R. 143-6 du code rural et de la pêche maritime organise la forme : la SAFER notifie au notaire sa décision signée, avec l’identification cadastrale des biens, le prix d’acquisition et l’exposé du motif tiré de l’article L. 143-2. Puis « Cette décision ainsi motivée est notifiée également à l’acquéreur évincé, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, dans un délai de quinze jours à compter de la date de réception de la notification faite au notaire. » Une analyse de la décision est adressée dans le même délai au maire pour affichage en mairie pendant quinze jours, et le maire adresse un certificat d’affichage à la SAFER. Défaut de notification à l’acquéreur évincé, notification tardive, absence d’affichage en mairie : chaque manquement fragilise la décision et ouvre un moyen distinct. L’acquéreur évincé qui n’a jamais reçu la lettre recommandée peut soutenir qu’il n’a pas été mis en mesure de contester dans des conditions régulières, et la doctrine comme certaines cours d’appel discutent encore de l’étendue de l’information due au vendeur lui-même, ce qui fait de la traçabilité des notifications un point systématiquement vérifié.
Le troisième contrôle porte sur le délai de deux mois. L’article R. 143-12 du code rural et de la pêche maritime dispose que « L’offre ferme d’achat de la société d’aménagement foncier et d’établissement rural doit être parvenue au notaire dans un délai de deux mois à compter de la date de réception par la société de la notification prévue aux articles R. 141-2-1 et R. 141-2-3 ». Une offre parvenue après l’expiration de ce délai est forclose et la préemption tombe. Le quatrième contrôle, souvent décisif, porte sur la réalisation de la vente elle-même. L’article L. 143-8 rend applicables les articles L. 412-8 à L. 412-11, et l’article L. 412-8 prévoit qu’en cas de préemption, celui qui l’exerce « bénéficie alors d’un délai de deux mois à compter de la date d’envoi de sa réponse au propriétaire vendeur pour réaliser l’acte de vente authentique ; passé ce délai, sa déclaration de préemption sera nulle de plein droit, quinze jours après une mise en demeure à lui faite par acte d’huissier de justice et restée sans effet ». La SAFER qui préempte puis tarde à signer l’acte authentique s’expose donc à une nullité de plein droit, à condition de lui avoir fait délivrer une mise en demeure par acte de commissaire de justice et d’avoir laissé passer quinze jours sans effet. La mise en demeure dater et qualifier précisément l’acte attendu est ici un geste technique indispensable, car c’est elle qui fait courir le couperet.
Reste à savoir qui peut soulever ces nullités. L’article L. 412-8 répond : « L’action en nullité appartient au propriétaire vendeur et à l’acquéreur évincé lors de la préemption. » L’arrêt du 13 juin 2024 (pourvoi n° 22-20.992, publié au Bulletin, rejet du pourvoi de la SAFER) précise deux points majeurs. D’abord, « Au sens de ce texte, est un acquéreur évincé, ayant qualité pour agir en nullité de la déclaration de préemption pour défaut de réalisation de l’acte de vente authentique, la personne mentionnée, dans la notification adressée par le notaire au bénéficiaire du droit de préemption, comme celle qui se propose d’acquérir. » Il suffit donc d’être désigné dans la notification du notaire comme candidat acquéreur : aucune autre qualité n’est exigée. Ensuite, « l’article L. 412-8 du code rural et de la pêche maritime n’exige pas qu’un engagement ferme et définitif ait déjà été conclu entre les vendeurs et le candidat acquéreur ». La SAFER soutenait que les candidats, faute d’accord unanime des coïndivisaires vendeurs, n’étaient pas de vrais acquéreurs et ne pouvaient agir. La Cour de cassation écarte l’argument : la mention dans la notification suffit, et exiger un engagement ferme et définitif ajouterait au texte une condition qu’il ne contient pas. Pour l’acquéreur évincé, la conséquence est directe : même si la vente projetée n’était qu’au stade du compromis ou d’un accord partiel entre indivisaires, l’action en nullité reste recevable dès lors que le notaire l’avait désigné comme candidat.
B. Le prix contesté, la révision judiciaire et le retrait de la vente
La SAFER ne préempte pas toujours au prix notifié. Quand elle estime le prix exagéré au regard des prix pratiqués dans la région pour des immeubles de même ordre, l’article L. 143-10 du code rural et de la pêche maritime lui permet d’adresser au notaire du vendeur, « après accord des commissaires du Gouvernement, une offre d’achat établie à ses propres conditions ». Le vendeur dispose alors de trois options dans un délai de six mois : accepter l’offre, retirer le bien de la vente, ou saisir le tribunal judiciaire pour faire réviser le prix. Le texte est explicite sur la sanction du silence : « Si, dans un délai de six mois à compter de la notification de cette offre, le vendeur n’a ni fait savoir qu’il l’acceptait, ni retiré le bien de la vente, ni saisi le tribunal, il est réputé avoir accepté l’offre de la société d’aménagement foncier et d’établissement rural qui acquiert le bien au prix qu’elle avait proposé. » Six mois sans réponse valent acceptation du prix réduit. Le vendeur qui conteste le prix doit donc agir vite : soit notifier le retrait par l’intermédiaire du notaire, soit assigner la SAFER devant le tribunal judiciaire dans le délai. Une seule exception suspend cette présomption : en cas de décès du vendeur avant l’expiration du délai, l’offre doit être réitérée à ses ayants droit.
L’arrêt du 28 novembre 2024 (pourvoi n° 23-18.746, publié au Bulletin) apporte sur ce terrain une clarification essentielle pour les vendeurs. La SAFER avait préempté en 2010 au prix de 307 000 euros contre 490 000 euros notifiés, les vendeurs avaient saisi le tribunal en révision du prix, puis la venderesse survivante s’était désistée en déclarant retirer le bien de la vente. La cour d’appel d’Angers avait jugé ce retrait tardif et irrégulier, faute d’avoir été porté à la connaissance de la SAFER par le notaire dans le délai de six mois, et constaté la vente parfaite au profit de la SAFER. Cassation : « Lorsque le vendeur a saisi le tribunal en révision judiciaire du prix dans le délai de six mois prévu par ces textes, il peut, à tout moment de la procédure, même avant la décision fixant la valeur vénale des biens, retirer ceux-ci de la vente, sans être tenu, pour en informer la SAFER, de recourir au notaire chargé d’instrumenter. » Le vendeur qui a choisi la voie judiciaire n’est donc pas prisonnier de son choix : il peut abandonner la procédure et retirer son bien à tout moment, y compris avant que le juge ait fixé le prix, et ce retrait peut résulter d’un acte de procédure sans passer par le notaire. La cour d’appel avait confondu le retrait pur et simple, qui doit intervenir dans les six mois par voie notariée, avec le retrait en cours d’instance, qui reste libre jusqu’au bout.
Quand le tribunal fixe le prix, l’article L. 143-10 organise la sortie symétrique : « Lorsque le tribunal, saisi par le vendeur, a fixé le prix, l’une ou l’autre des parties a la faculté de renoncer à l’opération. » Chacun peut donc refuser le prix judiciaire. Mais le vendeur garde, toujours en application du même article L. 143-10, une arme supplémentaire : « si le vendeur le demande dans un délai de trois ans à compter d’un jugement devenu définitif, la société d’aménagement foncier et d’établissement rural ne peut refuser l’acquisition du bien au prix fixé par le tribunal, éventuellement révisé si la vente intervient au cours des deux dernières années ». Pendant trois ans, le vendeur peut contraindre la SAFER à acheter au prix du juge. En pratique, la séquence à suivre est donc la suivante : à réception de l’offre à prix réduit, ne jamais laisser passer six mois sans réponse ; soit retirer le bien par le notaire, soit assigner en révision ; en cours de procédure, garder la faculté de retirer à tout moment ; après fixation judiciaire, comparer le prix fixé avec les attentes et, si le prix convient, exiger l’acquisition dans les trois ans. Chaque étape suppose des actes datés et notifiés, car les délais courent en jours et les présomptions d’acceptation jouent contre l’inerte.
Conclusion
La SAFER ne peut pas tout préempter. Les ventes en famille jusqu’au quatrième degré, les licitations entre cohéritiers, les échanges d’immeubles ruraux, les bois et forêts vendus seuls, les plans de cession d’entreprise et les réunions d’usufruit et de nue-propriété sortent de son champ par la volonté expresse de l’article L. 143-4. Le preneur en place depuis plus de trois ans, les préemptions publiques prioritaires et les biens sans usage agricole au jour de la vente lui échappent tout autant. Et quand elle préempte malgré tout, sa décision doit être motivée par un objectif légal, notifiée au notaire, à l’acquéreur évincé et en mairie, suivie d’une offre dans les deux mois et d’un acte authentique dans les deux mois de sa réponse, sous peine de nullité. Le vendeur contestant le prix peut retirer son bien ou saisir le tribunal dans les six mois, puis retirer à tout moment de la procédure. Les arrêts du 4 septembre 2025, du 28 novembre 2024 et du 13 juin 2024 donnent à ces règles une assise récente et publiée au Bulletin. Devant une notification ou une décision de préemption, le réflexe utile est donc triple : vérifier l’exclusion légale applicable à l’opération, contrôler la motivation, les notifications et les délais, puis choisir en connaissance de cause entre retrait, révision du prix et action en nullité devant le tribunal judiciaire, avec les pièces et les dates qui fondent chaque moyen.