Votre fermier a atteint l’âge de la retraite, le bail rural s’achève, et toute la famille se déchire sur la maison : le preneur qui a cessé d’exploiter peut-il rester dans la maison d’habitation comprise dans les terres louées, le bailleur peut-il l’en faire sortir, et que décide le tribunal paritaire des baux ruraux quand la cession au conjoint ou à l’enfant s’en mêle ? La réponse tient en trois vérifications concrètes : la maison fait-elle partie de l’assiette du bail, le congé qui met fin au bail est-il régulier, et le preneur sortant dispose-t-il encore d’un droit sur les lieux. Un arrêt récent de la cour d’appel de Caen, rendu le 1er octobre 2026, et deux arrêts de la Cour de cassation de 2025 et 2026 éclairent chacun de ces points avec des solutions directement applicables aux litiges en cours.

I. La maison d’habitation est-elle comprise dans le bail rural ?

A. L’assiette du bail : ce que le contrat dit vraiment de la maison

Tout dépend d’abord du contrat. Le bail rural porte sur les biens qui y sont désignés, et la maison d’habitation située au milieu des terres louées n’est pas automatiquement exclue au seul motif que le bail serait un bail de terres nues. La cour d’appel de Caen l’a rappelé le 1er octobre 2026 dans une affaire où un bail rural consenti par acte sous seing privé du 27 mai 1967 portait sur un ensemble de 9 hectares 58 ares 59 centiares, désigné par l’expression générale de lot d’herbages, tandis que la maison d’habitation et son parc se trouvaient sur l’une des parcelles visées par le contrat.

Les bailleresses soutenaient que la maison était exclue de l’assiette du bail. La cour a confirmé le jugement qui l’y incluait, pour quatre raisons qui servent de méthode à tout litige comparable. D’abord, aucune clause n’excluait expressément la maison, et la désignation générale des lieux loués n’implique pas une telle exclusion. Ensuite, la maison constituait la résidence principale du preneur depuis l’origine et se trouvait au milieu des terres, de sorte que le preneur devait pouvoir en conserver la jouissance de manière certaine pour exploiter, ce que de simples droits d’usage d’indivisaire, révocables par les coïndivisaires, ne lui garantissaient pas. En outre, l’architecture de la maison, qui ne présentait pas les caractéristiques d’un corps de ferme, était indifférente. Enfin, l’absence de fermage distinct pour le bâtiment d’habitation ne permettait aucune déduction, car l’obligation de dissocier les fermages n’a été introduite qu’en 1988, soit bien après la conclusion du bail de 1967.

La cour a interprété le contrat d’après la commune intention des parties, conformément à l’article 1156 du code civil dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat, devenu l’article 1188 du code civil, selon lequel le contrat s’interprète d’après la commune intention des parties plutôt qu’en s’arrêtant au sens littéral de ses termes. Concrètement, le preneur qui occupe la maison depuis l’origine du bail, au milieu des terres, dispose d’un argument solide pour soutenir qu’elle fait partie de l’assiette, tandis que le bailleur qui veut l’en exclure doit produire une clause expresse ou des éléments précis sur l’intention initiale. Le fait que des membres de la famille soient venus passer des moments dans la maison, avec une répartition des espaces convenue à l’amiable, n’exclut pas un droit de jouissance privatif du preneur, comme l’a jugé la même cour.

Le même article L. 411-35 organise aussi la place du conjoint et des descendants pendant le bail, ce qui évite bien des transmissions improvisées au moment de la retraite. Le preneur peut associer à son bail en qualité de copreneur son conjoint ou son partenaire participant à l’exploitation, ou un descendant majeur ou émancipé, avec l’agrément du bailleur ou, à défaut, l’autorisation du tribunal paritaire. Lorsqu’un des copreneurs cesse de participer à l’exploitation, celui qui continue dispose de trois mois à compter de cette cessation pour demander au bailleur, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, que le bail se poursuive à son seul nom, et le propriétaire ne peut s’y opposer qu’en saisissant le tribunal paritaire dans un délai fixé par décret. Anticiper cette association de son vivant, plutôt que de céder le bail sans agrément au dernier moment, reste la voie la plus sûre pour installer un enfant sur les terres et dans la maison.

Cette première vérification commande toute la suite : si la maison est dans le bail, le preneur sortant ne peut en être évincé que par les voies du statut du fermage, avec congé régulier, résiliation judiciaire ou expiration du bail, et non par une simple demande de sortie des lieux. Pour une vision d’ensemble du statut, des congés et de la préemption, le lecteur peut se reporter à la synthèse du cabinet sur les apports des arrêts de 2026 sur le statut du fermage et la préemption.

B. L’obligation d’habiter à proximité : une condition du renouvellement

Le preneur qui veut rester dans les lieux doit aussi satisfaire à une condition souvent négligée : habiter à proximité du fonds. L’article L. 411-46 du code rural et de la pêche maritime dispose que le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires, sauf motif grave et légitime ou reprise régulière. Mais son dernier alinéa ajoute que le preneur doit réunir les mêmes conditions d’exploitation et d’habitation que celles exigées du bénéficiaire du droit de reprise par l’article L. 411-59 du même code. Or ce texte impose au bénéficiaire de la reprise d’occuper lui-même les bâtiments d’habitation du bien repris ou une habitation située à proximité du fonds et en permettant l’exploitation directe.

La Cour de cassation a tiré toutes les conséquences de cette articulation le 21 mai 2026 (troisième chambre civile, pourvoi n° 24-20.157, arrêt n° 303 FS-B, publié au Bulletin). Dans cette affaire, le bailleur avait signifié le 29 avril 2021 un congé refusant le renouvellement d’un bail rural à long terme pour cession et sous-location illicite, à effet au 31 octobre 2022. La cour d’appel d’Orléans avait annulé ce congé, le motif n’étant pas établi, puis avait accueilli la demande reconventionnelle du bailleur en constat du non-renouvellement, au motif que le preneur, résidant à 350 kilomètres des terres louées, avait manqué à son obligation d’occuper une habitation à proximité du fonds. La Cour de cassation a prononcé la cassation partielle : après avoir annulé le congé, la cour d’appel ne pouvait accueillir un non-renouvellement fondé sur un motif d’habitation qui ne figurait dans aucun congé notifié au preneur.

La solution se résume ainsi : le bailleur qui entend s’opposer au renouvellement pour défaut d’habitation du preneur à proximité du fonds loué doit mentionner ce motif dans le congé. Elle résulte de la combinaison des articles L. 411-46, L. 411-47, L. 411-50 et L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime, visés par l’arrêt. Et l’article L. 411-47 du même code est formel : le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire, et à peine de nullité, le congé doit mentionner expressément les motifs allégués par le bailleur.

Pour le preneur, l’enseignement pratique est direct : un congé annulé ne peut pas être remplacé après coup par un autre motif devant le juge, et tout motif de non-renouvellement, y compris l’éloignement du domicile, doit avoir été notifié dix-huit mois à l’avance dans un acte extrajudiciaire motivé. Pour le bailleur, la vigilance porte sur la rédaction du congé : indiquer l’identité du bénéficiaire de la reprise, son habitation après la reprise et reproduire le premier alinéa de l’article L. 411-54, comme l’exige le même article L. 411-47. À défaut de congé, l’article L. 411-50 du code rural et de la pêche maritime s’applique : le bail est renouvelé pour une durée de neuf ans, aux clauses du bail précédent, le tribunal paritaire fixant le prix et les clauses contestées en cas de désaccord.

II. Le fermier atteint l’âge de la retraite : qui garde la maison ?

A. Le congé pour âge et le refus de renouvellement : délais et report

Lorsque le preneur atteint l’âge de la retraite, le bailleur dispose d’une faculté spécifique. L’article L. 411-64 du code rural et de la pêche maritime permet au bailleur, par dérogation aux règles de durée et de renouvellement, soit de refuser le renouvellement du bail au preneur ayant atteint l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles, soit de limiter le renouvellement à l’expiration de la période triennale au cours de laquelle le preneur atteindra cet âge, dès lors que la superficie exploitée dépasse la limite de la parcelle de subsistance. Dans les deux cas, le bailleur doit prévenir le preneur de son intention par acte extrajudiciaire signifié au moins dix-huit mois à l’avance.

Le preneur n’est pas démuni face à ce congé pour âge. Le même article lui ouvre un report de plein droit : le preneur peut demander au bailleur le report de plein droit de la date d’effet du congé à la fin de l’année culturale où il aura atteint l’âge lui permettant de bénéficier d’une retraite à taux plein. Comme le relèvent les notaires ruralistes, ce report permet au fermier de partir avec une retraite complète plutôt qu’avec une pension minorée, et le bailleur qui conteste ce report s’expose à un rejet de sa demande d’expulsion pour la période prorogée. La fiche officielle de Service Public Entreprendre consacrée au renouvellement du bail rural rappelle de son côté le principe du renouvellement pour neuf ans et l’exigence du congé motivé dix-huit mois avant l’échéance.

Le preneur qui conteste un congé pour âge ou pour reprise doit agir vite : la contestation se porte devant le tribunal paritaire des baux ruraux dans les quatre mois de la réception du congé, et l’arrêt du 7 mai 2025 montre qu’un preneur forclos ne peut plus invoquer, dans un contrôle postérieur, les irrégularités qu’il connaissait déjà. Passé ce délai, seuls des éléments nouveaux rouvrent la discussion. Pendant l’instance, le preneur se maintient dans les lieux, et s’il reste sans droit ni titre après une expulsion ordonnée, le juge fixe une indemnité d’occupation, généralement alignée sur le fermage, jusqu’à la libération effective.

Symétriquement, le preneur qui veut partir de lui-même à la retraite n’a pas besoin d’attendre la fin du bail de neuf ans. L’article L. 411-33 du code rural et de la pêche maritime prévoit que le preneur qui atteint l’âge de la retraite retenu en matière d’assurance vieillesse des exploitants agricoles peut, par dérogation aux dispositions de l’article L. 411-5, résilier le bail à la fin d’une de ses périodes annuelles suivant la date à laquelle il aura atteint l’âge requis, à condition de notifier sa décision au propriétaire au moins douze mois à l’avance. Le même texte ouvre cette résiliation anticipée en cas d’incapacité grave de plus de deux ans, de décès d’un membre de la famille indispensable à l’exploitation, d’acquisition d’une ferme à exploiter soi-même ou de refus d’autorisation d’exploiter. Dans l’affaire jugée à Caen le 1er octobre 2026, le congé pour âge délivré le 25 mai 2021 pour un effet au 25 décembre 2023 n’avait pas été contesté par le preneur, et la fin du bail à cette date n’était plus discutée : seule la maison restait en litige, avec la cession consentie entre-temps à l’épouse.

B. Céder le bail au conjoint ou à l’enfant, ou partir : les issues devant le tribunal paritaire

Le fermier qui part à la retraite cherche souvent à transmettre le bail à son conjoint ou à l’un de ses enfants. L’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime pose le cadre : toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. À défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire. Le preneur peut aussi, dans les mêmes conditions, associer son conjoint ou un descendant au bail en qualité de copreneur, et le même article autorise le preneur à héberger dans les bâtiments d’habitation loués ses ascendants, descendants, frères et soeurs ainsi que leurs conjoints ou partenaires, sans pouvoir exiger pour cet hébergement un aménagement intérieur ou une extension.

L’arrêt de Caen du 1er octobre 2026 montre ce qu’il en coûte de passer outre l’agrément. Le preneur avait cédé son bail à son épouse sans l’accord des bailleresses. La cour rappelle que l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime permet au bailleur de demander la résiliation du bail en cas de contravention aux dispositions de l’article L. 411-35, et juge que toute cession sans agrément constitue un manquement à une prohibition d’ordre public ouvrant au bailleur le droit d’agir en résiliation dans la limite de la prescription quinquennale, laquelle ne commence à courir qu’à compter de la cessation du manquement. Le renouvellement du bail par tacite reconduction, intervenu en l’espèce le 25 décembre 2020, ne purge pas la nullité de la cession dès lors que le manquement n’a pas cessé. La cour a donc prononcé la nullité de la cession à l’épouse, puis la résiliation du bail, et rejeté la demande d’autorisation de céder le bail au fils présentée au nom de l’épouse, laquelle, bénéficiaire d’une cession nulle, n’avait aucune qualité pour la solliciter, tout comme le preneur dont le bail était résilié.

Le preneur évincé par une reprise peut toutefois obtenir sa réintégration si le bénéficiaire de la reprise n’exploite pas personnellement. La Cour de cassation l’a confirmé le 7 mai 2025 (troisième chambre civile, pourvoi n° J 23-15.142). Après un congé pour reprise au profit du fils de la bailleresse, une prorogation du bail jusqu’au départ en retraite des preneurs puis un nouveau congé, les preneurs sortants avaient saisi le tribunal paritaire en réintégration pour manquement à l’obligation d’exploiter personnellement les parcelles reprises. La Cour a rejeté le pourvoi des bénéficiaires de la reprise et validé la réintégration, en rappelant qu’aux termes de l’article L. 411-66, alinéa 1er, du code rural et de la pêche maritime, lorsqu’il est établi que le bénéficiaire de la reprise ne remplit pas les conditions prévues aux articles L. 411-58 à L. 411-63 et L. 411-67, le preneur a droit soit au maintien dans les lieux si la décision validant le congé n’a pas encore été exécutée, soit à la réintégration dans le fonds ou à la reprise en jouissance des parcelles avec ou sans dommages-intérêts, soit à des dommages-intérêts. L’arrêt précise aussi la forclusion : à défaut d’avoir contesté le congé dans le délai de quatre mois à compter de sa réception, le preneur ne peut plus, dans le contrôle a posteriori, se prévaloir d’une inobservation des obligations du bénéficiaire dont il avait connaissance à l’époque, sauf éléments nouveaux.

La prorogation du bail jusqu’au départ en retraite constitue un autre filet de sécurité. Dans l’affaire jugée le 7 mai 2025, la cour d’appel avait validé le congé pour reprise tout en ordonnant la prorogation du bail jusqu’au 31 octobre 2016, fin de l’année culturale au cours de laquelle les preneurs atteignaient l’âge de la retraite, et c’est à l’issue de cette prorogation, formalisée par un nouveau congé, que le contrôle du respect de l’exploitation personnelle a pu jouer. Le preneur qui reçoit un congé pour reprise avant sa retraite doit donc vérifier s’il peut obtenir cette prorogation, puis, une fois sorti, surveiller pendant neuf ans si le bénéficiaire exploite personnellement, condition posée par l’article L. 411-59 du code rural et de la pêche maritime, qui exige une participation effective et permanente aux travaux sur les lieux, la possession du cheptel et du matériel nécessaires, et la justification de conditions de capacité ou d’expérience professionnelle ou d’une autorisation d’exploiter. Tout manquement établi ouvre la réintégration ou des dommages-intérêts sur le fondement de l’article L. 411-66.

Reste la question finale : une fois le bail résilié ou expiré, le preneur peut-il être expulsé de la maison ? Oui en principe, avec fixation d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective, comme l’avait ordonné le tribunal dans l’affaire censurée le 21 mai 2026. Mais l’arrêt de Caen apporte une limite importante : le preneur qui cumule la qualité d’indivisaire des biens loués conserve, après la perte de sa qualité de locataire, un droit d’usage et de jouissance fondé sur l’article 815-9 du code civil, selon lequel chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires. La cour a donc refusé d’ordonner l’expulsion et de fixer une indemnité d’occupation dans le cadre du litige de bail rural, jugeant que les modalités de la jouissance indivise et l’indemnité éventuellement due relèvent du tribunal judiciaire, seul compétent en cas de désaccord entre indivisaires. En cas de décès du preneur avant la fin du bail, l’article L. 411-34 du code rural et de la pêche maritime organise par ailleurs la continuation du bail au profit du conjoint, du partenaire ou des descendants participant à l’exploitation, et ouvre aux ayants droit comme au bailleur une faculté de résiliation dans les six mois.

La maison d’habitation comprise dans un bail rural ne se perd ni ne se garde par hasard : vérifier l’assiette du bail et la commune intention des parties, exiger un congé motivé notifié dix-huit mois à l’avance par acte extrajudiciaire, demander le report à la retraite à taux plein ou la cession au conjoint ou au descendant avec l’agrément du bailleur ou l’autorisation du tribunal paritaire, contester le congé dans les quatre mois de sa réception et surveiller l’exploitation personnelle du bénéficiaire de la reprise pendant neuf ans. Chacune de ces étapes conditionne la suivante, et l’arrêt de Caen du 1er octobre 2026 comme les deux arrêts de la Cour de cassation de 2025 et 2026 montrent que le tribunal paritaire sanctionne aussi bien le bailleur qui motive son congé après coup que le preneur qui cède son bail sans agrément. La conclusion pratique tient en une phrase : faire constater par écrit ce que le bail dit de la maison avant tout congé, puis respecter chaque délai, car chaque délai manqué fait perdre un droit.