Votre EARL devient SCEA, votre société en absorbe une autre ou votre société preneuse est dissoute et une structure nouvelle exploite les terres : le bail rural suit-il automatiquement ? La réponse du droit rural est non. Le statut du fermage interdit toute cession de bail hors du cadre familial sans l’agrément du bailleur, et la Cour de cassation applique cette prohibition aux opérations sur sociétés avec une constance remarquable : fusion, transmission universelle du patrimoine, apport du droit au bail ou substitution d’une société à une autre s’analysent en cessions prohibées qui exposent à la résiliation devant le tribunal paritaire des baux ruraux. Seule la mise à disposition régulière, qui laisse le preneur titulaire du bail, échappe à la sanction, à des conditions strictes de forme et de participation effective à l’exploitation. Bailleur comme société doivent donc agir dans les formes et sans attendre : constat de la cession, prescription, agrément personnel préalable et opposabilité de l’acte.
I. La société nouvelle ou absorbante ne recueille pas le bail sans l’agrément du bailleur
A. La fusion, la transmission universelle et l’apport du droit au bail sont des cessions prohibées
Le principe est posé par le premier alinéa de l’article L. 411-35 du code rural et de la pêche maritime, en vigueur : « Sous réserve des dispositions particulières aux baux cessibles hors du cadre familial prévues au chapitre VIII du présent titre et nonobstant les dispositions de l’article 1717 du code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au profit du conjoint ou du partenaire d’un pacte civil de solidarité du preneur participant à l’exploitation ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la majorité ou ayant été émancipés. A défaut d’agrément du bailleur, la cession peut être autorisée par le tribunal paritaire. »
Ce texte ne vise pas seulement la cession signée comme telle. Toute opération qui substitue un exploitant au preneur désigné au bail entre dans son champ, y compris lorsqu’elle résulte du droit des sociétés. La prohibition est d’ordre public : les parties ne peuvent l’écarter par contrat, et le bailleur ne peut la couvrir après coup par un simple acquiescement.
Quand la société preneuse disparaît — dissolution, radiation, absorption par une autre société — et qu’une personne morale distincte prend sa place sur les terres, le droit au bail change de titulaire sans l’accord du bailleur : l’opération s’analyse en une cession prohibée, et la résiliation est encourue contre la société bénéficiaire elle-même, sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 1° ou 2°, du code rural et de la pêche maritime. Tel est le cas d’une fusion-absorption ou d’une transmission universelle du patrimoine : le patrimoine de la société preneuse, y compris son droit au bail, passe à une autre personne morale, sans que le bailleur ait agréé ce nouveau preneur. La Cour de cassation juge dans le même sens que l’apport du droit au bail à une société sans l’agrément du bailleur, en violation de l’article L. 411-38, s’analyse en une cession prohibée, comme l’a décidé la troisième chambre civile le 12 décembre 2024 (pourvoi n° 23-20.354).
Le critère décisif est celui de la personne morale désignée au bail. À l’inverse, la simple transformation de la société preneuse, qui conserve sa personnalité morale sous une forme différente, ne crée pas une personne nouvelle et ne constitue pas une cession : l’article L. 210-6 du code de commerce dispose que « La transformation régulière d’une société n’entraîne pas la création d’une personne morale nouvelle. » Le bail se poursuit donc avec la même locataire. En revanche, peu importe que l’ancienne et la nouvelle société appartiennent à un même groupe ou poursuivent la même activité sur les mêmes terres : le texte ne prévoit aucune exception pour les sociétés liées, et seule compte l’identité du preneur agréé au bail.
Le même raisonnement vaut pour l’apport du droit au bail à une société. L’article L. 411-38 du code rural et de la pêche maritime dispose, dans un texte lui aussi d’ordre public : « Le preneur ne peut faire apport de son droit au bail à une société civile d’exploitation agricole ou à un groupement de propriétaires ou d’exploitants qu’avec l’agrément personnel du bailleur et sans préjudice du droit de reprise de ce dernier. Les présentes dispositions sont d’ordre public. »
L’agrément exigé est personnel : il vise une opération et un bénéficiaire déterminés. La Cour de cassation en tire une conséquence pratique sévère pour les clauses rédigées à l’avance. Dans son arrêt du 8 février 2024 (pourvoi n° 22-16.422), elle approuve les juges du fond d’avoir décidé que « qu’une clause, insérée dans un bail à ferme, selon laquelle le bailleur donne son accord pour l’apport par le preneur de son droit à une société, sans aucune identification du bénéficiaire de cette autorisation, doit être réputée non écrite et que l’action tendant à le voir constater n’est pas soumise à prescription ». Un accord donné en blanc, au jour de la signature du bail, pour un apport futur à une société encore inconnue, ne vaut donc pas agrément : la société qui croit être couverte par une telle clause exploite en réalité sans droit. La Cour vise au soutien de cette solution l’article L. 415-12 du même code, selon lequel toute disposition des baux restrictive des droits stipulés par le premier titre est réputée non écrite.
L’apport non agréé rejoint alors la cession prohibée, avec son régime contentieux. Dans l’arrêt du 12 décembre 2024 (pourvoi n° 23-20.354), la troisième chambre civile juge que l’apport du droit au bail à une société sans l’agrément du bailleur, en violation de l’article L. 411-38, s’analyse en une cession prohibée, et en déduit le point de départ de la prescription de l’action en résiliation. Cette assimilation est essentielle : elle interdit de traiter l’apport comme une opération de rang inférieur, qui échapperait aux sanctions de la cession. Peu importe que l’opération ait pris la forme d’une fusion-absorption, d’une transmission universelle du patrimoine ou d’un apport partiel d’actif : dès lors que le droit au bail passe d’une personne morale à une autre sans l’agrément du bailleur, la grille de lecture est celle de l’article L. 411-35.
La situation du groupement agricole d’exploitation en commun mérite une mention particulière, car elle est souvent invoquée pour justifier l’absence de formalisme. L’article L. 323-14 du code rural et de la pêche maritime autorise le preneur qui adhère à un GAEC à faire exploiter par ce groupement tout ou partie des biens loués : « Le preneur à ferme qui adhère à un groupement agricole d’exploitation en commun peut faire exploiter par ce groupement tout ou partie des biens dont il est locataire pour une durée qui ne peut être supérieure à celle du bail dont il est titulaire. » Le même texte impose d’en aviser le propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception, précise que l’opération ne donne pas lieu à attribution de parts au preneur, qui reste seul titulaire du bail, et rend le groupement solidairement tenu de l’exécution des clauses du bail. Mais cette tolérance suppose une mise à disposition réelle et documentée. Dans l’affaire jugée le 12 décembre 2024, la cour d’appel avait retenu l’existence d’une cession illicite au motif que ni les statuts du GAEC ni leur annexe ne faisaient apparaître un bail mis à disposition, alors que l’associé était preneur depuis 1983. La Cour de cassation casse : les juges ne pouvaient se déterminer ainsi sans rechercher si le GAEC ne mentionnait pas l’ensemble des parcelles sur ses relevés d’exploitation à la mutualité sociale agricole et s’il ne payait pas les fermages, éléments caractéristiques de la mise à disposition. L’enseignement est double : l’absence de mention dans les statuts fait présumer la cession illicite, mais la preuve contraire reste ouverte par les indices d’exploitation effective, relevés sociaux et paiement du fermage par le groupement.
B. La mise à disposition régulière, seule voie qui laisse le bail au preneur
Face à la prohibition, le statut organise une voie licite : la mise à disposition des biens loués à une société, qui ne transfère pas le bail et laisse le preneur seul titulaire. L’article L. 411-37 du code rural et de la pêche maritime la subordonne à des conditions de forme précises : « Sous réserve des dispositions de l’article L. 411-39-1, à la condition d’en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée, le preneur associé d’une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire, sans que cette opération puisse donner lieu à l’attribution de parts. »
L’avis adressé au bailleur n’est pas une simple information : « L’avis adressé au bailleur mentionne le nom de la société, le tribunal de commerce auprès duquel la société est immatriculée et les parcelles que le preneur met à sa disposition. » Tout changement — fin de la mise à disposition, modification des parcelles ou des éléments déclarés — doit être notifié dans les mêmes formes dans les deux mois. La sanction du défaut d’information est aménagée : « Le bail ne peut être résilié que si le preneur n’a pas communiqué les informations prévues à l’alinéa précédent dans un délai d’un an après mise en demeure par le bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. » Et la résiliation n’est pas encourue si les omissions n’ont pas été de nature à induire le bailleur en erreur. Le bailleur qui découvre une mise à disposition non déclarée doit donc d’abord mettre en demeure, puis laisser courir un an avant d’agir sur ce fondement.
Au fond, la mise à disposition n’est licite que si le preneur reste un exploitant effectif. La Cour de cassation l’a rappelé le 6 février 2025 (pourvoi n° 23-12.274) : « Selon le dernier, le preneur associé d’une société à objet principalement agricole peut mettre à la disposition de celle-ci, pour une durée qui ne peut excéder celle pendant laquelle il reste titulaire du bail, tout ou partie des biens dont il est locataire, sans que cette opération puisse donner lieu à l’attribution de parts. Il doit, à peine de résiliation, continuer à se consacrer à l’exploitation du bien loué mis à disposition, en participant sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation. »
La même décision trace la ligne de partage des sanctions. D’un côté, « Il est jugé que le preneur ou, en cas de cotitularité, tous les preneurs, qui, après avoir mis le bien loué à la disposition d’une société, ne participent plus aux travaux de façon effective et permanente, selon les usages de la région et en fonction de l’importance de l’exploitation, abandonnent la jouissance du bien loué à cette société, procèdent ainsi à une cession prohibée du droit au bail à son profit » : le bailleur peut alors demander la résiliation pour contravention à l’article L. 411-35, sans avoir à démontrer un préjudice. De l’autre, quand le preneur participe toujours effectivement aux travaux mais méconnaît une obligation de l’article L. 411-37 — par exemple parce qu’un copreneur n’est pas associé de la société bénéficiaire — il n’y a pas de cession illicite automatique : le bailleur n’agit que pour contravention à l’article L. 411-37 et doit établir que le manquement est de nature à lui porter préjudice. Dans l’espèce, la cour d’appel avait prononcé la résiliation au seul motif que l’épouse copreneuse n’était pas associée de l’EARL ; la Cour casse, au visa des articles L. 411-31, II, 3°, et L. 411-37 : le seul défaut de qualité d’associé ne caractérise pas une cession illicite.
La cotitularité du bail appelle une vigilance supplémentaire lors des restructurations familiales concomitantes. Quand l’un des copreneurs cesse de participer à l’exploitation, l’article L. 411-35, alinéa 3, ouvre au copreneur restant la faculté de demander au bailleur, dans les trois mois par lettre recommandée avec avis de réception, que le bail se poursuive à son seul nom. La Cour de cassation a jugé le 30 novembre 2023 (pourvoi n° 21-22.539) que ce texte « Ce texte ne crée donc, pour le copreneur resté en activité, qu’une simple faculté, dont le non-usage ne constitue pas une infraction aux dispositions de l’article L. 411-35, de nature à permettre la résiliation du bail sur le fondement de l’article L. 411-31, II, 1° ». Le bailleur ne peut donc pas transformer l’inaction du copreneur en grief de résiliation : à défaut de demande, le bail se poursuit avec les copreneurs d’origine, et c’est au bailleur, s’il veut s’opposer à une poursuite au seul nom du restant, de saisir le tribunal paritaire dans le délai réglementaire.
Le GAEC offre au bailleur une sécurité supplémentaire : « Toutefois, le groupement est tenu solidairement avec le preneur de l’exécution des clauses du bail. » Le bailleur conserve donc deux débiteurs du fermage et de l’entretien, le preneur et le groupement, et peut agir contre l’un ou l’autre en cas d’impayé ou de défaut d’exploitation. Cette solidarité ne joue toutefois que si la mise à disposition est établie : en l’absence d’avis et de tout indice d’exploitation par le groupement, le bailleur retombe sur le terrain de la cession prohibée contre la structure occupante. Pour le preneur, l’enseignement est symétrique : entrer au GAEC protège le bail à condition de déclarer la mise à disposition et de laisser des traces d’exploitation au nom du groupement, faute de quoi la solidarité ne servira jamais et la résiliation frappera le bail lui-même.
Pour les lecteurs qui suivent l’actualité du contentieux du fermage, ces solutions s’inscrivent dans la ligne des arrêts 2026 du statut du fermage, de la préemption et de la troisième chambre civile, qui rappellent avec la même rigueur que le bail rural ne se transmet ni ne se partage sans les formes légales.
II. Agir dans les formes et sans attendre devant le tribunal paritaire
A. Côté bailleur : faire constater la cession et obtenir la résiliation
Le bailleur qui découvre qu’une autre société exploite ses terres doit qualifier exactement l’opération avant d’assigner, car le fondement commande le régime de la preuve. L’article L. 411-31, II, du code rural et de la pêche maritime dispose : « II.-Le bailleur peut également demander la résiliation du bail s’il justifie d’un des motifs suivants : 1° Toute contravention aux dispositions de l’article L. 411-35 ; 2° Toute contravention aux dispositions du premier alinéa de l’article L. 411-38 ; 3° Toute contravention aux obligations dont le preneur est tenu en application des articles L. 411-37 , L. 411-39, L. 411-39-1 si elle est de nature à porter préjudice au bailleur ».
Si l’opération est une cession prohibée — fusion-absorption, transmission universelle, apport du droit au bail sans agrément, substitution d’une personne morale nouvelle — le bailleur agit sur les 1° ou 2° : il n’a pas à démontrer un préjudice, et le texte attache à ces cas une sanction renforcée, « Dans les cas prévus aux 1° et 2° du présent II, le propriétaire a le droit de rentrer en jouissance et le preneur est condamné aux dommages-intérêts résultant de l’inexécution du bail. » Si l’opération est une mise à disposition irrégulière dans ses formes ou dans la participation du preneur, sans abandon de jouissance, le bailleur agit sur le 3° et doit établir en quoi le manquement lui porte préjudice : perte d’un interlocuteur identifié, incertitude sur le paiement du fermage, impossibilité d’exercer la reprise ou la préemption. L’assignation doit donc viser le bon grief et articuler les faits correspondants, sous peine de voir la demande rejetée ou requalifiée.
La preuve se prépare dès la découverte des faits. Les pièces déterminantes sont l’extrait du registre du commerce et des sociétés établissant la radiation de la société preneuse ou la fusion-absorption, les statuts et l’annexe des apports de la société qui exploite, les relevés de la mutualité sociale agricole désignant l’exploitant réel, les quittances et l’identité du payeur des fermages, les déclarations de surfaces et les factures d’exploitation. La radiation de la société d’origine au registre du commerce et l’exploitation par une personne morale nouvelle caractérisent le transfert du droit au bail sans accord. À l’inverse, l’arrêt du 12 décembre 2024 enseigne que le bailleur ne peut se contenter des statuts : si la société établit par ses relevés sociaux et le paiement des fermages une exploitation effective dans le cadre d’une mise à disposition, le grief de cession tombe. Le bailleur a donc intérêt à faire constater par huissier qui exploite, avec quels moyens et pour le compte de qui, avant que la situation ne se fige.
Le temps joue un rôle à double tranchant. D’un côté, l’action en résiliation pour cession prohibée se prescrit par cinq ans, conformément à l’article 2224 du code civil qui dispose que « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » De l’autre, la Cour de cassation retarde le point de départ tant que l’infraction dure : « le point de départ de la prescription de l’action en résiliation du bail rural pour cession ou sous-location prohibées se situe au jour où ces infractions ont cessé ». Tant que la société bénéficiaire exploite sans droit, le délai ne court pas ; mais une fois l’exploitation litigieuse terminée — restitution des terres, nouvelle mise à disposition régulière, départ de la société — le compte à rebours commence, et le bailleur qui tarde plus de cinq ans perd l’arme de la résiliation pour ces faits. La même solution vaut pour l’apport sans agrément, analysé en cession prohibée. En pratique, le bailleur avisé agit dès qu’il constate la substitution d’exploitant : mise en demeure de justifier de l’agrément ou de la mise à disposition, puis saisine du tribunal paritaire.
La demande est portée devant le tribunal paritaire des baux ruraux, juge naturel du statut du fermage, qui statue sur la résiliation, l’expulsion et les dommages-intérêts. Le bailleur y sollicite la constatation de la cession prohibée, la résiliation du bail aux torts du preneur et, sur le fondement du dernier alinéa de l’article L. 411-31, II, la rentrée en jouissance et l’indemnisation de l’inexécution. Quand la société bénéficiaire est déjà en place depuis des années, il demande également la condamnation à libérer les lieux sous astreinte, car la résiliation ne produit d’effet utile que si elle est suivie de l’éviction effective. Les lecteurs confrontés à une cession consentie à un tiers sans aucun accord trouveront le régime général de cette sanction dans l’analyse de la cession du bail rural à un tiers sans accord, entre nullité, résiliation et expulsion devant le tribunal paritaire.
B. Côté société et preneur : obtenir l’agrément avant l’opération et le rendre opposable
Du côté de l’exploitation, l’erreur la plus coûteuse consiste à réaliser d’abord la fusion, l’absorption ou l’apport, puis à solliciter l’aval du bailleur. L’ordre doit être inverse. L’agrément de l’article L. 411-38 est personnel : il se demande avant l’opération, pour un bénéficiaire identifié, par écrit, et de préférence par lettre recommandée avec avis de réception décrivant l’opération projetée — fusion-absorption de telle société par telle autre, apport du droit au bail à telle société nouvellement constituée, transmission universelle à l’associé unique — avec les projets d’actes. Une clause du bail initial qui donnerait par avance un accord pour tout apport futur à une société indéterminée est réputée non écrite, comme l’a jugé la Cour le 8 février 2024 : elle ne protège en rien la société bénéficiaire. De même, l’acquiescement tacite du bailleur qui encaisse les fermages payés par la nouvelle société ne régularise pas une cession prohibée, dont le régime est d’ordre public.
À défaut d’agrément amiable, le preneur peut saisir le tribunal paritaire pour faire autoriser la cession dans le cadre familial de l’article L. 411-35 — au profit du conjoint participant à l’exploitation ou d’un descendant majeur ou émancipé. Hors de ce cadre, en revanche, le tribunal ne peut pas pallier le refus du bailleur d’agréer l’apport à une société : la cession à une personne morale non familiale suppose l’accord du bailleur, et son refus fait échec au projet. La société doit intégrer cette contrainte dans son calendrier de restructuration : négocier l’agrément avant de signer le traité de fusion, conditionner l’opération à son obtention, ou choisir la voie de la mise à disposition qui ne requiert qu’une information.
Car la mise à disposition reste ouverte même quand la cession est impossible. Le preneur qui devient associé de la société d’exploitation — EARL, SCEA, GAEC — l’avise au bailleur par lettre recommandée dans les deux mois, avec le nom de la société, son immatriculation et les parcelles concernées, conserve sa qualité d’associé, participe sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, et notifie tout changement dans les mêmes formes. S’il entre dans un GAEC, il respecte en outre l’avis par lettre recommandée avec accusé de réception de l’article L. 323-14 et veille à ce que les documents d’exploitation — relevés à la mutualité sociale agricole, paiement des fermages, déclarations de surfaces — désignent sans ambiguïté la mise à disposition plutôt qu’un transfert. La société absorbante qui ne peut obtenir ni agrément ni mise à disposition régulière doit envisager la conclusion d’un nouveau bail avec le bailleur, après résiliation amiable de l’ancien : cette voie, qui suppose l’accord du propriétaire, est la seule qui installe durablement la nouvelle structure sans risque de résiliation-sanction.
Enfin, même autorisée, la cession ne produit effet contre le bailleur que si elle lui devient opposable. Dans l’arrêt du 11 janvier 2024 (pourvoi n° 22-15.661), rendu au visa de l’article 1216 du code civil, la Cour juge : « Il en résulte que la cession du bail rural, même autorisée en justice, ne produit effet à l’égard du bailleur que si, conformément à l’article 1216 du code civil, il est partie à l’acte de cession, si l’acte lui est notifié ou s’il en prend acte. » Le texte civil applicable dispose : « Un contractant, le cédant, peut céder sa qualité de partie au contrat à un tiers, le cessionnaire, avec l’accord de son cocontractant, le cédé. Cet accord peut être donné par avance, notamment dans le contrat conclu entre les futurs cédant et cédé, auquel cas la cession produit effet à l’égard du cédé lorsque le contrat conclu entre le cédant et le cessionnaire lui est notifié ou lorsqu’il en prend acte. La cession doit être constatée par écrit, à peine de nullité. » Concrètement, après l’autorisation judiciaire, les parties signent l’acte écrit de cession, puis le notifient au bailleur ou le font intervenir à l’acte. Tant que cette opposabilité n’est pas acquise, la qualité de preneur ne change pas aux yeux du bailleur : « La qualité de preneur du destinataire du congé s’apprécie à la date de sa délivrance. » Un congé pour reprise valablement délivré au preneur en place avant que la cession ne devienne opposable produit donc tous ses effets, et le cessionnaire pressenti ne peut s’en prévaloir pour l’écarter. Sociétés et preneurs ont intérêt à purger cette étape sans délai, par acte extrajudiciaire, pour verrouiller la transmission.
La fusion, l’absorption ou la disparition de la société fermière ne transmettent donc jamais le bail rural par elles-mêmes. Sans l’agrément personnel et préalable du bailleur pour un bénéficiaire identifié, l’opération constitue une cession prohibée qui expose à la résiliation, à l’expulsion et aux dommages-intérêts devant le tribunal paritaire, sans que le bailleur ait à prouver un préjudice et sans que l’appartenance à un même groupe y change rien. La mise à disposition régulière, notifiée dans les deux mois et adossée à une participation effective et permanente du preneur associé, est la seule voie qui permette à la société d’exploiter sans devenir preneuse. Et toute cession, même autorisée en justice, doit encore être rendue opposable au bailleur dans les formes de l’article 1216 du code civil avant de produire effet contre lui.