Les avis de taxe d’habitation sur les résidences secondaires pour 2026 arrivent dans les boîtes aux lettres et sur les espaces en ligne des contribuables, et les recherches des internautes suivent : la requête « taxe d’habitation » fait partie des plus fortes progressions de la semaine sur Google en France, avec des questions très concrètes sur la résidence secondaire, le locataire, les logements vacants et les erreurs d’avis. Dans le même temps, l’Inspection générale des finances recommande à Bercy de réformer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et les logements vacants, d’après la presse immobilière du 12 octobre 2026. C’est dans ce contexte qu’une réponse ministérielle publiée au Journal officiel le 6 octobre 2026 apporte une précision attendue par de nombreux commerçants : le sort, au regard de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires, de la partie à usage d’habitation intégrée à un bail commercial, lorsque le commerçant n’occupe jamais ce logement. La réponse, apportée à la question écrite n° 7379 posée par le député Henri Alfandari, est nette : si le logement est meublé conformément à une destination d’habitation, le commerçant qui en a la disposition est assujetti à la taxe, même s’il ne l’a jamais occupé au cours de l’année. La durée effective de l’occupation est sans influence sur le principe de l’imposition. Cette position ferme mérite d’être comprise dans le détail, car elle articule la lettre des articles 1407 et 1408 du code général des impôts, la règle d’imposition d’après les faits existants au 1er janvier et une jurisprudence récente et abondante du Conseil d’État. La première partie de cet article explique qui paie la taxe d’habitation sur les résidences secondaires quand le logement dépend d’un bail commercial. La seconde montre comment faire reconnaître une vacance réelle et contester un avis d’imposition, avec les délais et les juridictions compétentes à Paris et en Île-de-France.

I. Qui paie la taxe d’habitation sur les résidences secondaires quand le logement dépend d’un bail commercial ?

A. Taxe d’habitation résidence secondaire : quels locaux meublés restent imposables au 1er janvier ?

Depuis le 1er janvier 2023, plus aucun logement occupé à titre de résidence principale n’est soumis à la taxe d’habitation. La taxe a été recentrée sur les seules résidences secondaires par l’article 110 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, comme le rappelle la réponse ministérielle du 6 octobre 2026. Le texte applicable figure à l’article 1407 du code général des impôts, qui dispose : « La taxe d’habitation sur les résidences secondaires est due pour tous les locaux meublés conformément à leur destination d’habitation autre qu’à titre principal, y compris lorsqu’ils sont imposables à la cotisation foncière des entreprises. Toutefois, les locaux mentionnés au premier alinéa ne sont pas soumis à cette taxe lorsqu’ils font l’objet d’un usage exclusivement professionnel. » (CGI, art. 1407). Trois enseignements se dégagent de cette rédaction pour le commerçant dont le bail commercial comprend une partie habitation. D’abord, le fait que le local soit déjà imposé à la cotisation foncière des entreprises ne fait pas obstacle à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires : les deux impositions peuvent frapper le même redevable à raison du même ensemble immobilier, l’une au titre de l’activité professionnelle, l’autre au titre de la partie à usage d’habitation. Ensuite, seule la démonstration d’un usage exclusivement professionnel permet d’échapper à la taxe : un logement d’appoint dont le commerçant se sert occasionnellement, pour une sieste entre deux services ou pour héberger un salarié de passage, ne remplit pas cette condition. Enfin, tout se joue sur la qualification de « local meublé conformément à sa destination d’habitation », appréciée au 1er janvier de l’année d’imposition. L’article 1415 du code général des impôts pose en effet que « La taxe foncière sur les propriétés bâties, la taxe foncière sur les propriétés non bâties et la taxe d’habitation sur les résidences secondaires sont établies pour l’année entière d’après les faits existants au 1er janvier de l’année de l’imposition. » (CGI, art. 1415). La photographie fiscale est donc prise au 1er janvier : ce qui compte, c’est l’état du logement à cette date, pas son utilisation effective pendant le reste de l’année.

La notion d’ameublement suffisant est interprétée de manière extensive par le juge administratif, et le commerçant doit en mesurer la portée avant de soutenir que la partie habitation de son bail serait vide. Dans une décision du 10 mai 2019, le Conseil d’État juge « qu’un immeuble doit être assujetti à la taxe d’habitation, si, d’une part, il contient des meubles affectés à l’habitation au 1er janvier de l’année d’imposition et si, d’autre part, cet ameublement permet un tel usage » (CE, 3e ch., 10 mai 2019, n° 411898). La décision précise la méthode d’appréciation : « Pour apprécier le niveau d’ameublement, qui peut être sommaire, les locaux doivent être considérés dans leur ensemble sans faire abstraction des pièces dégarnies de meubles et inhabitées dès lors qu’elles font partie intégrante de l’habitation et qu’elles restent à la disposition du contribuable. » Dans cette affaire, une maison en travaux, alimentée en eau et en électricité, dans laquelle la requérante pouvait se laver, prendre ses repas et coucher, a été jugée imposable alors même que les travaux de rénovation n’étaient pas achevés et que le gaz n’avait été raccordé qu’en février. Transposée au commerce avec logement intégré, cette jurisprudence signifie qu’un étage ou une arrière-boutique sommairement meublés, avec un point d’eau et un couchage, peuvent suffire à caractériser un local meublé affecté à l’habitation, même si le commerçant n’y dort jamais et si certaines pièces sont vides. La réponse ministérielle reprend exactement ce standard, en indiquant qu’un local n’est imposable que s’il dispose, au 1er janvier, d’un ameublement permettant d’y habiter, fût-il sommaire : (Rép. min., QE n° 7379, JO 6 oct. 2026). Le seul moyen de sortir du champ de la taxe, à ce stade, consiste donc à établir qu’au 1er janvier le logement était dépourvu de tout ameublement permettant d’y habiter, preuve qui se prépare avec des pièces datées et qui sera examinée dans la seconde partie de cet article.

B. Bail commercial avec partie habitation : qui a la disposition ou la jouissance du logement ?

Une fois le local qualifié de meublé affecté à l’habitation, reste à déterminer au nom de qui la taxe doit être établie. L’article 1408 du code général des impôts dispose que « La taxe est établie au nom des personnes qui ont, à quelque titre que ce soit, la disposition ou la jouissance des locaux imposables. » (CGI, art. 1408). Pour le commerçant preneur d’un bail commercial qui englobe un logement, la question est double : a-t-il la disposition du logement au sens fiscal, alors même que le bail a été conclu pour l’exploitation du commerce, et cette disposition suffit-elle à l’assujettir quand il s’agit de sa résidence secondaire ? La réponse ministérielle du 6 octobre 2026 distingue deux situations. Première situation : le commerçant apporte la preuve de l’absence d’ameublement suffisant à permettre l’habitation du logement intégré au bail. Dans ce cas, il n’est pas assujetti à la taxe, et cette preuve peut s’appuyer notamment sur l’état des lieux annexé au bail commercial, un constat d’huissier, des attestations, des témoignages ou des factures. Seconde situation : le logement est meublé conformément à une destination d’habitation. Alors, le commerçant qui a la disposition de ce logement est assujetti à la taxe dès lors qu’il ne s’agit pas de son habitation principale. Autrement dit, le preneur d’un bail commercial mixte est traité comme n’importe quel contribuable disposant d’une résidence secondaire : le fait que la disposition résulte d’un bail commercial, et non d’un bail d’habitation ou d’un titre de propriété, ne change rien à l’assujettissement. Le critère déterminant n’est pas la nature du bail, mais la réalité de la disposition jointe à l’absence d’occupation à titre principal.

Cette analyse est confortée par la hiérarchie que le Conseil d’État a rappelée le 17 avril 2026 dans une affaire jugée en Seine-et-Marne, à Chailly-en-Bière, où un propriétaire contestait la taxe afférente à un appartement resté inoccupé après le départ de ses locataires. Le Conseil d’État juge que « l’administration doit établir la taxe afférente à chaque habitation au nom de la personne qui en a la jouissance effective et, à défaut seulement, au nom de la personne qui en a la disposition et, d’autre part, que lorsqu’une habitation meublée demeure en fait inoccupée, le redevable de la taxe d’habitation est le locataire ou le titulaire d’un droit d’occupation ou, à défaut, le propriétaire, s’il en a la jouissance effective » (CE, 3e ch., 17 avr. 2026, n° 504694). Pour le commerçant, la leçon est directe : en l’absence d’un locataire ou d’un occupant distinct pour la partie habitation, c’est le preneur du bail commercial, qui en a au minimum la disposition juridique et le plus souvent les clés, qui concentre sur sa personne les deux critères subsidiaires. Il ne peut se retrancher derrière l’inoccupation pour soutenir que personne n’est imposable : quand le logement meublé demeure vide, le redevable est celui qui en a conservé la disposition, c’est-à-dire lui. La même décision montre toutefois que l’administration ne peut pas se contenter d’affirmer la disposition : le tribunal administratif de Melun avait déduit la libre disposition du propriétaire de la seule résiliation judiciaire du bail, sans rechercher si l’intéressé avait retrouvé la jouissance effective, et le Conseil d’État a censuré ce raisonnement avant de rejeter la demande au fond, après avoir constaté que le propriétaire ne faisait état « d’aucune circonstance qui aurait fait obstacle à ce qu’il entreprenne les diligences lui permettant de retrouver la jouissance effective de cet appartement ». Le contrôle du juge porte donc sur les faits, et le contribuable qui documente précisément sa situation garde une chance réelle devant le tribunal, comme on le verra en seconde partie.

Deux objections fréquentes des commerçants doivent être écartées d’emblée, car la jurisprudence récente les a tranchées. La première consiste à soutenir que le logement, jamais occupé, ne serait pas vraiment une résidence secondaire. Le Conseil d’État apprécie la résidence principale au regard de la situation de chaque contribuable : « La résidence principale, au sens de ces dispositions, s’apprécie au regard de la situation de chaque contribuable, sans qu’y fasse obstacle la circonstance qu’il soit soumis à une imposition commune à l’impôt sur le revenu » (CE, 9e-10e ch. réunies, 7 juil. 2026, n° 506653). Dès lors que le commerçant habite ailleurs à titre principal, la partie habitation de son bail commercial, si elle est meublée, est nécessairement une résidence secondaire au sens fiscal, peu importe qu’il n’y mette jamais les pieds. La seconde objection consiste à soutenir que le logement servirait en réalité à l’activité, comme logement d’appoint ou local de repos pour le personnel. La réponse ministérielle est explicite : l’utilisation du logement comme logement d’appoint ne permet pas d’en déduire un usage exclusivement professionnel entraînant la non-imposition. L’usage exclusivement professionnel, seule porte de sortie prévue par l’article 1407, suppose que le local ne se prête à aucun usage d’habitation : dès qu’un lit, une douche ou une kitchenette y subsistent, l’administration y voit un logement d’appoint imposable, et le juge suit. Le commerçant qui souhaite sécuriser sa situation a donc intérêt à trancher nettement : soit vider et déséquiper la partie habitation pour démontrer l’absence d’ameublement, soit accepter l’imposition et l’intégrer dans ses charges, soit dissocier juridiquement les locaux quand la configuration des lieux le permet, par exemple par un bail distinct ou une division cadastrale, solution que la question parlementaire évoquait pour les locaux non dissociables à entrée unique. Pour la situation voisine du changement d’occupant en cours d’année, avec un départ ou une arrivée autour du 1er janvier, les règles de l’occupant au 1er janvier et du déménagement font l’objet d’explications dédiées : qui paie la taxe d’habitation en cas de déménagement et de contestation de l’avis 2026. Enfin, la jurisprudence relative aux locations de courte durée illustre, par contraste, la logique de la disposition conservée : lorsqu’un logement meublé fait l’objet de locations saisonnières ou de courte durée, « le propriétaire du bien est redevable de la taxe d’habitation dès lors qu’au 1er janvier de l’année de l’imposition, il peut être regardé comme entendant en conserver la disposition ou la jouissance une partie de l’année » (CE, 8e-3e ch. réunies, 15 juin 2023, n° 468195 ; CE, 8e ch., 23 déc. 2024, n° 492174). Le Conseil d’État l’a encore confirmé le 9 octobre 2026 pour deux studios confiés à une agence de gestion locative : la faculté de suspendre temporairement la mise en location pour raisons personnelles suffit à établir la disposition conservée, et la composition du foyer du contribuable est « sans incidence à cet égard », de sorte que le jugement de décharge a été annulé (CE, 8e ch., 9 oct. 2026, n° 508888). Si même le propriétaire qui confie ses biens à une agence conserve fiscalement leur disposition, le commerçant qui garde les clés du logement intégré à son bail ne peut guère soutenir le contraire.

II. Logement meublé jamais occupé : comment faire reconnaître la vacance et contester l’avis ?

A. Taxe d’habitation sur les logements vacants : pourquoi l’inoccupation ne suffit pas à échapper à l’impôt

Beaucoup de commerçants découvrent l’avis de taxe d’habitation sur les résidences secondaires avec incompréhension : le logement intégré au bail n’a pas été occupé une seule nuit de l’année, les compteurs d’eau et d’électricité en témoignent, aucun meuble n’y a été apporté depuis des années, et pourtant l’administration réclame la taxe. Cette incompréhension vient d’une confusion entre deux notions que le droit fiscal distingue strictement : la vacance de fait et la non-imposabilité. La réponse ministérielle du 6 octobre 2026 tranche : la durée d’occupation effective du logement pendant l’année d’imposition est sans influence sur le principe de l’imposition, y compris lorsque le commerçant ne l’a jamais occupé. L’inoccupation, même totale et prouvée par des factures de consommation à zéro, ne suffit donc pas à échapper à la taxe quand le logement est meublé et que le commerçant en a conservé la disposition. Le raisonnement fiscal est le suivant : la taxe d’habitation sur les résidences secondaires ne sanctionne pas l’occupation, elle frappe la détention d’un logement meublé disponible autre que la résidence principale. Un logement vide de tout occupant mais garni de meubles reste un logement disponible, et sa vacance résulte du choix de son détenteur, qui aurait pu l’occuper, le prêter ou le louer. C’est la même logique qui conduit le Conseil d’État à imposer les propriétaires de meublés de tourisme et de gîtes : ce n’est pas parce que les taux d’occupation sont élevés ou faibles que la taxe est due ou non, c’est parce qu’au 1er janvier le propriétaire entendait conserver la disposition du bien une partie de l’année, comme l’a jugé le Conseil d’État le 23 décembre 2024 en relevant que les modalités de mise en location laissaient les propriétaires « libres d’accepter ou de refuser les propositions qui leur étaient faites au cours de l’année », ce qui leur permettait « par là-même de conserver la disposition ou la jouissance de ces biens au cours de l’année » (CE, 8e ch., 23 déc. 2024, n° 492174). Pour le commerçant, la transposition est immédiate : garder les clés d’un logement meublé, même sans jamais y entrer, c’est en conserver la disposition au sens fiscal.

Il existe néanmoins une voie étroite mais réelle pour échapper à l’imposition : démontrer qu’au 1er janvier le logement n’était pas meublé de manière à permettre l’habitation. La charge de la preuve pèse sur le contribuable, et elle se prépare en amont, idéalement dès la signature du bail commercial. L’état des lieux d’entrée annexé au bail constitue la première pièce : s’il décrit une partie habitation vide, sans cuisine équipée, sans sanitaires utilisables ou sans couchage, il fige la situation à une date certaine. Un constat établi par un commissaire de justice au début de l’année d’imposition, avec photographies datées de chaque pièce, complète utilement ce faisceau. Les attestations de tiers, les témoignages et les factures, notamment les factures de déménagement ou d’enlèvement de meubles, les factures d’eau et d’électricité à consommation nulle et les devis de travaux rendant les lieux inhabitables, viennent corroborer l’ensemble. La réponse ministérielle vise expressément, à titre d’exemples non limitatifs, l’état des lieux annexé au bail commercial, le constat d’huissier, les attestations, les témoignages et les factures, ce qui laisse au contribuable la liberté des moyens de preuve devant le juge de l’impôt. Deux précautions s’imposent toutefois. D’abord, l’appréciation se fait sur l’ensemble du local : comme l’a jugé le Conseil d’État en 2019, les pièces dégarnies et inhabitées ne sont pas neutralisées dès lors qu’elles « font partie intégrante de l’habitation » et restent à la disposition du contribuable, de sorte qu’il est inutile de vider une seule chambre en laissant le salon meublé. Ensuite, la preuve doit porter sur l’absence d’ameublement permettant l’habitation, et non sur la seule absence d’occupation : des relevés de consommation à zéro prouvent que personne n’a vécu dans les lieux, pas que personne ne pouvait y vivre. Enfin, le commerçant doit garder à l’esprit l’enjeu financier global : dans les communes des zones tendues qui l’ont votée, la cotisation de taxe d’habitation sur les résidences secondaires afférente aux logements meublés peut être majorée « d’un pourcentage compris entre 5 % et 60 % », le conseil municipal fixant ce taux par délibération (CGI, art. 1407 ter). Quand la majoration s’applique, chaque année d’imposition conservée sans preuve de non-ameublement coûte d’autant plus cher, et la constitution du dossier probant devient un investissement rentable.

B. Avis d’imposition reçu : dans quel délai et comment contester à Paris et en Île-de-France ?

Le commerçant qui reçoit un avis de taxe d’habitation sur les résidences secondaires pour la partie habitation de son bail commercial doit agir vite, car le délai de réclamation est bref et préfix. Le livre des procédures fiscales dispose que « Pour être recevables, les réclamations relatives aux impôts directs locaux et aux taxes annexes doivent être présentées à l’administration des impôts au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle, selon le cas : a) De la mise en recouvrement du rôle, de la notification d’un avis de mise en recouvrement ou de l’émission d’un titre de perception » (LPF, art. R* 196-2). Concrètement, pour un avis mis en recouvrement en 2026, la réclamation doit parvenir au service des impôts au plus tard le 31 décembre 2027. Passée cette date, la cotisation devient définitive, même si elle était mal fondée, et le juge déclarera la demande tardive irrecevable sans examiner le fond. La réclamation s’adresse au service des impôts des particuliers du lieu de situation du bien, par courrier recommandé avec accusé de réception ou par la messagerie sécurisée de l’espace en ligne, en exposant les moyens de fait et de droit : absence d’ameublement suffisant au 1er janvier, pièces justificatives à l’appui, et subsidiairement usage exclusivement professionnel si la configuration des lieux le permet. Il est recommandé de payer d’abord la cotisation, puis de réclamer, afin d’éviter les majorations pour retard de paiement pendant l’instruction du dossier : en cas de dégrèvement, l’administration restitue les sommes versées avec intérêts moratoires. Si l’administration rejette la réclamation, expressément ou par son silence gardé pendant six mois, le contribuable peut saisir le tribunal administratif dans un délai de deux mois à compter de la notification de la décision de rejet ou de l’expiration du délai de six mois. La requête doit reprendre l’ensemble des moyens, joindre l’avis d’imposition, la réclamation préalable et son accusé de réception, ainsi que toutes les pièces probantes, et chiffrer précisément le dégrèvement demandé.

À Paris et en Île-de-France, quelques repères pratiques méritent d’être rappelés. Le tribunal compétent est celui du lieu d’imposition : le tribunal administratif de Paris pour les biens situés dans la capitale, et les tribunaux administratifs de Melun, Versailles ou Cergy-Pontoise selon le département francilien concerné. L’affaire jugée à Chailly-en-Bière, en Seine-et-Marne, l’illustre : c’est le tribunal administratif de Melun qui a statué en premier ressort avant la cassation du 17 avril 2026, et les commerçants installés dans les zones commerciales de périphérie, où les baux mixtes avec logement de fonction sont fréquents, relèvent le plus souvent de ce tribunal ou de celui de leur département d’implantation. Avant tout contentieux, le commerçant francilien doit vérifier sa déclaration d’occupation dans l’espace Gérer mes biens immobiliers : une erreur de case, un logement déclaré comme résidence secondaire alors qu’il est vide de meubles, ou l’absence de signalement de la vacance, suffit à générer un avis erroné que la réclamation amiable peut corriger rapidement. Les pièces à préparer suivent la liste donnée par la réponse ministérielle : l’état des lieux annexé au bail commercial, un constat de commissaire de justice daté du début de l’année d’imposition, des attestations de voisins ou de salariés, des témoignages écrits conformes aux exigences de forme, des factures d’enlèvement de meubles ou de travaux, et les relevés de consommation d’eau et d’électricité. Chaque pièce doit être datée et rattachée au 1er janvier de l’année contestée, car le juge apprécie la situation à cette date unique : un constat dressé en juin pour une imposition établie d’après les faits du 1er janvier précédent aura moins de poids qu’un constat de janvier. Enfin, le commerçant doit conserver la preuve de l’envoi de sa réclamation et surveiller le délai de six mois : à Paris comme ailleurs, l’encombrement des services rend les rejets implicites fréquents, et c’est l’expiration de ce délai qui ouvre le recours au tribunal. La décision du Conseil d’État du 17 avril 2026 montre que le juge administratif examine réellement les diligences du contribuable : le propriétaire de Chailly-en-Bière a perdu parce qu’il n’établissait « aucune circonstance qui aurait fait obstacle » à la reprise de la jouissance effective, mais un commerçant qui produit un dossier complet et daté place le débat sur un tout autre terrain.

Conclusion

La réponse ministérielle du 6 octobre 2026 clarifie sans ambiguïté la situation du commerçant dont le bail commercial comprend une partie à usage d’habitation : si le logement est meublé conformément à sa destination d’habitation et que le commerçant l’habite ailleurs qu’à titre principal, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires est due, même si le logement n’a jamais été occupé de l’année, car la durée effective de l’occupation est sans influence sur le principe de l’imposition. Seule la preuve de l’absence d’un ameublement suffisant au 1er janvier, ou la démonstration d’un usage exclusivement professionnel, permet d’échapper à la taxe, et cette preuve repose sur des pièces datées, état des lieux du bail, constat, attestations et factures, que le juge administratif contrôle concrètement, comme l’ont montré les décisions du Conseil d’État des 17 avril et 9 octobre 2026. Le commerçant avisé intègre cette taxe dans le coût de son bail ou constitue dès la signature le dossier qui lui permettra de la contester, et il surveille le 31 décembre de l’année suivant la mise en recouvrement, date limite de réclamation fixée par l’article R* 196-2 du livre des procédures fiscales. Dans un contexte où la taxe d’habitation concentre les recherches des contribuables et où l’Inspection générale des finances en propose la réforme, la règle applicable aujourd’hui reste celle des textes en vigueur et de la jurisprudence qui les applique : la disposition d’un logement meublé disponible suffit à l’imposition, et seule une vacance doublée d’un désameublement prouvé fait sortir du champ de la taxe.