Un commerçant exploite sa boutique depuis des années, paie son loyer chaque trimestre à la société qui lui a sous-loué les murs, et n’a jamais eu affaire au propriétaire de l’immeuble. Un matin, un commissaire de justice lui délivre un commandement de quitter les lieux : le bail principal, conclu entre le propriétaire et son propre bailleur, vient d’être résilié, et le propriétaire exige la libération de tous les occupants. Le sous-locataire n’a commis aucune faute, il est à jour de ses paiements, et pourtant son droit d’occupation s’effondre avec un contrat qu’il n’a jamais signé. Cette situation n’a rien d’exceptionnel : elle résulte d’une règle simple et sévère du droit des baux commerciaux, que deux arrêts d’appel rendus en 2026 viennent d’illustrer coup sur coup. Réponse en bref : le sous-bail ne donne jamais plus de droits que le bail principal, de sorte que la résiliation du bail principal se propage en principe au sous-locataire, même de bonne foi ; le sous-locataire ne peut sauver son exploitation que s’il a été agréé par le bailleur ou appelé à l’acte de sous-location, et à condition de conserver la preuve écrite de cet agrément, des loyers versés et des actes de procédure ; le locataire principal qui a sous-loué sans autorisation risque, lui, la perte de son indemnité d’éviction et la restitution des sous-loyers indûment perçus. Chaque bail reste toutefois un cas particulier : les développements qui suivent décrivent la méthode générale applicable à toute situation comparable, contrat par contrat et pièce par pièce, et ne remplacent ni la lecture des actes ni l’appréciation du juge, seul à constater ou prononcer la résiliation.

I. Pourquoi la résiliation du bail principal atteint le sous-locataire

A. Des droits dérivés : on ne transmet que ce que l’on a

En droit commun, le locataire dispose d’une liberté de principe : l’article 1717 du code civil dispose que « Le preneur a le droit de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite. » Mais en matière de bail commercial, le législateur a inversé la logique. L’article L. 145-31 du code de commerce pose en principe que « Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite. » Autrement dit, dans un local commercial, la sous-location est interdite par défaut : elle n’existe juridiquement que si le bail l’autorise ou si le bailleur l’accepte. Et cette acceptation est encadrée : « le propriétaire est appelé à concourir à l’acte », « Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception », puis « Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s’il entend concourir à l’acte. » Le sous-locataire qui ne figure dans aucun acte auquel le bailleur a concouru occupe donc un local au titre d’une convention que le propriétaire peut ignorer.

Cette fragilité se prolonge dans le temps. L’article L. 145-32 du code de commerce prévoit que « Le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire. » La formule est décisive : le sous-locataire ne tient ses droits que du locataire principal, dans la mesure exacte de ceux que ce dernier tient du propriétaire. Si le locataire principal perd ses droits, le sous-locataire perd la source des siens. Le texte ajoute une condition supplémentaire : « A l’expiration du bail principal, le propriétaire n’est tenu au renouvellement que s’il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location », et encore faut-il, en cas de sous-location partielle, que les lieux ne forment pas un tout indivisible. Le sous-locataire agréé conserve donc une chance au renouvellement ; le sous-locataire inconnu du bailleur n’en a aucune.

La jurisprudence complète ce tableau par une sanction financière qui frappe le locataire indélicat. Dans un arrêt du 12 septembre 2019 (pourvoi n° 18-20.727), la troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé que « sauf lorsque la sous-location a été autorisée par le bailleur, les sous-loyers perçus par le preneur constituent des fruits civils qui appartiennent par accession au propriétaire ». Le locataire qui sous-loue sans autorisation ne se contente pas de violer son bail : il perçoit des sommes qui appartiennent juridiquement au propriétaire et doit les lui rembourser. Ce principe, posé pour un bail d’habitation sous-loué sur une plateforme, a été appliqué tel quel à un bail commercial le 2 septembre 2026 par la cour d’appel de Bordeaux, comme on le verra. Pour le sous-locataire, la leçon est double : d’un côté, les loyers qu’il a versés de bonne foi au locataire principal ne le protègent pas contre le propriétaire ; de l’autre, ces mêmes versements constituent la preuve de sa bonne foi et le fondement de son recours contre celui qui lui a donné un titre fragile.

B. Les trois ruptures du bail principal qui se propagent à l’exploitant

La première voie de propagation est la clause résolutoire, celle que la plupart des baux commerciaux contiennent. L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Le bailleur ne peut donc pas se contenter d’invoquer la clause : il doit faire délivrer un commandement qui mentionne expressément le délai d’un mois, et ce n’est qu’une fois ce délai expiré sans exécution que la résiliation est acquise. La cour d’appel de Bordeaux en a fait une application rigoureuse le 2 septembre 2026 (RG n° 23/03425) : par acte du 1er septembre 2006, une SCI avait donné à bail un local à une société, qui en avait concédé la jouissance intégrale à une société tierce exploitante ; le 28 avril 2020, la bailleresse a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à cesser la sous-location, puis a assigné en 2022 aux fins de constat de la résiliation. Le tribunal judiciaire de Bordeaux, le 12 janvier 2023, a déclaré que « la sous-location consentie par la société [K] [D] à la société Sudeco à l’insu de la société DBML est en l’espèce illégale, irrégulière et inopposable à la société DBML », et a constaté « à la date du 29 mai 2022 la résiliation de plein droit du bail conclu entre la société DBML et la société [K] [Z] sans indemnité d’éviction par effet de la clause résolutoire insérée dans le bail ». La cour d’appel a confirmé cette analyse et, statuant à nouveau sur les restitutions, a condamné le locataire principal à payer à la bailleresse 63 057 euros en restitution des sous-loyers perçus entre juin 2017 et mai 2023. Trois enseignements pour la chaîne : la sous-location consentie à l’insu du bailleur est inopposable à ce dernier, la résiliation du bail principal est constatée sans indemnité d’éviction, et le locataire intermédiaire rembourse des années de sous-loyers. La société exploitante, mise en cause en intervention forcée, a été mise hors de cause après le désistement des demandes dirigées contre elle — mais elle perdait, avec le bail principal, le fondement de son occupation.

La deuxième voie est le congé avec refus de renouvellement pour motif grave et légitime, qui sanctionne la sous-location irrégulière sans passer par la clause résolutoire. La cour d’appel de Paris l’a jugé le 29 janvier 2026 (RG n° 22/19437) : une SCI bailleresse avait fait délivrer le 20 mars 2020 un refus de renouvellement pour motifs graves et légitimes, reprochant à sa locataire une sous-location totale irrégulière et l’omission de l’appeler à concourir aux actes, en violation de l’article L. 145-31 du code de commerce. Le tribunal judiciaire de Paris, le 7 juillet 2022, avait dit que ce congé avait « mis fin, à compter du 31 mai 2020 minuit, au bail du 12 mai 2011 liant la SCI GPK à la SARL RY sans ouvrir droit à cette dernière au paiement d’une indemnité d’éviction », et que la locataire, « occupante sans droit ni titre depuis le 1er juin 2020 devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef les lieux loués », sous peine d’expulsion après un délai de cinq mois. La cour d’appel a confirmé le jugement en toutes ses dispositions, retenant que la faute de la locataire — ne pas avoir appelé le bailleur à concourir à l’acte — caractérisait le motif grave et légitime justifiant le refus de renouvellement sans indemnité d’éviction. La formule « tous occupants de son chef » vise directement le domino : les sous-locataires et occupants installés par le locataire principal sont expulsés avec lui, alors même que le litige ne les oppose pas au bailleur. On notera aussi ce que la bailleresse a perdu dans l’affaire : elle réclamait 67 026,60 euros de dommages et intérêts, calculés sur la base de 20 % du loyer annuel depuis la découverte de l’infraction, pour compenser la perte d’une chance d’obtenir le réajustement du loyer prévu par l’article L. 145-31 alinéa 2 lorsque le sous-loyer dépasse le loyer principal ; la cour a rejeté cette demande, jugeant que le bailleur, « en ce qu’il a renoncé à exercer cette action et mis fin au bail », ne pouvait plus se plaindre d’avoir été privé de ce réajustement. Le bailleur doit donc choisir tôt sa stratégie : exiger l’augmentation du loyer principal correspondant au surloyer, selon la procédure de l’article L. 145-56, ou mettre fin au bail — mais il ne pourra pas cumuler après coup la résiliation et l’indemnisation du réajustement abandonné.

La troisième voie concerne l’entreprise en difficulté : quand le locataire principal fait l’objet d’une sauvegarde, d’un redressement ou d’une liquidation judiciaire, le sort du bail se joue entre l’administrateur ou le liquidateur et le bailleur, et le sous-locataire subit la décision prise sans lui. L’article L. 622-14 du code de commerce, applicable en sauvegarde et en redressement, prévoit que la résiliation intervient notamment « Au jour où le bailleur est informé de la décision de l’administrateur de ne pas continuer le bail », et que, lorsque le bailleur agit pour des loyers postérieurs au jugement d’ouverture, il « le bailleur ne pouvant agir qu’au terme d’un délai de trois mois à compter dudit jugement », en ajoutant que « Si le paiement des sommes dues intervient avant l’expiration de ce délai, il n’y a pas lieu à résiliation. » L’article L. 641-12 du code de commerce, applicable en liquidation, reprend la même architecture : résiliation « 1° Au jour où le bailleur est informé de la décision du liquidateur de ne pas continuer le bail », et obligation pour le bailleur qui agit sur des causes antérieures : « Il doit, s’il ne l’a déjà fait, introduire sa demande dans les trois mois de la publication du jugement de liquidation judiciaire ». Pour le sous-locataire, ces textes signifient que l’abandon du bail par les organes de la procédure — décision rationnelle quand le local est devenu trop cher ou inutile — éteint du même coup son propre titre d’occupation, sans qu’il soit partie à la procédure collective du locataire principal. Sa seule planche de salut consiste alors à se faire connaître tôt du bailleur et des organes de la procédure pour solliciter, avant la restitution des clés, un bail direct ou une cession du droit au bail dans le cadre du plan de cession, plutôt que de découvrir la résiliation une fois les lieux repris.

II. La carte des décisions, acteur par acteur

A. Le sous-locataire : vérifier son agrément, conserver ses preuves, agir dans les délais

Le premier réflexe du sous-locataire menacé est de vérifier s’il a été agréé. L’agrément résulte soit d’une clause du bail principal autorisant expressément la sous-location, soit de l’accord du bailleur donné pour l’acte précis, soit de son concours à l’acte de sous-location dans les formes de l’article L. 145-31. Un bailleur qui a encaissé sans protester des loyers en connaissant la sous-location, qui a visité les lieux occupés par le sous-locataire ou qui a correspondu avec lui peut, selon les circonstances, être regardé comme ayant tacitement agréé la sous-location — mais cette démonstration suppose des écrits, car le doute profite au bailleur qui produit un bail interdisant la sous-location. Le sous-locataire doit donc réunir dès aujourd’hui : l’acte de sous-location signé, la preuve que le bailleur a été appelé à concourir (copie de l’acte extrajudiciaire ou de la lettre recommandée adressée par le locataire principal, réponse du bailleur dans le délai de quinze jours), tout échange écrit montrant que le bailleur connaissait et acceptait sa présence, et les quittances de l’ensemble des loyers et charges versés. C’est ce dossier qui dira s’il peut invoquer un agrément exprès ou tacite pour demander le renouvellement dans la mesure des droits du locataire principal, conformément à l’article L. 145-32, ou s’il occupe sans titre opposable au propriétaire.

Le deuxième réflexe est de surveiller les actes de procédure qui le visent indirectement. Quand le bailleur délivre au locataire principal un commandement visant la clause résolutoire, le délai d’un mois court pour le locataire, pas pour le sous-locataire, qui n’en est souvent informé que par son propre bailleur — s’il l’en informe. Or, une fois la résiliation acquise, le propriétaire peut agir en expulsion contre tous occupants du chef du locataire, comme l’a ordonné le tribunal judiciaire de Paris dans l’affaire confirmée en janvier 2026. Le sous-locataire qui apprend l’existence du commandement doit donc exiger immédiatement de son bailleur la copie de l’acte et la justification du grief, vérifier que le commandement mentionne le délai d’un mois à peine de nullité, et, si le grief porte sur la sous-location elle-même, se préparer à démontrer son agrément plutôt qu’à contester un impayé qui ne le concerne pas. Depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, les juges saisis peuvent suspendre les effets des clauses résolutoires en accordant des délais, et l’octroi de délais pour loyers impayés est conditionné à la capacité du preneur à régler sa dette et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience : le sous-locataire à jour de ses propres paiements a intérêt à faire constater cette régularité par écrit, car elle distingue sa situation de celle du locataire défaillant et peut nourrir soit sa défense, soit sa demande de bail direct.

Le troisième réflexe est de se retourner contre le bon débiteur sans se tromper de cible. Le propriétaire avec lequel il n’a aucun contrat ne lui doit ni maintien dans les lieux (sauf agrément ouvrant droit au renouvellement) ni indemnité d’éviction : c’est au locataire principal, son cocontractant, qu’il doit demander des comptes — restitution des loyers versés pour une occupation devenue impossible, remboursement du dépôt de garantie, indemnisation du préjudice commercial lié à la perte du local et au transfert forcé de l’exploitation. En pratique, cela suppose d’agir vite et par écrit : mettre en demeure le locataire principal dès la notification de la résiliation, faire constater par commissaire de justice l’occupation des lieux, l’état du local et les investissements réalisés, chiffrer chaque poste (droit au bail perdu, travaux, stock à déménager, perte de clientèle de passage), et, si le locataire principal est en procédure collective, déclarer sa créance au passif dans les délais légaux plutôt que d’attendre l’issue d’une négociation informelle. Parallèlement, rien n’interdit au sous-locataire de proposer au propriétaire un bail direct : un local libéré brutalement coûte au bailleur une vacance, des frais de relocation et parfois des travaux, de sorte qu’un exploitant solvable, déjà installé et à jour de ses paiements, peut constituer la solution la plus rapide pour les deux parties — à condition de négocier avant l’expulsion, pièces en main, et non après.

B. Le locataire principal et le bailleur : régulariser avant la rupture, choisir sa sanction, respecter les délais

Le locataire principal qui envisage de sous-louer tient son sort entre ses mains, à condition d’agir avant et non après. La procédure de l’article L. 145-31 est simple et pourtant constamment négligée : notifier au propriétaire, par acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec accusé de réception, l’intention de sous-louer avec l’identité du candidat et les conditions envisagées, puis attendre quinze jours sa réponse sur son intention de concourir à l’acte. Si le bailleur refuse malgré une autorisation stipulée au bail, ou s’il garde le silence, il est passé outre — mais ce « passé outre » ne vaut que si la notification a réellement été adressée dans les formes. Les deux arrêts de 2026 sanctionnent exactement l’omission de cette formalité : à Paris, la locataire qui n’avait pas appelé la bailleresse à concourir a perdu son droit au renouvellement et toute indemnité d’éviction ; à Bordeaux, le locataire qui avait installé un exploitant à son insu a vu son bail résilié de plein droit et a dû restituer six années de sous-loyers. Le coût de la régularisation — un acte d’huissier et quinze jours d’attente — est dérisoire au regard du coût de la sanction : perte du fonds, expulsion des occupants et restitution des fruits. Le locataire qui sous-loue déjà sans autorisation n’est pas condamné pour autant : il peut encore solliciter a posteriori l’agrément du bailleur, faire concourir celui-ci à un avenant, ou, si le sous-loyer dépasse le loyer principal, accepter par avance le réajustement du loyer principal que le propriétaire est en droit d’exiger. Pour traiter ces situations où un manquement contractuel menace de faire tomber toute une chaîne d’occupants et de contrats, les entreprises peuvent s’appuyer sur l’expertise en droit des affaires du cabinet à Paris, qui couvre les baux commerciaux, les ruptures de relations établies et leurs effets en cascade sur les partenaires.

Le bailleur, de son côté, doit choisir sa sanction en connaissance de cause et la mettre en œuvre dans les formes, car chaque voie a son prix et ses délais. S’il opte pour la clause résolutoire, il doit faire délivrer un commandement qui vise précisément le grief — cesser la sous-location non autorisée, payer les loyers arriérés — et qui mentionne le délai d’un mois, à peine de nullité de tout l’édifice. S’il opte pour le refus de renouvellement pour motif grave et légitime, il doit pouvoir démontrer la gravité : la sous-location totale non autorisée, accompagnée de la dissimulation des actes au bailleur, caractérise ce motif, comme l’a jugé la cour d’appel de Paris, mais une irrégularité mineure ou tolérée pendant des années pourrait être jugée insuffisante. S’il découvre que le sous-loyer dépasse son propre loyer, il doit arbitrer rapidement entre l’action en réajustement du loyer principal — qui suppose d’agir selon la procédure de l’article L. 145-56 et lui conserve un locataire solvable — et la résiliation, qui lui rend la libre disposition des lieux mais lui fait perdre, comme dans l’affaire parisienne, toute chance d’obtenir l’indemnisation du réajustement abandonné. Enfin, si son locataire entre en procédure collective, il doit respecter les délais couperets : trois mois à compter du jugement d’ouverture pour agir sur les loyers postérieurs en sauvegarde ou redressement, trois mois à compter de la publication du jugement de liquidation pour agir sur les causes antérieures, et une information immédiate de la décision de non-continuation du bail par l’administrateur ou le liquidateur. Passé ces délais, la résiliation judiciaire lui échappe et il ne lui reste que la déclaration de sa créance au passif, au marc le franc avec les autres créanciers.

Conclusion : la résiliation du bail commercial principal n’est jamais un litige à deux. Elle se propage mécaniquement au sous-locataire qui exploite les lieux, elle expose le locataire intermédiaire à la perte de son droit au renouvellement et à la restitution des sous-loyers, et elle impose au bailleur un choix de sanction dont dépendra ce qu’il récupérera. Les décisions rendues à Paris le 29 janvier 2026 et à Bordeaux le 2 septembre 2026 le montrent sans détour : le bailleur qui fait délivrer un commandement régulier ou un congé motivé obtient la résiliation sans indemnité d’éviction et l’expulsion de tous les occupants du chef du locataire, tandis que le locataire qui a caché sa sous-location rembourse jusqu’à six ans de sous-loyers. Face à cette sévérité, la protection tient en quatre gestes écrits : autoriser ou agréer la sous-location par écrit avant qu’elle commence, appeler le bailleur à concourir à chaque acte, conserver la preuve de chaque loyer versé et de chaque notification, et, dès le premier commandement ou le premier impayé du locataire principal, exiger les pièces et proposer une solution directe avant que le juge ne constate l’irréparable. Les contrats signés priment sur toute analyse générale, et seul le juge, au vu des actes et des preuves versées aux débats, dit si la résiliation est acquise et qui doit partir, payer ou restituer.