Des terres en friche à côté de votre exploitation, recouvertes de broussailles, non cultivées depuis des années alors que vous cherchez des surfaces pour vous installer ou vous agrandir : la situation est fréquente dans les campagnes françaises, et elle n’est pas une fatalité. Le code rural organise une procédure précise qui permet à toute personne d’obtenir du préfet l’autorisation d’exploiter une parcelle inculte ou manifestement sous-exploitée, après constat contradictoire de l’état des lieux et mise en demeure du propriétaire. Le dispositif, prévu aux articles L. 125-1 et suivants du code rural et de la pêche maritime, a été pensé pour remettre en culture des terres abandonnées sans exproprier leur propriétaire : celui-ci est d’abord invité à mettre lui-même son fonds en valeur, et ce n’est qu’en cas de renonciation ou d’inaction que l’autorisation est attribuée à un tiers, avec un bail à ferme de plein droit et un fermage fixé, à défaut d’accord, par le tribunal paritaire des baux ruraux. La procédure comporte des délais couperets, un partage subtil des compétences entre le juge judiciaire et le juge administratif, et une articulation avec le contrôle des structures qu’il faut connaître avant de se lancer. Un arrêt de la cour administrative d’appel de Douai du 21 juin 2022 illustre le piège le plus courant : des propriétaires qui contestent la reconnaissance de l’état d’inculture devant le tribunal administratif, alors que seul le tribunal paritaire des baux ruraux est compétent sur ce terrain, et qui perdent leur recours avec une condamnation aux frais. Ce guide décrit pas à pas la voie à suivre, côté demandeur comme côté propriétaire, avec les textes applicables vérifiés à la date de rédaction.
I. Demander l’autorisation d’exploiter des terres en friche : les conditions et la procédure
A. Une parcelle inculte ou manifestement sous-exploitée depuis trois ans, sans force majeure
Le point de départ est l’article L. 125-1 du code rural et de la pêche maritime, qui ouvre la procédure très largement : « toute personne physique ou morale peut demander au préfet l’autorisation d’exploiter une parcelle susceptible d’une mise en valeur agricole ou pastorale et inculte ou manifestement sous-exploitée depuis au moins trois ans par comparaison avec les conditions d’exploitation des parcelles de valeur culturale similaire des exploitations agricoles à caractère familial situées à proximité, lorsque, dans l’un ou l’autre cas, aucune raison de force majeure ne peut justifier cette situation ». Trois conditions cumulatives se dégagent de cette phrase, et chacune doit être documentée avant toute démarche.
La première condition tient à l’aptitude de la parcelle : elle doit être susceptible d’une mise en valeur agricole ou pastorale. Une lande rocheuse impropre à toute culture, une zone humide protégée où toute exploitation est interdite ou un terrain dont la configuration rend toute remise en culture impossible ne relèvent pas du dispositif. En pratique, la comparaison avec les parcelles voisines de valeur culturale similaire joue ici un rôle décisif : si les terres adjacentes, de même nature de sol, sont cultivées ou pâturées normalement par des exploitations familiales du secteur, l’aptitude de la parcelle en friche est difficile à contester. À l’inverse, si l’ensemble du secteur est en déprise pour des raisons agronomiques objectives, la demande a peu de chances d’aboutir. Rassemblez dès ce stade des éléments objectifs : nature du sol, occupation des parcelles limitrophes, photographies datées montrant l’embroussaillement progressif, et tout document d’urbanisme ou environnemental applicable à la zone.
La deuxième condition est la durée : l’inculture ou la sous-exploitation manifeste doit durer depuis au moins trois ans. Le texte précise que « Le délai de trois ans mentionné ci-dessus est réduit à deux ans en zone de montagne ». La preuve de cette durée repose le plus souvent sur un faisceau d’indices : photographies aériennes anciennes, attestations de voisins, constats de commissaire de justice, absence de déclaration au registre parcellaire graphique, relevés de la chambre d’agriculture. La sous-exploitation manifeste suppose une comparaison avec les pratiques locales : une parcelle fauchée une fois tous les deux ans sans entretien, un verger abandonné jamais taillé ni récolté, ou des terres labourables laissées en jachère permanente sans raison technique peuvent caractériser cet état, là où une jachère tournante ou une prairie extensive entretenue ne le peuvent pas. La chambre d’agriculture Provence-Alpes-Côte d’Azur présente ce mécanisme comme un outil destiné à débloquer la rétention foncière quand les démarches amiables restent sans effet, ce qui indique l’esprit du dispositif : il s’adresse aux abandons durables, pas aux simples différends de voisinage sur l’entretien courant. Avant d’écrire au préfet, tentez toujours un contact amiable avec le propriétaire : une mise à disposition convenue, un bail verbal régularisé par écrit ou une vente peuvent régler la situation plus vite, et la tentative amiable crédibilise la demande si le propriétaire reste sourd.
La troisième condition, posée par l’article L. 125-1, est l’absence de force majeure. Le propriétaire peut justifier l’inculture par des circonstances qui l’ont empêché d’exploiter ou de faire exploiter : un litige successoral bloquant durablement toute décision sur le fonds, une procédure d’expropriation en cours, une pollution des sols interdisant temporairement toute culture, ou une catastrophe naturelle ayant rendu la parcelle inexploitable. Ces situations s’apprécient concrètement, et la charge de la discussion pèse sur le débat contradictoire devant la commission. Une simple négligence, un désintérêt pour le fonds ou un prix de fermage exigé à un niveau dissuasif ne constituent pas des cas de force majeure. Notez que le texte vise « aucune raison de force majeure », une formule large qui laisse au juge le soin de trancher les cas limites : ne présumez jamais que la justification invoquée par le propriétaire sera écartée, et préparez-vous à la discuter pièces à l’appui.
Un dernier point de champ mérite d’être signalé : le dispositif s’applique aux parcelles susceptibles de mise en valeur agricole ou pastorale, ce qui inclut les prairies et parcours, pas seulement les terres labourables. En revanche, lorsque le fonds fait partie des biens dont le défrichement est soumis à autorisation, la procédure de mise en demeure décrite plus loin ne s’applique pas dans les mêmes termes, car le défrichement préalable relève de sa propre police administrative. Vérifiez donc le zonage forestier et les protections applicables avant de viser une parcelle boisée ou partiellement boisée.
B. Une demande ouverte à tous, instruite de façon contradictoire avec publicité
La demande s’adresse au préfet du département où se situe la parcelle, et, selon l’article L. 125-1, elle peut émaner de « toute personne physique ou morale », agriculteur voisin, jeune en installation, société agricole ou même collectivité. Aucune qualité particulière n’est exigée à ce stade : c’est l’aptitude du projet de remise en valeur, examinée plus tard, qui départagera les candidats. La demande doit identifier précisément la parcelle, décrire son état d’abandon et, utilement, esquisser déjà le projet de remise en valeur envisagé : type de production, cohérence avec l’exploitation existante ou le projet d’installation, moyens disponibles. Plus le projet est concret, plus l’instruction sera rapide.
À la réception de la demande, le préfet ne statue pas seul sur l’état d’inculture. Le texte organise une instruction contradictoire : « A la demande du préfet, le président du conseil départemental saisit la commission départementale d’aménagement foncier qui se prononce, après procédure contradictoire, sur l’état d’inculture ou de sous-exploitation manifeste du fonds ainsi que sur les possibilités de mise en valeur agricole ou pastorale de celui-ci. » La contradiction signifie que le propriétaire, et le cas échéant l’exploitant en place, doivent être mis en mesure de présenter leurs observations, de contester les constats et de produire leurs propres pièces avant que la commission ne se prononce. Une visite des lieux a généralement lieu, et le propriétaire doit y être convoqué ou représenté. Si vous êtes demandeur, soyez présent ou représenté à chaque étape, et conservez la preuve de vos démarches : courriers recommandés, comptes rendus de visite, échanges avec les services de la direction départementale des territoires.
Lorsque l’identité ou l’adresse du propriétaire, ou de certains indivisaires, n’a pu être déterminée, la procédure n’est pas bloquée pour autant. L’article L. 125-2 du code rural et de la pêche maritime prévoit que le juge de l’ordre judiciaire peut désigner un mandataire chargé de représenter le propriétaire introuvable dans la procédure, avec possibilité de confier cette mission à toute autre personne si aucun indivisaire ne peut l’assumer. Cette disposition vise les successions non réglées et les indivisions dormantes, fréquentes sur les terres en friche : l’abandon s’explique souvent par l’impossibilité de réunir les ayants droit. Le fermage dû aux ayants droit inconnus est d’ailleurs sécurisé en aval, puisque le mandataire le dépose chez un dépositaire agréé. Si vous visez une parcelle en indivision bloquée, signalez-le dans votre demande : l’existence du mécanisme du mandataire montre que le législateur a anticipé cet obstacle.
Selon l’article L. 125-1, « Cette décision fait l’objet d’une publicité organisée afin de permettre à d’éventuels demandeurs de se faire connaître du propriétaire ou du préfet. » Cette publicité ouvre une concurrence entre candidats potentiels : d’autres exploitants peuvent se manifester, et la pluralité des demandes sera tranchée selon la priorité légale examinée plus loin, qui favorise l’installation. Ne considérez donc jamais qu’une demande déposée vous réserve la parcelle : tant que l’autorisation n’est pas attribuée, d’autres projets peuvent émerger, et c’est la qualité comparée des plans de remise en valeur qui compte.
Parallèlement à cette procédure dite individuelle, les articles L. 125-5 et suivants organisent une voie collective à l’initiative du département : sur la base d’un inventaire des friches, le conseil départemental arrête des périmètres d’intérêt général où la remise en valeur sera recherchée, la commission communale ou intercommunale dresse l’état des parcelles concernées après audition des intéressés, et la contestation de cet état comme de l’autorisation préfectorale qui suit relève alors de la juridiction administrative. Cette dualité des voies explique l’essentiel du contentieux de compétence : la procédure individuelle engagée à votre demande sur le fondement de l’article L. 125-1 suit le juge judiciaire, tandis que la procédure collective de périmètre suit le juge administratif. Identifiez toujours sur quel fondement exact l’administration a agi avant de choisir votre recours, car l’erreur de juridiction fait perdre le procès avant tout examen du fond, comme l’illustre l’arrêt de Douai analysé en deuxième partie.
Enfin, gardez à l’esprit l’articulation avec le contrôle des structures. L’article L. 125-1 s’applique : « Sans préjudice de l’application des dispositions des articles 188-1 à 188-10 du code rural relatives au contrôle des structures des exploitations agricoles », et l’article L. 331-1 du même code couvre, selon l’article, « à la mise en valeur des terres agricoles ou des ateliers de production hors sol au sein d’une exploitation agricole ». Autrement dit, l’autorisation obtenue au titre des terres incultes ne dispense pas, le cas échéant, de l’autorisation d’exploiter requise par le contrôle des structures lorsque l’opération entre dans son champ, par exemple en cas d’agrandissement au-delà des seuils du schéma directeur régional. Anticipez cette seconde démarche auprès des services compétents : obtenir la parcelle au titre des terres incultes puis se voir reprocher un défaut d’autorisation au titre des structures serait une victoire inutile.
II. Après la reconnaissance de l’inculture : mise en demeure, attribution et juge compétent
A. Le propriétaire mis en demeure : s’engager avec un plan ou renoncer, et la reprise du fonds loué
Lorsque l’état d’inculture ou de sous-exploitation manifeste a été reconnu, et que le fonds ne fait pas partie des biens dont le défrichement est soumis à autorisation, l’article L. 125-3 du code rural et de la pêche maritime fait entrer la procédure dans sa phase décisive : « le propriétaire et, le cas échéant, le titulaire du droit d’exploitation sont mis en demeure par le préfet de mettre en valeur le fonds ». Cette mise en demeure n’est pas une sanction : c’est une invitation prioritaire faite au propriétaire à reprendre en main son bien, avant que celui-ci soit confié à un tiers. Elle est notifiée, et fait courir un délai strict : « Dans un délai de deux mois à compter de la notification de la mise en demeure, le propriétaire ou le titulaire du droit d’exploitation fait connaître au préfet qu’il s’engage à mettre en valeur le fonds inculte ou manifestement sous-exploité dans un délai d’un an ou qu’il renonce. » Deux mois pour répondre, un an pour mettre en valeur : ces deux chiffres commandent toute la suite.
Le silence vaut renonciation, car l’article L. 125-3 dispose que « l’absence de réponse vaut renonciation ». Le propriétaire qui ignore la mise en demeure perd donc la priorité sans autre formalité, et la procédure se poursuit vers l’attribution à un demandeur. Celui qui s’engage doit joindre à sa réponse un plan de remise en valeur, document concret décrivant les travaux et l’exploitation projetés : défrichement des broussailles, remise en état des sols, clôtures, assolement prévu, moyens matériels. Un engagement de principe sans plan est insuffisant, et un plan manifestement irréaliste expose à la constatation ultérieure de non-exécution. Si vous êtes propriétaire destinataire d’une telle mise en demeure, traitez-la comme une assignation : répondez dans les deux mois, faites établir un plan sérieux, et exécutez-le dans l’année, car le contrôle de l’exécution effective est prévu par le texte.
Le cas du fonds loué appelle une attention particulière, car il met aux prises le bailleur et son fermier. Lorsque le fonds est loué, selon l’article L. 125-3, « le propriétaire peut en reprendre la disposition, sans indemnité, pour le mettre lui-même en valeur ou le donner à bail à un tiers si le titulaire du droit d’exploitation a renoncé expressément ou tacitement, ou s’il n’a pas effectivement mis en valeur le fonds dans le délai d’un an ». Cette reprise sans indemnité déroge au droit commun du statut du fermage, où le preneur évincé perçoit normalement une indemnité : ici, l’abandon du fonds justifie la sévérité. Le bailleur dispose pour exercer cette reprise d’un délai également couperet, fixé par l’article L. 125-3 : « Le propriétaire dispose, pour exercer cette reprise, d’un délai de deux mois à compter de la date du fait qui lui en a ouvert le droit », c’est-à-dire la renonciation expresse ou tacite du preneur, ou l’expiration de l’année sans mise en valeur effective. Passé ce délai de deux mois, le droit de reprise est perdu. Et, toujours selon l’article L. 125-3, le fonds repris doit être « effectivement mis en valeur dans l’année qui suit la date de la reprise par le propriétaire » : le bailleur qui reprend pour laisser à nouveau la friche s’expose à la reprise de la procédure à son encontre.
Pendant ces délais, le texte gèle toute tentation de boisement spéculatif : tout boisement est soumis à l’autorisation du président du conseil départemental prévue à l’article L. 121-19, sauf dans les zones à vocation forestière. Un propriétaire ne peut donc pas planter sa parcelle pour échapper à la mise en valeur agricole, sauf dans les zones où la forêt a vocation à s’installer. Lorsque le propriétaire et l’exploitant ont renoncé, ou que le fonds n’a pas été mis en valeur dans les délais, le préfet le constate par décision, notifiée au propriétaire et aux demandeurs, qui doivent alors confirmer leur demande en adressant un plan de remise en valeur. C’est cette décision de constat qui ouvre la phase d’attribution.
Si vous êtes fermier en place sur une parcelle visée par la procédure, ne restez pas passif : répondez à la mise en demeure, engagez la remise en valeur sans attendre la fin du délai d’un an, documentez vos travaux avec factures et photographies, et faites-vous assister pour le plan. Votre bail est en jeu, puisque l’attribution à un tiers y met fin sans indemnité, comme on le verra. Si vous êtes bailleur d’une parcelle en friche dont votre fermier ne s’occupe plus, la procédure des terres incultes offre une voie de reprise sans indemnité distincte de la résiliation judiciaire pour défaut d’entretien, avec ses propres délais et son propre juge : comparez les deux voies avant de choisir, en tenant compte de l’état des preuves dont vous disposez sur l’abandon.
B. L’attribution au demandeur : bail de plein droit, fermage fixé par le tribunal et bons recours
Une fois la renonciation constatée ou l’inaction établie, l’article L. 125-4 du code rural et de la pêche maritime permet au préfet d’attribuer l’autorisation d’exploiter, « après avis de la commission départementale d’orientation de l’agriculture sur le plan de remise en valeur ». L’avis de cette commission porte sur la qualité du projet : cohérence agronomique, capacité du candidat, réalisme du calendrier. En cas de pluralité de demandes, la priorité légale joue : « En cas de pluralité de demandes, cette autorisation est attribuée en priorité à un agriculteur qui s’installe ou, à défaut, à un exploitant agricole à titre principal. » Le jeune qui s’installe prime donc sur l’exploitant voisin qui cherche à s’agrandir, et l’exploitant à titre principal prime sur le pluriactif. Soignez en conséquence votre plan de remise en valeur : c’est lui qui vous distingue des concurrents, et c’est sur lui que la commission rend son avis.
L’effet juridique de l’autorisation est considérable. Aux termes de l’article L. 125-4, À défaut d’accord amiable entre le demandeur désigné et le propriétaire, « le tribunal paritaire des baux ruraux fixe les conditions de jouissance et le montant du fermage conformément aux dispositions du titre Ier du livre IV nouveau du code rural qui sont applicables de plein droit », le propriétaire pouvant demander l’application des articles L. 416-1 à L. 416-9 relatifs aux baux à long terme. Autrement dit, le tribunal impose au propriétaire un bail rural dont il fixe le prix selon l’encadrement du fermage, et « le tribunal peut ordonner l’exécution provisoire », ce qui permet au bénéficiaire de prendre possession sans attendre l’issue d’un éventuel appel. Le bénéficiaire « prend le fonds dans l’état où il se trouve », sans recours contre le propriétaire pour les bâtiments dégradés, dont le propriétaire est déchargé de toute responsabilité. Et l’obligation de résultat pèse sur le nouveau preneur : « Sous peine de résiliation, le fonds doit être mis en valeur dans le délai d’un an à compter de la date à laquelle la décision est devenue exécutoire. » L’autorisation n’est pas un titre de jouissance passive : si vous obtenez la parcelle et la laissez à son tour en friche, le bail est résilié.
Le sort du bail en cours, lorsqu’il existe, est réglé sans ménagement par l’article L. 125-4 : « Si l’autorisation d’exploiter porte sur un fonds donné à bail, ledit bail prend fin sans indemnité à la date de notification à l’ancien titulaire du droit d’exploitation de l’autorisation donnée au nouveau. » L’ancien preneur, qui a laissé le fonds à l’abandon malgré la mise en demeure, est évincé sans l’indemnité de sortie du statut du fermage. Deux tempéraments encadrent toutefois ce mécanisme : lorsque l’autorisation porte sur un fonds inclus dans une exploitation d’un même propriétaire faisant l’objet d’un bail unique, elle ne peut, sauf accord des parties, excéder la durée du bail ; et lorsque le bien est indivis, chaque indivisaire reçoit la part du fermage correspondant à ses droits, établis par le titre, le cadastre ou tout moyen de preuve. Enfin, le texte écarte l’indemnité du preneur évincé dans un cas particulier, celui où l’autorisation porte sur des parcelles dont la destination agricole pouvait changer en vertu de documents d’urbanisme rendus publics ou approuvés et où la résiliation intervient avant la fin de la troisième année du bail, nonobstant l’article L. 411-32.
Dans la voie collective départementale, l’article L. 125-6 du code rural et de la pêche maritime prévoit un effet équivalent : après constat préfectoral de la renonciation ou de la non-exécution, « L’autorisation d’exploiter emporte de plein droit l’existence d’un bail à ferme soumis aux dispositions du titre Ier du livre IV nouveau du code rural sans permettre la vente sur pied de la récolte d’herbe ou de foin. », avec fixation du fermage par le tribunal paritaire à défaut d’accord et mise en valeur dans l’année sous peine de résiliation. Et l’article L. 125-7 du même code ouvre une issue plus radicale, puisque le préfet peut provoquer l’acquisition amiable ou, à défaut, l’expropriation des fonds au profit de l’État ou des collectivités, notamment pour les mettre à la disposition d’une SAFER. Le propriétaire récalcitrant s’expose donc, en théorie, jusqu’à l’expropriation : l’argument pèse dans la négociation amiable préalable.
Reste la question du juge, décisive en pratique. L’article L. 125-12 du code rural et de la pêche maritime partage la compétence : « Les contestations relatives à la constatation de l’état d’inculture ou de sous-exploitation manifeste prévue aux articles L. 125-1 à L. 125-4 sont portées devant le tribunal paritaire des baux ruraux », tandis que « Les contestations relatives à l’état des fonds incultes ou manifestement sous-exploités dressé en application des articles L. 125-5 à L. 125-7 et à l’autorisation d’exploiter accordée par le préfet en vertu de ces mêmes articles sont portées devant la juridiction administrative. Celle-ci peut ordonner le sursis à l’exécution ». La cour administrative d’appel de Douai a appliqué ce partage dans son arrêt du 21 juin 2022, n° 21DA02504, rendu dans une affaire où un exploitant voisin avait dénoncé au préfet du Nord l’état d’inculture d’une parcelle de trois hectares, où la commission départementale d’aménagement foncier avait déclaré la parcelle en état de sous-exploitation depuis plus de trois ans, et où les propriétaires avaient saisi le tribunal administratif de Lille. La présidente de chambre avait rejeté leur demande par ordonnance comme manifestement portée devant une juridiction incompétente, et la cour confirme : « il n’appartient qu’au tribunal paritaire des baux ruraux territorialement compétent de connaître de la contestation de Mmes F… relative à la constatation de l’état d’inculture de la parcelle dont elles sont propriétaires, nonobstant la circonstance que la décision en litige mentionne qu’elle pouvait être contestée devant le tribunal administratif de Lille ». La mention erronée des voies de recours dans la décision administrative ne crée aucune compétence : vérifiez toujours le fondement visé, L. 125-1 d’un côté, L. 125-5 de l’autre, avant de saisir un juge. Les propriétaires déboutés ont en outre été condamnés à verser deux fois 1 000 euros au titre des frais irrépétibles, ce qui illustre le coût d’une erreur d’aiguillage.
Pour le demandeur comme pour le propriétaire, la synthèse opérationnelle tient en une chronologie : demande au préfet, instruction contradictoire par la commission avec publicité, mise en demeure et délai de réponse de deux mois, année de mise en valeur avec plan, constat préfectoral en cas d’échec, attribution après avis de la commission d’orientation avec priorité à l’installation, bail de plein droit au besoin fixé par le tribunal paritaire avec exécution provisoire possible, et mise en valeur dans l’année sous peine de résiliation. Chaque étape a son juge : le tribunal paritaire pour la voie individuelle, le tribunal administratif avec sursis possible pour la voie collective. Ceux qui contestent une décision prise sur le fondement de l’article L. 125-1 devant le tribunal administratif perdent sur la compétence, et ceux qui ignorent la mise en demeure perdent par renonciation tacite. À l’inverse, le dossier bien construit, preuves d’abandon de trois ans, projet de remise en valeur solide et respect des délais, débouche sur un bail rural à part entière, dans le cadre protecteur du statut du fermage rappelé par la synthèse des arrêts 2026 du statut du fermage. Lorsque l’abandon s’accompagne de fautes d’exploitation caractérisées du preneur en place, d’autres voies existent, comme la résiliation pour friche et manquements graves : l’analyse comparée des deux chemins, avec leurs délais et leurs juges respectifs, conditionne le succès.
Des terres laissées en friche près de votre exploitation ne sont donc pas seulement un paysage dégradé : elles peuvent devenir, par la procédure des articles L. 125-1 et suivants, le support d’une installation ou d’un agrandissement, à condition de respecter une mécanique exigeante où chaque délai compte et où chaque décision doit être portée devant le bon juge. Le propriétaire avisé répond à la mise en demeure dans les deux mois avec un plan sérieux et exécute dans l’année ; le demandeur avisé documente trois ans d’abandon, propose un plan de remise en valeur crédible et saisit le tribunal paritaire, pas le tribunal administratif, en cas de contestation sur la voie individuelle. Entre ces deux attitudes se joue l’avenir des terres abandonnées, que le législateur a voulu remettre en culture plutôt que laisser à la broussaille.