Votre fermier a cessé d’entretenir vos terres, les parcelles s’enfrichent, le drainage ne fonctionne plus, ou vous apprenez qu’il vient d’être condamné pénalement pour des infractions commises sur l’exploitation. Vous vous demandez si vous pouvez reprendre vos terres avant la fin du bail et comment obtenir son départ. La réponse tient dans un texte central du statut du fermage, l’article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime, qui énumère limitativement les motifs pour lesquels le bailleur peut demander la résiliation du bail rural. Parmi ces motifs figure celui des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds. Encore faut-il prouver ces agissements, saisir le bon juge et anticiper les défenses du preneur, car le tribunal paritaire des baux ruraux dispose d’un large pouvoir d’appréciation et refuse la résiliation lorsque les manquements ne mettent pas réellement l’exploitation en péril ou lorsque le preneur justifie d’une force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes.

Deux décisions récentes illustrent concrètement les deux visages de ce motif. Le 30 septembre 2025, le tribunal paritaire des baux ruraux de Tours a prononcé la résiliation de deux baux ruraux parce que le preneur avait cessé d’exploiter et d’entretenir les terres, déclarées en jachère, avec des conséquences constatées par expertise sur le drainage et le potentiel de production. Le 7 août 2025, le tribunal paritaire des baux ruraux de Mulhouse a prononcé la résiliation d’un bail parce que le preneur avait été définitivement condamné à sept reprises par la cour d’appel de Colmar pour des infractions sanitaires et de détention d’animaux non déclarés. Ces deux jugements montrent la méthode du juge : des faits précis, des preuves matérielles, une atteinte caractérisée à l’exploitation du fonds. Ils montrent aussi les limites : à Tours, le tribunal a refusé d’allouer des dommages-intérêts au bailleur en raison des difficultés de santé, familiales et économiques du preneur, et il a pris en compte l’accompagnement dont celui-ci bénéficiait pour redresser sa situation.

Cet article décrit d’abord ce que recouvre exactement le motif tiré des agissements compromettant la bonne exploitation et les deux autres motifs de résiliation à connaître avant d’agir. Il détaille ensuite la procédure pas à pas devant le tribunal paritaire, les preuves à réunir et les défenses que le fermier peut opposer. Pour une vue d’ensemble du statut du fermage, des congés et des préemptions, vous pouvez consulter notre synthèse des arrêts 2026 sur le bail rural, le fermage et la préemption.

I. Les motifs qui permettent au bailleur de faire résilier le bail rural

A. Les agissements qui compromettent la bonne exploitation du fonds : friche, défaut d’entretien et condamnations pénales

L’article L. 411-31 du Code rural et de la pêche maritime dispose, dans son paragraphe I, que le bailleur ne peut demander la résiliation du bail que s’il justifie de l’un des motifs énumérés par le texte, et notamment : « 2° Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation ». La formule est volontairement large : elle vise tout comportement du preneur qui met en danger l’exploitation ou le fonds lui-même, et pas seulement le défaut d’entretien matériel. La pratique des tribunaux paritaires distingue deux grandes familles d’agissements : ceux qui tiennent à l’état des terres, c’est-à-dire la friche, l’absence de travail du sol, le défaut d’entretien des drains, fossés et clôtures, et ceux qui tiennent au comportement du preneur, c’est-à-dire les infractions pénales, le non-respect des règles sanitaires, l’exploitation non conforme aux usages.

Le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Tours du 30 septembre 2025, rendu sous le numéro de répertoire général 25/00007, fournit un exemple complet de la première famille. Deux baux ruraux conclus en 2008 pour une durée de neuf ans, renouvelés tacitement et devant expirer le 31 octobre 2026, portaient sur une trentaine d’hectares de terres. Les bailleurs, devenus entre-temps nus-propriétaires et usufruitiers par donations successives, reprochaient au preneur d’avoir abandonné l’entretien des parcelles. Un expert mandaté par les demandeurs avait constaté, le 21 juin 2024, « l’absence de travail du sol pour entretenir les parcelles louées », avec du matériel agricole envahi par les herbes aux abords, signe de sa non-utilisation, ainsi que la présence d’adventices bien implantées, notamment du rumex, dont le réseau racinaire profond pouvait affecter les installations de drainage. L’expert relevait également que l’absence d’entretien des exutoires et des fossés ne permettait plus leur fonctionnement normal, de sorte que des zones de parcelles se trouvaient asphyxiées par l’eau mal évacuée et que le potentiel de production diminuait. Le preneur avait lui-même reconnu qu’il n’entretenait plus les parcelles, déclarées en jachère. Sur ce fondement, le tribunal a jugé que « L’absence d’exploitation et d’entretien des terres depuis 2024 compromettant la bonne exploitation du fonds, la résiliation du bail sera ordonnée ». La leçon est claire : la jachère déclarée ne protège pas le preneur lorsqu’elle s’accompagne d’un abandon total de l’entretien et d’une dégradation mesurable du fonds, établie ici par une expertise précise et datée, corroborée par les propres déclarations du preneur.

Le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Mulhouse du 7 août 2025, numéro de répertoire général 24/01797, illustre la seconde famille d’agissements. Le preneur exploitait un élevage porcin sur des terres données en bail rural. Il avait été définitivement condamné par la cour d’appel de Colmar, le 16 mai 2023, pour sept infractions relatives au non-respect du règlement sanitaire départemental, au non-respect d’un arrêté prescrivant des mesures contre une maladie réglementée et à la détention de porcins sans déclaration. Compte tenu de la gravité des faits, de leur multiplicité, de leur inscription dans la durée et des nuisances causées, la cour d’appel avait prononcé à son encontre la peine complémentaire d’interdiction de détenir des suidés pendant un an. Devant le tribunal paritaire, le preneur faisait valoir que son élevage biologique respectait le bien-être animal et ne causait aucune nuisance olfactive. Le tribunal a écarté cette défense : le preneur ne pouvait ignorer sept condamnations définitives, et sa présentation de l’intérêt de son élevage ne répondait pas aux reproches de la commune sur ses agissements. Le tribunal a retenu que « les multiples infractions pénales auxquelles […] a été définitivement condamné […] soulignent une méconnaissance des obligations du preneur, de tels agissements compromettant la bonne exploitation du fonds », et il a ordonné la résiliation du bail. Trois enseignements se dégagent. D’abord, seules des condamnations définitives sont retenues : des poursuites en cours ou des faits contestés ne suffisent pas. Ensuite, la gravité s’apprécie dans la durée et la répétition : une infraction isolée et régularisée expose moins le preneur qu’une série de manquements persistants. Enfin, l’argument tiré du mode d’exploitation, même biologique, ne compense pas la violation répétée des règles sanitaires.

Le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Blois du 22 mai 2025, numéro de répertoire général 23/03633, rappelle la grille d’analyse que le juge applique à ces demandes, y compris lorsqu’il les rejette. Le tribunal énonce que « la résiliation n’est possible sur ce fondement que s’il y a péril pour l’exploitation du fonds et le fonds lui-même », et qu’il s’agit de conditions cumulatives : il faut caractériser des agissements, puis une atteinte caractérisée à l’exploitation du fonds. Le tribunal ajoute que « Les juges du fond disposent d’un pouvoir souverain pour apprécier la gravité des manquements reprochés au preneur », que « La preuve des manquements du preneur peut être rapportée par tous moyens » et que « Le motif de la résiliation s’appréciant au jour de la demande en justice ». Chaque membre de cette grille a une conséquence pratique. Le péril cumulatif signifie qu’un simple retard d’entretien ou un manquement ponctuel, sans conséquence sur la production ou sur l’état du fonds, ne suffit pas. Le pouvoir souverain signifie que deux tribunaux peuvent apprécier différemment des faits voisins et que la qualité du dossier de preuves est déterminante. La preuve par tous moyens autorise le bailleur à produire constats d’huissier, expertises, photographies datées, témoignages, procès-verbaux administratifs et décisions de condamnation. L’appréciation au jour de la demande signifie que le preneur qui a régularisé la situation avant l’assignation, par exemple en reprenant l’entretien ou en se mettant en conformité sanitaire, peut faire échec à la demande, tandis que l’aggravation postérieure à la demande n’est pas prise en compte pour fonder la résiliation.

B. Les deux autres motifs à vérifier avant d’agir : impayés de fermage et non-respect des clauses du bail

Avant de fonder une demande sur les agissements compromettant la bonne exploitation, le bailleur avisé vérifie les deux autres motifs du paragraphe I de l’article L. 411-31, car ils appellent des preuves et des mises en demeure différentes, et ils peuvent être invoqués ensemble lorsque les faits s’y prêtent.

Le premier motif vise les impayés. Le texte dispose : « 1° Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition ». Plusieurs points sont impératifs. Il faut deux termes impayés, et non un seul. Il faut une mise en demeure postérieure à l’échéance, qui doit reproduire les termes de la disposition sous peine de nullité. Il faut que le défaut de paiement ait persisté trois mois après cette mise en demeure. L’arrêt de la cour d’appel de Caen du 4 septembre 2025, numéro de répertoire général 24/01953, précise qu’« Une seule mise en demeure suffit dès lors qu’elle vise deux termes de fermages impayés ». Dans cette affaire, le fermage annuel 2022 était exigible par semestre, et le preneur avait payé tardivement, le 14 mars 2023, après l’expiration du délai de trois mois et après la demande en justice : ce paiement tardif n’a pas fait obstacle à la résiliation. La cour a également jugé que la contestation du preneur sur le montant de la taxe foncière, dont le montant réclamé était mineur au regard des 8 702,42 euros de fermages impayés, ne constituait pas une raison sérieuse et légitime de ne pas payer, pas plus que la contestation sur la durée du bail, dès lors que le preneur avait librement accepté ses conditions. Le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux de Saint-Brieuc du 2 juillet 2026, numéro de répertoire général 25/01920, montre la même rigueur : un fermage de 632,30 euros échu le 29 septembre 2024, réclamé par mises en demeure des 12 février et 2 juin 2025 restées sans effet, a conduit à la résiliation du bail, à l’expulsion des occupants et à une indemnité d’occupation. Concrètement, le bailleur qui fait face à la fois à des impayés et à un défaut d’entretien a intérêt à adresser sans attendre la mise en demeure conforme pour les fermages, tout en faisant constater l’état des terres, car les deux motifs se renforcent mutuellement devant le tribunal.

Le troisième motif du paragraphe I vise « Le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27 », c’est-à-dire des clauses environnementales que le bail peut comporter, par exemple le maintien de pratiques protégeant l’eau, la biodiversité, les sols ou les paysages, y compris des obligations de maintien d’infrastructures écologiques. Ce motif suppose donc que le bail contienne effectivement de telles clauses et qu’elles soient applicables aux parcelles concernées. À l’inverse, le même article L. 411-27 protège le preneur vertueux : le fait d’appliquer des pratiques de préservation « ne peut être invoqué à l’appui d’une demande de résiliation formée par le bailleur en application du présent article ». Le bailleur ne peut donc pas reprocher à son fermier ses pratiques agroécologiques pour obtenir la résiliation, et le preneur poursuivi pour défaut d’entretien ne peut pas se défendre en invoquant de simples choix culturaux s’ils s’accompagnent d’un abandon du fonds.

Au-delà du paragraphe I, le paragraphe II de l’article L. 411-31 ouvre d’autres cas de résiliation, notamment en cas de cession irrégulière du bail ou de mise à disposition des terres à une société sans information du bailleur. L’article L. 411-35 pose le principe que « toute cession de bail est interdite », sauf cession agréée au profit du conjoint participant à l’exploitation ou des descendants majeurs, ou autorisée par le tribunal paritaire. L’article L. 411-37 autorise le preneur associé d’une société agricole à mettre les terres à sa disposition, mais « à la condition d’en aviser le bailleur au plus tard dans les deux mois qui suivent la mise à disposition, par lettre recommandée », et précise que « Le bail ne peut être résilié que si le preneur n’a pas communiqué les informations prévues […] dans un délai d’un an après mise en demeure par le bailleur […] ». Dans l’affaire de Saint-Brieuc, le bail initial avait d’ailleurs été transmis et les terres se trouvaient exploitées par une société, ce qui illustre l’imbrication fréquente entre impayés, transmission et mise en société. Le bailleur doit donc examiner l’ensemble de la situation : impayés, entretien, cessions et mises à disposition, car chaque manquement caractérisé peut fonder la demande ou la conforter.

II. La procédure devant le tribunal paritaire et les défenses du preneur

A. Saisir le tribunal paritaire : conciliation, preuves et décision

La résiliation du bail rural pour faute du preneur est une résiliation judiciaire : le bailleur ne peut pas mettre fin au bail de sa propre autorité, il doit saisir le tribunal paritaire des baux ruraux. La procédure commence en pratique par une requête aux fins de tentative de conciliation, suivie, en cas d’échec, d’une assignation. Le dossier de Saint-Brieuc en donne le déroulé exact : requête enregistrée le 15 septembre 2025 aux fins de conciliation, convocation des parties à l’audience du 11 décembre 2025, puis actes signifiés le 19 novembre 2025 assignant les défendeurs aux mêmes fins. Le bailleur prépare donc deux temps : d’abord la tentative de règlement amiable devant le tribunal, ensuite le procès. Cette phase de conciliation n’est pas une simple formalité : elle peut aboutir à un accord sur un échéancier de paiement, un plan de remise en état des terres ou un départ négocié, et son échec documente la persistance des manquements au jour de la demande en justice, date à laquelle le motif s’apprécie.

La constitution du dossier de preuves est l’étape déterminante, puisque la preuve peut être rapportée par tous moyens mais que le juge exige un péril caractérisé pour l’exploitation et le fonds. Pour un défaut d’entretien, le bailleur fait établir un constat par commissaire de justice, avec photographies datées des parcelles, des drains, des fossés et du matériel, puis il commande si nécessaire une expertise agronomique décrivant l’enfrichement, les adventices, l’état du drainage et la perte de potentiel de production, comme dans l’affaire de Tours où l’expertise du 21 juin 2024 a été décisive. Les échanges écrits avec le preneur, les mises en demeure de remettre les terres en état et les éventuels procès-verbaux administratifs complètent le dossier. Pour des infractions pénales, le bailleur produit les décisions de condamnation définitives, avec leurs dates et leurs dispositifs, comme les condamnations de la cour d’appel de Colmar du 16 mai 2023 retenues à Mulhouse, ainsi que les arrêtés et mises en demeure sanitaires méconnus. Pour des impayés, il joint le bail fixant les échéances, le décompte des termes dus, la mise en demeure reproduisant les termes de l’article L. 411-31 et les preuves de sa notification. Dans tous les cas, le bailleur date chaque pièce et vérifie que les manquements persistent au jour de l’assignation, car une régularisation antérieure peut faire échec à la demande.

Le jugement statue en premier ressort et règle l’ensemble des conséquences. À Tours, le tribunal a prononcé la résiliation des deux baux, enjoint au preneur de libérer les parcelles au plus tard le 31 octobre 2025, autorisé les bailleurs à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris au besoin avec le concours de la force publique, rejeté la demande d’astreinte jugée prématurée, condamné le preneur à une indemnité d’occupation équivalente au fermage jusqu’à la libération effective, condamné le preneur aux dépens et laissé à chaque partie ses frais non compris dans les dépens. À Saint-Brieuc, le tribunal a ordonné la résiliation, ordonné l’expulsion dans un délai de trois mois à compter de la notification par le greffe, passé ce délai sous astreinte de 100 euros par mois pendant deux mois, et condamné les occupants à « une indemnité d’occupation annuelle s’élevant à deux fois le montant du fermage annuel à compter de la notification de la présente décision ». Le montant de l’indemnité d’occupation varie donc selon les tribunaux, du simple fermage jusqu’à son double, et l’astreinte n’est pas systématique : le bailleur la demande expressément et le juge l’accorde lorsqu’elle est justifiée par un risque de résistance. Le tribunal statue également sur les fermages impayés, comme à Tours où le preneur a été condamné à payer 4 725,28 euros au titre de l’année 2024, et sur les demandes de dommages-intérêts et de frais, qui sont examinées séparément de la résiliation elle-même.

B. Les défenses du preneur : force majeure, raisons sérieuses et régularisation

Le texte lui-même organise la défense du preneur : « Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes ». Cette réserve s’applique à tous les motifs du paragraphe I, impayés comme agissements. Le preneur qui démontre que ses manquements résultent d’un événement irrésistible et extérieur, comme une catastrophe naturelle détruisant les récoltes et les installations, ou d’une raison sérieuse et légitime, comme une maladie grave l’empêchant durablement d’exploiter, peut faire rejeter la demande de résiliation. Encore faut-il prouver le lien entre l’événement invoqué et les manquements reprochés, car le juge écarte les excuses générales sans rapport avec les faits.

Le jugement de Tours montre comment le tribunal tient compte de la situation personnelle du preneur sans pour autant refuser la résiliation lorsque l’abandon du fonds est établi. Le preneur justifiait d’une situation de santé, familiale et économique très difficile, d’un cumul de difficultés ayant affecté son exploitation, notamment des retards de paiement de primes lors de sa conversion en agriculture biologique, des modifications de réglementation et des données géopolitiques indépendantes de lui, qui avaient rendu son exploitation non viable. Il s’était saisi de l’aide proposée par une association d’accompagnement des agriculteurs en difficulté pour examiner objectivement sa situation. Le tribunal en a tiré deux conséquences : d’une part, aucune résistance abusive n’était caractérisée et la demande de dommages-intérêts des bailleurs a été rejetée ; d’autre part, la résiliation était néanmoins prononcée, car ces difficultés, pour réelles qu’elles soient, n’effaçaient pas l’absence d’exploitation et d’entretien des terres depuis 2024. La défense tirée des difficultés personnelles joue donc sur les conséquences financières accessoires, dommages-intérêts et frais, mais elle ne sauve le bail que si elle explique et excuse les manquements eux-mêmes.

La jurisprudence délimite strictement ce qui constitue une raison sérieuse et légitime. À Caen, la contestation du montant de la taxe foncière, mineur au regard des fermages dus, n’en était pas une, pas plus que la contestation de la durée du bail librement acceptée. Le paiement tardif, postérieur au délai de trois mois et à la demande en justice, n’a pas fait obstacle à la résiliation. Le preneur qui veut conserver son bail doit donc payer dans le délai de la mise en demeure, ou contester sans délai et pour des motifs proportionnés aux sommes en jeu, plutôt que de suspendre unilatéralement tout paiement. De même, le preneur poursuivi pour défaut d’entretien a intérêt à reprendre l’exploitation et à documenter cette reprise avant l’assignation, puisque le motif s’apprécie au jour de la demande : des factures de travaux, des photographies de remise en état, des attestations de l’entreprise intervenue peuvent convaincre le tribunal que le péril a cessé. Le preneur condamné pénalement, enfin, doit démontrer sa mise en conformité : régularisation des déclarations, respect des arrêtés sanitaires, levée des interdictions. À Mulhouse, c’est précisément l’absence de réponse aux reproches, malgré sept condamnations définitives, qui a emporté la résiliation.

Conclusion

Le bailleur dont le fermier abandonne l’entretien des terres ou accumule les condamnations pénales n’est pas démuni, mais il ne peut agir que par la voie judiciaire et au prix d’un dossier de preuves solide. L’article L. 411-31 exige des agissements caractérisés, une atteinte réelle à la bonne exploitation du fonds et, pour les impayés, une mise en demeure conforme restée sans effet trois mois. Les tribunaux paritaires de Tours et de Mulhouse montrent que l’expertise agronomique, les constats datés et les condamnations définitives emportent la résiliation, tandis que les jugements de Blois, de Caen et de Saint-Brieuc rappellent les conditions cumulatives, le pouvoir souverain du juge, l’inefficacité du paiement tardif et la variété des conséquences, de l’expulsion avec le concours de la force publique à l’indemnité d’occupation. Le preneur, de son côté, dispose de défenses réelles, de la force majeure aux raisons sérieuses et légitimes, à condition de les prouver et de régulariser sa situation avant la demande en justice. Dans tous les cas, la tentative de conciliation devant le tribunal paritaire reste le premier passage obligé, et c’est dès ce stade que se joue l’issue du litige.