Vous vivez à l’année dans une yourte, une tiny house posée sur votre terrain, une résidence démontable ou une caravane qui constitue votre habitat permanent, et la mairie vous met en demeure de tout enlever sous un mois, sous astreinte de plusieurs centaines d’euros par jour. Ou, à l’inverse, vous projetez d’installer ce type d’habitat en grande couronne parisienne et vous vous demandez quelle autorisation déposer pour ne pas vous exposer à une démolition. Ces situations relèvent d’un régime précis du code de l’urbanisme, distinct de celui des caravanes de loisir et des mobil-homes de camping : la résidence démontable habitée à titre principal et la résidence mobile des gens du voyage obéissent à des règles propres, avec leurs autorisations, leurs terrains autorisés et leurs sanctions. Une erreur de qualification fait basculer le dossier du côté de l’illégalité, tandis qu’une installation bien autorisée résiste aux mises en demeure.

L’enjeu est d’autant plus vif en Île-de-France que les terrains disponibles se situent souvent en zone agricole ou naturelle des PLU de grande couronne, où toute installation est en principe interdite, et que les communes franciliennes appliquent avec fermeté leur police de l’urbanisme, procès-verbal et mise en demeure à l’appui. Trois questions commandent tout le raisonnement : ce que vous habitez relève-t-il de l’habitat permanent ou du loisir, votre terrain peut-il accueillir cet habitat et avec quelle autorisation, et comment répondre à une mise en demeure ou la contester. Les réponses se trouvent dans les articles R. 111-51, L. 444-1 et L. 151-13 du code de l’urbanisme, dans la loi du 5 juillet 2000 relative à l’accueil et à l’habitat des gens du voyage, et dans une jurisprudence récente et fournie, dont un avis du Conseil d’État du 24 juillet 2025 publié au recueil Lebon et plusieurs décisions rendues en Île-de-France.

I. Identifier ce que vous habitez : habitat permanent ou installation de loisir

A. La résidence démontable habitée huit mois par an et la tiny house sédentaire

La résidence démontable constituant l’habitat permanent de ses utilisateurs est définie par l’article R. 111-51 du code de l’urbanisme : « Sont regardées comme des résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs les installations sans fondation disposant d’équipements intérieurs ou extérieurs et pouvant être autonomes vis-à-vis des réseaux publics ». Le même article ajoute les deux critères d’occupation : « Elles sont destinées à l’habitation et occupées à titre de résidence principale au moins huit mois par an ». Et il impose une exigence permanente de réversibilité : « Ces résidences ainsi que leurs équipements extérieurs sont, à tout moment, facilement et rapidement démontables ». Six conditions cumulatives en résultent : une destination d’habitation, une occupation à titre de résidence principale pendant au moins huit mois par an, l’absence de fondations, des équipements intérieurs ou extérieurs, une autonomie possible vis-à-vis des réseaux publics, et un caractère facilement et rapidement démontable à tout moment, équipements extérieurs compris. Dès qu’une de ces conditions manque, par exemple une dalle de béton qui vaut fondation ou une occupation seulement saisonnière, la qualification s’effondre et le régime protecteur avec elle.

La tiny house illustre cette frontière. Le code de l’urbanisme ne lui donne aucune définition propre : tout dépend de l’usage réel et de la mobilité effective. Une tiny house posée sans fondation, équipée, pouvant être autonome et habitée à titre de résidence principale huit mois par an relève de l’article R. 111-51, y compris si elle est dotée de roues dès lors qu’elle ne dispose pas en permanence de moyens de mobilité propres et qu’elle n’est pas une caravane. À l’inverse, une tiny house qui conserve en permanence un moyen de mobilité et reste destinée à un usage de loisir retombe dans les définitions de la caravane ou de la résidence mobile de loisirs. La présence de roues ne suffit donc ni à écarter ni à établir la qualification d’habitat permanent : l’occupation à titre principal et l’absence de fondations sont déterminantes. Et la qualification ne suffit jamais à elle seule : une résidence démontable n’est légale que sur un terrain prévu pour son accueil et couvert par une autorisation préalable, comme le montre la suite. Yourtes et tipis habités à l’année se jugent à la même aune.

Les véhicules de loisir obéissent à des définitions symétriques mais exclusives de l’habitat permanent. Aux termes de l’article R. 111-47 du code de l’urbanisme : « Sont regardés comme des caravanes les véhicules terrestres habitables qui sont destinés à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisirs, qui conservent en permanence des moyens de mobilité leur permettant de se déplacer par eux-mêmes ou d’être déplacés par traction et que le code de la route n’interdit pas de faire circuler ». Les résidences mobiles de loisirs s’en distinguent par un seul critère : aux termes de l’article R. 111-41 du code de l’urbanisme : « Sont regardés comme des résidences mobiles de loisirs les véhicules terrestres habitables qui sont destinés à une occupation temporaire ou saisonnière à usage de loisirs, qui conservent des moyens de mobilité leur permettant d’être déplacés par traction mais que le code de la route interdit de faire circuler ». Dans les deux cas, l’usage de loisir temporaire ou saisonnier est constitutif de la définition : dès que le véhicule devient un habitat permanent, il sort de ces catégories. Les lieux d’accueil sont alors strictement limités : l’article R. 111-42 du code de l’urbanisme dispose que « Les résidences mobiles de loisirs ne peuvent être installées que » dans les parcs résidentiels de loisirs spécialement aménagés, dans les villages de vacances classés en hébergement léger et dans les terrains de camping régulièrement créés. Installer un mobil-home de loisir sur un terrain privé ordinaire, même dont on est propriétaire, contrevient donc à ce texte. Quant aux caravanes, l’article R. 111-49 du code de l’urbanisme prévoit que « L’installation des caravanes, quelle qu’en soit la durée, est interdite dans les secteurs où la pratique du camping a été interdite dans les conditions prévues à l’article R. 111-34 ». Cette interdiction n’est opposable que si elle a été portée à la connaissance du public, car le même article exige qu’elle ait « été portée à la connaissance du public par affichage en mairie et par apposition de panneaux aux points d’accès habituels aux zones visées par ces interdictions ». L’interdiction du camping elle-même peut résulter du plan local d’urbanisme, puisque l’article R. 111-34 du code de l’urbanisme énonce que « La pratique du camping en dehors des terrains aménagés à cet effet peut en outre être interdite dans certaines zones par le plan local d’urbanisme ou le document d’urbanisme en tenant lieu », ou d’un arrêté du maire en cas d’atteinte à la salubrité, à la sécurité, à la tranquillité publiques, aux paysages ou aux milieux naturels. Avant de qualifier votre installation, il faut donc lire le règlement du PLU applicable à la parcelle et vérifier l’affichage en mairie : une interdiction non affichée et non signalée par panneaux ne vous est pas opposable.

B. Les gens du voyage : un habitat permanent régi par des dispositions particulières

Lorsque la résidence mobile constitue l’habitat permanent de gens du voyage au sens de l’article 1er de la loi n° 2000-614 du 5 juillet 2000, le Conseil d’État juge que son installation échappe aux règles des véhicules de loisir. Dans sa décision du 17 novembre 2022, il énonce que « l’installation des résidences mobiles qui, au sens de l’article 1er de la loi du 5 juillet 2000, constituent l’habitat permanent de gens du voyage, est entièrement régie par des dispositions particulières qui, notamment, précisent les conditions dans lesquelles ces résidences peuvent faire l’objet d’une installation sur le terrain de leur propriétaire ou en zone non constructible, de même que pour une durée supérieure à trois mois » (CE, 17 nov. 2022, n° 453761). Il en déduit que les articles R. 111-42, qui réglemente l’installation des résidences mobiles de loisirs, et R. 111-49, qui réglemente l’installation des caravanes, « ne sont, ainsi, pas applicables à l’installation des résidences mobiles qui, au sens de l’article 1er de la loi du 5 juillet 2000, constituent l’habitat permanent de gens du voyage ». Cette solution est décisive pour les familles concernées : un arrêté municipal d’interdiction du camping et du stationnement des caravanes, pris sur le fondement des articles applicables aux loisirs, ne peut pas leur être opposé en tant que tel, car le Conseil d’État juge que de tels arrêtés « ont uniquement vocation à réglementer l’installation des résidences mobiles et des caravanes de loisirs ». L’espèce jugée concernait des propriétaires installés en zone agricole du PLU avec deux caravanes, un mobil-home et un algéco, condamnés au pénal à l’enlèvement sous astreinte : même dans ce contexte répressif, la haute juridiction a imposé la bonne qualification avant toute mesure.

Le fait d’être propriétaire du terrain change également le régime de l’évacuation administrative. Le Conseil d’État rappelle que les dispositions de l’article 9 de la loi du 5 juillet 2000, qui permettent au préfet de mettre en demeure les occupants de quitter les lieux en cas de stationnement irrégulier, visent les occupants sans droit : « ces dispositions ne sont pas, en vertu de l’interprétation donnée par le Conseil constitutionnel dans sa décision n° 2019-815 QPC du 27 septembre 2019, applicables au stationnement des résidences mobiles appartenant aux personnes qui sont propriétaires du terrain sur lequel elles stationnent » (CE, 17 nov. 2022, n° 453761). Le propriétaire gens du voyage installé sur son propre terrain ne peut donc pas se voir appliquer la procédure d’évacuation de l’article 9 comme un occupant sans droit ni titre. En revanche, cette protection ne vaut que pour le stationnement lui-même : elle ne dispense ni de l’autorisation d’urbanisme exigée pour l’aménagement du terrain ni du respect du règlement du PLU, et la commune conserve ses pouvoirs de police de l’urbanisme, procès-verbal et mise en demeure de mise en conformité à l’appui. La cour administrative d’appel de Versailles l’a illustré le 27 février 2024 dans une affaire d’Île-de-France : quinze caravanes stationnées sur le terrain de football communal de Crespières, dans les Yvelines, avec des branchements électriques sur le compteur du vestiaire et des câbles posés à même le sol le long du city stade fréquenté par des enfants. La cour a jugé que le préfet avait pu estimer que l’occupation entravait les activités sportives scolaires et constituait une gêne pour la tranquillité publique, et que les câbles étaient de nature à mettre en danger la sécurité des usagers (CAA Versailles, 27 fév. 2024, n° 22VE01288). Elle a validé la mise en demeure de quitter les lieux dans un délai de quarante-huit heures, en rappelant que le délai d’exécution « ne peut être inférieur à vingt-quatre heures ». Cet arrêt francilien montre le raisonnement du juge : il contrôle concrètement l’atteinte à la salubrité, à la sécurité ou à la tranquillité publiques, photographies et constats à l’appui, et il vérifie la base légale. Sur ce dernier point, la cour a admis de substituer l’article 9-1 de la loi du 5 juillet 2000 à l’article 9 cité par l’arrêté, dès lors que la commune n’était pas inscrite au schéma départemental, que cette substitution ne privait les requérants d’aucune garantie et que l’administration disposait du même pouvoir d’appréciation : « les dispositions de l’article 9-1 de même loi peuvent être substituées à cette base légale ». Pour l’occupant qui conteste, la leçon est double : attaquer la base légale ne suffit pas si une autre base pouvait fonder la mesure, et c’est sur la réalité de l’atteinte à l’ordre public et sur le délai laissé pour partir que se gagne ou se perd le recours.

II. Installer en règle à Paris et en Île-de-France, puis répondre à une mise en demeure

A. Le terrain et l’autorisation : secteurs constructibles, STECAL et seuils du permis d’aménager

L’aménagement d’un terrain pour y installer une résidence démontable d’habitat permanent ou une résidence mobile de gens du voyage est soumis à autorisation dans des conditions fixées par décret. Aux termes de l’article L. 444-1 du code de l’urbanisme : « L’aménagement de terrains bâtis ou non bâtis, pour permettre l’installation de résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs définies par décret en Conseil d’Etat ou de résidences mobiles au sens de l’article 1er de la loi n° 2000-614 du 5 juillet 2000 relative à l’accueil et à l’habitat des gens du voyage, est soumis à permis d’aménager ou à déclaration préalable, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat ». Le même article pose la règle d’urbanisme : « Ces terrains doivent être situés dans des secteurs constructibles ». En Île-de-France, cette exigence exclut d’emblée les zones agricoles et naturelles des PLU de grande couronne, qui couvrent une part importante des terrains où les porteurs de projet envisagent de s’installer pour des raisons de prix. Le texte ouvre toutefois une porte étroite : « Ils peuvent être autorisés dans des secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées, dans les conditions prévues à l’article L. 151-13 ».

Ce renvoi vise les STECAL, que l’article L. 151-13 du code de l’urbanisme permet au règlement du PLU de délimiter « à titre exceptionnel » dans les zones naturelles, agricoles ou forestières, et dans lesquels « peuvent être autorisés » notamment « Des aires d’accueil et des terrains familiaux locatifs destinés à l’habitat des gens du voyage » ainsi que « Des résidences démontables constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs ». Le règlement du STECAL précise alors les conditions de hauteur, d’implantation et de densité, les raccordements aux réseaux publics et les conditions d’hygiène et de sécurité, et le secteur est délimité après avis de la commission départementale de préservation des espaces naturels, agricoles et forestiers. Mais le caractère exceptionnel du STECAL limite les recours contre un PLU qui n’en crée pas : le 12 décembre 2024, le Conseil d’État a jugé, à propos d’un exploitant de camping qui reprochait à sa commune de ne pas avoir inclus tout son terrain dans le STECAL et d’y interdire résidences mobiles et habitations légères de loisirs, que « la création d’un secteur de taille et de capacité d’accueil limitées au sein d’un espace naturel ou agricole présente, selon les termes de l’article L. 151-13 du code de l’urbanisme rappelés au point 1, un caractère exceptionnel », et il a annulé l’arrêt d’appel qui avait sanctionné la commune pour erreur manifeste d’appréciation (CE, 12 déc. 2024, n° 482952). Concrètement, en Île-de-France, vérifiez si le PLU de la commune a créé un STECAL couvrant votre parcelle et ce que son règlement y autorise : sans STECAL, une installation en zone agricole ou naturelle reste exposée au refus et à la sanction, et vous ne pouvez pas contraindre la commune à en créer un.

Le choix entre permis d’aménager et déclaration préalable dépend de seuils chiffrés qu’il faut appliquer à votre projet exact. Relève du permis d’aménager, d’une part, l’aménagement de terrains destinés aux aires d’accueil et aux terrains familiaux des gens du voyage « permettant l’installation de plus de deux résidences mobiles » constituant leur habitat permanent, et d’autre part, l’aménagement de terrains pour permettre « l’installation d’au moins deux résidences démontables créant une surface de plancher totale supérieure à quarante mètres carrés », définies à l’article R. 111-51 et constituant l’habitat permanent de leurs utilisateurs (art. R. *421-19, l) et m), C. urb.). En deçà de ces seuils, la déclaration préalable suffit. Est ainsi soumise à déclaration l’installation d’une résidence mobile de gens du voyage à titre d’habitat permanent « lorsque cette installation dure plus de trois mois consécutifs », de même que l’aménagement de terrains pour les aires d’accueil et les terrains familiaux « ne nécessitant pas un permis d’aménager en application de l’article R. 421-19 », et l’aménagement de terrains pour plusieurs résidences démontables « créant une surface de plancher totale inférieure ou égale à quarante mètres carrés » (art. R. *421-23, j), k) et l), C. urb.). Pour une caravane ordinaire autre qu’une résidence mobile de gens du voyage, le seuil est différent : la déclaration préalable est exigée pour « L’installation, pour une durée supérieure à trois mois par an, d’une caravane autre qu’une résidence mobile mentionnée au j ci-dessous », sur un terrain situé hors parc résidentiel de loisirs, terrain de camping, village de vacances ou dépendance de maison familiale de vacances, toutes les périodes de stationnement, consécutives ou non, étant additionnées pour le calcul des trois mois. Autrement dit, deux résidences démontables totalisant plus de quarante mètres carrés de surface de plancher appellent un permis d’aménager, tandis qu’une seule résidence ou un total inférieur ou égal à quarante mètres carrés relève de la déclaration préalable, et une résidence mobile de gens du voyage installée plus de trois mois consécutifs exige au minimum une déclaration. À Paris intra-muros, où les terrains privés disponibles sont rares et les PLU restrictifs, ces projets se portent presque toujours vers la petite et la grande couronne : identifiez le document d’urbanisme applicable, la zone de la parcelle et, le cas échéant, le STECAL avant de déposer, car une autorisation demandée sur un terrain inconstructible sera refusée et le refus fera courir vos délais de recours. Pour les installations de pur loisir, caravane de vacances ou mobil-home de camping, le régime est différent et fait l’objet d’un développement distinct (installer une caravane, un mobil-home, une yourte ou une HLL de loisir sur votre terrain : autorisation, refus et recours).

B. Mise en demeure, amende, astreinte : prescription de six ans et recours effectifs

Lorsque l’installation a été réalisée sans l’autorisation requise ou en méconnaissance du PLU, le maire fait d’abord constater l’infraction par procès-verbal. Aux termes de l’article L. 480-1 du code de l’urbanisme : « Les procès-verbaux dressés par ces agents font foi jusqu’à preuve du contraire ». Contester les constatations matérielles suppose donc d’apporter une preuve contraire, constats d’huissier, photographies datées ou attestations, et non de simples dénégations. Sur ce fondement, l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation peut mettre en oeuvre la police administrative spéciale de l’article L. 481-1 du code de l’urbanisme : après vous avoir invité à présenter vos observations, elle « peut » prendre deux types de mesures, « 1° Ordonner le paiement d’une amende d’un montant maximal de 30 000 euros ; 2° Mettre en demeure l’intéressé, dans un délai qu’elle détermine, soit de procéder aux opérations nécessaires à la mise en conformité de la construction, de l’aménagement, de l’installation ou des travaux aux dispositions dont la méconnaissance a été constatée, soit de déposer, selon le cas, une demande d’autorisation ou une déclaration préalable visant à leur régularisation ». La mise en demeure peut être assortie dès l’origine d’une astreinte, car « L’autorité compétente peut assortir la mise en demeure d’une astreinte d’un montant maximal de 1 000 € par jour de retard », l’astreinte pouvant aussi être prononcée après l’expiration du délai imparti, et « Le montant total des sommes résultant de l’astreinte ne peut excéder 100 000 € ». Si la mise en demeure reste sans effet et que l’installation présente un risque certain pour la sécurité ou la santé, ou se situe hors zones urbaines, l’autorité peut procéder d’office aux mesures prescrites à vos frais, voire à la démolition complète après autorisation du président du tribunal judiciaire. Ces montants et ces pouvoirs, issus de la loi du 9 avril 2024, donnent à la mise en demeure une portée financière considérable : une astreinte d’un an au plafond représente 100 000 euros, et l’amende administrative de 30 000 euros s’ajoute aux sanctions pénales éventuelles. Au pénal, l’article L. 480-4 du code de l’urbanisme punit l’exécution de travaux sans l’autorisation requise « d’une amende comprise entre 1 200 euros et un montant qui ne peut excéder, soit, dans le cas de construction d’une surface de plancher, une somme égale à 6 000 euros par mètre carré de surface construite », outre six mois d’emprisonnement en cas de récidive, peines prononcées contre les utilisateurs du sol, les bénéficiaires des travaux et les personnes responsables de leur exécution.

Face à une mise en demeure, le premier réflexe est de vérifier sa date par rapport à l’achèvement de l’installation. Par un avis du 24 juillet 2025 publié au recueil Lebon, le Conseil d’État a jugé que le législateur, en subordonnant les pouvoirs de l’article L. 481-1 au constat préalable d’une infraction pénale par procès-verbal, « doit être regardé comme ayant exclu que ces pouvoirs puissent être mis en œuvre pour remédier à une méconnaissance des règles relatives à l’utilisation des sols ou des prescriptions d’une autorisation d’urbanisme au-delà du délai de prescription de l’action publique », et que « Conformément à l’article 8 du code de procédure pénale, s’agissant de faits susceptibles de revêtir la qualification de délits, et sous réserve de l’intervention d’actes interruptifs de la prescription, ce délai est de six années révolues à compter du jour où l’infraction a été commise, c’est-à-dire, en règle générale, de l’achèvement des travaux » (CE, avis, 24 juill. 2025, n° 503768). Une mise en demeure L. 481-1 notifiée plus de six ans après l’achèvement de l’installation, sans acte interruptif de prescription, est donc privée de base légale. Le même avis précise l’articulation avec la garantie de dix ans : pour apprécier si les travaux peuvent faire l’objet d’une régularisation portant sur l’ensemble de la construction, l’autorité doit tenir compte de l’article L. 421-9 du code de l’urbanisme, selon lequel « Lorsqu’une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou la décision d’opposition à déclaration préalable ne peut être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme », sous réserve des exceptions qu’il énumère, notamment l’absence totale de permis alors qu’il était requis, le risque pour les usagers ou les tiers et les sites protégés. Et si la régularisation s’avère impossible, « les opérations nécessaires à la mise en conformité, y compris, le cas échéant, les démolitions qu’elle impose, ne peuvent porter que sur » les travaux à l’égard desquels l’action publique n’est pas prescrite. La commune dispose par ailleurs d’une action en démolition ou mise en conformité devant le tribunal judiciaire : l’article L. 480-14 du code de l’urbanisme permet à la commune ou à l’intercommunalité compétente en matière de PLU de « saisir le tribunal judiciaire en vue de faire ordonner la démolition ou la mise en conformité d’un ouvrage édifié ou installé sans l’autorisation exigée », et il précise que « L’action civile se prescrit en pareil cas par dix ans à compter de l’achèvement des travaux ».

Le second réflexe est de déposer vite une demande de régularisation lorsque le terrain le permet, car la mise en demeure ouvre elle-même cette voie en invitant à déposer une autorisation ou une déclaration visant la régularisation. Cette demande est jugée au regard des règles d’urbanisme applicables à la date où l’administration statue, et un refus peut être contesté dans les deux mois devant le tribunal administratif, avec un référé-suspension si l’exécution de la mise en demeure et l’astreinte qui court créent une urgence caractérisée. Le recours pour excès de pouvoir contre la mise en demeure elle-même doit attaquer utilement ses motifs : incompétence de l’auteur, absence d’invitation à présenter vos observations, erreur sur la qualification de l’installation, prescription de six ans acquise, ou terrain situé dans un secteur où l’installation pouvait être autorisée. L’argument tiré de la qualité de gens du voyage propriétaire du terrain ne fait échec qu’aux mesures fondées sur l’article 9 de la loi du 5 juillet 2000, pas à la police de l’urbanisme du code. Enfin, conservez et datez toutes les pièces : acte de propriété, photographies d’achèvement des travaux, récépissés de dépôt, échanges avec la mairie et constats. En Île-de-France, où les contrôles aboutissent vite au procès-verbal, c’est la date d’achèvement prouvée qui fonde la prescription de six ans, et c’est le récépissé de la demande de régularisation qui suspend le risque d’aggravation de l’astreinte.

Conclusion

Habiter à l’année une résidence démontable ou une caravane constituant l’habitat permanent de gens du voyage sur votre propre terrain est possible, mais à trois conditions cumulatives : une qualification exacte de l’installation, un terrain situé en secteur constructible ou dans un STECAL dont le règlement l’autorise, et une autorisation préalable, permis d’aménager au-delà des seuils ou déclaration préalable en deçà. À Paris et en Île-de-France, le point de blocage se situe le plus souvent sur le terrain, en zone agricole ou naturelle de grande couronne, et sur l’autorisation, dont l’absence expose à une mise en demeure assortie d’une amende administrative pouvant atteindre 30 000 euros et d’une astreinte pouvant atteindre 1 000 euros par jour. Face à une telle mise en demeure, vérifiez la date d’achèvement et la prescription de six ans dégagée par l’avis du Conseil d’État du 24 juillet 2025, déposez sans tarder une demande de régularisation si le terrain le permet, et contestez dans les délais les mesures mal fondées, en distinguant soigneusement la police de l’urbanisme, qui s’applique à tous, des règles d’évacuation propres aux gens du voyage, qui protègent le propriétaire de son terrain. Une installation juridiquement cadrée dès l’origine reste le seul moyen de transformer un habitat choisi en situation durable.