Vous avez drainé des parcelles humides, remonté un hangar, replanté un verger ou refait la toiture de la maison d’habitation comprise dans votre bail. Les années ont passé, le fermage a été payé, et le bail touche à sa fin : congé pour reprise, retraite, cession de l’exploitation ou simple non-renouvellement. Une question devient alors centrale : qui paie les améliorations que vous laissez derrière vous ? Le statut du fermage répond sans détour. Le preneur qui a amélioré le fonds par son travail ou ses investissements a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail. Ce droit se chiffre parfois en dizaines de milliers d’euros : le 28 août 2025, le tribunal paritaire des baux ruraux de Blois a ainsi condamné des bailleurs à verser 96 000 euros d’indemnité de sortie à un preneur, dont 94 530 euros pour les constructions et 1 470 euros pour les drainages. Mais ce droit se perd vite : mal autorisé, mal prouvé ou réclamé trop tard, il s’éteint. La demande se prescrit par douze mois à compter de la fin du bail, à peine de forclusion. Cet article explique quelles améliorations ouvrent droit à indemnité, quelles autorisations obtenir avant de commencer les travaux, comment l’indemnité se calcule catégorie par catégorie, et comment la faire fixer et payer par le tribunal paritaire.

I. Un droit à indemnité subordonné à la nature des travaux et aux autorisations obtenues

A. Les améliorations qui ouvrent droit à une indemnité de sortie

Le principe est posé par l’article L. 411-69 du code rural et de la pêche maritime : «Le preneur qui a, par son travail ou par ses investissements, apporté des améliorations au fonds loué a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité due par le bailleur, quelle que soit la cause qui a mis fin au bail.» La formule «quelle que soit la cause» mérite l’attention : congé du bailleur, congé du preneur, résiliation judiciaire, arrivée du terme d’un bail à long terme, décès avec continuation ou non du bail, liquidation judiciaire du preneur, vente du bien loué, expropriation. Dans toutes ces hypothèses, le droit à indemnité subsiste, pourvu que les améliorations aient été réalisées selon les procédures requises. La Cour de cassation l’a confirmé dans une configuration redoutable pour le preneur : des terres louées saisies puis vendues aux enchères. Le 25 mai 2023, la troisième chambre civile a jugé que l’omission, dans le cahier des charges de l’adjudication, des mentions relatives à la nature, au coût et à la date des améliorations «ne peut avoir pour effet de priver le preneur de son droit de demander à l’adjudicataire, bailleur à l’expiration du bail, le paiement d’une indemnité au titre de ces améliorations» (Cass. 3e civ., 25 mai 2023, n° 21-23.015). L’adjudicataire avait été condamné à payer plus de 413 000 euros au liquidateur du preneur. Si vous exploitez des terres achetées aux enchères ou à l’amiable, le vendeur et l’officier chargé de la vente doivent vous informer de cette charge future : en cas de vente, «l’acquéreur doit être averti par l’officier public ou ministériel chargé de la vente du fait qu’il supportera, à la sortie du preneur, la charge de l’indemnité éventuellement due à celui-ci».

L’article L. 411-69 assimile aux améliorations deux familles de travaux que l’on croit à tort exclus. D’abord «les réparations nécessaires à la conservation d’un bâtiment indispensable pour assurer l’exploitation du bien loué ou l’habitation du preneur, effectuées avec l’accord du bailleur par le preneur et excédant les obligations légales de ce dernier». Refaire la charpente d’une grange qui menace ruine ou reprendre les fondations de la maison d’habitation peut donc ouvrir droit à indemnité, à condition d’avoir obtenu l’accord du bailleur et de dépasser l’entretien courant qui incombe au fermier. Ensuite, «Il en est de même des travaux ayant pour objet de permettre d’exploiter le bien loué en conformité avec la législation ou la réglementation» : une mise aux normes imposée par l’administration, par exemple en matière de stockage des effluents ou de sécurité des installations, entre dans le droit à indemnité.

Le même article L. 411-71 range les améliorations en trois catégories qui commandent chacune un mode de calcul distinct : les bâtiments et ouvrages incorporés au sol, les plantations, puis les travaux de transformation du sol et les améliorations culturales ou foncières. Cette classification n’est pas théorique : l’indemnité ne peut pas être fixée de manière globale et forfaitaire, sauf accord des parties conclu à une date très proche de l’expiration du bail. Chaque poste doit être identifié, daté et chiffré séparément, comme l’a montré l’expertise judiciaire du dossier de Blois, qui a distingué maison d’habitation, aménagements extérieurs, stabulation, nurserie, hangar, robot de traite, silos et drainages.

Deux limites bornent ce droit. La première tient au bail lui-même : il faut un bail rural valable. Le 11 juillet 2024, la troisième chambre civile a jugé «Il s’en déduit que le preneur dont le bail a été annulé et est donc censé n’avoir jamais existé ne peut prétendre à l’indemnité due au titre des améliorations apportées au fonds prévue à l’article L. 411-69, alinéa 1er, du code rural et de la pêche maritime» (Cass. 3e civ., 11 juillet 2024, n° 23-11.688). Dans cette affaire, des baux consentis par un usufruitier seul, sans le concours du nu-propriétaire, avaient été annulés ; la cour d’appel de renvoi ne pouvait donc pas ordonner une expertise pour chiffrer une indemnité de sortie. Si votre titre d’occupation est fragile, convention d’occupation précaire déguisée, bail annulable ou parcelles exploitées sans bail écrit, faites d’abord vérifier la qualification de votre occupation : sans bail rural reconnu, l’indemnité de sortie n’existe pas, même si les améliorations sont réelles. À l’inverse, le preneur qui a acquis des améliorations réalisées par son prédécesseur n’est pas démuni : l’article L. 411-75 du code rural et de la pêche maritime permet, en cas de cession de bail autorisée, de céder les améliorations au preneur entrant, qui est alors «subrogé dans les droits à l’indemnité que l’intéressé aurait pu exercer en fin de bail vis-à-vis du bailleur». Le même mécanisme joue pour l’associé qui met ses terres louées à la disposition d’une société : il peut céder les améliorations à la société, qui reçoit des parts en contrepartie. Vérifiez donc, à votre entrée dans les lieux, si le cédant vous a transmis ce droit et pour quels travaux précisément.

La seconde limite protège le bailleur contre les clauses abusives autant que le preneur contre les renonciations arrachées : «Sont réputées non écrites toutes clauses ou conventions ayant pour effet de supprimer ou de restreindre les droits conférés au preneur sortant ou au bailleur par les dispositions précédentes», dispose l’article L. 411-77 du code rural et de la pêche maritime. Une clause du bail qui priverait par avance le fermier de toute indemnité de sortie est donc sans effet. Seule exception admise par le texte : l’indemnité due pour la mise en culture de terres incultes, en friche ou en mauvais état de culture peut être fixée à forfait, à condition que ces terres aient été déclarées dans le bail. Pour une analyse d’ensemble du statut du fermage, de ses arrêts récents et de ses articulations avec la préemption, on peut se reporter à la synthèse consacrée aux arrêts 2026 du bail rural, entre statut du fermage et préemption.

Enfin, le miroir de l’indemnité du preneur existe au profit du bailleur : «S’il apparaît une dégradation du bien loué, le bailleur a droit, à l’expiration du bail, à une indemnité égale au montant du préjudice subi», selon l’article L. 411-72 du code rural et de la pêche maritime. Tout compte de sortie de ferme se solde donc dans les deux sens : vos améliorations d’un côté, les dégradations que le bailleur vous impute de l’autre. Un état des lieux de sortie précis et contradictoire limite ces réclamations croisées.

B. Les autorisations à obtenir avant le premier coup de pioche

C’est le point où se perdent la plupart des indemnités. L’article L. 411-73 du code rural et de la pêche maritime organise trois procédures selon la nature des travaux non prévus par une clause du bail, et le tribunal paritaire de Blois l’a rappelé avec netteté : sans autorisation préalable du bailleur ou du tribunal paritaire des baux ruraux, le preneur ne peut prétendre à aucune indemnisation pour les améliorations apportées au fonds loué (TPBR Blois, 28 août 2025, n° 24/03073).

Première procédure, prévue par l’article L. 411-73, la plus courante : peuvent être exécutés sans l’accord préalable du bailleur les travaux figurant sur une liste établie par décision administrative pour chaque région naturelle, les travaux de la loi du 12 juillet 1967 sur l’amélioration de l’habitat, et «tous travaux, autres que ceux concernant les productions hors sol ainsi que les plantations», dont la période d’amortissement, calculée comme le prévoit l’article L. 411-71, ne dépasse pas de plus de six ans la durée du bail. Mais sans accord préalable ne signifie pas sans formalité : «Deux mois avant l’exécution des travaux, le preneur doit communiquer au bailleur un état descriptif et estimatif de ceux-ci.» Le bailleur peut alors décider de prendre les travaux à sa charge ou, pour des motifs sérieux et légitimes, saisir le tribunal paritaire dans le délai de deux mois, à peine de forclusion. Sans opposition dans ce délai, ou si le tribunal rejette l’opposition, le preneur peut exécuter les travaux. Surtout, les drainages et la participation à des opérations collectives d’assainissement, de drainage et d’irrigation figurent parmi les travaux dispensés d’autorisation préalable, ce qui explique que le tribunal de Blois a indemnisé les drainages alors même qu’aucune autorisation n’avait été sollicitée : l’expert avait conclu qu’ils permettaient aux parcelles d’être exploitées et présentaient «un caractère d’utilité certaine pour l’exploitation». De même, la construction de silos, jugée nécessaire à l’exploitation, a ouvert droit à indemnité.

Deuxième procédure, prévue par le même article L. 411-73 : pour les plantations, les constructions de bâtiments destinés à une production hors sol et les travaux de méthanisation, «le preneur, afin d’obtenir l’autorisation du bailleur, lui notifie sa proposition». En cas de refus ou de silence de deux mois, le tribunal paritaire peut autoriser les travaux, à moins que le bailleur ne décide de les exécuter à ses frais. Le cas de la maison d’habitation est le plus strict : «Le preneur ne peut construire ou faire construire un bâtiment d’habitation sur un bien compris dans le bail que s’il a obtenu au préalable l’accord écrit du bailleur.» Dans le dossier de Blois, les travaux d’aménagement de l’étage de la maison d’habitation, pourtant attestés par factures et par un prêt bancaire, n’ont donné lieu à aucune indemnité : aucune autorisation ni notification n’avait été produite, et l’expert avait en outre conclu que l’amortissement était atteint, sans valeur résiduelle. La leçon est directe : pour tout bâtiment d’habitation, exigez un accord écrit avant de commander les travaux, conservez-le avec les factures, et ne confondez pas un accord verbal avec une autorisation opposable.

Troisième procédure, prévue par l’article L. 411-73 : pour tous les autres travaux d’amélioration, le preneur doit obtenir l’autorisation du bailleur en notifiant sa proposition à la fois au bailleur et à un comité technique départemental. En cas de refus ou de silence de deux mois, le comité rend son avis dans les deux mois, puis le preneur peut exécuter les travaux sauf opposition du bailleur devant le tribunal paritaire. Dans tous les cas, «les travaux visés au présent article doivent, sauf accord du bailleur, présenter un caractère d’utilité certaine pour l’exploitation». Le tribunal de Blois a écarté l’argument des preneurs qui invoquaient une autorisation tacite tirée de la proximité de l’habitation des bailleurs et de relations amicales : ni le lien amical ni la proximité géographique de l’habitation des bailleurs ne permettaient de conclure que les propriétaires, informés, avaient accepté les travaux faute d’opposition. En revanche, le même jugement a admis que l’autorisation donnée par un nu-propriétaire, fils de l’usufruitière bailleresse et notaire de profession, engageait celle-ci par le jeu du mandat apparent : le preneur pouvait légitimement croire que ce fils agissait pour le compte de sa mère. Si vos bailleurs sont plusieurs, indivisaires, nus-propriétaires et usufruitiers, faites signer chacun d’eux ou faites-vous confirmer par écrit les pouvoirs de celui qui signe.

Deux situations particulières méritent d’être signalées. D’une part, le preneur qui veut regrouper des parcelles attenantes en faisant disparaître talus, haies, rigoles ou arbres peut le faire, «sous réserve de l’accord du bailleur», pour améliorer les conditions d’exploitation ; l’article L. 411-28 du code rural et de la pêche maritime donne au bailleur deux mois pour s’opposer à compter de la réception de la lettre recommandée, et «Passé ce délai, l’absence de réponse écrite du bailleur vaut accord». D’autre part, la preuve des améliorations, une fois le litige né, résulte soit d’un état des lieux établi dans les formes de l’article L. 411-4, soit de «tout autre moyen de preuve admis par le droit commun», selon l’article R. 411-15 du code rural et de la pêche maritime. Faites établir un état des lieux d’entrée précis et conservez factures, relevés de main-d’oeuvre, attestations et photographies datées : dans le dossier de Blois, une contestation sur la date des aménagements extérieurs, 2011 contre 2012, a été tranchée contre le preneur faute de preuve de l’erreur de l’expert, à partir des factures produites.

II. Chiffrer l’indemnité poste par poste et la faire payer dans les délais

A. Trois modes de calcul selon la nature des travaux

Le calcul obéit à l’article L. 411-71 du code rural et de la pêche maritime, qui distingue trois masses.

Pour les bâtiments et les ouvrages incorporés au sol, l’article L. 411-71 dispose que «l’indemnité est égale au coût des travaux, évalué à la date de l’expiration du bail, réduit de 6 % par année écoulée depuis leur exécution». Concrètement, un hangar construit pour 100 000 euros dix ans avant la fin du bail ouvre droit à environ 40 000 euros, avant ajustements. Des tables d’amortissement fixées par décision administrative à partir d’un barème national peuvent se substituer à ce calcul pour les bâtiments d’exploitation, d’habitation et les ouvrages incorporés au sol. Et «En tout état de cause, l’indemnité n’est due que dans la mesure où les aménagements effectués conservent une valeur effective d’utilisation» : un bâtiment ruiné, désaffecté ou devenu inutile à l’exploitation ne donne droit à rien, même régulièrement autorisé. C’est ce motif, combiné au défaut d’autorisation, qui a privé d’indemnité les aménagements de la maison d’habitation dans le jugement de Blois. Lorsque les travaux touchent le gros oeuvre, le bailleur peut exiger qu’ils soient exécutés sous la direction et le contrôle d’un homme de l’art désigné, à défaut d’accord, par l’autorité judiciaire.

Pour les plantations, vergers, vignes ou boisements, l’article L. 411-71 dispose que l’indemnité «est égale à l’ensemble des dépenses, y compris la valeur de la main-d’oeuvre, évaluées à la date de l’expiration du bail, qui auront été engagées par le preneur avant l’entrée en production des plantations, déduction faite d’un amortissement calculé à partir de cette dernière date, sans qu’elle puisse excéder le montant de la plus-value apportée au fonds par ces plantations». Deux plafonds se cumulent donc : l’amortissement depuis l’entrée en production et la plus-value réellement apportée au fonds. Celui qui plante sans autorisation préalable notifiée au bailleur, puis autorisée par le tribunal en cas de refus, perd le bénéfice de ce calcul : les plantations relèvent de la deuxième procédure de l’article L. 411-73 et ne peuvent pas être régularisées après coup, sauf urgence reconnue par la jurisprudence.

Pour les travaux de transformation du sol en vue de sa mise en culture ou d’un changement de culture, les améliorations culturales et les améliorations foncières, deux seuils posés par l’article L. 411-71 conditionnent le droit : ces travaux n’ouvrent droit à indemnité que s’ils entraînent «une augmentation du potentiel de production du terrain de plus de 20 %» et si «dont l’effet est susceptible de se prolonger après son départ» du preneur. L’indemnité «est égale à la somme que coûteraient, à l’expiration du bail, les travaux faits par le preneur dont l’effet est susceptible de se prolonger après son départ, déduction faite de l’amortissement dont la durée ne peut excéder dix-huit ans». Les travaux de mise en conformité avec la législation échappent au seuil des 20 % : ils sont indemnisés dès lors qu’ils ont été régulièrement autorisés.

Le financement des améliorations laisse des traces sur le montant final. L’article L. 411-70 du code rural et de la pêche maritime prévoit que, lorsque le preneur sortant a obtenu un prêt pour réaliser des améliorations et que ce prêt n’est pas entièrement remboursé, «le bailleur est, s’il en fait la demande, subrogé dans les droits et obligations du preneur et l’indemnité due est réduite en conséquence». Si vous avez emprunté pour construire, anticipez cette discussion : le bailleur peut reprendre le prêt à son compte et déduire le capital restant dû. À l’inverse, une fois l’indemnité fixée et payée, le bailleur n’est pas sans recours économique : l’article L. 411-76 du code rural et de la pêche maritime lui permet de demander «soit une majoration du prix du bail, conformément à l’article L. 411-12, soit le remboursement par le preneur entrant des sommes ainsi versées», et l’article L. 411-12 confirme que le fermage peut intégrer cette charge lorsque le bailleur a définitivement supporté l’indemnité due au preneur sortant.

B. Agir dans l’année de la sortie et faire fixer l’indemnité par le tribunal paritaire

Le délai est le couperet du contentieux. L’article L. 411-69 est net : «La demande du preneur sortant relative à une indemnisation des améliorations apportées au fonds loué se prescrit par douze mois à compter de la date de fin de bail, à peine de forclusion.» La forclusion ne se relève pas : passé le délai d’un an, le droit est éteint, même si les travaux sont établis et les factures conservées. Identifiez avec précision la date de fin du bail, car elle fait courir le délai : date d’effet du congé validé, date de résiliation fixée par le jugement, terme du bail à long terme. Dans le dossier de Blois, le tribunal avait fixé la résiliation au 31 octobre 2019 par un jugement avant dire droit du 7 décembre 2021 et donné mission à l’expert de retenir cette date ; la demande des bailleurs de prolonger l’amortissement jusqu’en mai 2021, en raison d’un commodat postérieur, a été rejetée. La date de fin du bail rural, non celle de la libération effective des lieux au terme d’une occupation ultérieure à un autre titre, commande le calcul.

N’attendez pas la sortie pour agir. Dès la notification du congé, en application de l’article L. 411-76, et indépendamment de toute action sur le fond, chacune des parties peut saisir le tribunal paritaire en vue d’obtenir la fixation de l’indemnité. Si l’indemnité n’a pas été définitivement fixée un an avant l’expiration du bail, la partie la plus diligente peut saisir le président du tribunal paritaire, statuant en référé, pour obtenir «la fixation d’une indemnité provisionnelle d’un montant aussi proche que possible de celui de l’indemnité définitive», qui «doit être versée ou consignée par le bailleur dans le mois de la notification de la décision». Le preneur peut exiger à son départ le versement des sommes consignées, sous réserve de restitution de l’excédent lors de la décision définitive. L’arme la plus efficace du preneur sortant tient en une phrase : «Si, malgré la fixation de l’indemnité provisionnelle ou définitive, le bailleur n’a pas versé ou consigné celle-ci à la date de l’expiration du bail, il ne peut exiger le départ du preneur avant que ce versement ou cette consignation ait été effectué.» Autrement dit, sans paiement ni consignation, le bailleur ne peut pas vous faire partir. Le juge peut accorder au bailleur les délais de grâce de l’article 1343-5 du code civil, sauf lorsque le bailleur reprend les terres en invoquant la reprise, le congé pour construire ou les autres cas énumérés par le texte.

Conclusion

L’indemnité du preneur sortant récompense celui qui a amélioré la terre qu’il rend : bâtiments autorisés par écrit, drainages utiles à l’exploitation, plantations régulièrement notifiées, transformations durables du sol. Elle se mérite deux fois, avant les travaux par des autorisations en bonne forme, et après la sortie par une action rapide devant le tribunal paritaire. Trois réflexes protègent vos droits : notifier chaque projet au bailleur, et au comité technique quand le texte l’exige, au moins deux mois avant les travaux ; conserver l’accord écrit, l’état descriptif, les factures et la preuve de la main-d’oeuvre ; saisir le tribunal dès le congé notifié et, en tout état de cause, dans les douze mois de la fin du bail. Faute d’autorisation, comme pour la maison d’habitation du dossier de Blois, ou faute d’action dans l’année, l’indemnité est perdue. Faute de bail valable, comme l’a jugé la Cour de cassation le 11 juillet 2024, elle n’existe même pas. Et si vos terres ont changé de mains, rappelez-vous l’arrêt du 25 mai 2023 : l’acquéreur, même adjudicataire, supporte la charge de l’indemnité à votre sortie. Faites chiffrer chaque poste par un expert selon sa catégorie, demandez une provisionnelle en référé si le compte définitif tarde, et ne quittez pas les lieux sans versement ni consignation.