Votre terrain est frappé d’un emplacement réservé au plan local d’urbanisme : la mairie peut y projeter une voie, un équipement public, un espace vert ou un programme de logements, et votre droit de construire se trouve gelé tant que la réserve est opposable. Face à ce blocage, le code de l’urbanisme ouvre au propriétaire un droit de délaissement qui permet de mettre la collectivité en demeure d’acquérir le bien. Longtemps analysé comme une acquisition presque forcée, ce mécanisme vient d’être profondément rééquilibré par la loi du 26 novembre 2025 : la collectivité peut désormais renoncer à acheter, et le propriétaire retrouve alors un terrain libéré de la réserve. À Paris et en Île-de-France, où le plan local d’urbanisme bioclimatique de la capitale approuvé le 20 novembre 2024 et les plans locaux d’urbanisme intercommunaux des établissements publics territoriaux multiplient les réserves pour équipements, espaces verts et logements, la question se pose avec une acuité particulière, comme l’illustre un arrêt récent de la cour administrative d’appel de Paris rendu le 18 mars 2026 dans une affaire de Bagnolet. Cet article décrit la procédure pas à pas, le nouveau régime de la renonciation, la fixation du prix et les recours ouverts au propriétaire dont le terrain reste bloqué.
I. Faire constater la réserve et mettre la collectivité face à ses obligations
A. Identifier l’emplacement réservé et mesurer l’étendue du blocage
L’emplacement réservé est une servitude d’urbanisme créée par le règlement du plan local d’urbanisme. Aux termes de l’article L. 151-41 du code de l’urbanisme, « Le règlement peut délimiter des terrains sur lesquels sont institués : 1° Des emplacements réservés aux voies et ouvrages publics dont il précise la localisation et les caractéristiques ; 2° Des emplacements réservés aux installations d’intérêt général à créer ou à modifier ; 3° Des emplacements réservés aux espaces verts à créer ou à modifier ou aux espaces nécessaires aux continuités écologiques ; 4° Dans les zones urbaines et à urbaniser, des emplacements réservés en vue de la réalisation, dans le respect des objectifs de mixité sociale, de programmes de logements qu’il définit ». Deux autres catégories existent, dont les emplacements réservés à la relocalisation des biens exposés au recul du trait de côte. Chaque réserve doit préciser la collectivité ou le service public bénéficiaire, la localisation et la destination projetée.
La première vérification porte sur l’existence et l’opposabilité de la réserve. Le plan applicable se consulte en mairie, sur le le Géoportail de l’urbanisme qui centralise les documents opposables, et pour Paris sur le site des règles d’urbanisme de la capitale, dont les données ouvertes recensent les emplacements réservés pour équipement du plan local d’urbanisme bioclimatique. La Ville de Paris indique que ce plan local d’urbanisme bioclimatique a été approuvé le 20 novembre 2024 par le Conseil de Paris. En petite couronne, le plan applicable est le plus souvent un plan local d’urbanisme intercommunal approuvé par l’établissement public territorial, comme celui d’Est Ensemble qui apparaît dans le litige de Bagnolet jugé en 2026. Demander un certificat d’urbanisme permet de faire attester par écrit la situation du terrain au regard du plan, la nature de la réserve et les limitations du droit de construire.
L’effet de la réserve est radical : le terrain devient inconstructible pour tout projet incompatible avec la destination réservée. Seule la réalisation du projet justifiant la réserve, ou un projet compatible avec elle, peut être autorisée. La valeur vénale du bien chute en conséquence, et toute promesse de vente conclue sans mention de la réserve expose le vendeur à un contentieux avec l’acquéreur lorsque les conditions suspensives liées au certificat d’urbanisme et au permis de construire ne peuvent se réaliser. Dans l’affaire de Bagnolet, le compromis signé le 8 novembre 2017 prévoyait la construction de deux maisons individuelles, soumise à l’obtention d’un certificat d’urbanisme pré-opérationnel puis d’un permis de construire définitif, alors que la parcelle était entièrement grevée d’un emplacement réservé pour des espaces verts : la vente ne pouvait pas se réaliser, indépendamment de l’attitude ultérieure de la commune.
Le propriétaire dispose toutefois d’une contrepartie légale à cette charge. Aux termes de l’article L. 152-2 du code de l’urbanisme, « Le propriétaire d’un terrain bâti ou non bâti réservé par un plan local d’urbanisme en application de l’article L. 151-41 peut, dès que ce plan est opposable aux tiers, et même si une décision de sursis à statuer qui lui a été opposée est en cours de validité, exiger de la collectivité ou du service public au bénéfice duquel le terrain a été réservé qu’il soit procédé à son acquisition dans les conditions et délais mentionnés aux articles L. 230-1 et suivants. » Ce droit de délaissement s’exerce donc dès l’opposabilité du plan, sans attendre, et même lorsqu’un sursis à statuer a été opposé. Il concerne les terrains bâtis comme non bâtis. Avant d’agir, le propriétaire réunit les pièces qui feront la force de son dossier : titre de propriété, extrait du règlement et du plan de zonage faisant apparaître la réserve et son bénéficiaire, certificat d’urbanisme récent, échanges avec la mairie et, le cas échéant, estimation de la valeur du bien.
B. Adresser la mise en demeure d’acquérir et ouvrir l’année de négociation
La mise en demeure est l’acte qui déclenche la procédure. Aux termes de l’article L. 230-1 du code de l’urbanisme, « La mise en demeure de procéder à l’acquisition d’un terrain bâti ou non est adressée par le propriétaire à la mairie de la commune où se situe le bien. Elle mentionne les fermiers, locataires, ceux qui ont des droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage et ceux qui peuvent réclamer des servitudes. » La lettre doit donc identifier précisément le bien, viser l’emplacement réservé et son fondement dans le plan, et mentionner l’ensemble des occupants et titulaires de droits. Les autres intéressés sont ensuite appelés à se faire connaître par une publicité collective organisée à l’initiative de la collectivité mise en demeure, et le même article précise qu’« Ils sont tenus de se faire connaître à ces derniers, dans le délai de deux mois, à défaut de quoi ils perdent tout droit à indemnité. » L’envoi en lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conservé avec son accusé, fixe le point de départ des délais.
Une erreur fréquente consiste à confondre la mise en demeure avec d’autres courriers. Dans l’affaire jugée par la cour administrative d’appel de Paris le 18 mars 2026, la propriétaire avait adressé une déclaration d’intention d’aliéner puis un courrier demandant une proposition de prix et une date prévisible d’acquisition. La cour a jugé que « Ni la déclaration d’intention d’aliéner du 5 mars 2018 adressée à la commune, ni le courrier du 21 juin 2018 ne peuvent être assimilés à une mise en demeure de procéder à l’acquisition de la parcelle. » (CAA Paris, 3e ch., 18 mars 2026, n° 24PA00836). Ni la déclaration préalable à une vente dans une zone de préemption, ni une simple demande de prix ne valent mise en demeure au sens des articles L. 230-1 et suivants. La lettre doit exprimer sans ambiguïté l’exigence d’acquisition. À défaut, le propriétaire ne peut se prévaloir ni du délai d’un an, ni de l’inopposabilité ultérieure de la réserve, ni d’un renoncement intervenu dans le cadre de la procédure de délaissement.
À compter de la réception en mairie, la collectivité dispose d’un délai d’un an pour se prononcer. Aux termes de l’article L. 230-3 du code de l’urbanisme, « La collectivité ou le service public qui fait l’objet de la mise en demeure doit se prononcer dans le délai d’un an à compter de la réception en mairie de la demande du propriétaire. En cas d’accord amiable, le prix d’acquisition doit être payé au plus tard deux ans à compter de la réception en mairie de cette demande. » L’année qui suit la mise en demeure est donc une phase de négociation amiable sur le principe et le prix. Lorsque les parties s’accordent, le prix doit être payé au plus tard deux ans après la réception de la demande. Plusieurs issues amiables existent : l’acquisition par la collectivité bénéficiaire, ou, avec son accord, par une autre personne publique ou par le titulaire d’une concession d’aménagement, la destination de l’emplacement réservé restant alors inchangée.
Le propriétaire peut également requérir l’emprise totale de son terrain dans les cas prévus par le code de l’expropriation, ce qui évite de conserver une relique inexploitable lorsque la réserve ne frappe qu’une partie de la parcelle. En cas de transmission pour cause de décès, l’article L. 230-2 du code de l’urbanisme ouvre aux ayants droit, « sur justification que l’immeuble en cause représente au moins la moitié de l’actif successoral et sous réserve de présenter la demande d’acquisition dans le délai de six mois à compter de l’ouverture de la succession », la faculté d’exiger qu’il soit sursis au recouvrement des droits de mutation à concurrence du prix tant que celui-ci n’a pas été payé. Pendant toute la phase amiable, le propriétaire surveille le calendrier : c’est l’expiration du délai d’un an sans accord qui ouvre la phase suivante, judiciaire ou de libération du terrain.
II. Quand la collectivité renonce ou laisse passer les délais : prix, libération du terrain et responsabilités
A. Le nouveau régime : une renonciation possible et une réserve qui cesse d’être opposable
Le point le plus important pour les propriétaires tient à la loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement, dont les dispositions applicables depuis le 28 novembre 2025 ont remanié les articles L. 230-3 et L. 230-4 du code de l’urbanisme. Auparavant, une fois régulièrement mise en demeure, la collectivité se trouvait engagée dans un processus dont elle ne pouvait s’extraire que par l’acquisition, fût-elle forcée par le juge : la doctrine parlait d’expropriation anticipée et le Conseil constitutionnel de réquisition d’achat à l’initiative des propriétaires. La seule échappatoire consistait pour la collectivité à supprimer l’emplacement réservé par une évolution du plan avant le jugement fixant le prix.
Désormais, la saisine du juge de l’expropriation est réservée au désaccord sur le prix. L’article L. 230-3 dans sa version en vigueur dispose qu’« A défaut d’accord amiable sur le prix à l’expiration du délai d’un an mentionné au premier alinéa, le juge de l’expropriation, saisi soit par le propriétaire, soit par la collectivité ou le service public qui a fait l’objet de la mise en demeure, prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l’immeuble. » (art. L. 230-3 du code de l[‘’]urbanisme) La saisine suppose donc un accord sur le principe de l’acquisition : si la collectivité renonce expressément à acheter, ou laisse passer le délai d’un an sans s’engager, le juge ne peut plus être saisi pour imposer le transfert. Parallèlement, le second alinéa de l’article L. 230-4, qui permettait encore au propriétaire de saisir le juge au-delà du délai de trois mois suivant l’année de négociation, a été supprimé. La version antérieure, applicable du 1er janvier 2016 au 28 novembre 2025, ajoutait une seconde phrase qui sauvegardait une saisine tardive du juge au-delà de ces trois mois. Cette seconde phrase a disparu du texte applicable.
En contrepartie, le propriétaire dont la collectivité ne veut pas du terrain récupère l’usage de son bien. Aux termes de l’article L. 230-4 du code de l’urbanisme, « les limitations au droit de construire et la réserve ne sont plus opposables si le juge de l’expropriation n’a pas été saisi trois mois après l’expiration du délai d’un an » (art. L. 230-4 du code de l[‘’]urbanisme) La cour administrative d’appel de Paris en a rappelé la mécanique dans son arrêt du 18 mars 2026 , dont elle déduit que l’écoulement de ce délai de trois mois sans saisine du juge par l’une ou l’autre partie rend la réserve inopposable au propriétaire (CAA Paris, 3e ch., 18 mars 2026, n° 24PA00836) Concrètement, quinze mois après la réception de la mise en demeure en mairie, sans saisine du juge par l’une ou l’autre partie, la réserve cesse de paralyser le terrain et le droit commun de l’urbanisme s’applique de nouveau aux demandes d’autorisation.
Deux précisions jurisprudentielles restent utiles pour les procédures engagées avant la réforme ou pour comprendre la portée des actes. D’une part, la Cour de cassation a jugé que la suppression de l’emplacement réservé en cours de procédure judiciaire ne fait échec au délaissement que si elle intervient avant le jugement : « la suppression de l’emplacement réservé était postérieure au jugement de première instance, date à laquelle doit être appréciée la qualification de bien réservé » (Cass. 3e civ., 6 sept. 2018, n° 17-20.812). La qualification de bien réservé s’apprécie au jour du jugement, et une modification du plan postérieure ne rend pas l’action irrecevable. D’autre part, la renonciation de la collectivité à acquérir n’équivaut pas à une suppression de la réserve et n’ouvre pas droit par elle-même à indemnisation : dans l’affaire de Bagnolet, la cour a écarté le détournement de pouvoir invoqué contre la création de la réserve, a relevé que l’acquisition n’était pas une obligation pour la commune, et a rejeté la demande indemnitaire faute de lien direct entre la renonciation et l’échec de la vente, compromise dès l’origine par la réserve opposable et les conditions suspensives du compromis.
Pour les propriétaires parisiens et franciliens, la leçon pratique est double. D’abord, formaliser une mise en demeure régulière plutôt que de se contenter d’une déclaration d’intention d’aliéner ou d’échanges informels sur le prix : sans cet acte, aucun délai ne court et aucune inopposabilité ne peut être acquise. Ensuite, dater précisément la réception en mairie et surveiller l’échéance des quinze mois : si la collectivité renonce ou reste silencieuse, la stratégie se déplace vers la valorisation du terrain libéré, avec un nouveau certificat d’urbanisme et, le cas échéant, une demande d’autorisation d’urbanisme instruite au regard du zonage redevenu applicable.
B. Faire fixer le prix par le juge et obtenir réparation des fautes établies
Lorsque la collectivité accepte le principe de l’acquisition mais que les parties divergent sur le montant, le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire tranche. Il prononce le transfert de propriété et fixe le prix de l’immeuble. Aux termes de l’article L. 230-3, « Ce prix, y compris l’indemnité de réemploi, est fixé et payé comme en matière d’expropriation, sans qu’il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement. » (art. L. 230-3 du code de l[‘’]urbanisme) La réserve elle-même ne peut donc pas être utilisée pour minorer le prix : le terrain s’évalue comme si la servitude qui a justifié le délaissement n’existait pas, majoré de l’indemnité de réemploi destinée à couvrir les frais de remplacement du bien.
Les règles d’évaluation suivent le droit commun de l’expropriation. Aux termes de l’article L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. » Le même article encadre la date de référence selon l’acte d’urbanisme applicable, et l’article L. 230-3 précise que, pour un terrain en emplacement réservé, cette date de référence est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d’urbanisme ou l’approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone où se situe le terrain. Le juge tient compte des servitudes permanentes à cette date, fixe s’il y a lieu les indemnités des ayants droit mentionnés à l’article L. 230-2, et l’article L. 230-5 du code de l’urbanisme ajoute que « L’acte ou la décision portant transfert de propriété éteint par lui-même et à sa date tous droits réels ou personnels existants sur les immeubles cédés même en l’absence de déclaration d’utilité publique antérieure. » Les droits des créanciers inscrits sont reportés sur le prix. Le propriétaire qui constate que le terrain acquis n’a pas reçu sa destination peut s’interroger sur une rétrocession, mais la Cour de cassation a fermé cette voie après un délaissement : « l’exercice du droit de délaissement, constituant une réquisition d’achat à l’initiative du propriétaire du bien, ne permet pas au cédant de solliciter la rétrocession de ce bien sur le fondement de l’article L. 12-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, même lorsque le juge de l’expropriation a donné acte aux parties de leur accord sur la fixation du prix et ordonné le transfert de propriété au profit de la collectivité publique » (Cass. 3e civ., 18 avr. 2019, n° 18-11.414). Le délaissement reste une vente à l’initiative du propriétaire, non une expropriation subie, et n’ouvre pas le droit au retour du bien.
Lorsque la collectivité s’est engagée à acheter puis se rétracte, la responsabilité pour promesse non tenue peut être recherchée devant le tribunal administratif. Dans l’affaire de Bagnolet, la cour a estimé que la commune, après avoir proposé d’acquérir la parcelle par l’exercice du délaissement puis adressé une proposition amiable d’acquisition, « doit être regardée, non comme ayant mis fin à des négociations en cours, mais comme ayant rompu un engagement ». (CAA Paris, 3e ch., 18 mars 2026, n° 24PA00836) La faute était donc établie. Pour autant, la propriétaire n’a obtenu aucune indemnité, car la juridiction a jugé que cette faute n’était pas la cause directe de l’échec de la vente : le compromis ne mentionnait pas la réserve, le projet de deux maisons était incompatible avec l’emplacement réservé pour espaces verts, toujours opposable à l’époque, et la parcelle n’avait trouvé preneur ni avant ni après la renonciation. L’enseignement vaut pour tout propriétaire francilien : une promesse même fautivement rompue n’ouvre droit à réparation que si le préjudice en découle directement, ce qui suppose de démontrer qu’une vente à un prix déterminé aurait abouti sans la faute, pièces à l’appui. Les taxes foncières acquittées et les frais d’entretien du terrain, exposés indépendamment de l’engagement communal, restent en principe à la charge du propriétaire demeuré tel.
Reste l’hypothèse où la réserve elle-même est contestée. Le propriétaire peut attaquer la délibération approuvant le plan local d’urbanisme par un recours pour excès de pouvoir dans les deux mois de sa publicité, en soutenant que l’emplacement réservé est entaché d’erreur manifeste d’appréciation, détourné de son objet ou insuffisamment justifié au regard du projet d’intérêt général invoqué. Passé ce délai, l’exception d’illégalité du plan peut encore être soulevée à l’appui d’un recours contre une décision individuelle prise sur son fondement, comme un refus d’autorisation d’urbanisme opposé en raison de la réserve. Parallèlement, rien n’interdit de demander à la commune ou à l’établissement public compétent une évolution du plan, révision ou modification, afin de supprimer une réserve devenue sans objet ; cette démarche politique et technique ne crée toutefois aucun droit à l’aboutissement. Lorsque le refus opposé à une demande d’autorisation ou la gestion du dossier par l’administration soulève des questions de délais, de motivation ou de sursis à statuer, les règles du recours gracieux puis du recours contentieux contre les décisions individuelles de l’urbanisme s’appliquent, selon la présentation faite dans l’article du cabinet consacré au permis refusé, au recours gracieux, au tribunal, au référé et à l’indemnisation.
À Paris et en Île-de-France, le parcours contentieux obéit aux ressorts habituels : tribunal administratif de Paris pour la capitale, tribunaux administratifs de Montreuil, Melun, Cergy-Pontoise ou Versailles selon le département, puis cour administrative d’appel de Paris pour l’appel. Le juge de l’expropriation territorialement compétent, saisi pour la fixation du prix, statue selon les règles du code de l’expropriation, avec l’appui des évaluations de la direction régionale des finances publiques, pôle d’évaluation domaniale, dont l’avis éclaire la négociation sans lier le juge. Le dossier utile comprend le titre de propriété, le règlement et le plan de zonage, le certificat d’urbanisme, la mise en demeure et son accusé de réception, la chronologie des échanges avec la collectivité, les avis d’évaluation, les compromis ou offres d’achat avortés avec leurs conditions suspensives, ainsi que les justificatifs des frais et taxes dont le remboursement serait sollicité. Chaque date compte : réception de la mise en demeure en mairie, expiration de l’année de négociation, saisine éventuelle du juge dans les trois mois suivants, opposabilité des différents états du plan.
Un terrain frappé d’un emplacement réservé n’est donc ni perdu ni nécessairement vendu à vil prix. La mise en demeure d’acquérir oblige la collectivité à se prononcer dans l’année ; depuis la loi du 26 novembre 2025, son silence ou son refus libère le terrain au lieu de conduire à une acquisition forcée, et seul un accord sur le principe assorti d’un désaccord sur le prix conduit devant le juge de l’expropriation. Le prix se fixe alors sans tenir compte de la réserve, avec indemnité de réemploi, tandis que les fautes de la collectivité, promesse rompue ou réserve illégale, n’ouvrent réparation que dans la mesure démontrée du préjudice direct. Identifier tôt la réserve, formaliser une mise en demeure régulière et surveiller les échéances : c’est ce triptyque qui transforme une servitude subie en sortie négociée ou en terrain de nouveau constructible.