Vous rentrez d’un déplacement et la serrure a été changée. Des inconnus occupent votre appartement à Paris, dorment dans vos meubles et refusent d’ouvrir. Ou bien le gardien vous appelle : des individus ont forcé la porte d’un lot vide de votre immeuble et s’y sont installés. Ce moment de stupeur appelle des réflexes précis, car chaque semaine perdue complique la reprise du logement : dégradations, factures d’énergie, et occupants qui s’enracinent. La bonne nouvelle, c’est que le droit français offre au propriétaire dont le bien est squatté deux leviers puissants et complémentaires : la procédure administrative d’évacuation devant le préfet, profondément réformée par la loi du 18 août 2026, et le juge civil des référés, qui expulse vite et chiffre l’indemnité due. La plainte pénale complète le dispositif quand le logement constitue votre domicile. Cet article décrit, pièces à l’appui et délais chiffrés, la méthode complète : faire constater l’occupation dès le premier jour, saisir le préfet dans les règles, porter plainte pour violation de domicile quand c’est possible, assigner en référé devant le tribunal judiciaire de Paris, puis obtenir une indemnité d’occupation calculée sur la valeur locative, en plus des frais de procédure.
I. Faire partir les occupants : la reprise rapide du logement squatté
A. Demander au préfet l’évacuation du squat : mise en demeure en 48 heures et expulsion sans délai
La voie la plus rapide pour reprendre un logement squatté est la demande d’évacuation adressée au représentant de l’État dans le département, sur le fondement de l’article 38 de la loi du 5 mars 2007. Le texte vise exactement votre situation : « En cas d’introduction à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraintes dans le domicile d’autrui, qu’il s’agisse ou non de sa résidence principale, ou dans un local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel, la personne dont le domicile est ainsi occupé, toute personne agissant dans l’intérêt et pour le compte de celle-ci ou le propriétaire du local occupé peut demander au représentant de l’Etat dans le département de mettre en demeure l’occupant de quitter les lieux, après avoir déposé plainte, fait la preuve que le logement constitue son domicile ou sa propriété et fait constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire, par le maire ou par un commissaire de justice. » Trois conditions préalables se dégagent donc, et elles dictent vos premières démarches : déposer plainte, prouver votre propriété ou votre domicile avec le titre de propriété, la taxe foncière ou les factures à votre nom, et faire constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire, par le maire ou par un commissaire de justice. Sans ces trois pièces, la demande au préfet ne peut pas prospérer, alors constituez-les dès le premier jour, avant même de rédiger la demande.
La réforme du 18 août 2026 a considérablement élargi et accéléré cette procédure, et sa version est en vigueur depuis le 20 août 2026. D’abord, le dispositif ne se limite plus au domicile : il couvre désormais tout local à usage d’habitation ou à usage commercial, agricole ou professionnel, ce qui sécurise les propriétaires de boutiques, d’ateliers, de bureaux et de dépendances occupés sans droit. Ensuite, l’article 38 issu de la réforme s’applique aussi au maintien dans les lieux après l’introduction initiale, avec cette formule : « Le présent article s’applique également en cas de maintien dans les lieux mentionnés au premier alinéa à la suite de l’introduction mentionnée au même premier alinéa ainsi qu’en cas de maintien dans les lieux à l’expiration d’un contrat de location d’un meublé de tourisme ». Concrètement, le voyageur qui refuse de quitter votre meublé de tourisme après la fin contractuelle relève désormais de la même procédure accélérée. Enfin, lorsque le propriétaire ne peut pas apporter la preuve de son droit parce que les occupants détiennent les lieux, le préfet sollicite lui-même l’administration fiscale dans un délai de soixante-douze heures pour établir ce droit : même sans accès à vos papiers restés dans le logement, la procédure n’est plus bloquée.
Les délais imposés au préfet sont stricts et font tout l’intérêt de cette voie. La loi dispose que « La décision de mise en demeure est prise, après considération de la situation personnelle et familiale de l’occupant par le représentant de l’Etat dans le département dans un délai de quarante-huit heures à compter de la réception de la demande. » Le préfet examine la situation personnelle et familiale des occupants, mais il ne peut refuser que pour méconnaissance des conditions légales ou pour un motif impérieux d’intérêt général, et il doit communiquer les motifs d’un refus. Puis, le même article fixe le préavis d’exécution : « La mise en demeure est assortie d’un délai d’exécution qui ne peut être inférieur à vingt-quatre heures. » Quand le local occupé ne constitue pas le domicile du demandeur, ce délai d’exécution est porté à sept jours par l’article 38 : « Lorsque le local occupé ne constitue pas le domicile du demandeur, ce délai est porté à sept jours ». La mise en demeure est notifiée aux occupants, affichée en mairie et sur les lieux. Et si elle reste sans effet, l’évacuation suit immédiatement, car le préfet doit procéder à l’évacuation forcée : « Lorsque la mise en demeure de quitter les lieux n’a pas été suivie d’effet dans le délai fixé, le représentant de l’Etat dans le département doit procéder sans délai à l’évacuation forcée du local ». Aucune période de sursis n’est réservée par ce texte : une fois le délai de la mise en demeure expiré, le préfet doit faire évacuer, avec le concours de la force publique si nécessaire.
À Paris et en Île-de-France, la demande se porte devant le préfet de police de Paris pour un bien situé dans la capitale, et devant le préfet du département pour la petite et la grande couronne. Joignez à votre courrier la copie de la plainte et son récépissé, le titre de propriété, le constat d’occupation dressé par l’officier de police judiciaire du commissariat d’arrondissement ou par un commissaire de justice, ainsi que les mises en demeure de quitter les lieux que vous avez adressées en recommandé, même restées sans réponse : les juges parisiens y sont attentifs, comme le montre une ordonnance du tribunal judiciaire de Paris rendue à l’été 2024 dans une affaire de squat d’appartements, où le propriétaire produisait précisément les courriels de la préfecture de police retranscrivant l’intervention et le constat d’occupation, outre les courriers recommandés ignorés par les occupants. Gardez une copie de chaque envoi et notez chaque date, car le délai de quarante-huit heures court à compter de la réception de votre demande complète. Si le préfet refuse la mise en demeure, exigez la communication écrite des motifs et saisissez sans attendre le juge des référés, qui reste compétent en parallèle. Et surtout, n’expulsez jamais les occupants par vos propres moyens : changer les serrures de force, couper l’eau ou l’électricité ou faire intervenir des tiers pour les déloger vous expose à des poursuites, alors que les voies de droit décrites ici aboutissent en quelques semaines.
B. Porter plainte pour violation de domicile : 3 ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende encourus par les squatteurs
Quand le logement squatté constitue votre domicile, la plainte pénale pour violation de domicile est une arme redoutable. L’article 226-4 du code pénal punit sévèrement les faits : « L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. » Le maintien dans les lieux après une telle introduction est puni des mêmes peines. La définition du domicile protège largement les propriétaires : « Constitue notamment le domicile d’une personne, au sens du présent article, tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non. » Votre résidence secondaire meublée, l’appartement parisien où vous conservez vos meubles entre deux séjours, le logement familial dont vous avez gardé les clés et le mobilier : tous sont couverts, même si vous n’y résidez pas au quotidien. L’effraction, le forçage d’une serrure ou d’une chaîne, les menaces proférées contre le gardien caractérisent les manoeuvres, voies de fait ou contraintes exigées par le texte.
Le dépôt de plainte obéit à des garanties que beaucoup de victimes ignorent. L’article 15-3 du code de procédure pénale impose aux services de police et de gendarmerie de vous recevoir : « Les officiers et agents de police judiciaire sont tenus de recevoir les plaintes déposées par les victimes d’infractions à la loi pénale, y compris lorsque ces plaintes sont déposées dans un service ou une unité de police judiciaire territorialement incompétents. » Si le commissariat d’arrondissement rechigne parce que les faits sont anciens ou que les occupants se disent locataires sans produire aucun contrat, rappelez ce texte et exigez l’enregistrement. Chaque dépôt donne lieu à un procès-verbal et à un récépissé remis immédiatement : « Tout dépôt de plainte fait l’objet d’un procès-verbal et donne lieu à la délivrance immédiate d’un récépissé à la victime ». Ce récépissé est une pièce maîtresse de votre dossier préfectoral et civil : il prouve la date de votre réaction et l’existence de la procédure pénale. Décrivez avec précision les circonstances de l’introduction, l’état des serrures forcées, l’inventaire des meubles qui prouve que le local est votre domicile, et joignez photos, constats et témoignages du gardien ou des voisins.
La plainte pénale a toutefois une limite que la Cour de cassation a rappelé avec netteté le 3 juin 2025, et il faut la connaître pour ne pas fonder toute votre stratégie sur elle. Dans cette affaire, une ancienne occupante expulsée après une adjudication s’était réintroduite par effraction dans l’immeuble, et la cour d’appel l’avait condamnée pour violation de domicile. La chambre criminelle a cassé, au visa de l’article 226-4, en posant que « Seul constitue un domicile, au sens de ce texte, le lieu où une personne, qu’elle y habite ou non, a le droit de se dire chez elle, quels que soient le titre juridique de son occupation et l’affectation donnée aux locaux, ledit texte n’ayant pas pour objet de garantir d’une manière générale les propriétés immobilières contre une usurpation. » Les juges ont relevé que l’adjudicataire n’avait obtenu les clés que postérieurement aux faits et que ni elle ni son époux n’avaient jamais occupé le bien : sans occupation ni droit de s’y dire chez soi, pas de domicile au sens pénal, donc pas de violation de domicile, même si la propriété est établie. Retenez la leçon pratique : si le bien squatté est votre domicile meublé, même secondaire, la plainte pour violation de domicile est pleinement fondée ; s’il s’agit d’un bien vacant que vous n’avez jamais habité et qui ne contient pas vos meubles, la qualification pénale est fragile et vous devez porter l’effort sur la demande au préfet et sur le référé civil, qui n’exigent que la preuve de la propriété et de l’absence de droit des occupants. Dans tous les cas, la plainte reste utile : elle déclenche l’enquête, permet le constat policier et fait pression sur les occupants, mais elle ne remplace ni la saisine du préfet ni l’assignation devant le juge civil.
II. Faire juger l’expulsion et obtenir réparation : le juge civil à Paris
A. L’assignation en référé devant le juge des contentieux de la protection : expulsion pour trouble manifestement illicite
Le juge des référés est le juge naturel du squat, car l’occupation sans droit ni titre constitue par elle-même un trouble que le juge peut faire cesser en urgence. L’article 835 du code de procédure civile lui donne ce pouvoir dans les termes les plus larges : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » Même si les occupants se présentent à l’audience et contestent, même s’ils allèguent un bail verbal ou une autorisation fantaisiste, le juge peut ordonner l’expulsion dès lors que le trouble est manifeste. Et l’article 834 ajoute que « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. » Le fondement de fond est le droit de propriété de l’article 544 du code civil : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. » Occuper le bien d’autrui sans aucun titre viole ce droit de façon évidente, et c’est précisément ce raisonnement que tiennent les ordonnances parisiennes.
L’ordonnance de référé rendue le 16 août 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, sous le numéro de répertoire général 24/05502, illustre parfaitement la méthode qui gagne. Le propriétaire d’un immeuble parisien, informé par ses locataires de l’occupation illicite de plusieurs appartements, l’avait fait constater par un officier de police judiciaire lors d’une intervention en janvier, puis avait adressé des mises en demeure recommandées restées sans effet, avant de faire assigner les quatre occupants par actes de commissaire de justice au mois de mai. Les défendeurs n’ont ni comparu ni été représentés, et le juge a statué sur le fond en retenant que « En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » Il a rappelé la définition prétorienne : « Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. » Puis il a fait application de l’article 544 du code civil : « En vertu de l’article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un tel trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin. » Le juge a relevé que les occupants ne justifiaient d’aucun contrat de location, que le propriétaire n’avait jamais consenti à l’occupation, et qu’un courriel de la préfecture de police évoquait un squat récurrent malgré une précédente intervention des forces de l’ordre : l’expulsion a été ordonnée avec le concours de la force publique et d’un serrurier, avec séquestre des meubles, 800 euros au titre des frais de procédure et condamnation aux dépens.
Pour reproduire ce résultat à Paris, faites assigner chaque occupant identifié, ainsi que tous occupants de leur chef, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé, par acte de commissaire de justice délivré à personne ou à étude. Votre dossier doit contenir le titre de propriété, les avis de taxe foncière, le constat d’occupation dressé par l’officier de police judiciaire ou le commissaire de justice, la copie de la plainte et de son récépissé, la demande adressée au préfet et sa réponse, les mises en demeure recommandées et leurs accusés, les échanges avec la préfecture de police, les photos des dégradations et des serrures forcées, et les attestations du gardien et des voisins. Demandez l’expulsion avec assistance de la force publique et d’un serrurier, le séquestre des meubles abandonnés, une indemnité d’occupation provisionnelle, une somme au titre des frais irrépétibles et la condamnation aux dépens. Sollicitez l’exécution au seul vu de la minute, que l’article 489 du code de procédure civile autorise : « En cas de nécessité, le juge peut ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé aura lieu au seul vu de la minute. » Cette mention évite d’attendre la délivrance de la copie exécutoire et fait gagner des jours précieux. En pratique parisienne, comptez quelques semaines entre l’assignation et l’audience, puis une ordonnance rendue en quelques semaines : dans l’affaire de 2024, l’assignation de mai a abouti à une ordonnance d’août, malgré la période estivale. Cumulez cette voie avec la demande au préfet : les deux procédures avancent en parallèle, et la première qui aboutit libère le logement.
B. L’indemnité d’occupation et les frais : faire payer chaque mois d’occupation sans droit
Expulser ne suffit pas : chaque mois d’occupation illicite représente un loyer perdu, parfois des dégradations, et des frais de procédure avancés. Le fondement de la réparation est l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Occuper sans droit ni titre le bien d’autrui est une faute qui cause un dommage patrimonial mesurable, et le propriétaire peut en exiger réparation devant le juge. La Cour de cassation a validé le mécanisme complet dans un arrêt de la troisième chambre civile du 9 janvier 2025, rendu sous le pourvoi numéro 23-19.335 : une société adjudicataire de plusieurs lots de copropriété avait assigné l’ancien propriétaire maintenu dans les lieux pour obtenir son expulsion et une indemnité d’occupation, et la cour d’appel de Paris avait ordonné l’expulsion sous astreinte avec une indemnité mensuelle. La Cour de cassation a rejeté le pourvoi en approuvant que « l’article 835 du code de procédure civile autorisait le président du tribunal judiciaire à allouer au propriétaire une provision à valoir sur l’indemnité due en raison de l’occupation sans droit ni titre de son bien qui n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. » Autrement dit, le juge des référés peut chiffrer lui-même l’indemnité et l’allouer à titre provisionnel, sans renvoyer les parties devant le juge du fond, dès lors que l’occupation sans droit ni titre n’est pas sérieusement contestable.
Le même arrêt sécurise le calcul et la période de l’indemnité. La Cour a approuvé la motivation suivante : « Ayant relevé que M. [C] ne contestait pas occuper, sans versement d’une contrepartie financière, les lots dont la SCI avait été déclarée adjudicataire, la cour d’appel, qui a souverainement évalué la valeur locative des biens occupés et retenu que l’existence d’un pourvoi formé contre le jugement d’adjudication ne constituait pas une contestation sérieuse, a, sans excéder ses pouvoirs, condamné M. [C] au paiement d’une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel dans la limite du montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. » Trois enseignements pour votre dossier : l’indemnité se calcule sur la valeur locative du bien, évaluée souverainement par les juges à partir de vos pièces ; le chiffre doit être étayé par des estimations d’agences, des loyers de référence de l’encadrement parisien pour des surfaces comparables, ou une expertise ; et les manoeuvres dilatoires des occupants, comme un recours pendant contre votre titre, ne constituent pas une contestation sérieuse qui paralyserait le juge. L’indemnité court jusqu’à la complète libération des lieux avec remise des clés : chaque mois supplémentaire d’occupation augmente la dette, et l’astreinte assortissant l’expulsion la fait grimper plus vite encore. Produisez un décompte mois par mois adossé à la valeur locative mensuelle retenue, et demandez la capitalisation des sommes dues.
N’oubliez ni les frais ni les dégradations. L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de faire rembourser vos frais d’avocat et de procédure : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ». Le juge tient compte de l’équité et de la situation économique du condamné, mais dans les affaires de squat où l’occupation sans droit est établie, les juges parisiens allouent couramment plusieurs centaines à quelques milliers d’euros, comme les 800 euros de l’ordonnance parisienne de 2024, outre la condamnation aux dépens qui couvre les constats de commissaire de justice et l’assignation. Joignez les justificatifs de chaque somme : factures de constats, d’avocat, de serrurier, de remise en état. Faites chiffrer les dégradations par devis d’artisans et opposez les photos d’entrée et de sortie : trous dans les cloisons, sols arrachés, sanitaires brisés, graffitis. Ces postes se réclament sur le même fondement délictuel, en référé à titre provisionnel pour la part non contestable, et au fond pour le solde. Enfin, déclarez le sinistre à votre assurance multirisque habitation ou à votre assurance propriétaire non occupant dès la découverte du squat : selon les garanties souscrites, les frais de remise en état et parfois la perte de loyers peuvent être couverts, et la déclaration tardive complique toujours l’indemnisation.
Conclusion
Face à un logement squatté à Paris, la méthode tient en quatre actes enchaînés sans attendre : déposer plainte et faire constater l’occupation par un officier de police judiciaire ou un commissaire de justice dès le premier jour ; saisir le préfet, préfet de police à Paris, qui doit statuer en quarante-huit heures puis faire évacuer sans délai après un préavis de vingt-quatre heures, porté à sept jours hors domicile du demandeur ; assigner en référé devant le juge des contentieux de la protection pour obtenir l’expulsion pour trouble manifestement illicite, exécutoire au seul vu de la minute ; et réclamer une indemnité d’occupation calculée sur la valeur locative jusqu’à la remise des clés, plus les frais et les dégradations. La réforme d’août 2026 a musclé la voie préfectorale, la plainte pour violation de domicile protège le logement meublé même secondaire, et la jurisprudence parisienne comme celle de la Cour de cassation donnent au propriétaire diligent tous les outils pour reprendre son bien et en être indemnisé. Agissez vite, écrivez tout, conservez chaque récépissé : en matière de squat, la rapidité documentée fait toute la différence entre une parenthèse de quelques semaines et un contentieux d’une année.