I. Le thermostat dans le chauffage collectif : une obligation d’individualisation à géométrie variable

Chaque mois d’octobre, la même scène se répète dans des centaines de copropriétés : la chaudière collective redémarre, les radiateurs gargouillent, et les occupants découvrent l’état réel de leur installation. Un robinet thermostatique grippé depuis le printemps, un répartiteur qui n’a jamais été relevé, une facture de l’hiver précédent que personne n’a comprise. C’est à ce moment précis, quand le chauffage collectif se remet en route, que le thermostat cesse d’être un simple bouton pour devenir une question d’argent et de responsabilité : qui décide de son installation, qui la paie, qui le règle et que faire quand, malgré tout, l’appartement reste froid ou la facture s’envole.

La réponse tient en trois constats que les textes et les juges répètent avec constance. D’abord, l’individualisation des frais de chauffage est bien obligatoire en principe, mais elle connaît des exceptions substantielles que les copropriétaires méconnaissent, dans un sens comme dans l’autre. Ensuite, l’équipement de régulation, robinets thermostatiques en tête, obéit à une répartition des coûts précise entre charges communes et dépenses privatives. Enfin, quand le logement reste froid, le droit de la location offre au locataire un chemin balisé, de la mise en demeure au juge, à condition de le suivre dans l’ordre et avec les bonnes preuves. Les développements qui suivent s’appuient sur les textes en vigueur au 11 octobre 2026 et sur trois décisions rendues entre 2024 et 2026, lues intégralement. Le bail, le règlement de copropriété et les usages de l’immeuble priment toujours sur une analyse générale, et seul le juge tranche les litiges : les montants cités appartiennent à leurs espèces et ne constituent aucune promesse de résultat.

A. Individualiser les frais : le principe, le seuil de 80 et les cas qui y échappent

Le point de départ se trouve dans le code de la construction et de l’habitation. L’article L. 174-2 dispose que « Tout bâtiment collectif d’habitation ou mixte pourvu d’une installation centrale de chauffage doit comporter, quand la technique le permet, une installation permettant de déterminer et de réguler la quantité de chaleur et d’eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif. » Le même article ajoute une phrase décisive pour les factures : « Nonobstant toute disposition, convention ou usage contraires, les frais de chauffage, de refroidissement et de fourniture d’eau chaude mis à la charge des occupants comprennent, en plus des frais fixes, le coût des quantités de chaleur et de froid calculées comme il est dit ci-dessus. » Autrement dit, dès que l’immeuble entre dans le dispositif, la facture de chaque occupant doit refléter ce qu’il a réellement consommé, en plus d’une part de frais fixes, et aucun règlement de copropriété ni aucun usage ne peut y faire obstacle.

Le décret d’application précise le mécanisme. L’article R. 174-2 du même code énonce que « Tout immeuble collectif à usage d’habitation ou à usage professionnel et d’habitation pourvu d’une installation centrale de chauffage ou alimenté par un réseau de chaleur est muni de compteurs individuels d’énergie thermique permettant de déterminer la quantité de chaleur fournie à chaque local occupé à titre privatif et ainsi d’individualiser les frais de chauffage collectif. » À défaut de compteurs à l’entrée des logements, des répartiteurs de frais de chauffage sont installés pour mesurer la consommation de chaleur à chaque radiateur : posés sur chaque radiateur, ils mesurent les écarts de température entre le radiateur et la pièce pour reconstituer la consommation de chacun. Les appareils installés depuis le 25 octobre 2020 doivent être relevables à distance, sans entrer dans le logement, et la fiche du service public vérifiée le 4 août 2026 annonce la généralisation du télé-relevé à l’ensemble des appareils au 1er janvier 2027, en application d’un arrêté du 8 juin 2023.

Mais l’obligation n’est pas absolue, et c’est là que naissent la plupart des malentendus d’octobre. L’article R. 174-3 écarte d’abord « Aux immeubles dont les valeurs de consommation en chauffage sont inférieures à un seuil fixé par arrêté conjoint des ministres chargés de l’énergie et de la construction ». Ce seuil, fixé par l’arrêté du 27 août 2012, est de 80 kWh par mètre carré de surface habitable et par an, calculé en énergie finale. Concrètement, le syndic doit comparer la consommation moyenne de l’immeuble sur les trois dernières années, hors eau chaude sanitaire, au seuil de 80 kWh/m². En dessous du seuil, l’immeuble sort de l’obligation. Le même article R. 174-3 prévoit deux autres portes de sortie : l’impossibilité technique de mesurer ou de faire moduler la chaleur par chaque occupant, et le coût excessif de l’opération au regard des économies attendues. Dans ce dernier cas, « le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic établit une note justifiant de cette impossibilité technique ou de ce coût excessif. Cette note est jointe aux carnets d’information des logements. » Cette note n’est pas une formalité de complaisance : c’est la pièce que l’administration demandera en cas de contrôle. L’Agence nationale pour l’information sur le logement et l’Institut national de la consommation publient chacun un dossier pratique qui décrit la même séquence, du vote à la facture.

Car le contrôle existe et il est chiffré. Le propriétaire de l’immeuble ou, en copropriété, le syndicat représenté par le syndic doit communiquer « dans un délai d’un mois à compter de la réception de cette demande, l’ensemble des documents prouvant le respect de l’article L. 174-2 ou les raisons justifiant qu’il est dispensé de l’obligation », selon l’article L. 185-2. En cas de manquement, « l’autorité administrative met l’intéressé en demeure de s’y conformer dans un délai qu’elle détermine », puis, faute de réponse dans le délai d’un mois ou de mise en conformité, elle « peut prononcer à son encontre chaque année, jusqu’à la mise en conformité, une sanction pécuniaire par bâtiment qui ne peut excéder 1 500 € par logement ». La fiche du service public résume la même séquence : mise en demeure du syndicat, puis, sans réponse dans le délai d’un mois ou sans mise en conformité, une amende administrative pouvant atteindre 1 500 euros par an et par logement jusqu’à la mise en conformité de l’immeuble.

Un jugement récent montre comment ces règles se combinent dans un litige réel. Le 7 juillet 2026, le tribunal judiciaire de Grasse, deuxième chambre section construction, a statué sur la copropriété Central Park de Cannes, où une assemblée générale du 20 décembre 2024 avait rejeté la résolution numéro 8 qui proposait un contrat d’entretien, location et télérelève de répartiteurs auprès de la société OCEA pour 6 153,60 euros par an sur dix ans. Deux copropriétaires demandaient l’annulation de ce rejet pour abus de majorité et la condamnation du syndicat à individualiser sous astreinte de 1 000 euros par mois. Le tribunal a d’abord rappelé qu’un rejet de résolution constitue bien une décision susceptible de recours, puisqu’il maintient la répartition des charges prévue par le règlement de copropriété. Puis il a examiné le fond : l’étude du bureau d’études mandaté par le syndic évaluait la consommation moyenne de chauffage sur trois ans, 2022 à 2024, à 932,14 MWh pour 14 060 mètres carrés habitables, soit environ 66,3 kWh par mètre carré et par an, corroborée par une pièce du syndicat faisant état de 83,35 kWh par mètre carré et par an en énergie finale pour l’ensemble du bâtiment. Le tribunal en a déduit qu’avec une consommation annuelle inférieure au seuil réglementaire de 80 kWh/m2, l’immeuble était exclu de l’obligation d’installer des compteurs individuels et d’individualiser les frais de chauffage. Sur la rentabilité, il a jugé que les devis concurrents produits par les demandeurs, établis en termes généraux, ne permettaient pas de déterminer avec certitude la rentabilité de l’opération, contrairement à l’étude réalisée après visite des lieux, qui intégrait l’arrêt, la vidange, la remise en eau et la purge. Dès lors, la preuve de l’abus de majorité n’étant pas rapportée, la demande d’annulation de la résolution numéro 8 a été rejetée, et la condamnation du syndicat sous astreinte avec elle. Les demandeurs ont été condamnés aux dépens et à 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La leçon est nette : l’individualisation n’est ni automatique ni systématiquement rentable, et un refus voté en assemblée générale ne constitue un abus de majorité que si la preuve en est rapportée.

B. Qui vote, qui paie et qui règle : la répartition exacte des rôles à la mise en route

Quand l’immeuble est soumis à l’obligation, la procédure est écrite comme un mode d’emploi. Le syndic vérifie d’abord la faisabilité technique, la rentabilité et la moyenne triennale de consommation. Puis il convoque l’assemblée générale, dont l’ordre du jour doit comporter la pose des appareils d’individualisation et le choix du prestataire sur présentation de devis. Et le niveau de majorité compte : la fiche du service public indique un vote à la majorité absolue, dite majorité de l’article 25, c’est-à-dire à la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés et absents. Ce n’est donc ni une simple formalité à la majorité des présents ni, à l’inverse, une décision exigeant l’unanimité, sauf si elle emporte modification de la répartition des charges inscrite au règlement de copropriété. Dans l’affaire de Cannes, le règlement de 1974 prévoyait une répartition au prorata de la surface de chauffe, indépendante de la consommation, y compris pour les copropriétaires déclarant se chauffer par leurs propres moyens ou ne pas vouloir être chauffés : passer à l’individualisation revenait à toucher à cette règle, ce qui éclaire l’enjeu du vote.

La répartition des coûts suit une logique en deux étages que la mise en route d’octobre rend très concrète. D’un côté, les appareils de mesure eux-mêmes, compteurs ou répartiteurs, et leur contrat de location, d’entretien et de télérelève : ils constituent des charges communes supportées par les copropriétaires de l’immeuble, réparties entre tous, avec la possibilité, sous conditions, d’un éco-prêt à taux zéro. De l’autre, les organes de régulation posés sur les émetteurs de chaleur du logement, robinets thermostatiques en tête : avant toute pose d’appareils d’individualisation, chaque copropriétaire doit équiper à ses frais les émetteurs de son logement, chauffe-serviette et radiateurs, de ces organes de régulation de la température intérieure. Cette distinction explique bien des conflits de couloir : le copropriétaire qui refuse de faire poser ses robinets ne bloque pas seulement son confort, il retarde l’ensemble du dispositif, tandis que celui qui les a fait poser à ses frais ne peut pas exiger que la collectivité les lui rembourse.

Une fois l’installation en place, la facture change de visage. L’individualisation permet d’établir des factures spécifiques à chaque logement, qui comportent les frais individuels calculés à partir des relevés et les frais communs liés à l’énergie consommée dans les parties communes et les équipements communs. S’y ajoutent, le cas échéant, l’entretien et la réparation de la chaudière collective ou la production d’eau chaude commune. Et l’information devient mensuelle : le syndic transmet chaque mois à chaque copropriétaire une évaluation de la consommation de chaleur, de froid et d’eau chaude sanitaire de son logement, complétée par une note d’information annuelle détaillant cette consommation. Pour l’occupant, octobre est donc le mois où tout se joue : vérifier que ses robinets fonctionnent avant la mise en route, signaler par écrit ceux qui sont grippés, conserver les relevés mensuels et comparer la part individuelle et la part commune de ses appels de charges. Pour le bailleur d’un lot loué, c’est aussi le moment de vérifier que le logement peut effectivement être chauffé et régulé, car c’est sur ce terrain que le contentieux locatif l’attend.

Reste la question du réglage quotidien, celle que les occupants se posent radiateur en main. Les équipements de chauffage du logement doivent permettre de maintenir 18 degrés au centre des pièces, et, selon l’article R. 171-11 du code de la construction et de l’habitation en vigueur, « Ils comportent des dispositifs de réglage automatique du chauffage qui permettent notamment à l’occupant d’obtenir une température inférieure à 18° C ». Le thermostat n’est donc pas un gadget : c’est l’organe par lequel l’occupant exerce son droit à moduler sa chaleur et, désormais, sa facture. Le régler, le purger quand le radiateur reste froid en partie basse, signaler un robinet bloqué avant l’hiver : ces gestes relèvent de l’usage normal du logement. En revanche, démonter un répartiteur, forcer un robinet bloqué jusqu’à provoquer une fuite ou couper la chauffe chez soi en comptant échapper à toute charge commune expose à des réparations et, dans l’immeuble de Cannes, le règlement rappelait que les charges de chauffage restaient dues même par ceux qui déclaraient ne pas vouloir être chauffés. Quand une difficulté de réglage ou de facturation survient et que le dialogue avec le syndic ou le bailleur s’enlise, l’intervention d’un avocat en droit immobilier à Paris permet de transformer des relevés et des courriers en mise en demeure, puis en action utile devant le juge.

La mise en route elle-même peut devenir un litige à part entière, et l’automne 2024 en offre une illustration saisissante. Le 18 octobre 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a statué sur une petite copropriété où la chaudière collective, située dans une partie privative appartenant au syndic lui-même, n’avait jamais été rallumée de tout l’hiver 2023-2024. Deux copropriétaires, qui avaient demandé le rallumage par courrier électronique du 21 octobre 2023 puis par mise en demeure du 24 octobre, assignaient en référé le syndic et le syndicat. Le juge a rappelé que le trouble manifestement illicite se caractérise par toute perturbation, matérielle ou juridique, qui constitue une violation évidente de la règle de droit, avant de constater que le règlement de copropriété réservait l’accès à la chaufferie au syndic, au préposé à l’entretien et aux concessionnaires, que le syndic n’avait jamais autorisé la remise en marche et que la chaudière et les appareils de chauffage central faisaient partie des parties communes. Il a conclu sans détour que M. [X] avait fait obstruction à la remise en route de la chaudière, d’où un trouble manifestement illicite, le chauffage n’ayant jamais pu être remis en marche pendant l’hiver 2023-2024. Pourtant, les demandeurs ont tout perdu : leur provision a été rejetée parce qu’elle n’était pas de nature à faire cesser le trouble, faute d’avoir demandé la condamnation à rallumer la chaudière, et le juge a dit n’y avoir lieu à référé sur les injonctions de faire sous astreinte, faute pour eux d’apporter la preuve de la défectuosité de la chaudière dont ils demandaient la réparation conditionnelle. Chacune des parties a conservé ses dépens. La morale procédurale vaut pour chaque mois d’octobre : devant le juge des référés, il faut demander la mesure qui fait cesser le trouble, prouver l’évidence avec des pièces, et ne pas transformer le référé en expertise supplétive.

II. En location : quand l’appartement reste froid malgré le thermostat

En copropriété, le thermostat est une affaire collective ; en location, il devient une affaire de décence. Le locataire qui règle ses robinets au maximum et lit 15 degrés sur son thermomètre ne se bat plus pour une répartition de charges : il se bat pour un logement qui remplit sa fonction première, le tenir au chaud. Le droit lui donne raison sur le principe, mais à des conditions de preuve et de procédure strictes que deux décisions récentes, l’une du Havre et l’autre de Rouen, illustrent trait pour trait.

A. Un logement froid n’est pas un logement décent : les obligations du bailleur et le prix du manquement

Le socle ne varie pas. L’article 1719 du code civil oblige le bailleur, par la nature du contrat et sans stipulation particulière, à délivrer au preneur, pour son habitation principale, un logement décent, puis à entretenir la chose en état de servir à l’usage loué et à en assurer au preneur la jouissance paisible pendant toute la durée du bail. La loi du 6 juillet 1989 précise, en son article 6, que le bailleur remet un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pour la sécurité ou la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Et le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent exige, en son article 3, une installation assurant un chauffage normal, dotée des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion, et adaptée aux caractéristiques du logement. Un chauffage « normal », des dispositifs d’alimentation et d’évacuation, une installation « adaptée » au logement : chacun de ces mots peut devenir un chef de litige quand l’hiver s’installe et que le thermostat ne suffit plus.

Le tribunal judiciaire du Havre l’a rappelé le 16 juin 2025 dans une affaire où une locataire d’un bailleur social se plaignait depuis juillet 2021 de températures anormalement basses dans son logement de type 4. Faute d’accord, une expertise judiciaire avait été ordonnée en référé dès le 3 mai 2022, l’expert avait déposé son rapport le 14 juin 2024 et l’assignation au fond datait du 1er octobre 2024. Le tribunal a retenu que la locataire n’avait alerté son bailleur par courrier recommandé qu’en juillet 2021 et que, sur les hivers 2021-2022, 2022-2023 et 2023-2024, elle avait subi, certains jours où la température avoisinait zéro degré, un trouble de jouissance indemnisé à hauteur de 1 200 euros par hiver, soit 3 600 euros au total, outre 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens incluant les frais d’expertise. Trois enseignements s’en dégagent : l’alerte écrite et datée fait courir le compteur du préjudice, l’expertise judiciaire objective le désordre quand les affirmations se contredisent, et l’indemnisation se compte par hiver subi, pièces à l’appui.

La cour d’appel de Rouen est allée plus loin le 17 septembre 2026, en infirmant un jugement qui avait débouté un locataire au motif qu’il ne prouvait pas l’indécence de son logement. Le bail datait de 2005, les plaintes avaient commencé en 2021, et le dossier d’appel contenait désormais des éléments objectifs : un procès-verbal de constat établi le 26 février 2025 par une commissaire de justice, qui avait trouvé dans ce logement d’environ 50 mètres carrés trois radiateurs à robinet thermostatique, un dans le séjour, un dans la cuisine ouverte et un dans la chambre, tous chauds au toucher, mais aucun radiateur dans l’entrée, le cagibi et la salle de douche, une température ambiante fraîche au ressenti et 15 degrés lus sur le thermomètre de la chambre, photo à l’appui ; le récit concordant d’une visite d’une heure restée à 15 degrés ; et un rapport d’expertise amiable du 13 mai 2025. La cour a jugé que ces pièces caractérisaient le manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement en état d’usage, alors même que les robinets thermostatiques fonctionnaient : des émetteurs chauds ne suffisent pas si leur nombre, leur répartition et leur performance ne chauffent pas le logement. Elle a condamné la bailleresse à exécuter ou faire exécuter les travaux de remise aux normes de décence du système de chauffage dans un délai maximum de quatre mois à compter de la notification de l’arrêt, en autorisant, à défaut, le locataire à les faire exécuter lui-même et à en obtenir l’avance auprès de la bailleresse. Elle a ajouté 3 000 euros de préjudice moral pour les démarches accomplies depuis 2021, courriers, interventions du prestataire mandaté par le bailleur, conciliation et procédure, ainsi que 2 000 euros au titre de l’article 700 en appel, les dépens des deux instances restant à la charge de la bailleresse, et elle a transmis l’arrêt au préfet de la Seine-Maritime comme l’article 20-1 de la loi de 1989 l’exige quand le juge constate l’indécence. Pour le locataire qui grelotte en octobre, le message est double : des robinets qui chauffent ne prouvent pas un chauffage décent, et le juge peut ordonner les travaux, autoriser leur exécution aux frais avancés par le bailleur et indemniser les années de démarches, à condition d’apporter des mesures objectives et datées.

B. Prouver le froid et agir dans l’ordre : mise en demeure, conciliation et juge

Aucune de ces victoires ne s’improvise, et toutes commencent par les mêmes gestes. Le premier est l’alerte écrite : signaler au bailleur, par lettre recommandée avec accusé de réception, l’insuffisance de chauffage, pièce par pièce, avec des relevés de température datés et, si possible, des photographies du thermomètre. Le tribunal du Havre a fait partir l’indemnisation de la date du premier recommandé, pas des plaintes orales antérieures. Le deuxième geste est la conservation des preuves : relevés mensuels du syndic en copropriété, factures de chauffage, échanges avec le gardien ou le chauffagiste, attestations de voisins subissant les mêmes désordres, et, quand le froid persiste, constat par commissaire de justice, comme celui du 26 février 2025 qui a emporté la conviction de la cour de Rouen avec ses 15 degrés photographiés. Le troisième geste est la demande de mise en conformité avec un délai : l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire peut demander au propriétaire la mise en conformité sans porter atteinte au contrat, puis, à défaut d’accord ou de réponse dans un délai de deux mois, saisir la commission départementale de conciliation, dont l’avis ne conditionne toutefois pas la saisine du juge. Le juge, saisi par l’une ou l’autre des parties, détermine s’il y a lieu la nature des travaux et leur délai, et il peut réduire le loyer ou en suspendre le paiement, avec ou sans consignation, jusqu’à l’exécution des travaux, tout en transmettant sa décision au représentant de l’État dans le département.

Plusieurs erreurs reviennent à chaque automne et coûtent cher à ceux qui les commettent. Cesser unilatéralement de payer son loyer pour « faire pression » expose à une procédure du bailleur alors même que le logement est indécent : c’est au juge, et à lui seul, de suspendre ou réduire le loyer. Faire réaliser des travaux par un artisan sans autorisation judiciaire puis en réclamer le prix au bailleur n’aboutit que si le juge l’a permis, comme la cour de Rouen l’a fait en autorisant l’exécution avec avance des fonds. Assigner en référé en ne demandant que de l’argent, sans demander la mesure qui fait cesser le trouble, conduit à l’échec vu à Versailles : la provision suppose une obligation non sérieusement contestable et ne remplace pas l’injonction de remettre en route ou de réparer. Négliger la conciliation n’interdit pas le juge, mais prive le dossier d’un avis souvent utile et d’une chance de règlement rapide avant l’hiver. Enfin, en copropriété, confondre le syndic, le syndicat des copropriétaires et le bailleur fait perdre un temps précieux : l’entretien de la chaudière et la mise en route relèvent du syndicat représenté par le syndic, la décence du logement loué incombe au bailleur, et le locataire doit mettre en demeure le bon interlocuteur, quitte à agir sur les deux tableaux quand le froid vient à la fois de l’immeuble et du logement.

Reste la facture, qui accompagne chaque mise en route. Quand l’individualisation est en place, l’occupant paie sa consommation réelle plus sa part de frais communs, et les relevés mensuels permettent de vérifier les deux. Quand elle n’existe pas, parce que l’immeuble est sous le seuil de 80, techniquement impossible à équiper ou dispensé pour coût excessif avec une note du syndic à l’appui, la répartition prévue par le règlement de copropriété s’applique, souvent au prorata des surfaces ou des tantièmes, et elle reste due même par celui qui déclare se chauffer autrement. Contester une facture exige donc de commencer par identifier le régime applicable : demander au syndic la note justifiant la dispense ou les procès-verbaux votant l’individualisation, comparer les relevés mensuels et la note annuelle, vérifier la part des frais fixes, puis écrire, chiffrer et mettre en demeure avant tout juge. À chaque étape, les pièces font le droit : sans relevés, sans courriers et sans mesures, il n’y a ni individualisation vérifiable ni froid indemnisable.

Conclusion

À la mise en route d’octobre, le thermostat dit la vérité du logement : un immeuble qui a voté l’individualisation à la majorité de l’article 25, équipé chaque lot de robinets thermostatiques payés par chaque propriétaire et relevé chaque mois, donne à chacun les moyens de comprendre sa facture. Un immeuble sous le seuil de 80, dispensé pour impossibilité technique ou coût excessif avec une note en règle, applique sa répartition de charges sans que le refus d’équiper soit fautif. Un logement qui affiche 15 degrés malgré des radiateurs chauds n’est pas chauffé normalement, et son occupant peut exiger des travaux, une avance pour les faire exécuter et des dommages-intérêts, comme l’ont jugé Le Havre et Rouen. Et le syndic qui bloque le rallumage s’expose au constat du trouble manifestement illicite, à condition que le demandeur réclame au juge la mesure qui y met fin. Régler ses robinets avant l’hiver, écrire, mesurer, conserver les relevés, mettre en demeure le bon interlocuteur : l’automne récompense les occupants méthodiques, et le juge n’indemnise que le froid prouvé.