Votre fermier n’a pas payé deux termes de fermage, vous lui avez adressé une mise en demeure, le délai de trois mois est écoulé, et c’est alors seulement qu’il règle, en totalité ou en partie. La résiliation du bail rural reste-t-elle possible, ou ce paiement tardif a-t-il tout effacé ? La réponse des tribunaux est plus subtile qu’un simple oui ou non : tout dépend du moment exact du paiement, de son caractère total ou partiel, et de la régularité de votre mise en demeure. Deux arrêts d’appel rendus en 2025 fixent une ligne claire, deux arrêts de la Cour de cassation verrouillent le formalisme, et un jugement paritaire de mars 2025 montre ce qu’il en coûte de payer à moitié. Cet article décrit, pièces et délais à l’appui, la dernière limite avant laquelle le preneur peut encore sauver son bail, les fautes de procédure qui font perdre le bailleur alors même que le fermage reste dû, et les recours restants de chaque côté une fois la résiliation prononcée ou écartée.
I. Payer après la mise en demeure : la dernière limite qui sauve le bail
A. La règle : seul un paiement intégral avant la saisine du tribunal libère le preneur
Le point de départ est l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, qui autorise le bailleur à demander la résiliation du bail en cas de « Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition » (article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime). Le texte ajoute aussitôt une limite : « Les motifs mentionnés ci-dessus ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. » (article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime) Trois conditions se cumulent donc : deux défauts de paiement, la persistance de ces défauts trois mois après une mise en demeure adressée après l’échéance, et l’absence de force majeure ou de raison sérieuse et légitime.
C’est sur l’appréciation de ces conditions dans le temps que la jurisprudence récente apporte une précision décisive pour les deux parties. Dans un arrêt du 13 février 2025, la cour d’appel de Dijon (2e chambre civile, 13 février 2025, RG 21/01495) juge que les manquements du preneur s’apprécient au jour de la demande en résiliation, de sorte que le paiement effectué après le délai de trois mois mais avant la saisine du tribunal libère le preneur. Autrement dit, le délai de trois mois n’est pas un couperet : le preneur qui règle l’intégralité de sa dette après son expiration, mais avant que le bailleur ait saisi le tribunal paritaire des baux ruraux, échappe à la résiliation. La cour d’appel de Nîmes retient exactement la même solution dans un arrêt du 10 juin 2025 (2e chambre civile, section B, RG 24/02366) : même non acquitté à l’expiration du délai de trois mois ouvert par les mises en demeure, le preneur conserve la possibilité de régulariser sa situation jusqu’à la saisine du tribunal par le propriétaire. Deux cours d’appel, deux espèces différentes, une même fenêtre de rattrapage : entre la fin du délai de trois mois et la requête devant le tribunal paritaire, chaque jour compte, dans les deux sens.
L’affaire dijonnaise illustre le mécanisme dans le détail. La bailleresse avait adressé le 16 décembre 2019 une sommation de payer deux termes de fermage, d’un montant total de 854,13 euros, reçue par le preneur le 17 décembre 2019. Le délai de trois mois expirait en principe le 17 mars 2020, mais l’état d’urgence sanitaire déclaré par la loi du 23 mars 2020 et l’ordonnance du 25 mars 2020 l’avaient prorogé jusqu’au 23 août 2020. La bailleresse avait saisi le tribunal paritaire le 27 août 2020. Le preneur n’avait payé que par un chèque reçu le 30 septembre 2020 et encaissé le 2 octobre 2020, donc après la saisine : trop tard, la résiliation a été confirmée. Si ce même chèque était parvenu avant le 27 août 2020, le bail était sauvé. La leçon pour le bailleur est directe : une fois le délai de trois mois expiré sans paiement, saisir le tribunal paritaire sans tarder, car tout retard laisse ouverte la porte de la régularisation. La leçon pour le preneur est symétrique : passé le délai, payer immédiatement et intégralement avant toute saisine, par un moyen de paiement traçable et encaissable sans délai.
L’affaire nîmoise confirme la sévérité de cette borne temporelle. Le bailleur avait mis en demeure son fermier par lettres recommandées des 9 août 2022 et 20 avril 2023 pour les fermages 2021 et 2022, puis saisi le tribunal paritaire de Mende le 29 août 2023. Le preneur soutenait avoir réglé depuis, après l’audience de conciliation : un virement de 360,22 euros était intervenu le 18 décembre 2023. La cour l’écarte sans hésiter : le preneur avait jusqu’au 29 juillet 2023 pour apurer sa dette après la seconde mise en demeure et n’avait pas réglé les fermages dus avant la saisine du tribunal paritaire de Mende, intervenue le 29 août 2023, le virement de 360,22 euros du 18 décembre 2023 arrivant trop tard. Paiement postérieur à la saisine, même intégral, même prouvé : la résiliation est confirmée, avec expulsion et 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel. Le tribunal paritaire avait déjà prononcé la résiliation, ordonné l’expulsion avec le concours de la force publique si besoin, et alloué 750 euros de frais irrépétibles en première instance.
Pour le preneur, une règle de preuve accompagne cette course contre la montre. La cour de Nîmes rappelle que le preneur, à qui incombe la preuve du paiement en vertu de l’article 1353 du code civil, ne communique aucune pièce en ce sens. Celui qui affirme avoir payé doit le prouver : relevés bancaires, avis d’encaissement, récépissés. De simples allégations, comme le grief fait au bailleur de refuser de délivrer des quittances sans en justifier, restent sans incidence sur son obligation de régler ses fermages. En pratique, le preneur qui régularise doit conserver la preuve datée du paiement effectif, car c’est la date d’encaissement, et non celle d’envoi, qui sera comparée à la date de la saisine. Sur la stratégie d’ensemble du bailleur face à un fermage impayé, depuis la première relance jusqu’au recouvrement, on se reportera utilement à l’analyse d’ensemble du contentieux du fermage impayé, de la mise en demeure au recouvrement devant le tribunal, ainsi qu’au panorama des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption.
B. Le paiement partiel ou postérieur à la saisine ne suffit jamais
Si le paiement intégral avant la saisine sauve le bail, l’inverse est tout aussi net : un paiement partiel, même versé dans le délai de trois mois, ne libère pas le preneur. Le tribunal paritaire des baux ruraux de Châteauroux l’a jugé le 6 mars 2025 (RG 24/00005) dans une espèce où les bailleurs, héritiers indivis, avaient fait délivrer le 6 octobre 2023 un commandement de payer deux échéances de fermage de l’année 2023, soit 17 097,64 euros, avec rappel des dispositions de l’article L. 411-31. Le preneur avait versé 12 000 euros entre les mains du commissaire de justice le 29 décembre 2023, donc dans le délai de trois mois, mais cette somme ne permettait pas d’apurer totalement les deux échéances impayées visées dans le commandement valant mise en demeure. Le tribunal en déduit que la résiliation est prononcée, d’autant que le preneur, qui ne comparaissait pas, ne justifiait ni du solde ni du règlement des échéances postérieures. Payer 70 % de la dette dans les délais ne vaut pas paiement : il faut solder l’intégralité des termes visés par la mise en demeure, et rester à jour ensuite, car les échéances postérieures impayées confirment la persistance du manquement.
Le même jugement règle le sort des lieux et de l’argent après la résiliation. Le tribunal ordonne l’expulsion du preneur au plus tard le 31 août 2025, après la récolte, ce qui illustre une pratique constante des juridictions paritaires : même résilié, le preneur est autorisé à lever la récolte en terre, et l’expulsion est différée en conséquence. En contrepartie, le preneur évincé reste redevable d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective, fixée ici à 1 400 euros par mois, au prorata des droits de chaque indivisaire. S’y ajoutent les condamnations au paiement des arriérés : le solde de fermage 2023 de 5 097,64 euros et les deux échéances 2024 pour 17 097,64 euros, outre un prorata de taxes foncières de 1 095,23 euros. Sur ce dernier point, le jugement applique la règle du cinquième : en vertu du bail et des textes sur les charges, le preneur supporte, en représentation des dépenses de voirie communale et rurale, le cinquième du montant global des taxes foncières sur les propriétés bâties et non bâties portant sur les biens loués. Le bailleur impayé a donc intérêt à viser dans son commandement, outre les fermages, les charges et accessoires contractuellement dus, pour obtenir une condamnation complète.
Le preneur dijonnais avait tenté une autre défense : il affirmait avoir établi dès le 30 mars 2020 un chèque de règlement, approvisionné son compte le 7 avril 2020, puis fait opposition le 5 septembre 2020 en comprenant que le chèque, envoyé par lettre simple en pleine pandémie, n’était jamais parvenu à la bailleresse. La cour écarte l’argument sur deux fondements cumulatifs. D’abord, l’appelant n’a produit devant la cour aucune pièce de nature à justifier ses déclarations. Ensuite, et c’est un attendu de portée générale, même en tenant pour acquis l’envoi d’un chèque le 30 mars 2020, le preneur ne s’est pas préoccupé pendant cinq mois de l’absence d’encaissement de ce chèque, alors même qu’il avait été convoqué devant le tribunal paritaire depuis plus de trois semaines. Un chèque prétendument envoyé, jamais encaissé, sans relance ni vérification pendant cinq mois : cela ne vaut ni paiement ni raison sérieuse et légitime. La prudence élémentaire commande au preneur d’adresser son règlement par un moyen traçable, de vérifier l’encaissement, et de relancer le bailleur en cas de silence, au lieu de découvrir l’échec au jour de l’audience.
II. Quand le bailleur perd alors que le fermage reste dû : les pièges de la mise en demeure
A. Lettre recommandée non retirée et rappel incomplet : deux nullités qui font échec à la résiliation
Le paiement tardif n’est pas le seul espoir du preneur : la mise en demeure elle-même est un acte fragile, et son irrégularité fait tomber toute la demande de résiliation, quand bien même les fermages seraient réellement impayés. La première fragilité tient au mode d’envoi. Selon l’article R. 411-10 du code rural et de la pêche maritime, la mise en demeure prévue au 1° du I de l’article L. 411-31 est faite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception (article R. 411-10 du code rural et de la pêche maritime). L’envoi en lettre simple ne suffit pas, et l’envoi en lettre recommandée ne suffit pas toujours : encore faut-il que le pli ait été effectivement réceptionné. Dans un arrêt du 14 décembre 2023 (3e chambre civile, pourvoi n° 22-16.751), la Cour de cassation a jugé qu’une mise en demeure adressée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, présentée au siège de la société preneuse mais jamais retirée à la poste, pli avisé et non réclamé, ne vaut pas mise en demeure. La bailleresse, propriétaire de parcelles de vigne, avait mis en demeure la société d’exploitation de payer les fermages 2016 à 2018, puis saisi le tribunal paritaire : déboutée en appel, elle se pourvoyait en soutenant que le destinataire régulièrement avisé devait aller retirer le pli, et que la bonne foi interdisait au preneur de se prévaloir de sa propre inertie.
La Cour rejette le pourvoi par une motivation de principe qu’il faut citer exactement : cette mise en demeure, acte préalable obligatoire à l’exercice d’une action en résiliation pour défaut de paiement des fermages, a une nature contentieuse En conséquence, les articles 668 et 669 du code de procédure civile s’appliquent, et la cour d’appel a pu déduire à bon droit de la non-réception que la lettre ne valait pas mise en demeure, sans violer le principe de la contradiction ni méconnaître l’exigence de bonne foi posée par l’article 1104 du code civil. L’article 668 du code de procédure civile dispose en effet que « la date de la notification par voie postale est, à l’égard de celui qui y procède, celle de l’expédition et, à l’égard de celui à qui elle est faite, la date de la réception de la lettre » : sans réception, pas de notification, donc pas de mise en demeure, donc pas de point de départ du délai de trois mois, donc pas de résiliation. Pour le bailleur, la parade est connue mais doit être appliquée avec rigueur : suivre l’acheminement du recommandé, et si le pli revient non réclamé, faire délivrer la mise en demeure par commissaire de justice, dont la signification fait courir le délai sans aléa postal. Pour le preneur, la parade est inverse et purement défensive : vérifier, dès la première assignation, si chaque mise en demeure invoquée a bien été réceptionnée, car un avis de passage non suivi de retrait peut anéantir toute la procédure adverse.
La seconde fragilité tient au contenu même de la mise en demeure. L’article L. 411-31 l’exige à peine de nullité : la mise en demeure doit, selon la formule exacte du texte, « Cette mise en demeure devra, à peine de nullité, rappeler les termes de la présente disposition » (article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime). Dans un arrêt du 13 septembre 2018 (3e chambre civile, pourvoi n° 17-14.301), la Cour de cassation a précisé que ce rappel ne se satisfait d’aucun équivalent. En l’espèce, le commandement de payer ne reproduisait pas le texte mais mentionnait expressément qu’à défaut de règlement de deux fermages à leur échéance, le bailleur pourrait demander la résiliation du bail, ce dont la cour d’appel avait déduit que le preneur était à même de comprendre les conséquences de sa carence. Cassation : il résulte de ce texte que le bailleur ne peut demander la résiliation qu’en justifiant de deux défauts de paiement ayant persisté trois mois après mise en demeure, laquelle doit rappeler les termes du texte à peine de nullité ; l’arrêt qui se contente d’une paraphrase, fût-elle explicite, a violé le texte précité. La mise en demeure doit donc reproduire les termes de l’article L. 411-31, et non les résumer : l’avertissement sur le risque de résiliation, même clairement formulé, ne remplace pas la citation du texte. En pratique, le bailleur reproduit l’intégralité du 1° du I de l’article, mentionne le délai de trois mois, identifie précisément les termes impayés avec leurs échéances et leurs montants, et conserve la preuve de la réception. Le preneur, de son côté, fait vérifier par son conseil que la reproduction est complète : toute formule approximative ouvre une exception de nullité qui, si elle est accueillie, prive d’effet la mise en demeure et fait tomber la demande de résiliation, sans que le juge ait à examiner le fond de la dette.
B. Force majeure, raisons sérieuses, délais de grâce et prescription : les derniers remparts du preneur
Même avec une mise en demeure régulière et des fermages toujours impayés au jour de la saisine, le preneur dispose de trois lignes de défense, d’efficacité inégale, que le bailleur doit anticiper. La première est l’exonération légale : les motifs de résiliation ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. Encore faut-il les prouver, et les juridictions se montrent exigeantes. Le preneur dijonnais invoquait le contexte de la pandémie de Covid-19 et la perte supposée de son chèque : la cour répond qu’informé explicitement des conséquences du non-paiement, il ne s’est pas préoccupé pendant cinq mois de l’absence d’encaissement, et qu’il ne justifie ni d’un cas de force majeure ni de raisons sérieuses et légitimes. Le preneur nîmois alléguait le refus du bailleur de délivrer des quittances : fait non prouvé, et de toute façon sans incidence sur son obligation de régler ses fermages. Ni la gêne financière générale, ni les tensions relationnelles, ni l’envoi non vérifié d’un chèque ne constituent des raisons sérieuses et légitimes. Pour espérer convaincre, le preneur doit établir un événement précis, extérieur et documenté : hospitalisation longue, sinistre ayant détruit les locaux d’exploitation ou la récolte, blocage administratif des comptes prouvé par pièces. Des attestations vagues ou des allégations sans pièces sont écartées dans les trois décisions étudiées.
La deuxième ligne de défense est la demande de délais de grâce. Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Le tribunal paritaire, saisi d’une demande en résiliation et en paiement, peut donc accorder au preneur un report ou un échelonnement de deux ans au plus, en tenant compte de la situation des deux parties. Mais cette protection a des bornes strictes : elle ne joue que si elle est demandée, elle suppose un débiteur de bonne foi dont les difficultés sont temporaires et documentées, et la décision du juge, qui suspend les procédures d’exécution engagées par le créancier, peut être subordonnée à des actes propres à garantir le paiement. Surtout, les délais de grâce portent sur le paiement des sommes dues, pas sur le maintien automatique du bail : le preneur qui sollicite des délais reconnaît implicitement la dette et doit présenter un calendrier crédible, appuyé sur ses revenus d’exploitation, ses aides et son carnet de commandes. Pour le bailleur, l’antidote consiste à démontrer des manquements répétés, l’absence de toute proposition de règlement avant l’audience, ou des échéances postérieures elles aussi impayées, comme à Châteauroux où le défaut de comparution et les termes de 2024 et 2025 restés dus ont fermé toute porte aux délais.
La troisième ligne est la prescription. En vertu de l’article 2224 du code civil, « Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer. » Concrètement, les arriérés de fermage vieux de plus de cinq ans ne peuvent plus être réclamés en paiement : chaque terme se prescrit séparément, cinq ans après son échéance. Mais attention au piège : la prescription éteint l’action en paiement des vieux termes, elle n’efface pas nécessairement le manquement pour la résiliation si deux défauts récents et réguliers sont établis. Le bailleur qui laisse vieillir sa créance perd donc de l’argent sans toujours perdre le procès en résiliation, tandis que le preneur qui soulève la prescription doit le faire terme par terme, avec le décompte exact des échéances. Dans les deux cas, un décompte précis, échéance par échéance, s’impose dès la mise en demeure : le bailleur y gagne des condamnations au paiement qui ne seront pas rognées par la prescription, le preneur y gagne l’identification des termes réellement exigibles et, parfois, la démonstration qu’il ne reste qu’un seul défaut utile, insuffisant pour résilier.
En conclusion, le paiement tardif du fermage n’est ni toujours inutile ni toujours salvateur : versé intégralement avant la saisine du tribunal paritaire, il éteint la demande de résiliation ; versé partiellement ou après la saisine, il n’empêche ni la résiliation ni l’expulsion, et laisse subsister les condamnations au paiement, l’indemnité d’occupation et les frais irrépétibles. Le bailleur qui veut sécuriser sa procédure adresse une mise en demeure reproduisant les termes de l’article L. 411-31, par lettre recommandée suivie jusqu’à la réception ou par commissaire de justice en cas de pli non réclamé, vise chaque terme impayé avec son échéance, puis saisit le tribunal paritaire sans laisser au preneur le temps de régulariser. Le preneur qui veut sauver son bail paie tout, tout de suite, par un moyen traçable dont il conserve la preuve d’encaissement, et ne compte ni sur un paiement partiel, ni sur un chèque non suivi, ni sur des excuses non documentées. Entre ces deux stratégies, le calendrier est le véritable juge : avant la saisine, le preneur tient encore son bail entre ses mains ; après, il ne lui reste que la prescription des vieux termes, une demande de délais de grâce solidement justifiée, ou la démonstration d’une mise en demeure nulle.