Vous avez laissé un agriculteur exploiter vos terres, parfois depuis des années, sur la base d’un papier intitulé convention de pâturage, convention d’exploitation ou simple accord verbal. Un jour, vous souhaitez reprendre vos parcelles, les vendre libres ou les confier à un autre exploitant, et l’occupant refuse de partir. Il affirme être titulaire d’un bail rural, protégé par le statut du fermage, avec droit au renouvellement et indemnité d’éviction. Cette situation, fréquente dans les zones d’élevage et les secteurs où les propriétaires non exploitants laissent pâturer leurs prés, se joue devant le tribunal paritaire des baux ruraux. La question centrale tient en peu de mots : la convention que vous avez signée vous permet-elle vraiment d’échapper au statut du fermage, et à quelles conditions pouvez-vous reprendre vos terres ? La Cour de cassation a apporté le 4 septembre 2025 une réponse de principe qui resserre strictement les conditions des conventions pluriannuelles, tandis que plusieurs cours d’appel ont précisé en 2025 et 2026 le sort du congé délivré sur le fondement d’une simple convention et les limites de la requalification. Cet article expose d’abord les conventions qui permettent de prêter des terres sans créer un bail rural, puis la mécanique de la requalification et les règles de la reprise.

I. Prêter des terres sans créer un bail rural : les conventions que la loi autorise

Le principe est posé par l’article L. 411-1 du code rural et de la pêche maritime : « Toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311-1 est régie par les dispositions du présent titre, sous les réserves énumérées à l’article L. 411-2 », réserves que détaille l’article L. 411-2 ; le texte ajoute que « Cette disposition est d’ordre public. » Autrement dit, dès qu’une terre agricole est mise à disposition contre paiement en vue d’une exploitation, le statut du fermage s’applique automatiquement, et aucune clause contraire ne peut l’écarter. Les seules échappatoires sont les réserves de l’article L. 411-2 et les conventions conclues en application de dispositions législatives particulières. Deux montages sont couramment utilisés par les propriétaires : la convention pluriannuelle d’exploitation ou de pâturage et le prêt à usage gratuit. Chacun obéit à des conditions précises, et le juge vérifie leur respect effectif, au-delà de l’intitulé choisi par les parties.

A. La convention pluriannuelle d’exploitation ou de pâturage : un cadre légal strict qui ne pardonne pas

Les conventions pluriannuelles d’exploitation agricole ou de pâturage sont régies par l’article L. 481-1 du code rural et de la pêche maritime. Dans sa version en vigueur, ce texte vise les terres situées dans les régions définies en application de l’article L. 113-2 du même code et ouvre deux voies pour leur exploitation : le bail conclu dans le cadre du statut des baux ruraux ou la convention pluriannuelle. Ces conventions peuvent répartir entre les parties les travaux d’aménagement, d’équipement ou d’entretien. Surtout, elles obéissent à deux conditions cumulatives de validité : « Elles sont conclues pour une durée minimale de cinq ans », durée qu’un arrêté du représentant de l’État dans le département, pris après avis de la chambre d’agriculture, peut porter jusqu’à neuf ans, et « Elles sont conclues pour un loyer inclus dans les limites fixées pour les conventions de l’espèce par arrêté du représentant de l’Etat dans le département pris après avis de la chambre d’agriculture ». À défaut d’un tel arrêté, le loyer doit respecter les maxima et minima fixés selon les modalités prévues au troisième alinéa de l’article L. 411-11, et le loyer est actualisé chaque année selon les modalités prévues au quatrième alinéa du même article. Les contestations relatives à ces conventions relèvent du tribunal paritaire des baux ruraux, en application de l’article L. 481-2 : « Les contestations relatives à l’application des dispositions de l’article L. 481-1 sont portées devant le tribunal paritaire des baux ruraux. »

L’arrêt de la troisième chambre civile du 4 septembre 2025, rendu sur le pourvoi numéro 24-10.493, donne à ces conditions une portée redoutable pour les propriétaires. Dans cette affaire, un contrat dénommé convention pluriannuelle d’exploitation avait été conclu le 1er janvier 2007 pour une durée d’une année, tacitement reconductible d’année en année. La bailleresse avait saisi le tribunal paritaire en 2020 en résiliation du contrat et en paiement des loyers, tandis que l’exploitant demandait à titre reconventionnel la reconnaissance d’un bail rural ou la requalification de la convention. La cour d’appel de Riom avait rejeté la requalification en retenant que la convention, bien que conclue pour un an seulement, s’était poursuivie d’année en année par tacite reconduction pendant plus de cinq ans, de sorte que les dispositions légales seraient nécessairement remplies. La Cour de cassation censure ce raisonnement au visa des articles L. 411-1, alinéa 1er, L. 411-2 et L. 481-1, dans sa version issue de la loi numéro 2005-157 du 23 février 2005. Elle rappelle d’abord que la soumission au statut du fermage de toute mise à disposition onéreuse est d’ordre public, puis énonce la règle dans cet arrêt du 4 septembre 2025 : « Il résulte de la combinaison de ces textes qu’à défaut de respecter les conditions de durée et de prix posées à l’article L. 481-1 du code rural et de la pêche maritime, le contrat dénommé « convention pluriannuelle d’exploitation » est soumis au statut du fermage. » Ayant constaté que la convention avait été conclue pour une durée inférieure à cinq ans, la cour d’appel ne pouvait refuser la requalification au motif que le contrat s’était exécuté pendant plus de cinq ans. L’arrêt est cassé en toutes ses dispositions et l’affaire renvoyée devant la cour d’appel de Limoges.

Plusieurs enseignements concrets se dégagent pour le propriétaire. Premièrement, la durée minimale de cinq ans s’apprécie à la conclusion du contrat, sur la durée ferme convenue, et non sur la durée totale d’exécution après reconductions. Une convention d’un an renouvelable par tacite reconduction ne satisfait pas à cette exigence, même si l’occupant est resté dix ou quinze ans. Deuxièmement, la condition de prix est aussi déterminante que celle de durée : le loyer doit s’inscrire dans les limites fixées par l’arrêté préfectoral propre aux conventions de l’espèce, et le propriétaire doit vérifier l’existence et le contenu de cet arrêté dans son département avant de signer. Troisièmement, la version du texte applicable compte : la Cour de cassation a statué sur la version issue de la loi du 23 février 2005, tandis que la version en vigueur circonscrit le dispositif aux régions définies en application de l’article L. 113-2. Avant de conclure, le propriétaire doit donc vérifier que ses parcelles entrent dans le champ géographique actuel du dispositif. En pratique, une convention pluriannuelle valable suppose un écrit mentionnant une durée ferme d’au moins cinq ans, un loyer conforme à l’arrêté préfectoral ou, à défaut d’arrêté, aux minima et maxima de l’article L. 411-11, et une indexation annuelle selon les modalités du même article.

B. Le prêt à usage gratuit et les occupations précaires : un domaine étroit et contrôlé

Le second montage utilisé pour prêter des terres est le commodat, ou prêt à usage, défini par l’article 1875 du code civil : « Le prêt à usage est un contrat par lequel l’une des parties livre une chose à l’autre pour s’en servir, à la charge par le preneur de la rendre après s’en être servi. » Sa caractéristique essentielle tient en trois mots de l’article 1876 : « Ce prêt est essentiellement gratuit. » Dès qu’une contrepartie est versée, même modeste ou déguisée en participation aux charges ou en entretien, la gratuité disparaît et la mise à disposition à titre onéreux relève en principe du statut du fermage. Le propriétaire qui prête gratuitement ses terres doit donc s’abstenir de réclamer toute somme qui pourrait s’analyser en loyer, et conserver la preuve de cette gratuité.

La jurisprudence récente montre que le commodat peut résister à la requalification lorsque ses conditions sont réellement réunies, mais que le juge examine la réalité de l’occupation. Par arrêt du 6 novembre 2025, la deuxième chambre civile de la cour d’appel de Caen a confirmé un jugement du tribunal paritaire des baux ruraux d’Alençon qui avait rejeté la demande de requalification en bail rural d’un contrat de prêt à usage conclu le 1er juin 2022. L’occupante soutenait qu’un bail rural oral avait été préalablement convenu et que les travaux de remise en état du terrain prouvaient l’existence d’un fermage. La cour a déclaré irrecevable la demande tendant à la reconnaissance d’un bail oral distinct et confirmé le jugement en toutes ses dispositions, y compris sur l’incompétence du tribunal paritaire pour statuer sur les demandes indemnitaires, renvoyées devant le tribunal judiciaire. Cet arrêt illustre deux points : une requalification ne se présume pas et suppose la preuve d’une mise à disposition onéreuse en vue d’une exploitation agricole, et les demandes en paiement annexes suivent des règles de compétence distinctes.

Le même contrôle de la réalité s’exerce sur les conventions d’occupation précaire, dont l’article L. 411-2 énumère limitativement les cas : mise en valeur de biens compris dans une succession avec instance en cours ou maintien judiciaire dans l’indivision, maintien du conjoint ou du partenaire lié par un pacte civil de solidarité dans les lieux après expiration ou résiliation du bail, et exploitation temporaire d’un bien dont l’utilisation principale n’est pas agricole ou dont la destination agricole doit changer. Hors de ces hypothèses, une convention intitulée précaire ne fait pas échec au statut du fermage. Par arrêt du 2 avril 2026, la chambre des baux ruraux de la cour d’appel de Rennes a ainsi qualifié de bail rural une convention d’occupation précaire conclue le 2 mars 2010 par une commune, moyennant un loyer annuel de 211,82 euros, renouvelée par tacite reconduction tous les cinq ans, puis dénoncée en janvier 2023. Le tribunal paritaire avait retenu que le terrain servait de terrain d’agrément et que la preuve d’un bail rural n’était pas rapportée ; la cour a infirmé sur ce point et retenu la qualification de bail rural au regard de l’usage agricole effectif et des conditions convenues, contraires au droit au renouvellement du preneur garanti par l’article L. 411-46. Cet arrêt comporte toutefois une limite importante pour l’occupant : la cession du bail consentie par le père à son fils a été déclarée illicite, et le fils ne peut donc prétendre être titulaire du bail requalifié. La requalification profite au preneur en place, pas à un cessionnaire irrégulier.

Enfin, l’assiette exacte de la convention doit être définie avec soin. Par arrêt du 31 mars 2025, la cour d’appel de Toulouse a jugé, à propos d’un commodat portant sur des terres agricoles avec bâtiment d’habitation, que l’immeuble d’habitation n’était pas visé dans l’assiette du commodat et que sa mise à disposition relevait d’une simple tolérance à laquelle le propriétaire pouvait mettre fin moyennant un délai de prévenance. Le propriétaire a donc intérêt à distinguer dans l’écrit les parcelles et bâtiments prêtés de ceux simplement tolérés, car le régime applicable n’est pas le même.

II. Quand l’exploitant invoque le statut du fermage : requalification et reprise devant le tribunal paritaire

Lorsque la convention ne respecte pas les conditions légales, l’exploitant peut demander au tribunal paritaire de constater qu’il est en réalité preneur à bail rural. Cette requalification produit des effets considérables : bail d’une durée minimale de neuf ans en application de l’article L. 411-5, droit au renouvellement nonobstant toute clause contraire en application de l’article L. 411-46, et nullité du congé délivré sur le seul fondement de la convention. Le propriétaire doit alors changer de stratégie et reprendre ses terres selon les règles du statut du fermage, dans des délais stricts.

A. La requalification : comment le juge transforme la convention en bail rural et ce qu’elle coûte au bailleur

Le mécanisme de la requalification découle du caractère d’ordre public de l’article L. 411-1 combiné aux exclusions de l’article L. 411-2. Si la convention n’entre dans aucune exclusion et ne respecte pas les conditions d’un régime dérogatoire comme celui de l’article L. 481-1, elle est soumise au statut du fermage, quelle que soit sa dénomination. Cette solution, fixée par l’arrêt du 4 septembre 2025, signifie que le juge constate objectivement le non-respect des conditions légales de durée et de prix. Le juge ne recherche pas l’intention des parties de faire obstacle au statut ; il vérifie les conditions posées par l’article L. 481-1. Pour une vue d’ensemble des arrêts rendus en 2026 sur le statut du fermage et la préemption, le lecteur peut consulter notre synthèse des arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption.

Les conséquences se mesurent sur l’arrêt rendu sur renvoi par la troisième chambre de la cour d’appel de Toulouse le 1er avril 2025, dans l’affaire du pâturage de Brignoles. Une société civile immobilière avait consenti en 2009 une convention de pâturage portant sur 164 hectares avec hangar, poulailler, bergerie et bâtiment d’habitation, pour cinq ans renouvelables par tacite reconduction. En 2015 et 2017, elle avait fait délivrer un congé en application de l’article 21 de la convention. Après cassation partielle prononcée le 16 novembre 2023 au visa de l’article 2224 du code civil sur la recevabilité de la demande de requalification, la cour de renvoi déclare cette demande recevable, requalifie la convention en bail rural, déclare nul le congé du 25 septembre 2017, juge que le bail aurait dû se poursuivre jusqu’au 1er avril 2027, constate sa résiliation après le départ définitif des occupants en mai 2021 et ordonne une expertise avant dire droit sur leurs demandes indemnitaires liées à l’éviction. Pour le bailleur, le coût d’une convention non conforme se compte ainsi en années de bail imposées, en nullité du congé et en exposition indemnitaire chiffrée par expert.

Trois limites encadrent cependant l’action en requalification. D’abord la prescription : la demande doit être formée dans le délai de prescription applicable, examiné par la Cour de cassation au visa de l’article 2224 du code civil. En pratique, aucune des deux parties n’a intérêt à laisser le litige s’enliser : le propriétaire qui veut reprendre ses terres doit agir dès la fin de la convention, et l’occupant qui revendique un bail doit saisir le tribunal sans attendre. Ensuite la preuve : comme l’a montré l’arrêt de Caen du 6 novembre 2025, l’allégation d’un bail oral antérieur ou de travaux réalisés ne suffit pas sans éléments probants, et le tribunal paritaire n’est pas compétent pour tout, notamment pas pour les demandes indemnitaires qui relèvent du tribunal judiciaire. Enfin la qualité du demandeur : l’arrêt de Rennes du 2 avril 2026 rappelle qu’une cession illicite ne permet pas au cessionnaire de se prévaloir du bail requalifié. La requalification constate un bail au profit du cocontractant d’origine, dans les conditions de cession et de transmission du statut du fermage.

B. Reprendre vos terres : congé régulier, délais de contestation et conditions de fond devant le tribunal paritaire

Une fois le statut du fermage applicable, que ce soit dès l’origine ou par requalification, le propriétaire ne peut reprendre les terres qu’en respectant les règles du congé et de la reprise. Le preneur bénéficie du droit au renouvellement reconnu par l’article L. 411-46 : « Le preneur a droit au renouvellement du bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements contraires, à moins que le bailleur ne justifie de l’un des motifs graves et légitimes mentionnés à l’article L. 411-31 ou n’invoque le droit de reprise dans les conditions prévues aux articles L. 411-57 à L. 411-63, L. 411-66 et L. 411-67 ». Deux voies s’ouvrent donc : la résiliation pour motif grave et légitime ou le congé pour reprise au profit du bailleur, d’un descendant ou d’un autre bénéficiaire légal.

La résiliation suppose l’un des motifs de l’article L. 411-31. Le plus invoqué en pratique est celui des impayés, défini par l’article L. 411-31 : « Deux défauts de paiement de fermage ou de la part de produits revenant au bailleur ayant persisté à l’expiration d’un délai de trois mois après mise en demeure postérieure à l’échéance. » La mise en demeure doit, à peine de nullité, rappeler les termes de cette disposition. Viennent ensuite les agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds et le non-respect par le preneur des clauses mentionnées au troisième alinéa de l’article L. 411-27. Ces motifs ne peuvent être invoqués en cas de force majeure ou de raisons sérieuses et légitimes. Le bailleur peut également demander la résiliation pour contravention aux règles de cession, de sous-location ou de mise à disposition, ce qui vise directement l’occupant qui a transmis les terres sans droit.

La reprise exige un congé en stricte conformité avec l’article L. 411-47 : « Le propriétaire qui entend s’opposer au renouvellement doit notifier congé au preneur, dix-huit mois au moins avant l’expiration du bail, par acte extrajudiciaire. » À peine de nullité, ce congé doit mentionner expressément les motifs allégués, indiquer en cas de reprise les nom, prénom, âge, domicile et profession du bénéficiaire, l’habitation qu’il occupera, et reproduire les termes de l’alinéa premier de l’article L. 411-54. La nullité n’est toutefois pas prononcée si l’omission ou l’inexactitude n’est pas de nature à induire le preneur en erreur. Le bénéficiaire de la reprise doit ensuite satisfaire aux conditions de l’article L. 411-59 : se consacrer à l’exploitation du bien repris pendant au moins neuf ans, participer sur les lieux aux travaux de façon effective et permanente, sans se limiter à la direction et à la surveillance, posséder le cheptel et le matériel nécessaires ou les moyens de les acquérir, occuper les bâtiments d’habitation ou une habitation proche permettant l’exploitation directe, et justifier de sa capacité ou de son expérience professionnelle. Un congé de reprise délivré au profit d’un bénéficiaire qui ne remplit pas ces conditions est annulé, comme l’a jugé la chambre des baux ruraux de la cour d’appel d’Amiens le 2 juillet 2026 en annulant un congé pour reprise par descendant délivré le 2 mai 2023 et en constatant le renouvellement du bail à compter du 11 novembre 2024.

Les délais de procédure sont impitoyables des deux côtés. Le preneur qui veut contester le congé doit saisir le tribunal paritaire dans le délai fixé par l’article R. 411-11 pris pour l’application de l’article L. 411-54, soit quatre mois. Passé ce délai, la forclusion est encourue, sauf si le congé a été donné hors délai ou ne comporte pas les mentions exigées à peine de nullité. Symétriquement, le bailleur dont le congé est annulé voit le bail se renouveler pour neuf ans. Devant le tribunal paritaire, l’affaire débute par une audience de tentative de conciliation, comme l’illustre le jugement du tribunal paritaire de Saint-Brieuc du 2 juillet 2026, où un congé de reprise délivré en mars 2024 était contesté pour défaut des mentions obligatoires de l’article L. 411-47 et pour la régularité du bénéficiaire au regard du contrôle des structures. La preuve de l’existence des contrats peut être apportée par tous moyens, selon l’article L. 411-1, ce qui permet au juge de restituer aux accords verbaux ou aux écrits ambigus leur véritable qualification. Le propriétaire doit donc préparer son dossier en amont : acte de congé complet et notifié dans les délais, justificatifs de la qualité du bénéficiaire de la reprise, autorisation d’exploiter lorsque le contrôle des structures l’exige, et décompte précis des fermages en cas de motif tiré des impayés.

En conclusion, prêter des terres agricoles sans créer un bail rural reste possible, mais seulement dans les cadres étroits que la loi organise. La convention pluriannuelle d’exploitation ou de pâturage exige une durée ferme d’au moins cinq ans et un loyer conforme à l’arrêté préfectoral, sous peine de requalification automatique en bail rural, comme l’a tranché la Cour de cassation le 4 septembre 2025. Le prêt à usage n’échappe au statut que s’il est réellement gratuit, et les conventions d’occupation précaire ne valent que dans les cas limitativement énumérés par l’article L. 411-2. Lorsque la requalification est prononcée, le bailleur perd le bénéfice de son congé délivré sur le fondement de la convention et s’expose à neuf années de bail renouvelé ainsi qu’à une indemnisation de l’éviction, chiffrée par expertise. La reprise des terres redevient alors possible uniquement par les voies du statut : congé motivé notifié dix-huit mois à l’avance avec toutes les mentions légales, bénéficiaire remplissant les conditions d’exploitation effective pendant neuf ans, et respect du délai de contestation de quatre mois devant le tribunal paritaire. Dans ce contentieux technique où chaque mention manquante peut annuler un congé et chaque année d’occupation irrégulière renforce les droits de l’occupant, la vérification préalable de la convention, de l’arrêté préfectoral applicable et des délais est la précaution qui conditionne l’issue du litige.