Vous venez de trouver un appartement à Paris et, au moment de signer le compromis, une ligne attire votre regard : plusieurs milliers d’euros d’honoraires d’agence mis à la charge de l’acquéreur, en plus du prix. Ou, situation inverse : vous avez confié la vente de votre bien à une agence, la vente se fait finalement sans elle, et l’agent vous réclame sa commission en invoquant le mandat signé un an plus tôt. Dans les deux cas, la même question se pose : qui doit vraiment payer les frais d’agence, à quel moment sont-ils dus, et comment faire annuler le mandat ou contester la facture quand elle n’est pas justifiée. La réponse tient en deux textes et deux arrêts récents de la Cour de cassation. D’un côté, la loi du 2 janvier 1970 et son décret d’application verrouillent tout : pas de commission sans mandat écrit, pas de paiement avant l’opération conclue, et seul le mandat désigne celui qui paie. De l’autre, la troisième chambre civile a précisé le 11 septembre 2025 dans quelles conditions une agence peut réclamer sa commission après l’expiration du mandat, et la première chambre civile avait déjà jugé en 2020 qu’un mandat irrégulier fait perdre à l’agent toute rémunération. Voici, point par point, qui paie, quand la commission est due et par quels moyens la contester.
I. Qui paie les frais d’agence : le vendeur ou l’acquéreur ?
A. Vente : seuls le mandat écrit et l’acte d’engagement désignent celui qui paie la commission
En matière de vente, la règle de départ est simple et elle ne souffre presque aucune exception : la commission de l’agent immobilier n’existe que si un mandat écrit la prévoit, et elle n’est due que par la personne que le mandat désigne. L’article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 dispose que « Les conventions conclues avec les personnes visées à l’article 1er ci-dessus et relatives aux opérations qu’il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit », et qu’elles précisent notamment « Les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge » (article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970). Autrement dit, sans écrit qui fixe le montant ou le mode de calcul et qui nomme le payeur, l’agence ne peut rien exiger.
Le décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 complète ce verrou. Son article 73 prévoit que « Le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l’une des parties à l’opération ou si elle est partagée », et que, en cas de partage, « les conditions et modalités de ce partage sont indiquées dans le mandat et reprises dans l’engagement des parties » (article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972). Le même article ajoute une protection décisive : « Le titulaire de la carte ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, des honoraires ou des rémunérations à l’occasion de cette opération d’une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l’engagement des parties. » Si le mandat met la commission à la charge du vendeur, l’agence ne peut pas la réclamer ensuite à l’acquéreur, et inversement. C’est l’écrit qui tranche, pas les usages ni les affirmations verbales.
Deuxième verrou : le moment du paiement. La loi pose qu’« Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent, représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties » (article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970). Tant que la vente n’est pas conclue et constatée par écrit, l’agence ne peut ni exiger ni même accepter d’argent. Une somme versée avant ce stade, par exemple un acompte sur commission réclamé dès la signature du mandat, peut donc être contestée et sa restitution exigée. Une fois l’opération conclue par son intermédiaire et constatée par acte authentique, en revanche, « Le titulaire de la carte professionnelle perçoit sans délai sa rémunération ou ses honoraires » (article 73 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972).
En pratique, cela signifie que l’acquéreur doit vérifier trois documents avant de payer : le mandat de vente, qui indique qui supporte la commission ; l’avant-contrat ou l’acte de vente, qui reprend cette charge ; et le prix réellement convenu, car la commission se calcule sur lui. Quand l’annonce affiche un prix « honoraires inclus à la charge de l’acquéreur », c’est cette répartition, reprise dans l’engagement des parties, qui s’applique. Quand le mandat met les honoraires à la charge du vendeur, l’acquéreur n’a rien à verser à l’agence, même si celle-ci lui a fait visiter le bien. Lorsque l’avant-contrat contient une clause de dédit ou une condition suspensive, comme celle d’obtention du prêt, la prudence s’impose avant de verser quoi que ce soit : « Lorsque l’engagement des parties contient une clause de dédit ou une condition suspensive, l’opération ne peut être regardée comme effectivement conclue par l’application de l’avant-dernier alinéa du I de l’article 6 de la loi susvisée du 2 janvier 1970 s’il y a dédit ou tant que la faculté de dédit subsiste ou tant que la condition suspensive n’est pas réalisée. » (article 74 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972). Si le prêt est refusé et que la condition suspensive joue, la vente ne se fait pas et aucune commission n’est due. Et lorsque le mandat comporte une clause d’exclusivité ou une clause pénale, la loi prévient que « cette clause recevra application dans les conditions qui seront fixées par décret » et que « La somme versée par le mandant en application de cette clause ne peut excéder un montant fixé par décret en Conseil d’Etat » (article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970). Les vendeurs liés par un mandat exclusif qui envisagent de vendre sans leur agent trouveront l’analyse détaillée de cette situation dans notre dossier sur le mandat exclusif de vente, les honoraires et la clause pénale.
B. Achat avec un mandat de recherche : quand l’acquéreur doit la commission à l’agence
La situation change lorsque c’est l’acquéreur lui-même qui a signé un mandat, appelé mandat de recherche, pour charger une agence de lui trouver un bien. Ici, la commission est en principe à la charge de l’acquéreur mandant, dès lors que l’agence a accompli sa mission et que l’achat se réalise. L’article 6, II, de la loi du 2 janvier 1970 encadre cette convention : elle « précise les caractéristiques du bien recherché, l’ensemble des obligations professionnelles qui incombent au professionnel mentionné au présent alinéa, la nature de la prestation promise au client et le montant de la rémunération incombant à ce dernier », et elle organise le remboursement « lorsque la prestation fournie au client n’est pas conforme à la nature promise dans ladite convention » (article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970). L’acquéreur qui signe un tel mandat doit donc exiger que la nature exacte des prestations et le montant de la rémunération y figurent noir sur blanc.
C’est sur ce terrain qu’est intervenu l’arrêt le plus important de l’année en la matière. Le 11 septembre 2025, la troisième chambre civile a jugé que « lorsqu’un agent immobilier, bénéficiaire d’un mandat de recherche d’un bien en vue de l’acquérir, fait visiter un immeuble et qu’ensuite, l’acquéreur traite directement avec le vendeur, l’opération est réputée effectivement conclue par l’entremise de cet agent immobilier, lequel a droit au paiement de la commission convenue, sauf à tenir compte du prix de vente réel de l’immeuble et des circonstances ou fautes de l’agent immobilier » (Cass. 3e civ., 11 sept. 2025, n° 23-17.579). Concrètement, l’acquéreur qui a visité grâce à l’agence puis achète en direct le même bien reste redevable de la commission, mais son montant s’apprécie au regard du prix réellement payé et du comportement de l’agent. Dans cette affaire, les mandats de recherche remontaient à 2016 et les acquisitions n’avaient été conclues qu’en 2018, soit bien après l’expiration des mandats : la Cour n’a pas exclu par principe le droit à commission, mais elle a cassé l’arrêt d’appel parce que les juges n’avaient pas vérifié un point essentiel, sur lequel nous revenons dans la seconde partie.
Deux limites protègent toutefois l’acquéreur. D’abord, pour les simples vendeurs de listes et de fichiers, qui relèvent de l’activité visée au 7° de l’article 1er de la loi, « Aucune somme d’argent ou rémunération de quelque nature que ce soit n’est due […] ou ne peut être exigée par elle, préalablement à la parfaite exécution de son obligation de fournir effectivement des listes ou des fichiers » (article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970). Celui qui a payé d’avance un accès à des listes sans recevoir de prestation conforme peut en exiger le remboursement. Ensuite, quand l’achat se conclut sans l’agent après une simple visite, tout dépend de ce que le bon de visite et le mandat stipulent exactement, notamment dans le temps. Les acquéreurs confrontés à une réclamation après une visite trouveront les règles applicables à ce cas précis dans notre analyse de la vente conclue sans l’agence après une visite.
II. Comment annuler le mandat ou contester la commission réclamée ?
A. Faire annuler le mandat : rétractation, mentions obligatoires et validité de la carte professionnelle
Le premier moyen d’échapper à une commission, c’est de faire annuler le mandat lui-même, car un mandat nul ne produit aucun droit à rémunération. Trois voies sont ouvertes. La première est la rétractation. Lorsque le mandat a été signé hors établissement, par exemple au domicile du vendeur ou de l’acquéreur après un démarchage, ou à distance, le consommateur dispose d’un droit de rétractation : « Le consommateur dispose d’un délai de quatorze jours pour exercer son droit de rétractation d’un contrat conclu à distance, à la suite d’un démarchage téléphonique ou hors établissement, sans avoir à motiver sa décision ni à supporter d’autres coûts que ceux prévus aux articles L. 221-23 à L. 221-25 » (article L. 221-18 du code de la consommation). Le délai court à compter de la conclusion du contrat pour les prestations de services, ce qui vise directement le mandat d’agence. En pratique, le vendeur démarché à domicile qui change d’avis dans les quatorze jours notifie sa rétractation par écrit et n’a rien à verser. Avant même la signature, le professionnel doit d’ailleurs fournir au consommateur, « de manière lisible et compréhensible », les informations sur le prix, l’identité, les modalités de résiliation et « La possibilité de recourir à un médiateur de la consommation dans les conditions prévues au titre Ier du livre VI » (article L. 221-5 du code de la consommation). L’absence de ces informations fragilise le mandat et ouvre la voie à sa contestation.
La deuxième voie est la nullité pour irrégularité du mandat. La Cour de cassation veille strictement à ce que le mandat soit confié à une personne habilitée et correctement désignée. Le 12 novembre 2020, la première chambre civile a approuvé l’annulation d’un mandat de vente signé par un agent commercial dont le nom et la qualité ne figuraient pas sur l’acte, alors même que la carte professionnelle était détenue par l’agence : la Cour a relevé « si l’annulation du mandat de vente prive l’agent immobilier et l’intermédiaire de la rémunération prévue au mandat », puis a jugé « cette mesure est proportionnée à l’objectif poursuivi par les dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972 d’organiser l’accès à la profession d’agent immobilier, d’assurer la compétence et la moralité des agents immobiliers et de protéger le mandant qui doit pouvoir s’assurer que la personne à qui il confie le mandat est habilitée par l’agent immobilier, est titulaire de l’attestation légale et dispose des pouvoirs nécessaires » (Cass. 1re civ., 12 nov. 2020, n° 19-14.112 et 19-14.025). Le mandant doit donc vérifier qui signe le mandat : le nom, la qualité du signataire et sa qualité d’agent commercial habilité doivent y apparaître, faute de quoi la nullité peut être prononcée et toute la commission tombe.
La troisième voie joue en sens inverse et profite cette fois à l’agence, ce qui montre l’importance de viser juste dans la contestation. Dans son arrêt du 11 septembre 2025, la troisième chambre civile a rappelé qu’« En application des articles 3 et 6, I, de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et 92 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, l’agent immobilier a l’obligation d’être titulaire d’une carte professionnelle dont les numéro et lieu de délivrance doivent figurer sur le mandat écrit que ce dernier est tenu de formaliser pour une opération donnée », avant de juger qu’« Il en résulte, au regard de ces objectifs, que l’absence de mention sur le mandat du lieu de délivrance de la carte professionnelle n’affecte pas, à elle seule, la validité du mandat lorsque le mandataire justifie avoir été titulaire, à la date de celui-ci, d’une carte professionnelle régulièrement délivrée » (Cass. 3e civ., 11 sept. 2025, n° 23-17.579). Contester un mandat au seul motif qu’il manque le lieu de délivrance de la carte, alors que l’agent détenait une carte en règle au jour de la signature, ne suffit donc plus. En revanche, l’absence de carte valable à la date du mandat reste un moyen redoutable, tout comme l’absence de mandat écrit préalable : sans écrit, il n’y a pas de commission possible.
Enfin, lorsque le mandat est expiré et que l’opération se conclut longtemps après sans l’agent, la bataille se joue sur la clause qui interdit au mandant de traiter directement avec la personne présentée. Dans l’affaire de 2025, les mandats interdisaient de traiter en direct pendant douze mois après leur expiration, soit jusqu’en avril et août 2017, tandis que les acquisitions dataient d’octobre 2018. La Cour de cassation a reproché à la cour d’appel de s’être prononcée « sans rechercher, comme il le lui était demandé, si les stipulations des mandats ne limitaient pas dans le temps, à compter de leur date d’expiration, l’interdiction faite au mandant de traiter directement avec le vendeur présenté par l’agent immobilier à peine de lui devoir sa commission » (Cass. 3e civ., 11 sept. 2025, n° 23-17.579). La leçon est directe : face à une réclamation postérieure à l’expiration, il faut relire la clause au mot près et vérifier si l’interdiction de traiter en direct était limitée dans le temps et si ce délai était épuisé au jour de la vente. Rappelons au passage que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits » (article 1103 du code civil) : tout se joue dans les stipulations du mandat, d’où l’importance de les faire vérifier avant de payer ou de refuser de payer.
B. À Paris et en Île-de-France : preuves à réunir, délais à tenir et juge à saisir pour refuser de payer
À Paris et en Île-de-France, où les montants de commissions atteignent vite plusieurs dizaines de milliers d’euros, une contestation ne s’improvise pas : elle se prépare avec des pièces. Le dossier utile comprend l’original du mandat avec ses annexes, la copie de la carte professionnelle et la preuve de sa validité à la date de signature, tous les échanges avec l’agence, les annonces et les bons de visite, ainsi que l’avant-contrat et l’acte authentique avec le prix réel. Chaque moyen de contestation a sa pièce : la rétractation suppose de prouver le lieu et la date de signature du mandat ; la nullité pour défaut d’habilitation suppose de montrer qui a signé et avec quelle qualité ; le refus de payer après expiration suppose de produire la clause et de démontrer que l’interdiction de traiter en direct était épuisée ; la réduction de la commission suppose d’établir le prix réel et, le cas échéant, les fautes de l’agent.
Sur la procédure, la voie la plus rapide reste le règlement amiable : une contestation écrite, motivée et accompagnée des pièces, adressée à l’agence, en visant précisément la clause ou l’irrégularité invoquée. Le recours au médiateur de la consommation, que le professionnel doit mentionner dans l’information précontractuelle, permet souvent d’obtenir une position écrite sans passer par le juge. Si l’agence assigne en paiement ou si elle a déjà perçu une somme indue, c’est le tribunal judiciaire qui tranche, et à Paris ce contentieux nourrit une jurisprudence fournie : la cour d’appel de Paris, en son pôle 4, chambre 1, juge régulièrement de ces litiges de commissions et de mandats, comme en témoignent ses arrêts du 5 décembre 2025 (RG 25/03573) et du 12 septembre 2025 (RG 24/00698). Les montants en jeu justifient de se faire assister : une clause pénale ou une clause d’exclusivité mal lue peut coûter aussi cher que la commission elle-même, et une nullité bien ciblée peut au contraire effacer toute la dette.
Deux réflexes de calendrier s’imposent enfin. D’abord, le délai de quatorze jours pour se rétracter d’un mandat signé hors établissement court vite : en cas de doute après une signature à domicile, la notification écrite ne doit pas attendre. Ensuite, une somme déjà versée à l’agence avant que l’opération soit conclue et constatée par écrit n’était pas due et peut être réclamée en restitution, sur le fondement de l’interdiction faite à l’agent d’exiger ou d’accepter quoi que ce soit avant ce stade. À l’inverse, une fois l’acte authentique signé pour une opération conclue par l’entremise de l’agent, la rémunération est exigible sans délai et le refus de payer expose à une condamnation, outre les intérêts. C’est cet équilibre, entre protection du mandant et rémunération du travail accompli, que la Cour de cassation affine arrêt après arrêt : le mandant qui connaît ses moyens de contestation paie ce qu’il doit, ni plus ni moins.
Conclusion
Qui paie les frais d’agence ? Celui que le mandat écrit désigne, et lui seul : vendeur ou acquéreur selon la répartition stipulée, à charge exclusive ou partagée, reprise dans l’engagement des parties. Quand sont-ils dus ? Une fois l’opération effectivement conclue et constatée par écrit, et sans délai après l’acte authentique ; avant ce stade, l’agent ne peut rien exiger ni rien accepter. Comment les contester ? En exerçant la rétractation de quatorze jours après une signature hors établissement, en invoquant la nullité du mandat irrégulier, notamment quand le signataire n’y est pas nommé avec sa qualité, en vérifiant la validité de la carte professionnelle à la date de signature, et, après l’expiration du mandat, en contrôlant si l’interdiction de traiter en direct était limitée dans le temps. L’arrêt du 11 septembre 2025 a resserré l’étau des deux côtés : l’acquéreur qui achète en direct après une visite reste exposé à la commission, mais l’agence dont le mandat et la clause pénale sont épuisés ne peut plus rien réclamer. Avant de payer comme avant de refuser, relisez donc le mandat au mot près et rassemblez vos pièces : c’est ce document, et lui seul, qui décidera qui paie.