Depuis le 1er octobre 2026, tout bail d’habitation conclu ou renouvelé à Paris comme ailleurs en France doit respecter de nouveaux contrats types. Un décret du 6 juillet 2026 a modifié les modèles de baux des logements vides, meublés et des colocations à bail unique : la clause de résiliation pour loyers impayés y figure désormais avec un commandement de payer à six semaines, le bail doit mentionner l’obligation d’occuper le logement à titre de résidence principale quand la commune l’impose, et les numéros de téléphone portable des parties peuvent y être inscrits pour prévenir les expulsions. Pour le locataire qui vient de signer et pour le bailleur qui met son bien en location, l’enjeu est concret : un bail signé en octobre 2026 sur un ancien modèle expose à des clauses inefficaces et à des contentieux évitables, tandis qu’un logement loué en meublé de tourisme sans autorisation expose son propriétaire à une amende civile pouvant atteindre 50 000 euros par local. Cet article expose les nouvelles mentions obligatoires, puis les recours quand le bail n’est pas conforme ou quand le logement est détourné de son usage.

I. Ce que le bail conclu ou renouvelé depuis le 1er octobre 2026 doit contenir à Paris

Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifie le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 relatif aux contrats types de location de logement à usage de résidence principale. Son article 3 prévoit une entrée en vigueur le 1er octobre 2026, pour les contrats conclus ou renouvelés à compter de cette même date. Sont concernés les baux des logements loués vides, les baux des logements loués meublés et les colocations à bail unique, à l’exception des baux mobilité et des locations saisonnières de meublés de tourisme. À Paris, où la quasi-totalité des locations d’habitation entre dans ce champ, bailleurs et locataires doivent donc vérifier le modèle utilisé dès la signature.

A. La clause de résiliation pour loyers impayés et le commandement de payer à six semaines : que faire quand on le reçoit

La première nouveauté intégrée aux modèles concerne la clause de résiliation de plein droit. Elle n’est pas une invention du décret : l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ». Le décret du 6 juillet 2026 se borne à adapter les contrats types à cette règle, applicable aux baux conclus ou renouvelés depuis le 29 juillet 2023.

Concrètement, le locataire parisien qui reçoit un commandement de payer en octobre 2026 dispose de six semaines pour régler sa dette avant que la clause puisse produire effet. Le même article 24 de la loi du 6 juillet 1989 encadre strictement le contenu de cet acte : « Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. » L’absence de l’une de ces mentions entache le commandement de nullité, et le locataire peut la soulever devant le juge.

Le locataire qui ne peut pas payer dans le délai de six semaines n’est pas démuni : il peut saisir le fonds de solidarité pour le logement de Paris pour solliciter une aide financière, et il peut demander au juge des délais de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, qui permet au juge de reporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années. Lorsque le bail est garanti par une caution, le commandement doit en outre, en application du même article 24 de la loi du 6 juillet 1989, être signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, faute de quoi « la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard ». Pour les bailleurs personnes physiques, le commissaire de justice signale en outre à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives les commandements délivrés quand l’impayé atteint deux mois sans interruption ou deux fois le loyer mensuel hors charges, en précisant les coordonnées et la situation socioéconomique des occupants. Une fois la clause acquise et le bail résilié par le juge, la sortie des lieux suit la procédure d’expulsion du locataire, avec ses délais et ses protections, notamment pendant la trêve hivernale.

B. La mention de résidence principale et les numéros de téléphone : ce que le bail d’octobre 2026 doit préciser

La seconde nouveauté intéresse directement Paris. Quand le logement est soumis à une obligation d’occupation à titre de résidence principale, cette information doit figurer dans le bail, qui précise alors que le logement doit être occupé à titre de résidence principale. Cette mention fait écho à la servitude de résidence principale que certaines communes peuvent imposer sur certains logements : l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, introduit par la loi du 19 novembre 2024, permet au plan local d’urbanisme de délimiter des secteurs dans lesquels les constructions nouvelles de logements sont soumises à une obligation d’occupation à titre de résidence principale. Le nouveau contrat type complète en outre les cas facultatifs de résiliation de plein droit pour y intégrer le non-respect de cette obligation : dans ce cas, la clause ne peut produire effet qu’après une mise en demeure du maire, dans les conditions prévues par le code de l’urbanisme pour les secteurs soumis à cette obligation. Le locataire parisien doit donc lire son bail d’octobre 2026 avec attention : si une telle clause y figure, transformer le logement en location touristique ou l’occuper seulement quelques semaines par an peut conduire à la résiliation du bail, après mise en demeure du maire.

Troisième ajout, plus discret mais utile en pratique : la désignation des parties peut désormais comporter la mention facultative du numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire, afin de joindre plus rapidement le locataire en vue de prévenir les expulsions locatives. Cette mention reste facultative, mais elle traduit l’esprit du dispositif : maintenir le contact entre les parties dès les premiers impayés, avant que la dette ne devienne irrattrapable. Pour le surplus, le socle des mentions obligatoires demeure fixé par l’article 3 de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose que « Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation », puis énumère ce que le bail précise : le nom du bailleur et du locataire, la date de prise d’effet et la durée, la consistance et la surface habitable, les locaux privatifs et communs, le montant du loyer et ses modalités de paiement, le dernier loyer du précédent locataire parti depuis moins de dix-huit mois, ainsi que les diagnostics et informations annexés. Un bail signé depuis le 1er octobre 2026 qui omettrait ces mentions ou reprendrait un ancien modèle sans les nouvelles clauses est un bail à faire corriger sans attendre.

II. Bail non conforme ou logement détourné : contester, faire corriger et obtenir réparation

Signer un bail non conforme au modèle d’octobre 2026 ou découvrir que son logement est exploité en meublé de tourisme sans autorisation appelle des réponses différentes selon que l’on est locataire ou bailleur. Dans les deux cas, la loi du 6 juillet 1989 et le code de la construction et de l’habitation offrent des leviers précis, que la jurisprudence récente de la Cour de cassation est venue renforcer, notamment pour les locations de courte durée à Paris.

A. Faire corriger un bail signé avec l’ancien modèle et contester les clauses abusives

Le locataire qui a signé depuis le 1er octobre 2026 un bail établi sur l’ancien modèle peut exiger sa mise en conformité. Lorsque le contrat omet l’une des informations relatives à la surface habitable ou au dernier loyer acquitté par le précédent locataire, la loi permet au locataire, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat, de mettre en demeure le bailleur de porter ces informations au bail. Plus largement, toute clause du bail qui contrevient aux règles d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989 encourt la sanction de l’article 4 de cette loi, aux termes duquel « Est réputée non écrite toute clause : a) Qui oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du local loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables », la liste qu’il dresse visant ensuite : imposer les visites les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables en vue de la vente ou de la relocation, obliger le locataire à souscrire une assurance auprès d’une compagnie choisie par le bailleur, imposer le prélèvement automatique ou la signature par avance de traites, autoriser le prélèvement direct sur le salaire, prévoir une responsabilité collective en cas de dégradation d’un élément commun ou faire rembourser des réparations locatives sur la base d’une estimation unilatérale du bailleur. La liste se poursuit avec les clauses pénales disproportionnées et celles qui prévoient la résiliation de plein droit pour un motif autre que ceux que la loi autorise : le non-paiement du loyer, des charges ou du dépôt de garantie, la non-souscription d’une assurance des risques locatifs ou le non-respect de l’obligation d’user paisiblement des locaux. Une clause de résiliation rédigée sur l’ancien modèle, qui ignorerait le délai de six semaines ou viserait d’autres motifs, peut donc être contestée comme réputée non écrite, et le bailleur avisé la fera corriger avant tout contentieux.

Le bailleur parisien a lui aussi intérêt à mettre ses baux à jour. L’obligation générale de délivrance et d’entretien pèse sur lui : l’article 1719 du code civil lui impose de délivrer au preneur la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée et d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Un bail dont les clauses seraient annulées comme abusives ne le dispense d’aucune de ces obligations, et un commandement de payer délivré sur le fondement d’une clause irrégulière risque l’annulation. En pratique, à Paris et en Île-de-France, la vérification porte sur cinq points : le modèle utilisé est-il celui d’octobre 2026, la clause de résiliation mentionne-t-elle le délai de six semaines, le commandement type comporte-t-il les six mentions légales, la mention de résidence principale figure-t-elle quand elle est requise, et les diagnostics annexés sont-ils à jour. Le locataire qui constate une anomalie adresse d’abord une mise en demeure écrite au bailleur ou à son mandataire, en visant précisément la mention manquante ; à défaut de régularisation, il saisit le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, seul compétent pour les baux d’habitation, en demandant la mise en conformité du bail et, le cas échéant, la restitution des sommes indûment perçues. Les associations de consommateurs et la commission départementale de conciliation de Paris offrent un passage amiable souvent efficace avant toute assignation.

À Paris, ces règles prennent un relief particulier. La capitale cumule l’encadrement des loyers, la compétence exclusive du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour les litiges de baux d’habitation, et une commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives que le commissaire de justice saisit dès que l’impayé atteint le seuil légal, en transmettant les coordonnées et la situation socioéconomique des occupants. Le fonds de solidarité pour le logement de Paris, géré par le groupement d’intérêt public Paris Solidarité Habitat, peut être saisi par tout locataire menacé d’expulsion pour solliciter une aide financière, un accompagnement social ou une garantie ; son adresse doit figurer dans le commandement de payer, et son omission participe des moyens de nullité que le locataire peut soulever. La commission départementale de conciliation de Paris, saisie par simple lettre adressée à son secrétariat, permet en outre de régler sans juge les différends sur les mentions manquantes, le dépôt de garantie ou l’état des lieux, avec un délai de convocation généralement inférieur à deux mois et une tentative de rapprochement des parties qui évite souvent une assignation devant le tribunal. Pour le bailleur parisien, faire établir ou relire le bail d’octobre 2026 par un professionnel du droit locatif parisien évite des nullités coûteuses : un commandement annulé fait repartir le délai de six semaines à zéro et retarde d’autant la procédure, tandis qu’un bail conforme sécurise le recouvrement et la reprise ultérieure du logement.

B. Quand le logement devient un meublé de tourisme sans autorisation : l’amende et le retour à l’habitation

À Paris, la tentation de louer un logement en meublé de tourisme pour de courtes durées à une clientèle de passage se heurte à un régime d’autorisation strict, que deux arrêts récents de la Cour de cassation ont rappelé avec fermeté. L’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation, dont la Cour rappelle qu’il soumet dans certaines communes le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation à une autorisation préalable, constitue le pivot du dispositif : « Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens de ce texte ». Par un arrêt du 27 juin 2024, pourvoi n° 23-13.131, publié au Bulletin, la troisième chambre civile a jugé « qu’une décision de classement en meublé de tourisme ne peut se substituer à l’autorisation de changement d’usage prévue à l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation ». Le propriétaire qui pensait être en règle parce que son appartement était classé en meublé de tourisme au sens du code du tourisme se trompait donc : le classement, prononcé par l’organisme qui a effectué la visite, ne dispense jamais de solliciter l’autorisation municipale de changement d’usage.

La Cour a confirmé cette lecture par un arrêt du 3 septembre 2026, pourvoi n° 25-16.157, qui intéressait un appartement à usage d’habitation au 1er janvier 1970 dont la demande de changement d’usage avait été rejetée par le maire, puis loué comme meublé de tourisme. La cour d’appel avait écarté la sanction au motif que l’activité de location saisonnière, sans prestation hôtelière, était de nature civile et autorisée par le règlement de copropriété. La Cour de cassation censure : après avoir rappelé que « Un local est réputé à usage d’habitation au sens de ce texte s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970 » et que « Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage », elle relève que la cour d’appel avait constaté que l’appartement était à usage d’habitation et qu’il avait été donné en location de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile sans autorisation préalable, et casse l’arrêt pour violation des textes. La sanction est dissuasive : le second texte visé prévoit que toute personne qui enfreint ces dispositions « est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 euros par local irrégulièrement transformé », amende prononcée à la demande de la commune, la Ville de Paris étant particulièrement active en ce domaine avec ses agents assermentés et ses contrôles ciblés sur les plateformes.

Pour le propriétaire parisien qui envisage une location touristique, la marche à suivre est donc claire : vérifier auprès de la direction du logement et de l’habitat de la Ville de Paris si le local est soumis à autorisation préalable, déposer une demande de changement d’usage avec compensation quand elle est exigée dans la capitale, et ne commencer l’exploitation qu’après obtention de l’autorisation. Pour le locataire d’un bail d’octobre 2026 comportant la mention de résidence principale, la sous-location ou la location touristique du logement sans l’accord écrit du bailleur expose en outre à la résiliation du bail pour non-respect de l’obligation d’occupation, après mise en demeure du maire dans les secteurs concernés, sans préjudice de l’amende civile encourue par le propriétaire qui aurait organisé ou toléré ce changement d’usage. Locataires et bailleurs ont ainsi chacun intérêt à relire leur bail d’octobre 2026 : le premier pour y vérifier les protections nouvelles dont il bénéficie, le second pour s’assurer que le contrat qu’il propose ne contient aucune clause inefficace et que l’usage convenu correspond à l’usage réel du logement.

Conclusion

Le bail signé ou renouvelé depuis le 1er octobre 2026 obéit à des modèles renouvelés : clause de résiliation à six semaines après commandement détaillé, mention de l’obligation de résidence principale quand la commune l’impose, et coordonnées téléphoniques facultatives pour prévenir les expulsions. Le locataire parisien qui reçoit un commandement dispose de six semaines et de recours précis, du fonds de solidarité pour le logement aux délais de grâce du juge, et peut faire sanctionner par la nullité tout acte incomplet. Le bail établi sur un ancien modèle doit être mis en conformité, et toute clause abusive est réputée non écrite. Enfin, la location répétée de courte durée à une clientèle de passage constitue un changement d’usage soumis à autorisation à Paris, que ni le classement en meublé de tourisme ni le règlement de copropriété ne remplacent, sous peine d’une amende civile pouvant atteindre 50 000 euros par local. Relire son bail d’octobre 2026 à la lumière de ces règles, conserver chaque commandement reçu et chaque réponse adressée au bailleur, reste le moyen le plus simple d’éviter un contentieux dont les deux arrêts de 2024 et de 2026 montrent qu’il se perd presque toujours quand l’autorisation fait défaut.