Votre locataire parisien ne paie plus son loyer depuis deux mois et la dette atteint déjà 450 euros. Faut-il attendre que la situation devienne irrattrapable ou agir tout de suite, et par quel acte commencer. Depuis deux décrets du 12 février 2026 publiés au Journal officiel le 13 février 2026, la réponse du droit est claire : l’impayé se traite tôt, dès 450 euros de dette ou trois mois de défaut persistant, avec un signalement, un diagnostic social et financier, et la possibilité de faire verser directement l’aide au logement entre les mains du bailleur. Dans le même temps, la mécanique judiciaire n’a pas changé : commandement de payer, clause résolutoire à six semaines, assignation, délais accordés par le juge, puis trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars qui suspend les expulsions. Et le 1er octobre 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a rappelé que le bailleur, lui aussi, reste tenu de délivrer un logement décent, en censurant une cour d’appel à propos d’une chambre parisienne de 6,37 mètres carrés. Ce guide explique, étape par étape, comment le bailleur fait constater et recouvrer la dette, et comment le locataire sauve son bail.

I. Agir dès 450 euros de dette : le traitement précoce de l’impayé de loyer

A. Le seuil de 450 euros ou de trois mois d’impayé : signalement, diagnostic et calcul exact de la dette

Le premier réflexe face à un loyer impayé consiste à chiffrer la dette au jour près. Additionnez les loyers et charges non payés, déduction faite des versements partiels, des aides au logement déjà perçues et des éventuels avoirs. À Paris, où un deux-pièces se loue couramment entre 1 200 et 1 800 euros charges comprises, le seuil de 450 euros correspond parfois à moins de quinze jours de loyer. Conservez chaque preuve de relance : lettres recommandées, courriels, messages, relevés bancaires montrant l’absence de virement, décompte détaillé mois par mois. Ce dossier chiffré servira à chaque étape, du signalement à l’audience.

Les décrets n° 2026-83 et n° 2026-84 du 12 février 2026, publiés au Journal officiel le 13 février 2026, réorganisent la détection des impayés pour les locataires qui perçoivent une aide au logement, APL, ALS ou ALF. Selon la présentation détaillée qu’en donne la presse spécialisée du logement, le décret n° 2026-84 redéfinit la notion d’impayé locatif pour les allocataires : jusqu’à présent, la CAF ou la MSA considérait l’impayé comme constitué lorsque la dette cumulée atteignait deux fois le montant du loyer mensuel net ; le nouveau texte retient deux critères alternatifs, une dette qui dépasse 450 euros ou un défaut de paiement qui persiste depuis plus de trois mois. Ce seuil plus lisible déclenche un signalement plus précoce et ouvre, selon la situation du dossier, le versement direct de l’aide au bailleur. Ces nouvelles règles entreront en vigueur le 1er janvier 2027. D’ici là, l’ancien seuil de deux fois le loyer net reste la référence des organismes payeurs, mais le bailleur avisé prépare déjà ses décomptes sur la base des 450 euros, car c’est sur ce montant que les signalements seront examinés dans quelques semaines.

Ce signalement précoce s’articule avec celui que le commissaire de justice doit déjà effectuer. Aux termes de la loi, « Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives » (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le représentant de l’État dans le département saisit alors l’organisme désigné par le plan départemental pour réaliser un diagnostic social et financier, transmis à la commission avant l’expiration des délais de procédure. Concrètement, le bailleur parisien qui fait délivrer un commandement de payer pour 900 euros d’arriéré sur un loyer de 450 euros hors charges déclenche déjà ce circuit ; avec le seuil de 450 euros, le même circuit s’enclenchera pour des dettes deux fois plus petites.

Côté locataire, la réception d’une relance chiffrée à 450 euros ne doit jamais rester sans réponse. Payez immédiatement tout ce qui peut l’être, même partiellement, car chaque euro versé réduit l’assiette de la dette et démontre votre bonne foi devant la commission puis devant le juge. Demandez par écrit un plan d’apurement à votre bailleur, en proposant des mensualités réalistes adossées à vos revenus et à vos charges. Si vous percevez une aide au logement, prévenez la CAF de tout changement de situation et maintenez vos droits ouverts : le maintien de l’aide reste la règle, y compris après une résiliation judiciaire, tant que vous réglez l’indemnité d’occupation fixée par le juge. Les locataires parisiens en difficulté peuvent aussi saisir le fonds de solidarité pour le logement de Paris pour une aide ponctuelle, et déposer si nécessaire un dossier de surendettement, dont les effets sur la dette locative sont précisément encadrés par la loi. Ne laissez jamais passer le délai de six semaines du commandement de payer sans payer ni contester : c’est dans ce délai que se joue la suite du bail.

B. La commission de prévention décisionnaire et le versement direct de l’aide au logement au bailleur

Le décret n° 2026-83 réorganise les commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, les CCAPEX. Chaque département disposera d’une commission centrale, de commissions locales et de sous-commissions territoriales. Jusqu’à présent, la CCAPEX rendait des avis que la CAF ou la MSA n’étaient pas tenues de suivre. Elle prend désormais un rôle décisionnaire sur le maintien ou la suspension de l’aide au logement. Le texte réaffirme un principe protecteur : le maintien de l’aide est la règle, y compris après résiliation judiciaire du bail, tant que l’occupant s’acquitte de l’indemnité d’occupation fixée par le juge. La suspension reste une mesure d’exception, réservée aux cas de mauvaise foi avérée ou aux troubles de jouissance constatés par une décision de justice. Les commissaires de justice devront signaler à la CCAPEX les décisions judiciaires d’expulsion et les décisions accordant des délais de paiement dans un délai de cinq jours après notification. Pour le bailleur, l’enjeu est direct : une CCAPEX qui maintient l’aide et ordonne son versement direct entre ses mains sécurise une partie du loyer chaque mois, même pendant la procédure.

Le versement direct mérite une explication pratique. Quand le locataire perçoit l’APL, l’aide est normalement versée au locataire ou directement au bailleur s’il en a fait la demande et si le locataire est à jour. Dès que l’impayé est signalé, l’organisme payeur peut décider de verser l’aide directement au bailleur, en déduction du loyer dû. Pour un loyer parisien de 1 400 euros avec 300 euros d’APL, le versement direct garantit 300 euros par mois au bailleur pendant l’instruction du dossier, et réduit d’autant la dette nouvelle. Le bailleur doit donc signaler l’impayé à la CAF dès les premiers mois, sans attendre le commandement de payer, et demander le versement direct par écrit en joignant le bail, le décompte et ses coordonnées bancaires. Le locataire, de son côté, a intérêt à accepter ce versement direct : il prouve sa coopération, stabilise sa dette et préserve ses droits à l’aide.

Une ordonnance de référé rendue le 28 juillet 2025 par le tribunal judiciaire de Paris illustre la mécanique complète, avec un loyer modeste proche du nouveau seuil. Par acte du 23 novembre 2015, la SA d’HLM Immobilière 3F avait donné à bail un appartement parisien pour un loyer de 448,57 euros, outre provision sur charges. Les échéances n’étant pas régulièrement payées, « un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Mme [L] [R] le 17/ 09/ 2024 pour avoir paiement d’un arriéré de 2062,51 euros en principal. » Puis, « Par acte de commissaire de justice du 10/12/2024, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Mme [L] [R] aux fins de : – Voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayé de loyer » (tribunal judiciaire de Paris, 28 juillet 2025, n° RG 25/00859). Trois mois séparent le commandement de l’assignation, délai pendant lequel la saisine de la CCAPEX, obligatoire pour les bailleurs personnes morales, a été vérifiée. Avec le seuil de 450 euros, un dossier de ce type sera signalé quatre fois plus tôt, dès le premier mois d’impayé, et le versement direct de l’aide pourra contenir la dette avant qu’elle n’atteigne 2 000 euros.

Cette saisine préalable de la CCAPEX conditionne la recevabilité de l’action des bailleurs institutionnels. La loi dispose que « Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives » (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement. Le bailleur personne physique échappe à cette saisine obligatoire, mais il reste soumis au signalement de son commandement par le commissaire de justice et à la notification de l’assignation au préfet. Dans tous les cas, le dossier CCAPEX doit être complet : bail, décomptes, échanges avec le locataire, justificatifs du signalement à la CAF. Une assignation délivrée trop tôt ou sans saisine régulière sera déclarée irrecevable, et le bailleur repartira à zéro après des mois de procédure.

II. Le bail menacé : commandement de payer, résiliation et délais du juge

A. Le commandement de payer et la clause résolutoire à six semaines : mentions, effets et contestations

Tout contrat de bail d’habitation contient une clause qui prévoit sa fin automatique en cas d’impayé. La loi l’énonce en ces termes : « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le commandement de payer, délivré par commissaire de justice, doit mentionner que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette et reproduire les délais et voies de recours. Pendant ces six semaines, le locataire peut encore tout arrêter en payant l’intégralité de l’arriéré, frais de commandement compris. Passé ce délai sans paiement ni contestation sérieuse, la résiliation est acquise de plein droit, et le bailleur peut saisir le juge pour la faire constater et ordonner l’expulsion.

La régularité du commandement se vérifie ligne par ligne. Le décompte annexé doit distinguer le principal des frais, imputer correctement les versements partiels et les aides perçues, et ne réclamer que des sommes effectivement exigibles au jour de l’acte. Un commandement qui réclame des loyers déjà payés, qui oublie d’imputer un versement direct de la CAF ou qui vise une période déjà prescrite expose le bailleur à une contestation frontale. Le locataire qui relève une erreur doit la soulever par écrit dès la réception de l’acte, chiffres à l’appui, et consigner ou payer le solde incontestable. Les juges parisiens examinent ces décomptes avec attention : dans l’ordonnance du 28 juillet 2025 citée plus haut, le tribunal a contrôlé la chronologie complète, commandement du 17 septembre 2024 pour 2 062,51 euros, assignation du 10 décembre 2024, saisine de la commission, avant de statuer sur la résiliation et l’expulsion. Un décompte exact et une chronologie respectée font la différence entre une résiliation constatée et une procédure annulée.

La résiliation n’est toutefois jamais une récompense automatique de l’impayé : le juge apprécie la gravité du manquement quand la résiliation judiciaire lui est demandée en dehors de la clause, et il peut suspendre les effets de la clause quand le locataire s’est ressaisi. La Cour de cassation l’a montré dans un arrêt parisien du 22 juin 2022 opposant la Régie immobilière de la ville de Paris à une locataire qui sous-louait une chambre de son logement social sur une plateforme en ligne. La cour d’appel avait rejeté la résiliation en retenant que « le manquement litigieux est dans la présente occurrence insuffisamment grave pour justifier la résiliation du bail », au vu de la fréquence modeste des locations et de l’occupation continue des lieux par la locataire et ses enfants. La troisième chambre civile a cassé cette décision pour défaut de base légale, en reprochant à la cour d’appel de ne pas avoir pris en compte, comme le bailleur le demandait, sa qualité de bailleur social et l’interdiction formelle de sous-louer des logements conventionnés (Cass. 3e civ., 22 juin 2022, n° 505 FS-B, pourvoi n° Q 21-18.612). L’enseignement vaut pour les impayés : la gravité s’apprécie au cas par cas, en fonction du montant, de l’ancienneté, des versements repris et du comportement du locataire. Un locataire qui a repris des paiements réguliers et apure sa dette mois après mois plaide utilement contre la résiliation, tandis qu’un impayé total et durable, sans démarche ni paiement, la rend presque inévitable.

Le locataire qui reçoit un commandement dispose donc d’une feuille de route précise. D’abord, vérifiez le décompte et payez dans les six semaines tout ce qui est dû, en exigeant un reçu détaillé. Ensuite, si la somme totale est hors de portée, versez l’essentiel et saisissez par écrit le bailleur d’une demande de délais, puis le juge, qui peut accorder jusqu’à deux ans d’échelonnement. En parallèle, faites-vous accompagner : travailleurs sociaux de la mairie d’arrondissement, association de défense des locataires, commission de surendettement si vos dettes globales sont insoutenables. Le bailleur, de son côté, sécurise sa procédure en confiant le commandement à un commissaire de justice qui effectuera le signalement à la CCAPEX, en conservant la preuve de chaque relance et en refusant par écrit et de façon motivée tout délai qu’il n’accorde pas. Quand le dossier touche au recouvrement des loyers impayés, chaque semaine compte : un impayé traité à 450 euros se résorbe par un plan d’apurement, un impayé laissé filer à 5 000 euros finit en expulsion. Les locataires parisiens trouveront aussi des explications complémentaires dans notre analyse des commandements de payer, délais et expulsions avant la trêve hivernale.

B. L’assignation, les délais de grâce du juge et la trêve hivernale : la procédure devant le juge parisien

Quand le commandement est resté sans effet, le bailleur fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour voir constater la résiliation et ordonner l’expulsion. Cette assignation obéit à un formalisme strict : « A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience » (article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989), afin que le préfet saisisse l’organisme chargé du diagnostic social et financier. À Paris, cette notification transite par voie électronique vers la préfecture de police et les services de l’État, et le diagnostic est réalisé avant l’audience. Le locataire assigné reçoit donc deux convocations en une : celle du tribunal et, en pratique, celle des services sociaux. Présentez-vous aux deux. L’absence à l’audience prive le locataire des délais de paiement que seul le juge présent peut accorder, et l’absence au rendez-vous social prive le dossier de l’enquête qui éclaire le tribunal sur sa situation réelle.

Devant le juge, tout se joue sur les délais. Le droit commun permet au magistrat de sauver un contrat en accordant du temps au débiteur : « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. » (article 1228 du code civil). Et la fin du contrat obéit à une logique de résiliation pour l’avenir : « Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. » (article 1229 du code civil). En matière de bail, le juge des contentieux de la protection dispose surtout du pouvoir de suspendre les effets de la clause résolutoire en accordant des délais de paiement : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » (article 1343-5 du code civil). Pendant le délai fixé par le juge, les procédures d’exécution sont suspendues et les pénalités de retard ne courent pas. Concrètement, un locataire parisien qui doit 3 000 euros peut obtenir 24 mensualités de 125 euros en plus du loyer courant, à condition de reprendre et de tenir les paiements. Le juge tient compte des revenus, des charges de famille, de l’ancienneté de la dette, des efforts déjà fournis et des besoins du bailleur, notamment quand celui-ci rembourse lui-même un crédit avec les loyers.

Même après un jugement d’expulsion, le locataire dispose de deux protections. D’abord, l’expulsion d’un logement habité ne peut intervenir qu’après un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 . » (article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution). Ensuite, la trêve hivernale suspend toute expulsion non exécutée au 1er novembre jusqu’au 31 mars : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » (article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution). Publié le 11 octobre 2026, le présent article paraît à trois semaines de la trêve : tout jugement d’expulsion obtenu cet automne à Paris ne pourra être exécuté avant le 1er avril 2027, sauf relogement ou squat avec manœuvres. Pour le bailleur, cela signifie qu’une assignation délivrée maintenant aboutira pendant la trêve, et que le recouvrement passera par l’indemnité d’occupation et le versement direct de l’aide plutôt que par la libération rapide des lieux. Pour le locataire, c’est un répit à mettre à profit pour apurer la dette et négocier un protocole, pas une dispense de payer.

À Paris et en Île-de-France, la procédure présente des traits propres que les deux parties doivent intégrer. Le contentieux relève du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, qui statue au terme d’audiences où le dossier CCAPEX et le diagnostic social sont systématiquement versés aux débats. La préfecture de police, compétente pour le concours de la force publique, n’accorde ce concours qu’après examen de la situation sociale de l’occupant, et son refus ouvre au bailleur un recours indemnitaire contre l’État. Les locataires parisiens modestes peuvent solliciter le fonds de solidarité pour le logement de Paris, géré par le département, qui accorde sous conditions des aides pour apurer une dette locative et éviter l’expulsion. Les commissions de surendettement des particuliers de Paris et de la petite couronne traitent les dossiers où la dette locative s’ajoute aux crédits : quand la commission impose un plan ou suspend l’exigibilité de la créance locative, le juge du bail accorde les délais contenus dans le plan, et la clause résolutoire reprend son plein effet seulement si la procédure de surendettement se clôt sans nouveaux délais. Enfin, Paris concentre les logements anciens où l’état du bien nourrit la contestation : un locataire poursuivi pour impayé peut opposer l’indécence du logement ou l’inexécution des réparations du bailleur, et demander des dommages-intérêts en compensation de la dette.

Ce dernier point vient d’être illustré par la Cour de cassation le 1er octobre 2026, dans une affaire parisienne qui inverse les rôles. Le 4 novembre 2015, une bailleresse avait donné à bail une chambre de 6,37 mètres carrés située dans un appartement parisien en colocation, bail reconduit en 2018 puis en 2021. Invoquant l’indécence du logement, la locataire avait assigné en nullité des baux, subsidiairement en résolution, et en restitution des loyers. La cour d’appel de Paris avait rejeté la résolution tout en constatant l’indécence. La troisième chambre civile censure en partie cette décision, au visa de l’obligation de délivrance et de la résolution judiciaire. Le moyen retenu énonce que « le bailleur ne satisfait pas à son obligation de délivrance lorsque le logement donné à bail ne présente pas un caractère décent » et que l’option de la mise en conformité « n’exclut pas la possibilité de solliciter la résolution judiciaire du contrat » (Cass. 3e civ., 1er octobre 2026, arrêt n° 539 F-D, pourvoi n° A 25-15.395). Pour le bailleur parisien qui poursuit un impayé, le message est net : un logement indécent ou des réparations ignorées exposent à une demande reconventionnelle en résolution et en restitution des loyers, qui peut absorber la dette réclamée. Faites vérifier la décence de votre bien, surface minimale de 9 mètres carrés et 20 mètres cubes en colocation à baux multiples, et exécutez les mises en demeure de travaux avant d’assigner. Pour le locataire, c’est une arme de défense à manier avec des preuves, constat d’huissier, arrêté d’insalubrité ou diagnostic, jamais un prétexte pour cesser de payer sans consigner.

Conclusion

Un loyer impayé de 450 euros à Paris n’est plus un incident à surveiller de loin, c’est le point de départ d’une procédure balisée. Signalez la dette à l’organisme payeur et demandez le versement direct de l’aide, faites délivrer un commandement de payer régulier qui déclenche le signalement à la commission de prévention, saisissez cette commission quand la loi l’exige, assignez dans les délais avec notification au préfet, et plaidez devant le juge des contentieux de la protection des délais d’apurement réalistes adossés à des paiements repris. Le locataire sauve son bail en payant dans les six semaines, en proposant un plan chiffré, en maintenant ses droits à l’aide et en se présentant à chaque convocation, sociale et judiciaire. Le bailleur sécurise son recouvrement par des décomptes exacts, des actes réguliers et un bien décent, car la Cour de cassation vient de rappeler le 1er octobre 2026 qu’un logement indécent expose à la résolution et à la restitution des loyers. Avec la trêve hivernale qui commence le 1er novembre, les cartes de l’automne sont distribuées : au bailleur d’agir tôt, au locataire de payer vite, au juge de trancher au vu d’un dossier complet.