La sécheresse s’installe dans les recherches des Français : plus de 10 000 requêtes en vingt-quatre heures, une progression de 1 000 %, et des suggestions qui reviennent sans relâche, « sécheresse maison fissure », « sécheresse bretagne », « sécheresse finistère ». La presse locale raconte pourquoi le sujet monte : en Côtes-d’Armor, Actu.fr décrit le 11 octobre 2026 un barrage à son plus bas niveau face à une crise de sécheresse qui perdure, tandis que dans le Finistère les professionnels interrogés par Le Télégramme livrent leurs conseils face au risque de pénurie d’eau. Derrière les restrictions d’eau, une autre conséquence de la sécheresse inquiète les occupants : les maisons qui se fissurent quand les sols argileux se rétractent. Quand la maison fissurée est louée, la question change de nature : le locataire n’est ni le propriétaire des murs ni l’assuré du bâti, mais il habite un logement qui se dégrade, parfois jusqu’à devenir difficile à occuper. Qui doit réparer ? Le locataire peut-il payer moins, faire réaliser les travaux lui-même, ou partir ? Cet article décrit, dans l’ordre où un dossier se construit, l’obligation du bailleur face aux fissures de sécheresse, la manière de faire constater les désordres, les recours sur le loyer sous le contrôle du juge, puis les issues possibles entre travaux et départ.
I. Maison louée fissurée par la sécheresse : ce que le bailleur doit réparer
A. Fissures de sécheresse : le bailleur doit un logement décent et les réparations nécessaires
Le point de départ du droit du bail d’habitation tient en une phrase de l’article 1719 du code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. » La sécheresse ne figure pas dans le contrat de location, et pourtant elle y entre par cette obligation : un logement dont les murs se lézardent, dont les portes ne ferment plus et dont les canalisations se désolidarisent sous l’effet du retrait-gonflement des argiles cesse progressivement d’être le logement décent que le bailleur s’était engagé à fournir. Le même article ajoute que le bailleur doit entretenir la chose « en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée » et en faire jouir paisiblement le preneur, ce qui couvre la dégradation apparue en cours de bail, même quand aucun des deux contractants n’en est responsable.
L’article 1720 du code civil précise la charge des travaux : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » Reprendre des fissures structurelles, faire vérifier les fondations par un professionnel, consolider un mur ou reprendre un dallage soulevé relèvent de ces réparations nécessaires, qui incombent au bailleur et non au locataire. Les réparations locatives, celles du quotidien énumérées par le décret du 26 août 1987, ne couvrent jamais le gros œuvre ni les désordres nés d’un mouvement de terrain. Quand le bailleur objecte que la sécheresse est un cas de force majeure qui l’exonère, la réponse du droit commun du bail est que l’obligation d’entretien et de délivrance pèse sur lui indépendamment de toute faute : c’est au bailleur de remettre le logement en état, quitte à se retourner ensuite contre son propre assureur ou contre les constructeurs si la maison est récente.
La loi du 6 juillet 1989 renforce ce dispositif pour les locations d’habitation. Son article 6, dans sa version en vigueur depuis le 1er janvier 2025, dispose que « Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites », et ajoute que « Le bailleur est obligé : a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ». Des fissures traversantes, un plancher qui s’affaisse, une installation électrique mise à mal par les mouvements du bâtiment ou une toiture dont l’étanchéité se dégrade entrent dans les risques pour la sécurité physique que ce texte vise. La Cour de cassation l’a rappelé dans un arrêt du 9 juillet 2020 (troisième chambre civile, pourvoi n° 19-12.347, décision publiée sur le site de la Cour de cassation) : « Selon ce texte, le bailleur est obligé d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. » Dans cette affaire, des locataires d’une maison d’habitation se plaignaient de désordres successifs dont des fissures en façade, et la Cour a censuré la cour d’appel qui les avait déboutés au seul motif que le bailleur avait fait d’importants travaux, sans vérifier si les locataires n’avaient pas subi malgré tout un préjudice de jouissance. Des travaux partiels ou tardifs ne soldent donc pas l’obligation du bailleur : tant que les fissures compromettent l’usage normal du logement, le manquement persiste.
L’article 1721 du code civil ajoute une garantie qui joue même sans faute du bailleur : « Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser. » Un sol argileux qui se rétracte chaque été constitue typiquement un défaut de la chose louée que le bailleur ignorait lors de la signature et qui empêche progressivement l’usage : portes bloquées, fenêtres qui ne ferment plus, humidité qui s’infiltre par les fissures. Le locataire peut alors demander non seulement les travaux, mais aussi l’indemnisation de sa perte, par exemple le préjudice de jouissance pendant les mois où une pièce est devenue inutilisable. Reste la question de l’assurance : le régime des catastrophes naturelles de l’article L. 125-1 du code des assurances prévoit que « Les contrats d’assurance, souscrits par toute personne physique ou morale autre que l’Etat et garantissant les dommages d’incendie ou tous autres dommages à des biens situés en France, ainsi que les dommages aux corps de véhicules terrestres à moteur, ouvrent droit à la garantie de l’assuré contre les effets des catastrophes naturelles ». Concrètement, c’est l’assurance multirisque habitation du propriétaire qui couvre les murs fissurés une fois l’arrêté interministériel de catastrophe naturelle publié, tandis que l’assurance du locataire couvre ses meubles et sa responsabilité. Le locataire n’a pas à déclarer lui-même le sinistre du bâti à la place du bailleur, mais il a tout intérêt à signaler par écrit les désordres au propriétaire et à la mairie, car la reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle commence par les demandes déposées en mairie.
B. Maison fissurée : comment faire constater les désordres avant de réclamer
Un dossier de fissures se gagne ou se perd sur la preuve. Le premier réflexe consiste à relire l’état des lieux d’entrée : si les murs étaient sains à l’arrivée du locataire et qu’ils se sont fissurés depuis, la comparaison avec l’état des lieux établit que les désordres sont apparus en cours de bail et qu’ils ne résultent pas d’une dégradation imputable à l’occupant. À défaut d’état des lieux d’entrée, le logement est présumé avoir été reçu en bon état, mais le locataire reste tenu de démontrer l’existence et l’ampleur des désordres, d’où l’importance de photographier chaque fissure avec un repère de taille, de dater les clichés et de conserver les échanges avec le bailleur. Faire établir un constat par un commissaire de justice, avec mesures des largeurs de fissures et relevé des portes et fenêtres qui coincent, donne au dossier une base objective que ni le bailleur ni son assureur ne pourront balayer d’un revers de main. Quand les désordres évoluent, plusieurs constats espacés de quelques mois démontrent l’aggravation et écartent l’argument d’un simple défaut esthétique.
La deuxième étape est la mise en demeure du bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce courrier décrit précisément les désordres pièce par pièce, rappelle l’obligation de délivrance et d’entretien, demande la réalisation des travaux dans un délai raisonnable et annonce, à défaut, la saisine de la commission départementale de conciliation puis du juge. Cette mise en demeure n’est pas une formalité : elle fait courir les délais, elle conditionne la possibilité de faire exécuter les travaux aux frais du bailleur, et elle protège le locataire contre le reproche d’avoir laissé le désordre s’aggraver. Le même courrier invite le bailleur à déclarer le sinistre à son assureur multirisque habitation et à se rapprocher de la mairie pour la procédure de reconnaissance de catastrophe naturelle, car l’arrêté interministériel conditionne l’indemnisation du bâti et, indirectement, la réparation dont le locataire bénéficiera. Si le bailleur ne répond pas dans les deux mois, la voie de la conciliation puis du juge s’ouvre dans les conditions que la loi organise.
En parallèle, le locataire déclare le sinistre à sa propre assurance habitation pour les dommages à ses biens et vérifie sa garantie relogement ou perte d’usage, souvent incluse dans les contrats multirisques. Il signale également les désordres à la mairie, utilement par écrit : les communes recensent les déclarations des administrés pour solliciter la reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle, et un arrêté publié au Journal officiel ouvre un délai de trente jours pour déclarer le sinistre à l’assureur, délai que le propriétaire du bâti devra respecter. Quand la maison présente un danger, par exemple un mur qui penche, un plafond qui se décroche ou une installation de gaz fragilisée par les mouvements du bâtiment, le locataire saisit sans attendre la mairie au titre de ses pouvoirs de police, car la procédure de péril relève du maire et peut déboucher sur des travaux d’office. Chaque démarche laisse une trace écrite : le juge des contentieux de la protection, saisi plus tard, apprécie la chronologie et la bonne foi de chacun, et un locataire qui a alerté tôt, fait constater et mis en demeure se présente devant lui avec un dossier complet.
II. Loyer, travaux et départ : les droits du locataire d’une maison fissurée
A. Payer moins ou consigner le loyer d’une maison fissurée : seul le juge tranche
La tentation la plus immédiate, cesser de payer le loyer tant que les fissures ne sont pas réparées, est aussi la plus dangereuse. La Cour de cassation l’a tranché le 22 septembre 2016 (troisième chambre civile, pourvoi n° 15-19.546, décision publiée sur le site de la Cour de cassation) : « le caractère non décent des lieux, s’il est avéré, n’autorise, en effet, pas à lui seul la rétention des loyers ainsi qu’il ressort des dispositions de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui soumet à la décision du juge la réduction du loyer ou la suspension de son paiement, avec ou sans consignation ». Autrement dit, même quand la non-décence est établie, le locataire qui retient ses loyers de sa propre autorité s’expose à la clause résolutoire, au commandement de payer et à l’expulsion, sans pouvoir ensuite invoquer utilement l’état du logement pour faire échec à la résiliation. L’exception d’inexécution, qui permet en théorie de suspendre sa propre prestation quand l’autre partie n’exécute pas la sienne, n’est admise en matière de bail d’habitation qu’à la condition de démontrer une impossibilité d’utiliser les lieux, et la Cour exige cette preuve avec rigueur.
La voie régulière passe par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 : « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. » La saisine de la commission n’est pas un préalable obligatoire à la saisine du juge, mais son avis éclaire le dossier et favorise souvent un accord sur un calendrier de travaux et une réduction temporaire de loyer. Devant le juge, les pouvoirs sont larges : « Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. » La réduction compense la perte de jouissance passée et à venir, la suspension avec consignation protège le bailleur contre l’insolvabilité du locataire tout en faisant pression pour les travaux, et la suspension du cours du bail évite que le locataire paie plein tarif pour un logement amputé d’une pièce.
La consignation des loyers mérite une attention particulière, car elle constitue l’alternative sûre à la rétention pure et simple. Dans un arrêt du 7 février 2019 (troisième chambre civile, pourvoi n° 17-13.443, décision publiée sur le site de la Cour de cassation), la Cour de cassation a eu à connaître du cas d’une locataire qui avait assigné son bailleur « afin d’être autorisée à consigner les loyers depuis le 1er novembre 2011 jusqu’à la réalisation de travaux de mise en conformité avec les normes de décence », tandis que le bailleur demandait reconventionnellement la résiliation pour impayés. La Cour a cassé l’arrêt d’appel qui avait constaté la clause résolutoire, rappelant que le juge doit d’abord examiner la demande de consignation et de travaux avant de sanctionner le défaut de paiement. Concrètement, le locataire saisit le juge des contentieux de la protection, demande l’autorisation de consigner les loyers entre les mains d’un tiers ou de la Caisse des dépôts jusqu’à la fin des travaux, et joint l’expertise ou le constat qui établit la non-décence. Les loyers consignés restent dus et seront versés au bailleur une fois les travaux réalisés, ce qui retire au bailleur tout motif de résiliation pour impayés pendant la procédure.
Quand les fissures rendent une partie seulement de la maison inutilisable, l’article 1722 du code civil ouvre une autre voie : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » Une chambre condamnée par arrêté de péril, un garage devenu inaccessible ou une extension qui menace de s’effondrer s’analysent en destruction partielle : le locataire choisit entre la diminution du loyer proportionnée à la partie perdue et la résiliation du bail, sans avoir à prouver une faute du bailleur. Ce texte, issu du droit commun du louage, complète utilement l’article 20-1 de la loi de 1989, car il ne suppose pas que le logement soit qualifié de non décent dans son ensemble : il suffit qu’une partie de la chose louée ait péri ou soit devenue impropre à l’usage.
B. Faire réaliser les travaux ou quitter une maison devenue inhabitable
Quand le bailleur reste inerte malgré la mise en demeure, le locataire n’est pas condamné à attendre : l’article 1222 du code civil dispose qu’« Après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin. » Le locataire, créancier de l’obligation de délivrance et d’entretien, peut donc faire réaliser lui-même les travaux urgents, par exemple l’étaiement d’un mur, la reprise d’étanchéité ou la sécurisation de l’installation électrique, puis en demander le remboursement au bailleur. La prudence commande de faire établir plusieurs devis, de conserver les factures et de limiter l’initiative aux travaux nécessaires et d’un coût raisonnable : refaire entièrement la façade ou consolider les fondations d’une maison, opérations lourdes qui relèvent de la structure, dépassent ce cadre et doivent être ordonnées par le juge. Pour les travaux structurels, la voie du référé devant le juge des contentieux de la protection s’impose, sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » Des fissures qui s’élargissent de mois en mois caractérisent un dommage imminent, et le juge des référés peut ordonner une expertise, prescrire les travaux conservatoires et accorder une provision sur le préjudice de jouissance, le tout en quelques semaines.
Quand la maison devient durablement inhabitable, le départ s’organise dans le cadre du bail. Le locataire peut donner congé à tout moment avec un préavis d’un mois si le logement est situé en zone tendue ou si son état justifie, pièces à l’appui, un motif reconnu de préavis réduit, et de trois mois dans les autres cas. Le dépôt de garantie doit lui être restitué dans les deux mois suivant la remise des clés, déduction faite des sommes justifiées, et le bailleur ne peut retenir le coût des fissures de sécheresse sur ce dépôt, puisqu’elles ne constituent pas une dégradation imputable au locataire. Si un arrêté de péril interdit l’occupation, le bail est suspendu et le loyer cesse d’être dû pour la période d’interdiction, le relogement ou l’hébergement incombant au propriétaire dans les conditions prévues par les textes sur les immeubles dangereux. Dans tous les cas, l’état des lieux de sortie comparé à l’état des lieux d’entrée protège le locataire contre une imputation abusive des désordres, et les constats établis en cours de bail démontrent que les fissures préexistaient au départ.
Le préjudice de jouissance subi pendant les mois de fissures donne lieu à indemnisation, sur le fondement de la garantie de l’article 1721 du code civil et de l’article 6 de la loi de 1989. L’arrêt du 9 juillet 2020 précité l’illustre : la Cour de cassation a exigé que les juges recherchent si les locataires n’avaient pas subi un préjudice de jouissance malgré les travaux réalisés par le bailleur, et si les fautes éventuelles des occupants exonéraient totalement le garant. L’évaluation tient compte de la durée des désordres, des pièces condamnées, des travaux supportés par le locataire et de la réaction plus ou moins diligente du bailleur après la mise en demeure. Les frais engagés pour se reloger temporairement, les frais d’expertise avancés et les troubles de santé documentés par certificats médicaux, par exemple l’aggravation d’une pathologie respiratoire liée à l’humidité infiltrée par les fissures, entrent dans l’assiette du préjudice réparable. Le juge des contentieux de la protection statue sur l’ensemble, travaux, loyer et dommages-intérêts, ce qui permet au locataire de présenter un dossier unique plutôt que des procédures dispersées.
Conclusion
La sécheresse qui fait la une des recherches des Français en octobre 2026, du barrage de Kerne Uhel au plus bas aux restrictions d’eau du Finistère, laisse des traces durables dans les murs des maisons louées. Le droit donne au locataire une feuille de route claire : faire constater les fissures par écrit et par constat, mettre le bailleur en demeure de réparer au titre de son obligation de délivrance et d’entretien, signaler les désordres à l’assureur et à la mairie pour la procédure de catastrophe naturelle, puis, à défaut de réponse dans les deux mois, saisir la commission départementale de conciliation ou directement le juge des contentieux de la protection. Devant le juge, la réduction ou la consignation du loyer, l’exécution des travaux aux frais du bailleur et l’indemnisation du préjudice de jouissance se demandent ensemble, tandis que la rétention unilatérale des loyers reste le piège à éviter, car la jurisprudence la sanctionne même quand la non-décence est avérée. Quand la maison devient inhabitable, la résiliation partielle de l’article 1722, le congé et la restitution du dépôt de garantie organisent un départ sans dette. Chaque situation dépend de l’ampleur des fissures, de la chronologie des alertes et des pièces conservées : un dossier documenté dès les premières lézardes vaut mieux qu’une procédure engagée dans l’urgence.