La sécheresse figure de nouveau parmi les sujets les plus recherchés en France, avec une progression mesurée à 900 % sur Google Trends le 10 octobre 2026 et un volume supérieur à 2 000 recherches. Les faits qui portent cette vague sont concrets et datés : le Bureau de recherches géologiques et minières a publié le 8 octobre son point sur les nappes d’eau souterraine au 1er octobre 2026, le département de la Charente est passé en alerte renforcée avec des restrictions accrues sur l’usage de l’eau potable selon Sud Ouest du 8 octobre, et le Tarn-et-Garonne a été placé en vigilance maximale avec de nouvelles restrictions après un mois sans pluie significative d’après La Dépêche du 10 octobre. Pour les copropriétaires, la question n’est pas abstraite : la piscine collective peut-elle encore être remplie, les espaces verts peuvent-ils être arrosés, qui décide de la fermeture d’un équipement, que risque celui qui arrose malgré l’interdiction, et que voter en assemblée générale pour réduire durablement la consommation d’eau de l’immeuble. Les réponses tiennent en deux temps : d’abord les interdictions que l’arrêté préfectoral impose à la copropriété, ensuite les décisions collectives et les sanctions qui encadrent leur application.
I. Sécheresse en France : ce que l’arrêté préfectoral interdit dans votre copropriété
Le point de départ est législatif. L’article L. 211-3 du code de l’environnement autorise l’autorité administrative à « Prendre des mesures de limitation ou de suspension provisoire des usages de l’eau, pour faire face à une menace ou aux conséquences d’accidents, de sécheresse, d’inondations ou à un risque de pénurie ». Ces mesures sont ensuite précisées à l’échelle de chaque département : « Les mesures générales ou particulières prévues par le 1° du II de l’article L. 211-3 pour faire face à une menace ou aux conséquences d’accidents, de sécheresse, d’inondations ou à un risque de pénurie sont prescrites par arrêté du préfet du département dit arrêté de restriction temporaire des usages de l’eau ». Le même article ajoute que « les mesures sont graduées selon les quatre niveaux de gravité suivants : vigilance, alerte, alerte renforcée et crise ». En pratique, chaque préfet prépare ces décisions dans un arrêté-cadre : « le préfet prend un arrêté, dit arrêté-cadre, désignant la ou les zones d’alerte, indiquant les conditions de déclenchement des différents niveaux de gravité et mentionnant les mesures de restriction à mettre en œuvre par usage, sous-catégorie d’usage ou type d’activités en fonction du niveau de gravité ». Avant tout geste, le réflexe utile consiste donc à consulter l’arrêté en vigueur dans le département de l’immeuble, par usage et par zone d’alerte, sur le site des services de l’État ou la plateforme VigiEau, car deux copropriétés situées dans deux zones d’alerte différentes ne sont pas soumises aux mêmes interdictions le même jour.
A. Sécheresse et piscine collective : remplissage interdit, vidange encadrée et fermeture décidée au bon niveau
La piscine collective constitue l’équipement le plus exposé. Dès le niveau d’alerte, les arrêtés-cadres interdisent généralement le remplissage des piscines privées et collectives ainsi que leur remise à niveau, sauf première mise en eau pour les bassins en construction lorsque l’arrêté le prévoit expressément. Au stade de la crise, l’interdiction devient totale et la vidange elle-même peut être interdite, sauf motif sanitaire validé par l’autorité compétente. Le syndic ne dispose d’aucune marge d’appréciation face à ces textes : chargé d’administrer l’immeuble et d’exécuter les décisions, il doit faire appliquer l’interdiction, informer les copropriétaires par affichage et par lettre, couper l’alimentation en eau du bassin si l’installation le permet, et refuser toute demande individuelle de dérogation qui ne relèverait pas du préfet. Lorsqu’un copropriétaire remplit malgré tout une piscine privative alimentée par le réseau collectif ou exige la remise en eau du bassin commun, le fait peut être constaté par procès-verbal et le syndicat des copropriétaires peut agir pour faire cesser le trouble et obtenir réparation du surcoût d’eau, sans préjudice de la sanction pénale encourue par l’auteur.
La seule porte de sortie prévue par les textes se trouve du côté du préfet : « Le préfet peut, à titre exceptionnel, à la demande d’un usager, adapter les mesures de restriction s’appliquant à son usage, dans les conditions définies par l’arrêté cadre en vigueur ». Le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, peut donc déposer une demande d’adaptation motivée, par exemple pour une vidange rendue nécessaire par un désordre sanitaire du bassin ou pour un équipement utilisé à des fins thérapeutiques encadrées, en joignant les pièces techniques et en démontrant l’absence d’alternative. Cette décision préfectorale est notifiée à l’intéressé et publiée sur le site des services de l’État, ce qui la rend opposable et vérifiable. En revanche, aucune assemblée générale ne peut voter une dérogation locale à l’arrêté : une résolution qui autoriserait le remplissage en période d’interdiction serait illicite et exposerait le syndicat autant que les bénéficiaires.
La jurisprudence administrative confirme la sévérité du contrôle exercé sur ces mesures. Saisie d’un recours contre l’arrêté du préfet du Calvados du 26 août 2022 qui interdisait le lavage des véhicules et fermait les stations de lavage sur l’ensemble du département, la cour administrative d’appel de Nantes a jugé que « cet arrêté, pris pour faire face à une situation de sécheresse exceptionnelle, est applicable sur une durée limitée, courant du 27 août au 24 septembre 2022. Compte tenu de l’objectif poursuivi et de son caractère limité dans le temps, cet arrêté ne porte pas d’atteinte excessive à la liberté du commerce et de l’industrie, ni à la liberté d’entreprendre », avant de conclure que « La requête de la société Hydro Normandie est rejetée ». L’enseignement vaut pour les piscines collectives : le juge vérifie la réalité de la situation hydrologique, la proportion entre l’objectif de préservation de la ressource et l’atteinte portée aux usages, ainsi que le caractère limité dans le temps des mesures. Une fermeture de piscine prononcée pour quelques semaines au plus fort de la crise résiste au recours, tandis qu’une interdiction maintenue après le retour à la normale doit être levée, graduellement s’il y a lieu. Pour le conseil syndical, la conduite pratique consiste à suivre les relevés publiés par le préfet, à demander la levée des consignes internes dès la fin officielle des mesures, et à conserver l’historique des arrêtés afin de justifier, pièces à l’appui, les décisions prises pendant la période de restriction.
La vidange du bassin mérite une attention particulière. En temps normal, elle relève de l’entretien courant décidé par le syndic dans le cadre de son mandat. En période de restriction, vidanger sans motif revient à gaspiller une ressource que l’arrêté protège, et à s’exposer au même régime de sanction que le remplissage. Lorsque la vidange s’impose pour des raisons sanitaires, fuite structurelle ou travaux sur le bassin, le syndic fait établir un constat technique, saisit si nécessaire le préfet d’une demande d’adaptation, et porte l’opération à l’ordre du jour de la plus prochaine assemblée générale avec le devis des travaux. Les copropriétés équipées d’un système de recyclage ou d’une couverture qui limite l’évaporation ne sont pas dispensées de l’interdiction, sauf mention expresse de l’arrêté-cadre, mais ces équipements pèsent utilement dans une demande d’adaptation et, à plus long terme, dans les votes de travaux d’économie d’eau examinés dans la seconde partie.
B. Sécheresse et espaces verts de la copropriété : arrosage, nettoyage des parties communes et contrat d’entretien
Les espaces verts, les terrasses, les parkings et les façades des parties communes sont visés par les mêmes arrêtés, avec une gradation qui suit les quatre niveaux. Au stade de la vigilance, l’arrêté appelle à la sobriété sans interdire : le syndic peut utilement programmer l’arrosage tôt le matin, installer des paillages et rappeler les consignes. Dès l’alerte, l’arrosage des pelouses et des massifs est généralement interdit, avec des créneaux résiduels possibles pour les plantations les plus fragiles selon les arrêtés-cadres ; en alerte renforcée, l’interdiction s’étend au lavage des terrasses, des façades et des véhicules sur les parkings de la résidence, ainsi qu’au fonctionnement des fontaines décoratives en circuit ouvert. Au stade de la crise, seuls subsistent les usages sanitaires et prioritaires, et l’arrosage des espaces verts collectifs cesse en principe totalement. L’erreur fréquente consiste à croire que l’eau de pluie récupérée ou l’eau d’un forage privé de la copropriété échapperait à ces règles : les arrêtés définissent leurs mesures par usage et par type d’activité, et la loi permet de réglementer forages, prises d’eau et ouvrages de rejet, de sorte que seul le texte applicable, lu ligne par ligne, indique les exceptions. De la même façon, le goutte-à-goutte, l’arrosage nocturne ou l’emploi d’eau recyclée ne dispensent d’observer l’interdiction que si l’arrêté-cadre les exempte expressément.
Le contrat d’entretien des espaces verts doit être adapté sans délai. Le syndic adresse au prestataire une instruction écrite de suspendre les prestations d’arrosage et de lavage concernées par l’interdiction, en visant l’arrêté applicable, et négocie le report des prestations ou leur remplacement par des tâches autorisées comme le désherbage manuel, le paillage ou la taille. Le prestataire qui arroserait malgré l’instruction engagerait sa responsabilité contractuelle envers le syndicat, en plus de la sanction pénale qu’il encourrait personnellement. À l’inverse, le prestataire dont le chiffre d’affaires se trouve amputé par une interdiction durable peut demander un réexamen des conditions d’exécution du marché, sur pièces et dans le cadre du contrat, sans que le syndicat soit tenu d’indemniser une mesure de police administrative prise dans l’intérêt général. La cour administrative d’appel de Nantes a rappelé cette logique à propos des stations de lavage fermées par arrêté : la gêne économique subie, même réelle, ne suffit pas à faire annuler une mesure limitée dans le temps et justifiée par l’état de la ressource. Les syndics conservent la correspondance échangée, les mises en demeure et les constats, car ces pièces conditionnent tout contentieux ultérieur sur les charges ou sur la responsabilité.
Les usages individuels irréguliers appellent une réaction graduée. Le copropriétaire qui lave sa voiture sur le parking, qui arrose son jardin privatif en période d’interdiction ou qui remplit un bassin d’agrément contrevient à l’arrêté au même titre que tout usager, et le syndic doit d’abord le mettre en demeure de cesser, par lettre recommandée visant le texte applicable. Si le trouble persiste, le syndicat peut saisir le juge pour obtenir la cessation du trouble et la réparation du préjudice collectif, notamment le surcoût d’eau facturé à la copropriété. Sur le plan pénal, le fait de contrevenir aux mesures préfectorales est puni : « Est puni de l’amende prévue pour les contraventions de la 5e classe le fait de contrevenir aux mesures de limitation ou de suspension provisoire des usages de l’eau prescrites par les arrêtés mentionnés aux articles R. 211-66 à R. 211-69 ». Les contrôles sont menés par les agents habilités, et le maire peut intervenir au titre de ses pouvoirs de police municipale en matière de bon ordre, de salubrité et de sécurité publiques. Pour les résidences, la prévention reste la voie la plus sûre : affichage de l’arrêté dans les halls, rappel dans l’extranet de la copropriété, coupure des robinets collectifs extérieurs et consigne écrite au gardien.
Un point de méthode évite une confusion coûteuse : les restrictions d’usage décrites ici ne doivent pas être mélangées avec le régime des fissures provoquées par le retrait-gonflement des sols argileux, qui relève de l’assurance et de la reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle. Lorsque l’immeuble collectif présente des fissures après un épisode sec, le raisonnement change entièrement, avec la déclaration en mairie, l’expertise et l’indemnisation, comme l’expose l’analyse consacrée au sinistre sécheresse en copropriété, entre fissures de l’immeuble, assurance du syndicat et catastrophe naturelle. En période de restriction, le syndic gère la pénurie ; devant des désordres structurels, il gère un sinistre. Les deux logiques peuvent se succéder dans le même immeuble au cours du même été, d’où l’importance de qualifier chaque difficulté avant d’agir.
II. Sécheresse et copropriété : que voter en assemblée générale et que risque le contrevenant
Passé le temps de l’interdiction, vient celui de la décision collective. La sécheresse de 2026 montre que les restrictions ne sont plus un accident mais une récurrence : chaque été apporte son arrêté, chaque arrêté pèse sur les équipements et les charges. L’assemblée générale des copropriétaires dispose des outils juridiques pour réduire durablement la consommation d’eau de l’immeuble, sécuriser la répartition des coûts et armer le syndic face aux usages irréguliers. Encore faut-il voter chaque résolution à la majorité applicable, car une décision adoptée à une majorité insuffisante encourt l’annulation. Les règles de vote applicables sont rappelées par le service public : la majorité simple correspond aux voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, la majorité absolue dite de l’article 25 correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires, et la double majorité dite de l’article 26 correspond à la majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix (règles de vote en assemblée générale de copropriété).
A. Sécheresse et assemblée générale : compteurs d’eau, individualisation, travaux d’économie et charges
Le premier levier est la mesure. L’installation de compteurs d’eau froide divisionnaires se vote à la majorité absolue dite de l’article 25, tout comme la demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau avec les études et travaux nécessaires. L’enjeu est direct : sans comptage individuel, les consommations privatives se fondent dans les charges communes et aucun copropriétaire n’est incité à la sobriété, tandis que le remplissage discret d’un bassin ou l’arrosage d’un jardin privatif reste invisible dans la facture collective. Avec des compteurs divisionnaires, chaque lot supporte sa consommation réelle, les fuites privatives sont détectées rapidement, et le syndic peut imputer le surcoût d’un usage irrégulier au lot concerné sur relevés. La même majorité de l’article 25 s’applique à l’adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux, qui peut intégrer la rénovation des réseaux d’eau, le remplacement des canalisations fuyardes et l’installation de dispositifs hydro-économes dans les parties communes.
Le deuxième levier est l’investissement. Les travaux de transformation, d’amélioration ou d’ajout d’un élément d’équipement se votent à la majorité absolue de l’article 25 : récupération des eaux de pluie pour l’arrosage résiduel autorisé, cuves enterrées, goutte-à-goutte alimenté par une ressource non soumise à restriction, couverture et bâche de la piscine pour limiter l’évaporation, remplacement des pelouses gourmandes en eau par des plantations adaptées au climat local. Les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la santé et à la sécurité des occupants, incluant la stabilité, le clos, le couvert et les réseaux, relèvent de la majorité simple de l’article 24, ce qui couvre la réparation d’une colonne d’eau fuyarde ou la mise en conformité sanitaire d’un local. La qualification retenue conditionne la régularité du vote : faire passer un embellissement en conservation expose la résolution à l’annulation, tandis que la conservation déguisée en amélioration fait courir le risque inverse d’un rejet fautif. Le syndic prépare donc chaque résolution avec le devis, la notice technique et la qualification juridique proposée, afin que l’assemblée vote en connaissance de cause.
La Cour de cassation veille strictement à ce que les décisions collectives respectent les normes qui s’imposent à l’immeuble. Dans un arrêt du 12 juillet 2018 rendu au visa de « l’article 25 e) de la loi du 10 juillet 1965 », la troisième chambre civile a jugé que « Qu’en se déterminant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si l’utilisation du local en litige à l’usage des bacs poubelles telle que décidée par l’assemblée générale ne permettait pas, seule, le respect par la copropriété des normes réglementaires résultant de l’arrêté du 23 novembre 1979 portant règlement sanitaire du département de Paris, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision ». Le raisonnement se transpose aux arrêtés sécheresse : lorsque l’assemblée organise l’usage des équipements collectifs, le juge vérifie que la décision permet le respect des normes réglementaires applicables, et une résolution qui ignorerait l’interdiction préfectorale ne résisterait pas à la contestation. Tout copropriétaire peut demander l’annulation d’une résolution irrégulière devant le tribunal, dans les délais stricts prévus par la loi, et le syndicat a intérêt à faire contrôler en amont la régularité des résolutions sensibles plutôt qu’à défendre après coup un vote fragile.
Le troisième levier est financier. Les factures d’eau des parties communes, y compris la piscine et l’arrosage lorsqu’il reste autorisé, constituent des charges que l’assemblée approuve et répartit selon les tantièmes, sauf clause contraire du règlement. Une consommation qui s’envole pendant l’été doit alerter le conseil syndical : rapprocher les factures des relevés, détecter les fuites sur le réseau collectif, vérifier que le prestataire respecte les consignes de suspension, et imputer les consommations privatives mesurées aux lots concernés. L’augmentation de la cotisation au fonds de travaux pour financer les investissements hydro-économes se vote à la majorité de l’article 25 en l’absence de plan pluriannuel. Pour les résidences situées dans les zones où la sécheresse revient chaque année, programmer ces votes avant l’été, avec des devis comparés et un chiffrage des économies attendues, transforme la contrainte réglementaire en stratégie patrimoniale : un immeuble sobre en eau subit moins les arrêtés, paie moins de charges et préserve la valeur de ses équipements collectifs.
B. Sécheresse et arrêté contesté : amende de cinquième classe, recours du syndicat et leçons du contentieux breton
Le non-respect des mesures expose d’abord à la sanction pénale. Le fait de contrevenir aux arrêtés de restriction est puni de l’amende prévue pour les contraventions de la cinquième classe, soit jusqu’à 1 500 euros, montant porté au double en cas de récidive dans les conditions prévues par le code pénal. Le syndic qui constate un arrosage ou un remplissage interdit fait dresser procès-verbal par les agents habilités et conserve les photographies datées, les relevés de compteur et la copie de la mise en demeure restée sans effet. Ces pièces servent deux fois : devant le juge pénal comme preuve de la contravention, et devant le juge civil pour obtenir la cessation du trouble et l’indemnisation du syndicat. Le copropriétaire verbalisé peut contester la contravention devant le tribunal de police, notamment en soutenant que l’usage relevé n’entrait pas dans le champ de l’interdiction, que l’arrêté n’était pas publié ou qu’une dérogation préfectorale couvrait son usage. La charge de la démonstration pèse alors sur les pièces : arrêté applicable au jour des faits, preuve de sa publication, relevés et constats.
Le syndicat des copropriétaires peut aussi attaquer l’arrêté lui-même lorsqu’il estime la mesure illégale ou disproportionnée. La voie commence par un recours gracieux adressé au préfet, puis se poursuit devant le tribunal administratif : « La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée ». Le délai court et les arrêtés de restriction sont par nature temporaires, de sorte que le juge statue souvent après la fin des mesures, sans que l’intérêt à agir disparaisse pour autant. Le contentieux breton de 2025 l’illustre avec netteté : l’association Eau et Rivières de Bretagne contestait l’arrêté-cadre sécheresse du préfet du Morbihan du 18 mars 2022, et la cour administrative d’appel de Nantes a jugé que « L’article 16 de l’arrêté du préfet du Morbihan du 18 mars 2022 est annulé en tant qu’il ne définit pas les conditions dans lesquelles le préfet peut à titre exceptionnel, à la demande d’un usager, adapter les mesures de restriction s’appliquant à l’usage de l’eau », avant d’ordonner que « il y a lieu d’enjoindre au préfet de procéder à cette modification dans un délai de deux mois à compter de la notification du présent arrêt ». Pour une copropriété, l’enseignement est double : vérifier que l’arrêté-cadre applicable prévoit réellement les conditions d’examen des demandes d’adaptation, et déposer une demande motivée plutôt que de passer outre, car le juge sanctionne l’absence de cadre dérogatoire mais ne récompense jamais l’inobservation.
Le volet financier du contentieux ne doit pas être négligé. Devant le juge administratif, la partie qui perd peut être condamnée aux frais de l’autre : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ». Le syndicat qui envisage un recours fait donc voter en assemblée générale l’autorisation d’agir en justice et une provision pour frais, avec un mandat précis confié au syndic sur l’objet du litige et les voies de recours autorisées. À l’inverse, le syndicat assigné par un copropriétaire qui conteste une résolution relative aux équipements doit se présenter avec un dossier complet : arrêté applicable, historique des niveaux de gravité, délibérations, devis et constats. Dans les deux sens, la rigueur documentaire décide du sort du procès autant que le fond du droit.
Conclusion
La sécheresse qui porte les recherches des Français à l’automne 2026 impose aux copropriétés une discipline en deux temps. Pendant la restriction, l’arrêté préfectoral prime : piscine collective non remplie, espaces verts non arrosés, nettoyage des parties communes suspendu, prestataire consigné par écrit et usages irréguliers mis en demeure, sous peine d’une contravention de cinquième classe. Après la restriction, l’assemblée générale reprend la main : compteurs divisionnaires et individualisation à la majorité de l’article 25, travaux d’économie d’eau et plan pluriannuel chiffré, imputation des consommations mesurées et provision des frais de contentieux éventuel. Les décisions de la cour administrative d’appel de Nantes, sur le Calvados en 2026 comme sur le Morbihan en 2025, fixent le cadre : des mesures justifiées par l’état réel de la ressource et limitées dans le temps résistent au recours, tandis que l’absence de conditions de dérogation expose l’arrêté à l’annulation partielle. Le réflexe durable consiste à vérifier l’arrêté en vigueur avant chaque geste, à voter les investissements sobres avant l’été suivant, et à conserver chaque pièce, car en matière d’eau comme en copropriété, le dossier le mieux documenté l’emporte.