L’Immobilière – Administrateur de biens, société installée à Morangis dont l’activité déclarée est l’agence immobilière, le syndic, la gestion, la location et la transaction, fait l’objet d’une liquidation judiciaire ouverte le 28 septembre 2026 par le tribunal de commerce d’Evry, selon l’annonce publiée au BODACC le 8 octobre 2026. La société, constituée sous la forme d’une société à responsabilité limitée et immatriculée au RCS d’Evry sous le numéro 848 753 968, voit la date de cessation des paiements fixée au 28 mars 2025, et le liquidateur désigné est la SELARL Mjc2a, prise en la personne de Me Christophe Ancel, à Evry (BODACC, annonce A202601933689 du 8 octobre 2026). Les déclarations des créances sont à adresser au liquidateur ou sur le portail électronique prévu par les articles L. 814-2 et L. 814-13 du code de commerce dans les deux mois à compter de la publication au BODACC. Pour les copropriétés dont les immeubles sont gérés par ce syndic, pour les bailleurs qui lui ont confié un mandat de gestion ou de location, et pour les fournisseurs et prestataires qui entretiennent ces immeubles, la question est immédiate et concrète : les mandats en cours continuent-ils, où sont les fonds versés pour le compte des mandants, comment déclarer ce qui reste dû, et à qui écrire pour chaque décision.

La réponse tient en trois mouvements. D’abord, la liquidation dessaisit le débiteur de l’administration de ses biens et fait passer l’exercice de ses droits patrimoniaux au liquidateur, de sorte que le syndic en liquidation ne peut plus agir pour le compte des syndicats ni recevoir valablement des fonds, et que chaque copropriété doit organiser sans attendre la succession du syndic. Ensuite, chaque acteur doit vérifier sans délai sa situation écrite : fonds figurant sur les comptes du syndic, appels de charges et loyers encaissés, mandats en cours et leur terme, créances antérieures à déclarer dans les deux mois, contrats d’entretien et marchés dont la poursuite doit être tranchée avec le liquidateur. Enfin, la procédure n’efface aucune créance et ne règle aucun compte à elle seule : l’admission au passif, la reddition des comptes du syndic sortant et la récupération des fonds et des archives se jouent pièce par pièce, devant le juge-commissaire et, en cas de contestation, devant le juge du fond.

Aucun accident, aucune intrusion ni aucun dommage n’est constaté par une source officielle à la date de rédaction, aucune responsabilité n’est établie : le jugement d’ouverture organise une procédure collective, il ne sanctionne personne, les contrats signés entre les parties priment sur toute analyse générale, et seul le juge statue sur les contestations d’admission, de poursuite des contrats, de revendication ou de responsabilité, au vu des pièces produites. Les développements qui suivent sont de portée générale : ils décrivent les vérifications utiles dans toute situation comparable et ne décrivent pas la situation de L’Immobilière – Administrateur de biens, sur laquelle l’article ne formule aucun constat.

I. La liquidation du syndic : la carte des effets pour les mandats, les fonds et les créances

A. Les mandats en cours : dessaisissement, fin du pouvoir de représenter et succession du syndic

Quand une copropriété confie la gestion de son immeuble à un syndic professionnel, elle noue une relation d’une nature particulière : le syndic n’est pas un simple prestataire, il est le mandataire du syndicat des copropriétaires, seul habilité à agir au nom de celui-ci, à convoquer les assemblées, à exécuter leurs décisions, à recouvrer les charges et à payer les fournisseurs. Le bailleur qui confie son bien à un administrateur de biens noue une relation du même ordre : mandat de gestion, parfois mandat de location, encaissement des loyers, reversement net de frais et d’honoraires, reddition annuelle. L’annonce de la liquidation judiciaire de ce mandataire fait peser une interrogation sur l’ensemble de cet édifice, car les appels de fonds, les loyers encaissés, les factures en attente et les assemblées déjà convoquées rythment la trésorerie de tous les autres intervenants. Le premier réflexe consiste donc à figer l’état écrit de chaque relation : contrat de syndic et son terme, mandat de gestion et ses avenants, derniers appels de charges et relevés de compte, quittances de loyers et décomptes de gérance, factures des prestataires et preuves de leur paiement, procès-verbaux d’assemblées générales et résolutions restant à exécuter. Si des irrégularités comptables sont déjà apparues, chaque relevé, chaque mise en demeure et chaque constat compte, car la discussion portera sur ce qui a été encaissé, sur ce qui a été reversé et sur ce qui reste dû.

Sur le plan juridique, le jugement qui ouvre la liquidation produit un effet immédiat sur le pouvoir d’agir du débiteur : « Le jugement qui ouvre ou prononce la liquidation judiciaire emporte de plein droit, à partir de sa date, dessaisissement pour le débiteur de l’administration et de la disposition de ses biens composant le patrimoine engagé par l’activité professionnelle, même de ceux qu’il a acquis à quelque titre que ce soit tant que la liquidation judiciaire n’est pas clôturée » (article L. 641-9 du code de commerce). Et le même texte ajoute que « Les droits et actions du débiteur concernant son patrimoine sont exercés pendant toute la durée de la liquidation judiciaire par le liquidateur » (article L. 641-9 du code de commerce). Concrètement, le syndic en liquidation ne peut plus convoquer d’assemblée, ni signer de contrat, ni donner valablement quittance pour le compte d’un syndicat : tout acte accompli après le jugement par le débiteur dessaisi expose son destinataire à en voir contester la validité, et les règlements adressés après cette date au débiteur plutôt qu’aux organes de la procédure ou au successeur désigné doivent être retracés et, si nécessaire, réclamés. La prudence commande donc de cesser immédiatement tout versement entre les mains du syndic en liquidation et d’écrire au liquidateur pour connaître la position de la procédure sur les mandats en cours.

La pratique des tribunaux illustre cette bascule. Le 23 juin 2026, le tribunal de commerce d’Aubenas, saisi par le mandataire judiciaire d’une société d’administration d’immeubles placée en redressement judiciaire, a constaté que le redressement était manifestement impossible et converti la procédure en liquidation judiciaire simplifiée, en retenant qu’aucune situation comptable sur la période d’observation, ni situation de trésorerie, ni prévisionnel d’exploitation n’avait été produit (tribunal de commerce d’Aubenas, 2e chambre, 23 juin 2026, RG 2026 002257, décision consultée sur le site de la Cour de cassation). Compte tenu de l’activité de syndic de copropriété exercée par le débiteur, le tribunal a désigné deux mandataires ad hoc, associés d’une même SELARL, avec pour mission de gérer les comptes de copropriété. Cette décision montre le point nodal de toute liquidation de syndic : les comptes des copropriétés ne sont pas le patrimoine du syndic, mais ils transitent par ses mains, et le tribunal organise leur gestion séparée dès lors que le syndic ne peut plus l’assurer. Pour une copropriété, l’enseignement est direct : demander par écrit au liquidateur qui gère les comptes du syndicat, obtenir la désignation d’un gestionnaire identifié lorsque les fonds sont bloqués, et faire convoquer dans les meilleurs délais une assemblée générale chargée de désigner un nouveau syndic, car l’immeuble ne peut rester sans représentant. Pour un bailleur, le parallélisme vaut pour le mandat de gestion : vérifier le terme du mandat, notifier au liquidateur la position sur sa poursuite ou sa fin, et reprendre en main l’encaissement des loyers et le paiement des charges, afin qu’aucune somme ne continue de transiter par un compte devenu indisponible.

B. Les fonds des mandants et les créances antérieures : comptes, reddition et déclaration au passif

Le deuxième chantier est celui de l’argent : les copropriétés ont versé des appels de charges et des avances de trésorerie, les bailleurs ont laissé des loyers et parfois des dépôts de garantie entre les mains de l’administrateur, les fournisseurs attendent le règlement de factures d’entretien, de nettoyage, d’ascenseur ou de chauffage. Or ces sommes n’ont pas toutes la même nature juridique, et leur sort dans la procédure en dépend. Les fonds que le syndic détient pour le compte des syndicats — appels de charges non encore employés, soldes créditeurs des comptes des copropriétés — ne sont pas, par principe, des créances ordinaires contre le syndic : ils appartiennent aux syndicats et doivent leur être restitués, à condition d’être identifiés et justifiés. Les honoraires et factures impayés des fournisseurs, les compléments d’honoraires du syndic sortant, les loyers non reversés aux bailleurs relèvent en revanche, pour leur part antérieure au jugement d’ouverture, du passif à déclarer. Le tri commence donc par un inventaire daté : relevés des comptes bancaires du syndicat lorsqu’ils sont connus, derniers décomptes de gérance, bordereaux d’encaissement des loyers, appels de fonds et preuves de leur règlement, factures des prestataires avec bons d’intervention, correspondance échangée avec le syndic sur les soldes. Chaque pièce manquante est une restitution ou une admission qui se complique, car le liquidateur ne connaît que ce que les écritures et les déclarations lui révèlent.

La jurisprudence récente donne la mesure de ces contentieux. Le 29 septembre 2026, un tribunal judiciaire, saisi par le syndicat des copropriétaires d’un immeuble agissant par son syndic en exercice contre son ancien syndic, une société d’administration d’immeubles placée entre-temps en liquidation judiciaire, a fixé au passif de cette liquidation la créance du syndicat à la somme de 43 757,41 euros (tribunal judiciaire, 8e chambre, 1re section, 29 septembre 2026, RG 24/08260, décision consultée sur le site de la Cour de cassation). Le syndicat réclamait d’une part 34 829,41 euros correspondant à des sommes portées au débit du compte du syndicat et non justifiées, d’autre part 8 928 euros correspondant à des virements opérés au profit de l’ancien syndic après l’expiration de son mandat, en invoquant l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété et l’article 1992 du code civil relatif à la responsabilité du mandataire, ainsi que des fautes dans la gestion comptable et financière de la copropriété. La société débitrice avait d’abord été placée en liquidation judiciaire par le tribunal de commerce de Paris en décembre 2022, procédure convertie en redressement par la cour d’appel de Paris en mai 2023, avant une nouvelle liquidation ouverte en septembre 2023, et le syndicat avait successivement mis en cause le mandataire puis le liquidateur pour obtenir la fixation de sa créance. L’enseignement est double : d’une part, les sommes prélevées sans justification sur le compte du syndicat et les virements postérieurs à la fin du mandat peuvent fonder une créance du syndicat contre son ancien syndic, établie au vu des relevés et des mandats ; d’autre part, cette créance, née avant l’ouverture, ne se paie pas par compensation sauvage ni par rétention unilatérale, elle se déclare et se fait fixer au passif de la procédure, puis suit le sort des répartitions.

Un an plus tôt, la cour d’appel d’Aix-en-Provence avait suivi un chemin comparable dans une succession de syndics : le syndicat d’un ensemble immobilier, passé d’un premier syndic à un syndic professionnel désigné en assemblée générale, reprochait au premier des honoraires trop perçus sur plusieurs exercices, et la cour a infirmé le jugement en ce qu’il avait rejeté cette demande, puis fixé au passif de la société concernée une créance de 5 497,07 euros au titre des honoraires trop perçus entre 2017 et 2019, avec intérêts au taux légal, outre 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile (cour d’appel d’Aix-en-Provence, chambre 1-7, 18 septembre 2025, RG 22/08583, décision consultée sur le site de la Cour de cassation). Ici encore, le quitus donné en assemblée pour une période déterminée n’avait pas purgé la discussion sur les sommes indûment conservées, et la créance du syndicat avait dû être chiffrée, justifiée et fixée au passif. Pour une copropriété qui change de syndic dans l’urgence d’une liquidation, la méthode est donc écrite : exiger la reddition complète des comptes et la remise des archives et des fonds, rapprocher chaque prélèvement d’une résolution ou d’une facture, chiffrer l’indu éventuel avec l’aide du nouveau syndic et d’un comptable, puis déclarer et faire fixer, sans attendre que le passif soit arrêté.

La déclaration elle-même obéit à une discipline stricte, commune à tous les créanciers antérieurs, et rappelée par le jugement d’ouverture qui impartit deux mois à compter de la publication au BODACC. La règle de principe est posée sans détour : « A partir de la publication du jugement, tous les créanciers dont la créance est née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception des salariés, adressent la déclaration de leurs créances au mandataire judiciaire dans des délais fixés par décret en Conseil d’Etat » (article L. 622-24 du code de commerce). En liquidation, « Les créanciers déclarent leurs créances au liquidateur selon les modalités prévues aux articles L. 622-24 à L. 622-27 et L. 622-31 à L. 622-33 » (article L. 641-3 du code de commerce), et le délai réglementaire est connu : « Le délai de déclaration fixé en application de l’article L. 622-26 est de deux mois à compter de la publication du jugement d’ouverture au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales » (article R. 622-24 du code de commerce). Le créancier qui manque ce délai encourt la forclusion, car « A défaut de déclaration dans les délais prévus à l’article L. 622-24 , les créanciers ne sont pas admis dans les répartitions et les dividendes à moins que le juge-commissaire ne les relève de leur forclusion s’ils établissent que leur défaillance n’est pas due à leur fait ou qu’elle est due à une omission du débiteur lors de l’établissement de la liste prévue au deuxième alinéa de l’article L. 622-6 » (article L. 622-26 du code de commerce). En pratique, chaque copropriété, chaque bailleur et chaque fournisseur établit donc sans attendre une déclaration chiffrée, article par article, avec les contrats, factures, relevés et mises en demeure à l’appui, adressée au liquidateur désigné et, lorsque la plateforme est requise, déposée sur le portail électronique prévu par les textes, dans les deux mois de la publication au BODACC. Les créances dont le montant n’est pas encore définitivement fixé se déclarent sur la base d’une évaluation, quitte à l’actualiser ensuite, car une déclaration provisionnelle et justifiée préserve des droits qu’une attente passive fait perdre. Les entreprises qui structurent ces déclarations avec des avocats en droit des affaires à Paris le font généralement pour ce triptyque : identifier la nature exacte de chaque somme, respecter le délai de deux mois, et conserver la preuve du dépôt.

II. La carte des décisions pour chaque maillon : copropriétés, bailleurs et prestataires

A. Les copropriétés et les bailleurs : nouveau syndic, loyers et dépôts, continuité des services

Pour une copropriété dont le syndic entre en liquidation, la première décision est institutionnelle : l’immeuble doit retrouver sans délai un représentant légal. L’assemblée générale, convoquée selon les règles du statut de la copropriété, désigne un nouveau syndic, professionnel ou non professionnel, et lui donne mandat de reprendre les comptes, les archives, les contrats d’entretien et les procédures en cours. Le syndic sortant en liquidation ne pouvant plus assurer la convocation ni l’exécution des décisions, le conseil syndical et les copropriétaires vigilants ont intérêt à provoquer cette désignation par les voies prévues aux textes, en faisant constater au besoin l’empêchement du syndic en place. Le nouveau syndic fait alors établir l’état exact des fonds : soldes des comptes du syndicat, appels de charges encaissés et non employés, factures fournisseurs restées en souffrance, avances et provisions. Il écrit au liquidateur pour obtenir la remise des fonds et des documents détenus pour le compte du syndicat, en distinguant ce qui appartient au syndicat et doit être restitué de ce qui constitue une créance à déclarer. Lorsque des sommes ont été prélevées sans justification ou virées après la fin du mandat, il les chiffre et les fait fixer au passif, comme l’ont fait les syndicats dans les décisions citées plus haut, plutôt que de les compenser unilatéralement avec des honoraires dus, car la compensation obéit en procédure collective à des conditions strictes que le juge vérifie.

La question des contrats d’entretien et des marchés de l’immeuble se règle avec la même méthode. Le contrat de maintenance de l’ascenseur, le contrat de nettoyage, le contrat d’assurance de l’immeuble, le contrat de fourniture d’énergie ne sont pas résiliés par le seul effet du jugement qui frappe le syndic : en liquidation comme ailleurs, « Nonobstant toute disposition légale ou toute clause contractuelle, aucune indivisibilité, résiliation ou résolution d’un contrat en cours ne peut résulter du seul fait de l’ouverture ou du prononcé d’une liquidation judiciaire » (article L. 641-11-1 du code de commerce). Mais ce maintien de principe ne signifie pas que tout continue comme avant : « Le liquidateur a seul la faculté d’exiger l’exécution des contrats en cours en fournissant la prestation promise au cocontractant du débiteur » (article L. 641-11-1 du code de commerce), de sorte que le fournisseur qui n’est plus payé peut mettre le liquidateur en demeure de prendre parti sur la poursuite, puis, à défaut de réponse ou de paiement au comptant des prestations postérieures, cesser ses livraisons pour l’avenir et déclarer au passif l’arriéré antérieur. Pour la copropriété, l’enjeu est la continuité des services essentiels : s’assurer que l’assurance de l’immeuble reste en vigueur, que les contrats de maintenance obligatoires sont repris par le nouveau syndic, que les fournisseurs sont payés pour leurs prestations postérieures, et que les factures antérieures au jugement sont déclarées au passif de la liquidation du syndic plutôt que réglées sur les fonds du syndicat au détriment des autres créanciers.

Pour un bailleur qui avait confié la gestion de son bien à l’administrateur en liquidation, la carte est voisine mais le vocabulaire change : le mandat de gestion et, le cas échéant, le mandat de location doivent être examinés clause par clause, avec leur terme, leurs conditions de résiliation et leur reddition. Le bailleur reprend l’encaissement des loyers, notifie aux locataires le changement d’interlocuteur et de coordonnées bancaires, réclame au liquidateur le reversement des loyers encaissés avant le jugement et non reversés, ainsi que la restitution des dépôts de garantie et des provisions qui lui reviennent, et déclare au passif les sommes non récupérées. Si le bien est loué à un locataire professionnel, la relation bailleur-locataire se poursuit indépendamment de la liquidation de l’intermédiaire : le locataire reste tenu de payer ses loyers, mais entre les mains de la personne désormais habilitée à les recevoir, et toute quittance donnée après le jugement par le débiteur dessaisi doit être vérifiée. La jurisprudence admet par ailleurs que l’indemnité de résiliation d’un contrat rompu dans le cadre de la procédure puisse être fixée au passif : une cour d’appel a ainsi fixé au passif d’une société en procédure la créance d’un bailleur financier à hauteur de 6 931,85 euros au titre de l’indemnité de résiliation, portant la créance totale admise à 7 591,85 euros avec les loyers échus impayés (cour d’appel, 5 mars 2025, RG 24/01402, décision consultée sur le site de la Cour de cassation). Symétriquement, le bailleur ou le prestataire dont le contrat est poursuivi après le jugement doit exiger le paiement au comptant des prestations postérieures, car celles-ci ne relèvent pas du passif à apurer mais des charges de la procédure ou des dettes postérieures utiles, dont le défaut de paiement ouvre des droits distincts.

B. Les fournisseurs et les prestataires : mise en demeure, preuves et interdiction des voies de fait

Pour le fournisseur ou le prestataire qui travaillait pour les immeubles gérés — entreprise de nettoyage, ascensoriste, chauffagiste, assureur, expert-comptable de la copropriété — la liquidation du syndic produit un effet en chaîne plus subtil : son propre contrat n’est généralement pas conclu avec le syndic en son nom, mais avec le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic, ou avec le bailleur représenté par l’administrateur. La première vérification est donc celle du véritable cocontractant, car elle commande tout le reste : si le contrat a été conclu au nom du syndicat, la créance de factures impayées s’exerce contre le syndicat, qui reste solvable, et la liquidation du syndic n’en change ni le débiteur ni l’exigibilité ; si le contrat a été conclu au nom propre du syndic, par exemple pour ses propres fournitures de bureau ou ses abonnements, la créance antérieure se déclare au passif de la liquidation. Les en-têtes de contrat, les bons de commande, les factures libellées et les conditions générales départagent ces situations, et les prestataires qui facturent rigoureusement au nom du syndicat, avec le numéro d’immatriculation de la copropriété, se mettent à l’abri de la confusion la plus fréquente.

Lorsque le contrat se poursuit avec la copropriété ou le bailleur désormais représenté par un nouveau mandataire, le prestataire sécurise la transition par écrit : avenant de changement d’interlocuteur et de coordonnées de facturation, relevé des prestations exécutées et non facturées, des factures émises et non payées, des interventions programmées, accord exprès sur le paiement au comptant des prestations postérieures. Lorsqu’au contraire le contrat avait été conclu avec le syndic lui-même et que le liquidateur est seul à pouvoir en exiger la poursuite, la mise en demeure de prendre parti est l’acte décisif : adressée au liquidateur, chiffrée, envoyée en recommandé, elle fait courir le délai au terme duquel le contrat est résilié de plein droit à défaut de réponse, et elle ouvre la déclaration au passif de l’indemnité et des arriérés. Dans tous les cas, le prestataire s’interdit les voies de fait : aucune rétention de documents ou de clés au-delà de ce que la loi autorise, aucune compensation opérée de sa propre autorité entre ce qu’il doit et ce qui lui est dû, aucune coupure de service essentiel sans préavis écrit. La Cour de cassation a ainsi jugé, dans une espèce où un organisme prêteur avait prélevé par compensation sur les comptes de l’emprunteur une partie du capital prêté alors même qu’aucune échéance n’était impayée, que cette clause de séquestre opérait comme une résiliation unilatérale du contrat de prêt, en contrariété avec les dispositions de l’article L. 622-13 du code de commerce sur les contrats en cours (Cour de cassation, chambre commerciale, 22 janvier 2020, pourvoi n° 18-21.647, décision consultée sur le site de la Cour de cassation). Transposée aux relations de service, la leçon est claire : en procédure collective, on ne se paie pas soi-même sur les fonds d’autrui, on déclare, on demande au juge-commissaire, et l’on fait fixer sa créance.

Le dossier de preuve du prestataire se constitue dès les premiers jours : contrats et avenants, ordres de service, bons d’intervention signés, procès-verbaux de réception, relevés d’heures, photographies datées des installations entretenues, échanges écrits avec l’ancien syndic sur les impayés, mise en demeure au liquidateur et preuve de son envoi, déclaration de créance et preuve de son dépôt dans les deux mois. Chaque document manquant est une contestation possible de l’admission, et chaque délai manqué une forclusion que seul un relevé démontrant une défaillance non imputable au créancier peut effacer. Les entreprises qui conservent ces pièces par opération et par immeuble, avec une chronologie des faits antérieurs et postérieurs au jugement d’ouverture, traversent la procédure avec des droits établis ; celles qui attendent que le liquidateur reconstitue leur compte à leur place s’exposent à l’oubli et au rejet.

Conclusion

La liquidation judiciaire d’un syndic et administrateur de biens ne laisse aucune copropriété sans représentant et aucun bailleur sans interlocuteur très longtemps, mais elle ne règle rien d’elle-même : les mandats doivent être repris par un successeur désigné, les fonds des mandants doivent être identifiés et restitués sur pièces, les créances antérieures doivent être déclarées dans les deux mois de la publication au BODACC, et les contrats en cours doivent faire l’objet d’une prise de parti écrite du liquidateur. Pour les copropriétés, la priorité va à la désignation du nouveau syndic, à la reddition complète des comptes et à la remise des fonds et des archives, avec chiffrage et fixation au passif de tout indu établi. Pour les bailleurs, elle va à la reprise de l’encaissement des loyers, à la restitution des dépôts et provisions, et à la déclaration des sommes non reversées. Pour les fournisseurs et les prestataires, elle va à l’identification exacte du cocontractant, à la mise en demeure du liquidateur sur les contrats conclus avec le syndic lui-même, et à la constitution d’un dossier de preuve complet, sans voie de fait ni compensation sauvage.

Aucune de ces démarches ne préjuge des responsabilités : le jugement d’ouverture organise une procédure collective, il ne constate aucune faute, et les contrats signés entre les parties priment sur toute analyse générale. Seul le juge statue sur l’admission des créances, la poursuite des contrats, la restitution des fonds et les actions en responsabilité, au vu des pièces produites. Dans toute situation comparable, les professionnels et les collectivités de propriétaires qui préservent leurs droits et sécurisent leurs immeubles sont ceux qui lisent le jugement d’ouverture, écrivent au liquidateur, déclarent dans les délais et conservent chaque preuve de ce qui a été encaissé, reversé, exécuté et payé.