Octobre 2026 touche à sa fin et la trêve hivernale commence le 1er novembre : jusqu’au 31 mars, aucune expulsion ne peut être exécutée sans relogement. Certains bailleurs excédés par des loyers impayés ou pressés de récupérer leur logement choisissent alors le raccourci : changer la serrure pendant que le locataire travaille, couper l’eau ou l’électricité, vider le logement, entrer sans prévenir pour « récupérer » les lieux. À Paris et en Île-de-France, où les loyers sont élevés et les procédures d’expulsion durent des mois, ces pratiques explosent chaque automne. Elles portent un nom en droit : la voie de fait. Et la réponse des tribunaux est constante : le bailleur qui se fait justice lui-même est condamné à remettre le locataire dans les lieux, à rétablir l’eau et l’électricité, et à payer des dommages-intérêts. Ce dossier explique d’abord pourquoi changer la serrure ou couper l’énergie constitue une voie de fait sanctionnée pénalement et civilement, avec les textes exacts et trois décisions de 2025 et 2026 lues intégralement, puis la méthode complète pour agir à Paris : plainte, constat par commissaire de justice, référé devant le juge, réintégration sous astreinte et indemnisation chiffrée. Chaque étape indique le délai, la pièce à produire et le fondement à viser, pour transformer une expulsion sauvage en condamnation du bailleur.
I. Bailleur qui change la serrure ou coupe l’eau et l’électricité : pourquoi c’est une voie de fait
A. Serrure changée par le bailleur : comment obtenir la réintégration dans le logement
Le bail d’habitation est un contrat par lequel le bailleur s’oblige à faire jouir le locataire du logement contre un loyer. L’article 1709 du code civil dispose : « Le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer. » De cette définition découle l’obligation centrale du bailleur. L’article 1719 du code civil dispose : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ; 2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ; 3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations. » Le troisième point est décisif : pendant toute la durée du bail, le bailleur doit garantir au locataire une jouissance paisible. Changer la serrure pour empêcher le retour du locataire viole directement cette obligation, même si des loyers sont impayés, même si le bail semble arrivé à son terme, même si le bailleur estime avoir raison sur le fond.
Le verrou procédural est absolu. L’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. » Aucune exception n’autorise le bailleur à reprendre les lieux par ses propres moyens. L’article L. 412-1 du même code dispose : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement » Le bailleur qui change la serrure contourne le juge, le commandement de quitter les lieux et le délai légal de deux mois : chaque étape éludée constitue une violation évidente de la règle de droit, c’est-à-dire un trouble manifestement illicite que le juge des référés fait cesser.
La sanction pénale renforce l’interdit civil. L’article 226-4 du code pénal dispose : « L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende. Le maintien dans le domicile d’autrui à la suite de l’introduction mentionnée au premier alinéa, hors les cas où la loi le permet, est puni des mêmes peines. Constitue notamment le domicile d’une personne, au sens du présent article, tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non. » Le logement loué reste le domicile du locataire tant que l’expulsion n’a pas été régulièrement exécutée : le bailleur qui y pénètre en forçant la porte ou qui s’y installe après avoir changé les verrous s’expose à trois ans d’emprisonnement et 45 000 euros d’amende. La Cour de cassation applique cette protection dans les deux sens. Dans un arrêt du 3 juin 2025, la chambre criminelle a jugé à propos d’une ancienne propriétaire qui, après son expulsion régulière, s’était de nouveau introduite dans l’habitation en recourant à un serrurier pour forcer les verrous et la chaîne de l’entrée, et a confirmé sa condamnation pour violation de domicile (Cass. crim., 3 juin 2025, n° 23-81.916). Si l’occupante expulsée ne peut pas forcer légalement la serrure pour rentrer, le bailleur ne peut pas davantage changer la serrure pour empêcher le locataire de rentrer : la force est interdite des deux côtés, seul le juge tranche.
La décision la plus parlante pour un locataire parisien date du 11 août 2026. Le tribunal judiciaire de Lons-le-Saunier a jugé le cas d’une locataire dont le bailleur avait fait changer la serrure de la porte d’entrée début février 2024, après un constat d’abandon contesté, alors même que le juge des contentieux de la protection avait rejeté la demande de résiliation et de reprise du logement formée par le bailleur. Le tribunal a tiré toutes les conséquences de la voie de fait : le tribunal a ordonné la réintégration de la locataire dans les lieux ainsi que la remise des clés de la nouvelle serrure dans un délai de trois jours à compter de la décision, sous astreinte de 100 euros par jour de retard dans la limite de 100 jours, avec remise des clés en présence d’un commissaire de justice distinct du gestionnaire du logement, aux frais du bailleur pour faire constater l’état du logement à la réintégration, et au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier puis le tribunal a condamné la bailleresse à payer à la locataire la somme de 6 000 euros en réparation de son préjudice de jouissance (TJ Lons-le-Saunier, 11 août 2026, RG 25/00271). Trois enseignements pour votre dossier : la réintégration est ordonnée même quand le bailleur invoquait un abandon des lieux, l’astreinte de 100 euros par jour rend toute résistance coûteuse, et 6 000 euros indemnisent la privation de jouissance. Notez que le tribunal a refusé en revanche le remboursement des loyers à titre de dommages-intérêts : demandez la réintégration, l’astreinte et l’indemnisation du trouble de jouissance, pas le remboursement des loyers déjà versés.
La Cour de cassation verrouille le droit à réintégration au niveau le plus élevé. Dans un arrêt du 16 mai 2019, la deuxième chambre civile a jugé : la Cour a jugé que le juge de l’exécution, après avoir annulé la mesure d’expulsion, ne peut pas rejeter la demande de réintégration en se fondant sur l’absence de droit d’occupation de la personne expulsée (Cass. 2e civ., 16 mai 2019, n° 18-16.934, visa de l’article L. 213-6 du code de l’organisation judiciaire). Autrement dit, une fois l’expulsion irrégulière constatée, la réintégration est de droit : le bailleur ne peut pas répliquer que le locataire n’avait plus de titre, qu’il ne payait plus, ou que le bail était résilié. Cette solution protège directement le locataire victime d’un changement de serrure : devant le juge, le débat porte uniquement sur l’irrégularité de la reprise des lieux, pas sur les impayés ou la fin du bail, qui relèvent d’une procédure d’expulsion régulière que le bailleur aurait dû engager. Pour le dossier parisien, l’argument se plaide en une phrase : l’expulsion sans décision de justice est nulle, la réintégration suit nécessairement, et les griefs du bailleur devront s’exprimer dans une instance régulière.
B. Eau ou électricité coupée par le bailleur : comment obtenir le rétablissement en référé
Couper l’eau ou l’électricité pour contraindre le locataire à partir est l’autre figure classique de la voie de fait, particulièrement redoutée à l’entrée de l’hiver : sans chauffage ni eau chaude, un logement parisien devient inhabitable en quelques jours. Le raisonnement juridique est identique à celui du changement de serrure : le bailleur manque à son obligation de jouissance paisible, prive le locataire d’un élément essentiel du logement décent, et contourne la procédure d’expulsion. La voie procédurale adaptée est le référé devant le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection. L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » La coupure d’énergie par le bailleur entre exactement dans la seconde branche : un trouble manifestement illicite que le juge fait cesser par une mesure de remise en état, sans que le bailleur puisse bloquer la procédure en contestant les impayés ou la validité du bail.
Une ordonnance de référé du 16 juin 2026 illustre la méthode du juge face à une coupure. Saisi par des propriétaires privés d’eau et d’électricité après le changement d’une serrure donnant accès au local technique, le juge des référés du tribunal judiciaire de Tarbes a rappelé le standard applicable : le juge a rappelé que le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation issue d’un fait matériel ou juridique qui constitue, directement ou indirectement, une violation évidente de la règle de droit, et suppose la méconnaissance d’une obligation persistante, quel qu’en soit le fondement Puis le juge a constaté que la coupure d’eau et d’électricité constituait bien un tel trouble, a rejeté l’argument tiré du danger de l’installation et de la revente d’électricité entre parties, et a maintenu l’injonction de rétablir la fourniture : le juge a rejeté la demande de l’auteure de la coupure tendant à mettre fin à l’injonction de rétablir la fourniture d’électricité des propriétés concernées, maintenant ainsi l’obligation de rétablissement (TJ Tarbes, ord. réf., 16 juin 2026, RG 25/00097). L’argument de défense le plus fréquent des bailleurs — la sécurité de l’installation, des travaux nécessaires, un différend sur le compteur — ne suffit pas à justifier une coupure unilatérale : seul le juge peut ordonner une mesure affectant la fourniture d’énergie, et le locataire obtient le rétablissement sous astreinte. Pour votre assignation en référé, visez l’article 835, qualifiez la coupure de trouble manifestement illicite, et demandez le rétablissement de la fourniture dans les vingt-quatre heures de la signification sous astreinte de 100 euros par jour de retard, en vous appuyant sur cette ordonnance.
Le contexte calendaire d’octobre 2026 renforce votre position. L’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution dispose : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » Même muni d’un jugement d’expulsion définitif, le bailleur ne peut pas faire exécuter l’expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars : à plus forte raison, il ne peut pas s’en passer en coupant l’énergie quelques jours avant la trêve. Le juge des référés saisi fin octobre est particulièrement sensible à cet argument : la coupure vise manifestement à contourner la trêve hivernale qui commence. Mentionnez systématiquement dans votre assignation que la voie de fait intervient à la veille de la trêve et prive le locataire de la protection légale : l’ordonnance de rétablissement s’en trouve facilitée, et les dommages-intérêts majorés. Pour la chronologie complète des délais d’expulsion régulière et des recours contre un jugement d’expulsion rendu en octobre, notre dossier sur le jugement d’expulsion d’octobre 2026, les délais de grâce du JEX et la trêve hivernale expose la procédure que le bailleur aurait dû suivre.
Les intrusions et pressions sans coupure ni changement de serrure relèvent du même arsenal. Le bailleur qui entre sans autorisation pendant votre absence, qui photographie vos affaires, qui installe une caméra dans les parties privatives ou qui multiplie les visites nocturnes pour vous pousser au départ porte atteinte à votre vie privée et à votre jouissance paisible. L’article 226-1 du code pénal dispose : « Est puni d’un an d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende le fait, au moyen d’un procédé quelconque, volontairement de porter atteinte à l’intimité de la vie privée d’autrui : 1° En captant, enregistrant ou transmettant, sans le consentement de leur auteur, des paroles prononcées à titre privé ou confidentiel ; 2° En fixant, enregistrant ou transmettant, sans le consentement de celle-ci, l’image d’une personne se trouvant dans un lieu privé. 3° En captant, enregistrant ou transmettant, par quelque moyen que ce soit, la localisation en temps réel ou en différé d’une personne sans le consentement de celle-ci. » Une caméra braquée sur votre porte d’entrée, un enregistrement de vos conversations, un passage répété dans le logement sans votre accord nourrissent à la fois la plainte pénale et la demande civile d’indemnisation. L’article 1240 du code civil dispose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. » Chaque intrusion documentée, chaque message menaçant, chaque visite imposée constitue un fait fautif distinct qui se chiffre : conservez les SMS, les courriels, les enregistrements de l’interphone et les témoignages des voisins, car le juge indemnise le préjudice moral d’insécurité autant que la privation matérielle de jouissance.
II. Bailleur qui vous force à partir sans jugement : vos recours concrets à Paris
A. Plainte, constat et référé à Paris : la méthode dans l’heure et les jours qui suivent
La première heure décide souvent de l’issue du dossier : le locataire qui documente immédiatement la voie de fait obtient le rétablissement en quelques jours, celui qui attend des semaines sans preuve se bat ensuite sur sa seule parole. En découvrant la serrure changée, la coupure d’énergie ou le logement vidé, commencez par appeler le 17 et demandez le déplacement d’une patrouille pour faire constater que vous ne pouvez plus accéder à votre domicile : le procès-verbal de police ou, à défaut, le numéro de main courante daté prouve l’événement et son heure. Si la patrouille ne se déplace pas, rendez-vous au commissariat de votre arrondissement pour déposer plainte pour violation de domicile sur le fondement de l’article 226-4 du code pénal, en joignant votre bail, vos dernières quittances et toute preuve d’occupation : la plainte déclenche l’enquête et pèse dans le dossier civil. Photographiez la porte, la serrure neuve, le compteur coupé, l’intérieur du logement si vous y accédez encore, avec l’horodatage automatique de votre téléphone. Prévenez deux voisins et demandez-leur une attestation écrite selon le modèle de l’article 202 du code de procédure civile, avec copie de leur pièce d’identité : le témoignage d’un voisin qui vous voit chaque jour dans l’immeuble ruine l’argument du logement abandonné.
Dans les quarante-huit heures, faites établir un constat par un commissaire de justice : à Paris, les études interviennent sous vingt-quatre heures pour ce type d’urgence, pour un coût généralement compris entre 250 et 400 euros, récupérable ensuite au titre des frais irrépétibles. Le commissaire constate la serrure changée, l’absence d’eau ou d’électricité, l’état du logement et recueille les déclarations du gardien ou du syndic : son procès-verbal fait foi jusqu’à preuve contraire et constitue la pièce reine du référé. Adressez parallèlement au bailleur une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception, en visant les articles 1719 du code civil et L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, en lui enjoignant de restituer l’accès et de rétablir les fournitures sous vingt-quatre heures, et en l’avertissant d’une assignation en référé avec demande d’astreinte : la mise en demeure restée sans réponse démontre la mauvaise foi et justifie l’astreinte. Si des meubles ou des effets personnels ont disparu ou été dégradés pendant la reprise sauvage des lieux, faites-le mentionner dans le constat et déposez une plainte complémentaire pour vol ou dégradation : la disparition d’effets personnels se chiffre séparément dans l’indemnisation.
À Paris et en Île-de-France, l’assignation en référé se délivre par commissaire de justice devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, porte de Clichy, pour les baux d’habitation, ou devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé selon la répartition locale. L’assignation vise l’article 835 du code de procédure civile et demande, dans l’ordre : la réintégration immédiate dans les lieux avec remise des clés sous astreinte de 100 euros par jour de retard, le rétablissement de l’eau et de l’électricité sous la même astreinte, une provision sur dommages-intérêts pour le trouble de jouissance, et la condamnation du bailleur aux dépens et aux frais de constat. Le délai d’audience en référé à Paris est de quelques semaines en procédure classique, réduit à quelques jours en référé d’heure à heure lorsque la privation de logement est totale : demandez à votre conseil de solliciter l’autorisation d’assigner à bref délai en exposant que vous dormez à l’hôtel ou chez des proches. Joignez à l’assignation le bail, les quittances ou preuves de paiement, le constat du commissaire de justice, la plainte, les attestations de voisins, les photographies et la mise en demeure restée sans effet : un dossier complet dès l’audience permet au juge de statuer immédiatement sur la remise en état.
Le bailleur qui fait face à un locataire qui ne paie pas son loyer dispose d’une voie légale complète — commandement de payer visant la clause résolutoire, assignation en résiliation et expulsion, demande de délais — mais jamais de la voie de fait : rappelez cette alternative légale dans votre assignation pour souligner que le bailleur avait les moyens d’agir en justice et a préféré la force. Si vous êtes vous-même redevable d’arriérés, ne laissez pas cet argument sans réponse : provisionnez ce que vous pouvez, demandez au juge des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil dans l’instance au fond, et sollicitez la commission départementale de conciliation pour un échéancier. La voie de fait du bailleur reste fautive même en présence d’impayés : les deux questions sont juridiquement distinctes, la première relève du référé immédiat, la seconde de l’instance en paiement et en résiliation. Devant le juge des référés, refusez le mélange des genres : l’existence d’une dette locative ne constitue jamais une contestation sérieuse opposable à la demande de réintégration, comme l’a jugé la Cour de cassation en imposant la réintégration sans examen du droit d’occupation.
B. Réintégration, astreinte et dommages-intérêts : ce que le juge accorde et comment chiffrer
Le juge des référés ordonne d’abord la remise en état : réintégration dans les lieux, remise des clés de la nouvelle serrure, rétablissement de l’eau et de l’électricité, restitution des effets personnels déplacés. Ces mesures sont exécutoires par provision, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, comme l’a ordonné le tribunal de Lons-le-Saunier. L’astreinte assortie — 100 euros par jour de retard dans les décisions citées — transforme l’injonction en contrainte financière quotidienne : pour un bailleur qui tarde trois semaines à restituer les clés, l’astreinte liquidée représente 2 100 euros en plus des dommages-intérêts. Demandez systématiquement que la remise des clés ait lieu en présence d’un commissaire de justice aux frais du bailleur, avec constat de l’état du logement : cette précaution fige l’état des lieux de réintégration, évite les accusations croisées de dégradations, et fournit la base d’une retenue ultérieure sur le dépôt de garantie que vous pourrez contester pièces en main. Si le logement a été reloué à un tiers entre-temps, le juge ordonne la résolution du nouveau bail ou l’allocation d’une indemnité d’éviction équivalente : le bailleur qui reloue un logement repris par la force commet une seconde faute dont il assume seul le coût.
L’indemnisation couvre ensuite l’ensemble des préjudices subis pendant la privation. Le tribunal de Lons-le-Saunier a alloué 6 000 euros pour le préjudice de jouissance après un changement de serrure : rapporté à un loyer parisien de 1 200 à 1 800 euros, quelques semaines d’exclusion, d’hôtel et de démarches justifient une demande de 5 000 à 10 000 euros devant le juge parisien, à ajuster selon la durée réelle de la privation et le montant du loyer. Chiffrez poste par poste : les nuits d’hôtel ou l’hébergement de substitution sur factures, les frais de garde-meuble et de déménagement forcé sur devis, les effets personnels disparus ou détériorés sur photos et factures d’achat, les frais de constat du commissaire de justice, les jours de congés posés pour gérer la crise sur attestation de l’employeur, et le préjudice moral lié à l’insécurité et à l’humiliation — dormir hors de chez soi parce que le bailleur a changé les verrous — sur attestations de proches et, si nécessaire, certificat médical faisant état de troubles anxieux ou du sommeil. L’article 1253 du code civil dispose : « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte. » Ce fondement de plein droit vise surtout les troubles entre voisins, mais il renforce votre dossier lorsque la voie de fait s’accompagne de nuisances pour l’immeuble — coupure générale, dégradations des parties communes — en ajoutant un débiteur potentiel : le syndicat des copropriétaires victime peut se retourner contre le bailleur, et votre préjudice s’en trouve corroboré.
Le contentieux ne s’arrête pas à l’ordonnance de référé. Le bailleur condamné à vous réintégrer engagera presque toujours, dans la foulée, la procédure régulière de résiliation pour impayés ou de congé qu’il aurait dû engager dès le départ : préparez-vous à cette seconde manche en régularisant ce qui peut l’être, en constituant un dossier de paiement et en sollicitant des délais de grâce devant le juge de l’exécution, qui peut accorder jusqu’à plusieurs mois avant l’expulsion effective. Si le bailleur persiste dans les pressions après sa condamnation — nouvelles coupures, menaces, refus d’encaisser les loyers pour fabriquer des impayés — chaque fait nouveau justifie une demande de liquidation de l’astreinte et une majoration des dommages-intérêts, voire une nouvelle plainte pénale pour harcèlement ou violation de domicile en récidive. Payez désormais votre loyer par virement avec un libellé explicite conservant la preuve, refusez tout paiement en espèces sans reçu, et exigez chaque mois une quittance : le bailleur qui refuse de délivrer quittance commet une faute supplémentaire et vous prive d’une preuve. Enfin, si la relation locative est devenue intenable malgré la réintégration, négociez un départ amiable contre indemnité — protocole transactionnel avec remise des clés à date convenue, abandon réciproque des procédures et indemnité de départ — plutôt que de subir une nouvelle voie de fait : un accord écrit homologué vaut mieux qu’une seconde assignation.
Conclusion
Le bailleur qui change la serrure, coupe l’eau ou l’électricité, ou entre sans autorisation pour forcer votre départ commet une voie de fait que les tribunaux sanctionnent sans hésitation : réintégration sous astreinte de 100 euros par jour, rétablissement des fournitures, 6 000 euros de préjudice de jouissance dans la décision de 2026, et jusqu’à trois ans d’emprisonnement pour violation de domicile. À la veille de la trêve hivernale du 1er novembre, ces pratiques visent à contourner la protection légale : le juge des référés y répond en quelques jours sur le fondement de l’article 835 du code de procédure civile. Documentez chaque fait dès la première heure — plainte, constat de commissaire de justice, attestations de voisins, mise en demeure — puis assignez en demandant la remise en état sous astreinte et une indemnisation chiffrée poste par poste. Les impayés ou la fin du bail invoqués par le bailleur ne justifient jamais la force : ils relèvent d’une procédure d’expulsion régulière, avec décision de justice, commandement et délai de deux mois, que le bailleur aurait dû engager. Constituez votre dossier maintenant, car chaque jour de privation documenté augmente l’indemnisation et chaque courrier resté sans réponse aggrave la position du bailleur qui a préféré la serrure au tribunal.