Depuis le 1er octobre 2026, tout bail d’habitation conclu ou renouvelé doit reprendre le nouveau contrat type issu du décret du 6 juillet 2026. La principale nouveauté tient en une phrase : la clause de résiliation de plein droit pour loyer impayé ne produit plus effet après deux mois, mais six semaines après un commandement de payer resté sans résultat. Cette date change concrètement le calendrier des locataires qui accumulent un retard et celui des bailleurs qui veulent faire constater la résiliation et obtenir l’expulsion.
Le changement ne tombe pas du ciel. Trois ans après la loi du 27 juillet 2023 contre l’occupation illicite des logements, qui avait imposé la présence d’une clause résolutoire dans les baux, et près de deux ans après la loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme, le contrat type se met enfin en conformité avec ces textes. Le décret ajoute aussi la mention de la servitude de résidence principale dans certains secteurs et un champ pour le numéro de téléphone portable des parties, destiné à prévenir les expulsions en facilitant le contact.
Pour le lecteur pressé, l’essentiel tient en trois vérifications. Le bail a-t-il été signé ou renouvelé depuis le 1er octobre 2026, et reprend-il la clause à six semaines ? Le commandement de payer délivré par commissaire de justice mentionne-t-il le délai exact, le décompte et les voies de recours, à peine de nullité ? Enfin, chaque partie a-t-elle agi dans le délai : payer ou demander des délais côté locataire, signaler la dette et saisir le juge côté bailleur ? Les développements qui suivent répondent à ces questions avec les textes applicables à Paris et en Île-de-France en octobre 2026.
I. Que change le nouveau bail applicable depuis le 1er octobre 2026 pour les loyers impayés ?
A. Quels baux sont concernés et que dit la clause résolutoire obligatoire à six semaines ?
Le décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026 modifie le décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 sur les contrats types de location de logement à usage de résidence principale. Son article 1er entre en vigueur le 1er octobre 2026 et s’applique aux contrats conclus ou renouvelés à compter de cette même date. Le texte officiel peut être consulté sur décret n° 2026-596 du 6 juillet 2026. Concrètement, un bail signé le 5 octobre 2026 doit reprendre les nouvelles mentions, tandis qu’un bail signé en 2024 et non renouvelé reste régi par l’ancien contrat type, même si le litige naît après octobre 2026. Le renouvellement visé est celui du bail qui se poursuit à son terme, y compris par tacite reconduction : à chaque renouvellement postérieur au 1er octobre 2026, le bailleur doit mettre le contrat en conformité.
La notice du décret éclaire son objet : les modifications sont prises dans le cadre de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, qui a introduit une obligation de faire figurer dans les contrats de location une clause résolutoire en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges ou d’absence de versement du dépôt de garantie. Cette loi est accessible sur loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Autrement dit, depuis 2023, aucun bail d’habitation ne peut être valablement conclu sans clause résolutoire pour impayé ; depuis octobre 2026, cette clause doit en plus reprendre le délai de six semaines.
La formulation imposée mérite une lecture attentive, car c’est elle que le juge vérifiera : le contrat est résilié de plein droit en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou de non-versement du dépôt de garantie, et cette résiliation de plein droit ne produit effet que six semaines après un commandement de payer resté infructueux. Cette rédaction remplace l’ancien délai de deux mois et s’applique aux trois contrats types : location nue, location meublée et colocation à bail unique. Le bailleur qui utiliserait encore un modèle à deux mois pour un bail d’octobre 2026 s’expose à une contestation sur la conformité du contrat au modèle réglementaire, et le locataire qui reçoit un commandement visant un délai de deux mois pour un bail nouveau doit le faire vérifier, car le délai applicable à son bail est de six semaines.
Ce resserrement calendaire a une conséquence directe : six semaines après un commandement infructueux, le bail est résilié de plein droit, sans que le juge ait à prononcer la résiliation. Le juge la constate. Cette automaticité ne signifie pas que le locataire est expulsé le lendemain : l’expulsion suppose toujours une décision de justice, la notification de la décision, le concours de la force publique et le respect de la trêve hivernale. Mais elle signifie que le locataire ne peut plus régulariser après l’expiration du délai en espérant faire échec à la résiliation, sauf à obtenir du juge des délais de grâce qui suspendent les effets de la clause.
Le fondement civiliste de ce mécanisme se trouve à l’article 1225 du code civil : « La clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire. » Le texte en vigueur est disponible sur Légifrance, article 1225 du code civil. En droit des baux d’habitation, la mise en demeure prend la forme du commandement de payer délivré par commissaire de justice, et la mention expresse de la clause résolutoire y est obligatoire. Un commandement qui réclamerait l’arriéré sans viser la clause ne fait pas courir le délai de six semaines.
Côté obligations de fond, rien ne change : le bailleur doit délivrer un logement décent et l’entretenir, conformément à l’article 1719 du code civil, dont le texte figure sur Légifrance, article 1719 du code civil, et le locataire doit payer le loyer aux termes convenus, conformément à l’article 1728 du code civil, consultable sur Légifrance, article 1728 du code civil. La Cour de cassation veille à l’équilibre entre ces deux séries d’obligations : dans son arrêt du 6 février 2025, troisième chambre civile, pourvoi n° 23-17.922, elle a rejeté le pourvoi d’une locataire qui demandait la résiliation aux torts des bailleurs alors que la résiliation par l’effet de la clause résolutoire, visée par un commandement de payer du 6 décembre 2017, avait déjà été constatée au 7 janvier 2018, en retenant : « Un bail dont la résiliation est acquise ne pouvant être à nouveau résilié ». La décision officielle est disponible sur Cour de cassation, 3e civ., 6 février 2025, n° 23-17.922. La leçon pour octobre 2026 est double : une fois la clause acquise à l’expiration des six semaines, le bail ne peut plus être résilié une seconde fois à une date ultérieure, et le manquement du bailleur à son obligation de délivrance doit être invoqué avant l’acquisition de la clause, pas après.
La loi du 6 juillet 1989 encadre en outre le contenu du bail : son article 3, qui impose l’écrit et la conformité au contrat type, et son article 4, qui répute non écrites les clauses contraires, notamment celles qui imposent au locataire des pénalités ou des conditions de résiliation plus sévères que la loi. Le décret d’octobre 2026 s’inscrit exactement dans ce cadre : il met le modèle réglementaire en accord avec la loi, et toute clause manuscrite qui aggraverait le sort du locataire par rapport à la clause type, par exemple en prévoyant un délai inférieur à six semaines, serait réputée non écrite.
B. Commandement de payer, servitude de résidence principale et numéro de portable : les autres nouveautés à vérifier
Le décret ne se limite pas au délai de six semaines. Il réécrit le paragraphe de la clause résolutoire pour y intégrer les motifs facultatifs de résiliation de plein droit : la non-souscription d’une assurance des risques locatifs, qui ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux, le non-respect de l’obligation de jouissance paisible résultant de troubles de voisinage constatés par une décision de justice passée en force de chose jugée, et, lorsque le logement est soumis à l’obligation prévue à l’article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme, le non-respect de l’obligation de l’occuper exclusivement à titre de résidence principale. Ce dernier cas ne peut produire effet qu’à l’expiration d’un délai de mise en demeure fixé par le maire conformément au II de l’article L. 481-4 du code de l’urbanisme. Les textes de référence sont consultables sur Légifrance, article L. 151-14-1 du code de l’urbanisme.
Cette servitude de résidence principale mérite l’attention des bailleurs parisiens. Elle a été introduite par la loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme, qui permet aux communes couvertes par un plan local d’urbanisme de délimiter des secteurs où les logements neufs ou transformés doivent être occupés à titre de résidence principale. À Paris, où la lutte contre la transformation des logements en locations touristiques illégales est une priorité municipale affichée, un bailleur qui loue dans un secteur concerné doit mentionner la servitude dans le bail, et le locataire qui sous-loue en meublé de tourisme en violation de cette obligation s’expose à la mise en demeure du maire puis à la résiliation de plein droit. Le contentieux des locations de courte durée, déjà nourri devant le tribunal judiciaire de Paris, trouve ici un levier supplémentaire : la clause résolutoire pour violation de la servitude, à condition de respecter la procédure municipale préalable, qui conditionne la régularité de la résiliation.
Le formalisme du commandement de payer reste la clé de tout le dispositif. La jurisprudence récente rappelle avec constance que le commandement doit contenir, à peine de nullité, la mention du délai pour payer, le montant mensuel du loyer et des charges, le décompte détaillé de la dette, l’avertissement sur le risque de résiliation et d’expulsion, et l’information sur les aides et les délais de grâce. Le tribunal judiciaire de Vannes, dans un jugement du 24 juillet 2026 opposant un bailleur social à son locataire, a ainsi repris l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en rappelant que le commandement de payer doit comporter, à peine de nullité, une série de mentions obligatoires, dans une version du texte qui prévoyait encore le délai de deux mois applicable au litige jugé. Pour les baux d’octobre 2026, la liste des mentions demeure, mais le délai à mentionner est de six semaines : un commandement qui reproduirait l’ancien délai de deux mois, ou qui omettrait le décompte, la mention de la clause résolutoire ou l’information sur le fonds de solidarité pour le logement et les délais de grâce, encourt la nullité, et la nullité du commandement prive la clause de son point de départ.
La troisième nouveauté est plus modeste mais pratique : les deux contrats types comportent désormais un champ facultatif pour le numéro de téléphone portable du bailleur et du locataire. La notice du décret indique que cette mention vise notamment à joindre plus rapidement le locataire en vue de prévenir les expulsions locatives. À Paris et en Île-de-France, où les commissions de coordination des actions de prévention des expulsions locatives peinent parfois à joindre les ménages menacés, ce numéro peut accélérer la mise en place d’un plan d’apurement ou d’une aide du fonds de solidarité. Le locataire a intérêt à renseigner un numéro joignable et à signaler ses changements de coordonnées ; le bailleur qui ne peut pas joindre son locataire doit néanmoins respecter toute la procédure écrite, car un appel téléphonique ne remplace ni le commandement ni l’assignation.
Enfin, le décret corrige des erreurs matérielles du décret n° 2026-84 du 12 février 2026 sur les impayés de dépenses de logement des bénéficiaires des aides personnelles au logement, et son article 2, applicable au 1er janvier 2027, ajuste le livre VIII du code de la construction et de l’habitation sur les échanges d’information entre caisses et commissions de prévention. Pour le lecteur d’octobre 2026, l’enseignement est simple : la prévention des expulsions passe de plus en plus par le signalement automatisé des dettes aux organismes sociaux, et le locataire allocataire qui laisse filer un impayé risque la suspension de son aide en plus de la résiliation du bail.
II. Loyer impayé ou congé contesté : comment réagir vite et utilement à Paris en octobre 2026 ?
A. Locataire : payer dans les six semaines, demander des délais et faire vérifier le commandement
La réception d’un commandement de payer visant la clause résolutoire ouvre un compte à rebours de six semaines pour les baux nouveaux. Pendant ce délai, le locataire dispose de trois leviers : payer l’intégralité de la dette, négocier un échéancier avec le bailleur, ou saisir le juge pour obtenir des délais de grâce. Le paiement partiel ne suffit pas : la clause n’est privée d’effet que si la totalité des sommes visées est réglée ou si le juge suspend ses effets. Le locataire qui ne peut pas payer en une fois doit donc saisir le tribunal judiciaire avant l’expiration du délai, sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, qui permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et des besoins du créancier, de reporter ou d’échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues. Le texte applicable figure sur Légifrance, article 1343-5 du code civil. La demande peut être formée dès la réception du commandement, sans attendre l’assignation, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du lieu de l’immeuble, donc à Paris devant le tribunal judiciaire de Paris pour un logement parisien.
La deuxième démarche consiste à faire vérifier le commandement par un professionnel du droit. Les causes de nullité sont nombreuses : absence de mention expresse de la clause résolutoire, délai erroné, décompte absent ou incompréhensible, défaut de signification à la caution dans les quinze jours lorsque le bail est garanti, ou omission des mentions d’information sur les aides. Chacune de ces irrégularités, si elle est retenue, anéantit le point de départ du délai et oblige le bailleur à recommencer la procédure. Le locataire doit donc conserver l’enveloppe, relever la date exacte de signification, comparer le décompte avec ses propres quittances et relevés, et vérifier que le montant réclamé correspond bien à des loyers et charges exigibles, déduction faite des aides au logement versées en tiers payant. Les trop-perçus, les charges non justifiées par le décompte annuel et les pénalités abusives doivent être contestés ligne par ligne.
La troisième démarche est sociale : saisir sans attendre le fonds de solidarité pour le logement de son département et prendre contact avec la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. À Paris, le fonds de solidarité est mobilisable pour apurer une dette locative sous conditions de ressources, et la commission peut proposer un plan d’apurement ou orienter vers un accompagnement social. Ces démarches ne suspendent pas à elles seules le délai de six semaines, mais elles alimentent le dossier présenté au juge : un locataire qui a repris le paiement du loyer courant, déposé une demande d’aide et proposé un échéancier réaliste obtient plus facilement des délais de grâce qu’un locataire resté inactif. L’enquête sociale diligentée après l’assignation, ainsi que le diagnostic social et financier, pèsent également dans la décision du juge d’accorder ou de refuser la suspension de la clause.
Le locataire menacé de résiliation doit aussi vérifier la situation de son assurance habitation et de sa garantie. La non-souscription d’une assurance des risques locatifs constitue un motif autonome de résiliation de plein droit, avec un délai d’un mois après commandement : régulariser l’assurance en cours de procédure prive ce motif de son effet, à condition de justifier de l’attestation auprès du bailleur. De même, le locataire dont le bail est garanti par une caution ou par une garantie loyers impayés doit informer le garant dès la réception du commandement, car la caution qui n’a pas été avisée dans les quinze jours ne peut être tenue des pénalités et intérêts de retard, ce qui peut modifier l’équilibre financier du litige.
Lorsque le litige porte non sur un impayé mais sur un congé pour reprise ou pour vente, la vigilance porte sur d’autres mentions. La Cour de cassation, dans son arrêt du 12 octobre 2023, troisième chambre civile, pourvoi n° 22-18.580, a rappelé que, selon l’article 15, I, de la loi du 6 juillet 1989, « lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux », et qu’à peine de nullité le congé doit indiquer le motif allégué ainsi que, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire et la nature du lien avec le bailleur. La décision est consultable sur Cour de cassation, 3e civ., 12 octobre 2023, n° 22-18.580. Le locataire parisien qui reçoit un congé pour reprise doit vérifier le respect du préavis de six mois, la précision du bénéficiaire et la réalité de l’intention du bailleur, quitte à contester devant le juge, qui peut vérifier d’office la réalité du motif. Un congé frauduleux ouvre droit à des dommages-intérêts, et le locataire maintenu dans les lieux après un congé annulé conserve son bail aux conditions antérieures.
B. Bailleur : faire délivrer un commandement valable, signaler la dette et saisir le juge sans perdre la clause
Pour le bailleur, le nouveau délai de six semaines est une arme plus rapide mais plus exigeante. Tout repose sur la qualité du commandement de payer : il doit être délivré par commissaire de justice, viser expressément la clause résolutoire du bail, rappeler le délai de six semaines pour les contrats nouveaux, détailler le décompte mois par mois et comporter les mentions d’information sur les aides et les délais de grâce. L’article 1225 du code civil impose la mention expresse de la clause, et l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sanctionne de nullité les omissions. Un bailleur pressé qui ferait délivrer un commandement incomplet gagnerait quelques jours mais perdrait des mois si la nullité est prononcée : le délai ne court pas, la clause ne peut pas être constatée, et la procédure doit reprendre depuis le début. La vérification du modèle de commandement utilisé par le commissaire de justice, mis à jour pour les baux d’octobre 2026, est donc la première diligence du bailleur.
La deuxième diligence est le signalement. Lorsque le bailleur est une personne physique ou une société civile familiale, le commissaire de justice doit signaler le commandement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives dès que les seuils fixés par arrêté préfectoral sont atteints, et notifier le commandement au Fonds de solidarité lorsque le locataire est allocataire. En pratique parisienne, ce signalement déclenche l’enquête sociale et le diagnostic financier qui éclaireront le juge. Le bailleur qui omet ces notifications s’expose à des fins de non-recevoir ou à des délais supplémentaires, tandis que le bailleur qui les accomplit démontre sa loyauté procédurale et accélère l’audience utile. Lorsque le bail est garanti par un cautionnement, le commandement doit en outre être signifié à la caution dans les quinze jours de sa signification au locataire, faute de quoi la caution est déchargée des pénalités et intérêts de retard.
La troisième diligence concerne la gestion de la clause pénale éventuellement stipulée au bail. Beaucoup de baux prévoient une majoration forfaitaire en cas d’impayé, souvent de dix pour cent des sommes dues. Le juge peut modérer cette pénalité manifestement excessive sur le fondement de l’article 1231-5 du code civil, dont le texte est disponible sur Légifrance, article 1231-5 du code civil. Le bailleur a donc intérêt à réclamer une pénalité proportionnée et documentée plutôt qu’une clause manifestement punitive, qui sera réduite et qui fragilisera sa position sur les délais de grâce. De même, les frais de commandement et de procédure ne peuvent être mis à la charge du locataire que dans les limites prévues par les textes : la créativité tarifaire du bailleur est sanctionnée par la nullité des clauses abusives.
Une fois le délai de six semaines expiré sans paiement intégral ni suspension judiciaire, le bailleur fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection pour voir constater l’acquisition de la clause, ordonner l’expulsion et fixer une indemnité d’occupation égale au loyer courant augmenté des charges. À ce stade, le juge conserve deux pouvoirs : vérifier la régularité du commandement et de la procédure de signalement, et accorder des délais de grâce en suspendant les effets de la clause si le locataire a repris le paiement et présente des garanties sérieuses. Le bailleur doit donc se présenter à l’audience avec un décompte actualisé, la preuve des signalements, l’historique des paiements et, le cas échéant, la démonstration que le locataire n’a accompli aucune diligence. Lorsque le juge constate la résiliation et ordonne l’expulsion, l’exécution suit la procédure d’expulsion du locataire : signification du jugement, commandement de quitter les lieux, tentative d’expulsion avec le concours de la force publique, relogement ou hébergement selon la situation, et respect de la trêve hivernale qui interdit toute expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars.
Le bailleur doit enfin garder à l’esprit que la résiliation acquise fige la situation : comme l’a jugé la Cour de cassation le 6 février 2025, un bail dont la résiliation est acquise ne peut être résilié une seconde fois, et les demandes postérieures doivent tenir compte de cette date d’effet pour le calcul de l’indemnité d’occupation. Accepter des paiements après l’acquisition de la clause sans réserve écrite peut en outre être interprété comme une renonciation à s’en prévaloir : le bailleur qui souhaite conserver le bénéfice de la clause tout en encaissant un acompte doit formaliser que ce versement s’impute sur la dette sans valoir renonciation. À l’inverse, le bailleur qui préfère conserver son locataire solvable mais passagèrement en difficulté a tout intérêt à conclure un échéancier écrit et à solliciter du juge la suspension de la clause pendant son exécution, plutôt que de laisser le délai courir vers une résiliation qu’il ne souhaite pas.
Conclusion
Le 1er octobre 2026 marque un tournant discret mais réel du droit des baux d’habitation : la clause résolutoire pour impayé passe à six semaines, le contrat type intègre la servitude de résidence principale et le numéro de portable, et la prévention des expulsions s’appuie sur des signalements plus précoces. Pour le locataire parisien ou francilien, la règle d’or est la rapidité : vérifier le bail et le commandement dès réception, payer ou saisir le juge avant l’expiration du délai, et mobiliser les aides du fonds de solidarité et de la commission de prévention. Pour le bailleur, la règle d’or est la rigueur : un commandement parfaitement rédigé, des signalements accomplis dans les délais, et une audience préparée avec un décompte incontestable. Dans les deux cas, les six semaines ne pardonnent pas l’attentisme, mais elles laissent le temps d’agir à celui qui connaît ses droits et qui les exerce vite.