Vous avez reçu un commandement de payer visant la clause résolutoire de votre bail commercial : le bailleur du local vous réclame plusieurs mois de loyers impayés et vous menace d’expulsion. Vous êtes artisan, commerçant, ancien exploitant ou simple caution personnelle d’une société locataire, et vos autres crédits ne passent plus non plus. Dans cette situation, le réflexe utile consiste à déposer un dossier de surendettement devant la commission de la Banque de France, à y déclarer l’intégralité du passif y compris les loyers commerciaux, puis à traiter séparément le sort du bail devant le juge. Depuis une réforme entrée en vigueur le 16 février 2022, la situation de surendettement s’apprécie au regard de l’ensemble des dettes, professionnelles et non professionnelles, et l’impossibilité de faire face à un engagement de caution caractérise elle aussi une situation de surendettement. Autrement dit, ni la nature commerciale des loyers ni votre qualité de garant ne ferment par principe la porte de la commission. Le dépôt ne règle toutefois pas tout à lui seul : la clause résolutoire du bail commercial obéit à un calendrier propre, avec un commandement qui doit mentionner un délai d’un mois à peine de nullité et des délais de grâce que le juge n’accorde plus que sous conditions depuis la loi du 26 mai 2026. Cet article explique comment déclarer ces dettes pour obtenir la suspension des poursuites, comment gagner du temps face à la clause résolutoire, ce que deviennent les loyers impayés dans un plan ou un effacement, et comment contester chaque décision, étape par étape, pièces à l’appui.

I. Dossier de surendettement accepté avec des loyers commerciaux : quelles dettes déclarer pour suspendre les poursuites du bailleur

A. Caution personnelle et dettes professionnelles : le dossier de surendettement les accepte-t-il

Le premier point à poser concerne l’éligibilité. Beaucoup de locataires de locaux commerciaux renoncent au dossier de surendettement en pensant que leurs dettes, parce qu’elles sont nées d’une activité, relèvent d’une autre procédure. Le texte applicable dit le contraire depuis la loi du 14 février 2022 en faveur de l’activité professionnelle indépendante. L’article L. 711-1 du code de la consommation (source officielle Legifrance) dispose : « Le bénéfice des mesures de traitement des situations de surendettement est ouvert aux personnes physiques de bonne foi. La situation de surendettement est caractérisée par l’impossibilité manifeste de faire face à l’ensemble de ses dettes, professionnelles et non professionnelles, exigibles et à échoir. » Le même article ajoute : « L’impossibilité de faire face à un engagement de cautionner ou d’acquitter solidairement la dette d’un entrepreneur individuel ou d’une société caractérise également une situation de surendettement. » Concrètement, trois profils entrent dans le champ de la commission : l’exploitant individuel dont l’activité génère des loyers commerciaux impayés, l’ancien exploitant qui a cessé son activité mais reste poursuivi pour le solde, et la caution personne physique, dirigeant ou proche, qui s’est portée garante des loyers d’une société locataire. Pour approfondir les principes généraux de la recevabilité et de l’effacement, le lecteur peut se reporter à la page de référence du cabinet sur le dossier de surendettement devant la Banque de France, de la recevabilité à l’effacement.

La bonne foi reste exigée et s’apprécie au cas par cas. Une dette née d’une activité réelle, même déficitaire, ne traduit pas à elle seule une mauvaise foi : ce sont les manœuvres, les dissimulations d’actif ou de ressources et l’aggravation délibérée du passif qui font échec à la recevabilité. La Cour de cassation a eu l’occasion de préciser la frontière entre dette professionnelle et dette personnelle à propos de dettes fiscales. Dans un arrêt du 4 novembre 2021 (deuxième chambre civile, pourvoi n° 20-15.008, lire la décision sur le site de la Cour de cassation), elle juge que « l’impôt sur le revenu, qui frappe le revenu annuel net global d’un foyer fiscal, quelle que soit la source de ce revenu, selon des modalités prenant en considération la situation propre de ce foyer fiscal, n’est pas une dette professionnelle, mais personnelle », tout en rappelant que « les dettes professionnelles s’entendent des dettes nées pour les besoins ou au titre d’une activité professionnelle ». Cet arrêt a été rendu sous l’empire de l’ancien texte, qui ne retenait que les dettes non professionnelles ; depuis le 16 février 2022, la distinction a perdu son rôle de filtre d’entrée, mais elle garde un intérêt pratique : elle aide à classer chaque créance dans l’état du passif et à anticiper les contestations des créanciers. Retenez donc la méthode : listez les loyers impayés mois par mois, les charges et taxes récupérables réclamées par le bailleur, les indemnités d’occupation éventuellement déjà fixées, le solde réclamé à la caution avec le décompte du bailleur, et les autres dettes personnelles, car la commission examine l’ensemble du passif et c’est cet ensemble qui détermine la mensualité supportable.

Le dépôt du dossier produit un premier effet protecteur dès la recevabilité. L’article L. 722-2 du code de la consommation (source officielle Legifrance) dispose : « La recevabilité de la demande emporte suspension et interdiction des procédures d’exécution diligentées à l’encontre des biens du débiteur ainsi que des cessions de rémunération consenties par celui-ci et portant sur les dettes autres qu’alimentaires. » Dès lors, le bailleur ne peut plus faire pratiquer de saisie sur vos comptes ou vos meubles pour les loyers déclarés, ni poursuivre la caution sur ses biens, tant que la procédure est en cours. Ce gel ne vise que les procédures d’exécution et les dettes autres qu’alimentaires ; il ne règle pas à lui seul le sort du bail, qui continue d’obéir aux règles du bail commercial exposées ci-après. C’est pourquoi le dossier doit être déposé vite, complet et chiffré : relevés de loyers, bail et avenants, acte de cautionnement, commandement reçu, décomptes du bailleur, justificatifs de revenus et de charges courantes. Après l’examen de la recevabilité, la commission dresse l’état du passif du débiteur, car l’article L. 723-1 du code de la consommation (source officielle Legifrance) prévoit : « Après avoir procédé à l’examen de la recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement, la commission dresse l’état du passif du débiteur. A cette fin, elle peut faire publier un appel aux créanciers. » Vérifiez cet état ligne par ligne dès réception : un loyer déjà payé, une pénalité non prévue au bail ou une charge non récupérable doivent être signalés à la commission avant qu’ils ne figent dans un plan ou des mesures.

B. Commandement visant la clause résolutoire du bail commercial : quel délai pour payer avant l’expulsion

Le bail commercial contient presque toujours une clause qui prévoit sa résiliation de plein droit en cas de loyers impayés. Sa mise en œuvre est strictement encadrée par l’article L. 145-41 du code de commerce (source officielle Legifrance), qui dispose : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Tout se joue donc dans le mois qui suit la signification du commandement par commissaire de justice. Pendant ce délai, le locataire peut encore payer l’arriéré visé et faire échec à la clause. Il peut aussi saisir le juge pour demander des délais et la suspension des effets de la clause ; l’article ajoute que « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. » (source officielle Legifrance) Deux conditions pratiques en découlent : agir avant que la résiliation ne soit définitivement jugée, et saisir le bon juge à temps, car une fois la résiliation constatée par une décision passée en force de chose jugée, les délais de grâce ne peuvent plus la remettre en cause.

L’article 1343-5 du code civil donne au juge un pouvoir général de délais : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » (source officielle Legifrance) Et le même texte précise l’effet utile de la décision : « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. » (source officielle Legifrance) Pour le preneur commercial, la demande de délais s’articule avec la procédure de surendettement : la commission rééchelonne les dettes dans un plan ou des mesures, tandis que le juge du bail suspend les effets de la clause le temps du rattrapage. Depuis la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique, applicable aux demandes introduites après son entrée en vigueur, l’article L. 145-41 resserre toutefois les conditions : « L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. » (source officielle Legifrance) En pratique, cela signifie que le dossier présenté au juge doit démontrer deux choses : un arriéré résorbable et un loyer courant de nouveau payé rubis sur l’ongle avant l’audience. Un échéancier de la commission, même non encore définitif, et les justificatifs de reprise du paiement courant constituent les pièces les plus persuasives. À l’inverse, un preneur qui n’a ni repris le loyer courant ni provisionné l’arriéré s’expose à un refus de délais, et la clause produit alors son effet : « La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. » (source officielle Legifrance)

Quelques erreurs fréquentes coûtent le local. La première consiste à ignorer le commandement en pensant que le dépôt du dossier de surendettement l’annule : le dépôt suspend les procédures d’exécution, mais le délai d’un mois de la clause continue de courir et seule une décision du juge ou le paiement le neutralise. La deuxième consiste à payer partiellement sans traçabilité, en espèces ou sans imputation écrite : tout versement doit être identifié, daté et imputé sur les mois visés par le commandement, avec des preuves conservées. La troisième consiste à contester le montant sans saisir le juge dans le délai : contester le décompte auprès du bailleur ne suspend rien ; seule la saisine du juge, avec demande de délais et de suspension des effets de la clause, protège. Enfin, la caution qui reçoit un commandement de payer doit réagir comme le preneur : vérifier le décompte, vérifier que le bailleur a d’abord poursuivi dans les formes prévues à l’acte de cautionnement, déclarer la dette à la commission et, si elle est assignée, demander elle aussi des délais. Chaque courrier compte : conservez les commandements, assignations et décomptes avec leurs dates de signification, car tout le calendrier procédural en dépend.

II. Garder le local commercial ou le quitter : plan de redressement, effacement et vente du fonds

A. Plan conventionnel, mesures imposées et rétablissement personnel : que deviennent les loyers impayés

Une fois la recevabilité acquise et l’état du passif dressé, la commission cherche une solution de traitement. Si le débiteur est propriétaire d’un bien immobilier, elle s’efforce d’abord de concilier les parties, car l’article L. 732-1 du code de la consommation (source officielle Legifrance) dispose : « Si l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement fait apparaître que le débiteur se trouve dans la situation définie au premier alinéa de l’article L. 724-1 et que le débiteur est propriétaire d’un bien immobilier, la commission s’efforce de concilier les parties en vue de l’élaboration d’un plan conventionnel de redressement approuvé par le débiteur et ses principaux créanciers. » Pour le preneur commercial, le plan conventionnel peut intégrer l’arriéré de loyers en mensualités compatibles avec la capacité de remboursement, à condition que le loyer courant soit assumé. C’est le scénario du maintien dans le local : le bailleur récupère l’arriéré de façon échelonnée et le preneur conserve son outil de travail. La commission peut aussi prescrire des mesures lorsque les ressources ou l’actif réalisable le permettent. L’article L. 724-1 du code de la consommation (source officielle Legifrance) prévoit en effet : « Lorsqu’il ressort de l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement que les ressources ou l’actif réalisable du débiteur le permettent, la commission prescrit des mesures de traitement dans les conditions prévues aux articles L. 732-1 , L. 733-1 , L. 733-4 et L. 733-7 . » (source officielle Legifrance)

En cas d’échec de la conciliation, la commission peut imposer des mesures au débiteur qui les a demandées. L’article L. 733-1 du code de la consommation (source officielle Legifrance) permet notamment de « Rééchelonner le paiement des dettes de toute nature, y compris, le cas échéant, en différant le paiement d’une partie d’entre elles, sans que le délai de report ou de rééchelonnement puisse excéder sept ans ou la moitié de la durée de remboursement restant à courir des emprunts en cours » et de « Suspendre l’exigibilité des créances autres qu’alimentaires pour une durée qui ne peut excéder deux ans. » Les loyers commerciaux impayés, dettes de toute nature, entrent dans ce rééchelonnement jusqu’à sept ans, avec un taux qui peut être réduit sur décision spéciale et motivée. Concrètement, un arriéré de 18 000 euros peut être étalé sur plusieurs années à mensualité réduite, tandis qu’un moratoire de deux ans maximum laisse le temps de céder le fonds ou de retrouver un revenu. Mais deux limites doivent être comprises nettement. D’abord, le rééchelonnement suppose un revenu disponible : sans capacité de remboursement, la commission n’impose pas un plan voué à l’échec et s’oriente vers l’effacement. Ensuite, ni le plan ni les mesures ne ressuscitent un bail déjà résilié par une décision définitive : ils traitent la dette locative, pas le droit au bail perdu. D’où l’importance du calendrier décrit en première partie : sauver le local se joue dans le mois du commandement et devant le juge du bail, pendant que la commission traite la dette.

Quand la situation est irrémédiablement compromise, la commission impose ou propose l’effacement. L’article L. 724-1 précité ouvre deux voies : « 1° Soit imposer un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire si elle constate que le débiteur ne possède que des biens meublants nécessaires à la vie courante et des biens non professionnels indispensables à l’exercice de son activité professionnelle, ou que l’actif n’est constitué que de biens dépourvus de valeur marchande ou dont les frais de vente seraient manifestement disproportionnés au regard de leur valeur vénale ; 2° Soit saisir, si elle constate que le débiteur n’est pas dans la situation mentionnée au 1°, avec l’accord du débiteur, le juge des contentieux de la protection aux fins d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire. » (source officielle Legifrance) Et l’article L. 741-1 du code de la consommation (source officielle Legifrance) dispose : « Si l’examen de la demande de traitement de la situation de surendettement fait apparaître que le débiteur se trouve dans la situation irrémédiablement compromise définie au deuxième alinéa de l’article L. 724-1 et ne possède que des biens mentionnés au 1° du même article L. 724-1, la commission impose un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. » Pour l’ancien exploitant sans actif et pour la caution sans patrimoine saisissable, le rétablissement personnel sans liquidation efface les loyers et le solde de garantie. Si un actif existe, comme un fonds de commerce cessible, un droit au bail valorisable ou un véhicule d’exploitation, la liquidation judiciaire permet de le vendre et d’effacer le reliquat. La question du fonds mérite une attention particulière : céder le fonds avant ou pendant la procédure peut désintéresser le bailleur et éviter l’expulsion, mais la vente doit se faire à prix normal et en transparence totale avec la commission, car toute dissimulation ou braderie organisée compromettrait la bonne foi et donc l’effacement. De même, le dépôt de garantie versé au bailleur et les loyers payés d’avance figurent à l’actif et au passif du dossier : signalez-les pour qu’ils soient pris en compte dans les calculs plutôt que perdus.

B. Contester l’état des dettes, la recevabilité et l’orientation devant le juge : délais et pièces

Chaque étape de la procédure peut être contestée, mais chaque recours a son juge, son délai et ses pièces. D’abord, l’état du passif dressé par la commission n’est pas intangible : le débiteur comme les créanciers peuvent en discuter les montants devant le juge, qui vérifie les créances. Pour les loyers commerciaux, les points de contrôle utiles sont le décompte mois par mois rapproché des quittances, la conformité des charges réclamées aux clauses du bail et aux régularisations annuelles, l’imputation des paiements partiels, les pénalités et intérêts dont le taux doit être rapporté, et, pour la caution, l’étendue exacte de l’engagement signé, sa durée et les informations annuelles que le créancier professionnel doit à la caution. Les loyers prescrits doivent être écartés : en matière commerciale, l’article L. 110-4 du code de commerce (source officielle Legifrance) dispose que « Les obligations nées à l’occasion de leur commerce entre commerçants ou entre commerçants et non-commerçants se prescrivent par cinq ans si elles ne sont pas soumises à des prescriptions spéciales plus courtes. » Un arriéré ancien, non réclamé pendant plus de cinq ans, peut donc être discuté sur ce fondement, pièces de relance à l’appui. Ensuite, la décision de recevabilité elle-même peut être contestée : l’article R. 722-2 du code de la consommation (source officielle Legifrance) prévoit que « La décision rendue par la commission sur la recevabilité du dossier est susceptible de recours devant le juge des contentieux de la protection. » Le bailleur qui soutient que le débiteur est de mauvaise foi, ou le débiteur déclaré irrecevable, portent ainsi le débat devant ce juge. Pendant ce recours, la protection n’est pas perdue : l’article R. 722-3 du code de la consommation (source officielle Legifrance) dispose que « Le recours formé à l’encontre de la décision de recevabilité ne suspend pas ses effets mentionnés aux articles L. 722-2 à L. 722-16 . » (source officielle Legifrance) Autrement dit, la suspension des poursuites continue pendant le recours, ce qui laisse le temps de plaider sans subir de saisie nouvelle.

L’orientation du dossier se conteste de la même façon. La commission peut proposer ou imposer des mesures de traitement, imposer un rétablissement personnel sans liquidation ou, avec l’accord du débiteur, saisir le juge des contentieux de la protection pour une liquidation, comme le rappelle l’article L. 712-2 du code de la consommation (source officielle Legifrance) : « La demande de traitement de la situation de surendettement est portée devant la commission compétente qui peut, soit proposer ou imposer des mesures de traitement dans les conditions prévues au titre III, soit imposer un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire ou saisir, avec l’accord du débiteur, le juge des contentieux de la protection aux fins d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire dans les conditions prévues au titre IV. » Si la commission impose un plan dont la mensualité étrangle le budget ou refuse l’effacement alors que l’actif est nul, le débiteur conteste l’orientation devant le même juge, avec un budget actualisé, les justificatifs de charges incompressibles et, pour le commerçant, les comptes récents du local. À l’inverse, le bailleur peut contester un effacement qu’il estime indu en démontrant un actif dissimulé ou un revenu sous-évalué ; d’où l’exigence de transparence absolue du dossier dès le dépôt. Devant le juge, la charge de la preuve pèse sur celui qui allègue : au débiteur de prouver l’impossibilité manifeste de payer avec relevés bancaires, avis d’imposition, bilan et attestations ; au créancier de prouver la mauvaise foi ou l’actif avec des pièces précises, pas des affirmations.

À Paris et en Île-de-France, quelques repères pratiques aident à ne pas perdre de temps. Le dossier se dépose auprès de la commission du département du domicile, y compris pour un Parisien dont le local se trouve en petite couronne : c’est le domicile personnel qui fixe la commission compétente, pas l’adresse du commerce. Conservez le récépissé de dépôt et surveillez la lettre de recevabilité, qui indique le délai et la juridiction du recours : ce délai court vite et un recours tardif est irrecevable. Pour le bail lui-même, le contentieux de l’expulsion commerciale se plaide devant le tribunal judiciaire du lieu du local, distinct du juge des contentieux de la protection qui connaît du surendettement : deux procédures parallèles exigent deux calendriers suivis séparément. Les juridictions parisiennes attendent des dossiers chiffrés et complets : décompte du bailleur, bail et acte de cautionnement, preuves de reprise du loyer courant exigée avant la première audience depuis la réforme de 2026, et échéancier de la commission. Enfin, anticipez la sortie du local si le maintien est hors d’atteinte : restitution des clés contre reçu, état des lieux de sortie, relevé des compteurs et résiliation des contrats d’énergie évitent qu’un arriéré postérieur ne vienne gonfler un dossier déjà orienté vers l’effacement.

Conclusion

Des loyers commerciaux impayés n’interdisent pas le dossier de surendettement : la loi vise l’ensemble des dettes, professionnelles et non professionnelles, et l’engagement de caution ouvre lui aussi la procédure. Le dépôt, une fois le dossier déclaré recevable, suspend les saisies du bailleur et fige un état du passif à vérifier ligne par ligne, loyers, charges, pénalités et prescription quinquennale compris. Mais le local ne se sauve que devant le juge du bail, dans le mois du commandement et avant toute décision définitive de résiliation, avec la reprise du loyer courant et la preuve d’une dette résorbable, conditions devenues incontournables depuis la loi du 26 mai 2026. Ensuite, plan conventionnel, mesures imposées jusqu’à sept ans ou rétablissement personnel avec ou sans liquidation traitent la dette restante, jusqu’à l’effacement total quand la situation est irrémédiablement compromise et le dossier transparent. Contester utilement suppose de respecter chaque délai, de saisir le bon juge et de prouver chaque chiffre. Face au commandement du bailleur, l’ordre des priorités ne change pas : déclarer vite et complètement, payer le courant, saisir le juge du bail sans attendre, puis laisser la commission traiter le passif avec des pièces en règle.