Le 10 octobre 2026, à vingt-deux jours de la trêve hivernale, un locataire parisien qui reçoit un commandement de quitter les lieux ou un commandement de payer visant la clause résolutoire se pose une question directe : vais-je être expulsé avant le 1er novembre, et que dois-je faire maintenant pour garder mon logement ou gagner du temps dans les règles. La réponse tient en trois idées simples. Aucune expulsion d’un logement ne peut avoir lieu sans décision de justice et sans commandement préalable. La trêve hivernale suspend du 1er novembre au 31 mars l’exécution des expulsions non encore exécutées, sauf relogement assuré dans des conditions suffisantes et sauf exceptions étroites. Entre-temps, chaque acte reçu ouvre des délais et des recours précis : six semaines après un commandement de payer, deux mois après un commandement de quitter, délais de grâce du juge, délais pour relogement, saisine de la commission de médiation pour un relogement au titre du droit au logement opposable, signalement au préfet. Cet article décrit la méthode complète, avec les textes applicables au 10 octobre 2026 et les démarches utiles à Paris.
I. Commandement reçu à Paris avant la trêve hivernale : ce que l’acte impose et ce qu’il ne permet pas encore
A. Commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire : le délai de six semaines pour payer ou saisir le juge
Le premier acte d’une procédure d’expulsion pour loyers impayés reste le commandement de payer délivré par commissaire de justice. Dans un bail d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que « Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. » Pendant ces six semaines, le compteur tourne : payer l’intégralité des causes du commandement fait échec à la clause, tandis qu’un paiement partiel laisse la procédure suivre son cours. Le commandement doit mentionner ce délai de six semaines à peine de nullité, ainsi que les organismes et les aides mobilisables. La pratique parisienne montre que les erreurs sur le décompte, sur les noms des occupants ou sur les mentions obligatoires existent : chaque ligne du décompte se vérifie, quittance par quittance, avec les relevés d’aides au logement déduits.
Dans ce délai, le locataire dispose de deux leviers. D’abord, payer, même en plusieurs fois si le bailleur accepte, en conservant chaque preuve de versement. Ensuite, saisir le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour demander des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil, selon lequel « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Le même texte ajoute que « La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. » Concrètement, l’assignation en résiliation ne peut être engagée qu’après l’expiration des six semaines sans paiement ni accord, et le juge saisi de la demande en constat de la clause résolutoire peut encore accorder des délais et suspendre ses effets. La Cour de cassation rappelle ce mécanisme dans un arrêt du 4 janvier 2023, troisième chambre civile, pourvoi n° 21-19.705, disponible à l’arrêt n° 8 F-D du 4 janvier 2023, où elle vise le moyen selon lequel « la clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ». Cette phrase résume l’enjeu : respecter l’échéancier fixé par le juge neutralise la clause, manquer une échéance sans motif la fait rejouer.
Le réflexe utile dès réception consiste à dater l’acte, à calculer le terme exact des six semaines, à réunir le bail, le décompte, les preuves de paiement, les échanges avec le bailleur, les justificatifs de revenus, de santé et de démarches de relogement ou d’apurement. À Paris, la saisine du fonds de solidarité pour le logement de Paris, la demande d’aide au paiement auprès de la Caf, le dépôt d’un dossier de surendettement si la dette est globale, et la prise d’attache avec l’ADIL de Paris pour une relecture de l’acte se préparent dans la même semaine. Le locataire qui paie après le commandement adresse au commissaire de justice et au bailleur des justificatifs écrits et conserve les accusés de réception. Le locataire qui ne peut pas payer saisit le juge avant l’audience en résiliation, avec un tableau chiffré : dette au jour du commandement, sommes versées depuis, reste dû, mensualité proposée, loyer courant repris. Un échéancier réaliste, adossé à des pièces, obtient plus souvent des délais qu’une demande générale sans chiffres.
La suite appartient au juge. S’il constate que la dette a été apurée dans les conditions fixées, il rejette la demande d’expulsion. S’il accorde des délais, il suspend les effets de la clause pendant leur cours. S’il constate l’acquisition de la clause, il ordonne en général le paiement des arriérés, fixe une indemnité d’occupation égale au loyer jusqu’à la libération effective, et ordonne l’expulsion à défaut de libération volontaire. Cette décision n’autorise toujours pas une expulsion immédiate : elle ouvre la seconde phase, celle du commandement de quitter et des délais légaux d’exécution.
B. Commandement de quitter les lieux et décision de justice obligatoire : vérifier chaque acte avant de craindre une expulsion immédiate
Une fois le jugement d’expulsion rendu, le bailleur doit encore faire signifier un commandement d’avoir à libérer les locaux, puis attendre deux mois. L’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution pose le verrou : « Sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux. » Sans jugement, sans conciliation exécutoire, sans commandement, tout changement de serrure, toute coupure d’eau ou d’électricité pour forcer le départ, tout enlèvement de meubles par le bailleur seul reste une voie de fait. Le locataire qui subit de telles pressions fait constater les faits par commissaire de justice, dépose plainte si nécessaire et saisit le juge.
Le commandement de quitter fait courir le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 . » Ce délai n’est ni une faveur ni une négociation : il s’applique de plein droit dès lors que l’expulsion porte sur un lieu habité. Le juge peut le réduire ou le supprimer dans des cas limités, notamment en cas de mauvaise foi constatée ou d’entrée dans les lieux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. Hors ces cas, un commandement délivré le 10 octobre 2026 ne permet aucune expulsion avec le concours de la force publique avant le 10 décembre 2026, et la trêve hivernale qui aura commencé le 1er novembre suspendra de toute façon l’exécution jusqu’au 31 mars 2027 pour les expulsions non exécutées.
Le contrôle du commandement porte sur sa forme et sur son destinataire. L’acte doit viser la décision de justice, identifier précisément les locaux, reproduire les délais et voies de recours, et être signifié à chaque occupant connu. L’article L. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution permet au juge de proroger ce délai « pour une durée n’excédant pas trois mois » : « Lorsque l’expulsion aurait pour la personne concernée des conséquences d’une exceptionnelle dureté, notamment du fait de la période de l’année considérée ou des circonstances atmosphériques, le délai prévu à l’article L. 412-1 peut être prorogé par le juge pour une durée n’excédant pas trois mois. » À l’approche de l’hiver, l’âge avancé, une maladie grave, une grossesse, la présence d’enfants en bas âge scolarisés à proximité, un handicap, une opération récente ou une absence de solution de relogement documentée nourrissent une demande de prorogation devant le juge de l’exécution. La demande se forme par assignation ou par requête, avec pièces médicales, attestations, preuves de recherches de logement et tableau budgétaire.
Dès ce commandement, un circuit administratif se met en place sans que le locataire ait à le déclencher. L’article L. 412-5 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « Dès le commandement d’avoir à libérer les locaux, l’huissier de justice chargé de l’exécution de la mesure d’expulsion en saisit le représentant de l’Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu’il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d’une demande de relogement au titre du droit au logement opposable. » À défaut de cette saisine du préfet par l’huissier, le texte précise que le délai avant l’expiration duquel l’expulsion ne peut avoir lieu est suspendu. Le locataire vérifie donc que le préfet a bien été saisi, répond aux enquêtes sociales proposées, et conserve les courriers de la commission. Cette étape conditionne aussi la suite : une enquête sociale non réalisée faute de coopération documentée pèse ensuite sur les délais demandés au juge.
II. Tenir jusqu’au printemps et préparer l’après : trêve hivernale, délais du juge et relogement à Paris
A. Trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars : le sursis qui bloque l’expulsion, ses limites et ce qui continue de courir
Le coeur du calendrier d’octobre tient dans l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution : « Nonobstant toute décision d’expulsion passée en force de chose jugée et malgré l’expiration des délais accordés en vertu de l’article L. 412-3, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille. » Pour la saison 2026-2027, toute expulsion non exécutée au 1er novembre 2026 se trouve suspendue jusqu’au 31 mars 2027 inclus. Le locataire reste redevable du loyer ou de l’indemnité d’occupation fixée par le jugement, les intérêts continuent de courir, et le bailleur peut toujours faire pratiquer des saisies sur les meubles ou les comptes pour recouvrer la dette. La trêve bloque l’enlèvement contraint du logement avec la force publique, elle n’efface ni la dette ni le jugement.
Deux exceptions étroites existent. Le sursis ne s’applique pas lorsque le relogement est assuré dans des conditions suffisantes qui respectent l’unité et les besoins de la famille : un vrai relogement, pas une adresse théorique ni un hébergement précaire de quelques nuits. Le sursis ne s’applique pas non plus, par dérogation, lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, et le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis pour les autres lieux occupés par ces mêmes procédés. Hors squat avéré au sens de ces textes, un locataire entré dans les lieux par un bail régulier, même en impayé, même avec une clause résolutoire acquise, bénéficie du sursis. Les arrêtés dits anti-remise à la rue pris par certaines communes ne modifient pas ce régime national : seul le texte législatif et la décision du juge fixent le sort de l’expulsion.
La trêve ne dispense pas d’agir pendant l’hiver. Cinq mois de suspension offrent le temps de solder la dette, de négocier un protocole avec le bailleur, de faire juger une demande de délais, de déposer un dossier de droit au logement opposable si les conditions sont réunies, de solliciter un logement social ou une mutation, et de préparer un départ volontaire maîtrisé si le maintien s’avère impossible. Le locataire qui reprend le paiement de l’indemnité d’occupation mois par mois, qui verse un effort mensuel sur l’arriéré, qui répond aux travailleurs sociaux et qui documente ses recherches de logement se présente au printemps avec un dossier crédible. Le locataire qui cesse tout paiement pendant la trêve et ignore les courriers se présente avec une dette aggravée et une image de mauvaise volonté que le juge de l’exécution prend en compte au moment de fixer les délais de l’article L. 412-3.
La question des charges et des troubles pendant la trêve revient souvent. Le bailleur reste tenu de ses obligations : délivrer un logement décent, entretenir les parties communes via le syndic, ne pas couper les fluides pour forcer le départ. Le locataire reste tenu d’user paisiblement des lieux, de payer l’occupation et d’assurer son logement. Les dégradations commises pendant la trêve aggravent la dette et compromettent toute demande de délais. Un constat d’huissier en cas de désordre imputable au bailleur, une déclaration de sinistre en cas de dégât des eaux, une mise en demeure recommandée en cas de panne durable d’équipement essentiel préservent les droits de chacun sans confondre la trêve avec une suspension générale des obligations.
B. Délais du juge, droit au logement opposable et réflexes parisiens : le dossier qui obtient des mois supplémentaires
Après le jugement d’expulsion, le juge de l’exécution peut accorder des délais pour quitter les lieux. L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. » L’article L. 412-4 du même code encadre la durée : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. » Pour fixer la durée, le texte impose de tenir compte de « la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. » Le même article ajoute qu’il est tenu compte du droit à un logement décent et des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement.
La jurisprudence des juges de l’exécution illustre ces critères. Dans un jugement du 21 juillet 2025, juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny, RG n° 25/05479, disponible à la décision du 21 juillet 2025, le juge rappelle qu’« En application de l’article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. » Il examine ensuite la reprise du paiement de l’indemnité d’occupation courante, l’effort mensuel complémentaire d’au moins cent euros pour apurer la dette, l’accompagnement social engagé depuis mai 2025, l’état de santé avec deux opérations du genou, l’accueil d’un enfant un week-end sur deux et les discussions avec le propriétaire pour un nouveau bail adossé à une demande d’aide. Cette grille se transpose à Paris : payer le courant, verser un effort régulier même modeste, justifier d’un suivi social, produire les certificats médicaux, prouver les demandes de logement social et les recherches dans le parc privé, et montrer une perspective de règlement. Les juges renouvellent ces délais tant que le relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales, dans la limite d’un an par décision.
À Paris, le parcours pratique suit un ordre précis. D’abord, vérifier le jugement : qui est condamné, pour quelles sommes, avec quelle indemnité d’occupation, avec quels délais déjà accordés. Ensuite, calculer les dates : expiration du délai de deux mois après le commandement de quitter, entrée en trêve le 1er novembre, sortie de trêve le 31 mars, date d’audience devant le juge de l’exécution si une assignation a été reçue. Puis saisir le juge de l’exécution avant l’expiration du délai de deux mois ou dès que possible, en demandant à la fois la prorogation du délai de deux mois sur le fondement de l’article L. 412-2 et des délais pour relogement sur le fondement de l’article L. 412-3. La demande de procédure d’expulsion du locataire vue du côté bailleur suit des étapes symétriques, ce qui aide le locataire à anticiper chaque acte. En parallèle, déposer ou compléter une demande de logement social en Île-de-France, saisir la commission de médiation en vue d’un relogement au titre du droit au logement opposable lorsque la menace d’expulsion sans relogement est caractérisée, et répondre à toute proposition de relogement dans le mois : refuser sans motif une offre adaptée fait perdre le bénéfice de certains délais, notamment quand une offre adressée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation reste sans réponse ou est refusée.
Le volet parisien comporte des adresses et des délais propres. Le juge des contentieux de la protection siège au tribunal judiciaire de Paris, parvis du Tribunal de Paris dans le 17e arrondissement, pour le constat de la clause résolutoire et les délais de paiement. Le juge de l’exécution du même tribunal statue sur les délais pour quitter les lieux et sur les contestations d’actes d’exécution. Le préfet de police de Paris reçoit la saisine de l’huissier après le commandement de quitter et instruit la demande de concours de la force publique une fois la trêve achevée et les délais expirés : l’octroi ou le refus du concours engage la responsabilité de l’État et ouvre droit à indemnisation du bailleur en cas de refus, ce qui explique que certains bailleurs négocient un départ volontaire contre une aide financière plutôt que d’attendre une exécution contrainte au printemps. L’ADIL de Paris, les points d’accès au droit des arrondissements, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et les services sociaux de secteur fournissent attestations, plans d’apurement et accompagnement vers le relogement. Les locataires du parc social parisien disposent en outre des commissions internes des bailleurs et des dispositifs de traitement des impayés avant l’audience : s’y présenter avec un plan de reprise des paiements change l’issue plus sûrement qu’une absence.
Le dossier qui convainc tient dans une chemise claire. Bail et avenants, jugement d’expulsion, commandements, décomptes actualisés, preuves de tous les paiements, avis d’imposition, bulletins de salaire ou relevés de prestations, certificats médicaux et scolaires, attestations d’hébergement impossible chez des tiers, copies des demandes de logement social et de leurs renouvellements, preuves de recherches dans le parc privé avec loyers comparables à Paris, récépissés de saisine de la commission de médiation, courriers du préfet et de la commission de coordination, tableau mensuel des versements effectués depuis le commandement. Chaque affirmation avancée à l’audience doit correspondre à une pièce numérotée. Les juges parisiens sanctionnent les dossiers vides et récompensent les efforts documentés : un locataire qui paie l’indemnité d’occupation chaque mois depuis le jugement, qui apure cent ou deux cents euros de dette en plus, qui justifie de dix candidatures de relogement par mois et d’un suivi social actif obtient des délais qu’un dossier sans pièce ni versement n’obtient pas. Quand un protocole transactionnel est envisageable, il prévoit le montant, le calendrier, la reprise du bail ou la date de départ volontaire, le sort des frais, et l’homologation par le juge pour lui donner force exécutoire.
Deux erreurs fréquentes coûtent cher à l’automne. La première consiste à ignorer le commandement en pensant que la trêve règle tout : la trêve suspend l’exécution matérielle, elle ne suspend ni les délais pour agir en justice ni l’examen de la bonne volonté. Laisser passer le délai de deux mois sans saisir le juge de l’exécution prive le locataire d’une prorogation pour dureté exceptionnelle et affaiblit la demande de délais pour relogement. La seconde consiste à cesser de payer le loyer ou l’indemnité d’occupation dès que l’expulsion semble suspendue : chaque mois impayé augmente la dette, nourrit la demande de refus du concours de la force publique chiffrée par le bailleur et justifie un refus de délais. À l’inverse, reprendre le paiement du courant dès octobre, même partiellement, et adresser au bailleur un échéancier écrit avant l’audience place la discussion sur un terrain concret. Les situations voisines obéissent à des calendriers différents : le congé pour reprise ou pour vente, la fin de bail meublé ou la résiliation d’un bail pour motif légitime et sérieux suivent leurs propres notifications et délais, et un locataire qui cumule un congé contesté et des impayés doit traiter les deux fronts sans les confondre. Pour situer ces articulations, la lecture d’un cas de résiliation pour sous-location non autorisée à Paris aide à comprendre comment les juges combinent manquement contractuel, remboursement et expulsion, comme l’illustre cette décision commentée sur une résiliation pour sous-location à Paris.
Conclusion
À vingt-deux jours de la trêve hivernale, un commandement reçu à Paris n’annonce pas une expulsion immédiate, mais il impose un calendrier strict. Vérifier l’acte et la décision qui le fonde, calculer le terme des six semaines après un commandement de payer puis des deux mois après un commandement de quitter, saisir le juge des contentieux de la protection pour des délais de paiement et le juge de l’exécution pour des délais de relogement, répondre aux enquêtes du préfet et de la commission de coordination, déposer un dossier de logement social et, si les conditions sont réunies, un recours au titre du droit au logement opposable : chaque étape documentée augmente les chances de garder le logement par un apurement ou d’obtenir des mois supplémentaires pour se reloger dans des conditions normales. La trêve du 1er novembre 2026 au 31 mars 2027 suspend l’exécution des expulsions non exécutées, elle n’efface ni la dette ni le jugement, et les loyers ou indemnités d’occupation continuent de courir. Le printemps 2027 se prépare dès octobre, pièces à l’appui, mois par mois, avec des versements réguliers et des recherches de relogement prouvées.