La forclusion biennale de l’action en fixation du loyer du bail commercial renouvelé : notification du mémoire préalable, computation des délais et maintien de l’ancien loyer

Le renouvellement du bail commercial constitue le pilier fondamental de la propriété commerciale en garantissant la pérennité économique du preneur au sein des locaux loués. Lorsque le principe de ce renouvellement se trouve définitivement acquis entre les contractants, la fixation du loyer applicable donne fréquemment naissance à des contestations complexes. Afin de prévenir une incertitude financière préjudiciable aux relations contractuelles, le législateur a soumis ces contentieux d’évaluation à des règles procédurales particulièrement strictes et contraignantes. Selon l’article L. 145-60 du Code de commerce, toutes les actions exercées en vertu du statut des baux commerciaux se prescrivent par deux ans. Cette prescription biennale s’impose avec une rigueur absolue à toute demande tendant à la fixation judiciaire du montant du loyer du bail renouvelé.

Or, la mise en œuvre de cette action suppose l’observation préalable d’un formalisme obligatoire imposé devant la juridiction spéciale du juge des loyers commerciaux. L’article R. 145-23 du Code de commerce dispose que les contestations relatives à la fixation du loyer renouvelé sont portées devant ce juge statuant sur mémoire. Par ailleurs, l’article R. 145-27 du Code de commerce interdit formellement de saisir la juridiction avant l’expiration d’un délai d’un mois suivant la réception du mémoire préalable. L’articulation entre ce délai d’attente d’un mois et la prescription biennale de deux ans génère des pièges redoutables pour les praticiens du droit immobilier. À cet égard, l’assistance technique délivrée par un cabinet d’avocats en baux commerciaux à Paris permet de sécuriser la procédure et d’éviter une forclusion aux conséquences patrimoniales irrémédiables. Dès lors, l’analyse minutieuse du cours du délai biennal et des sanctions attachées à l’inobservation du formalisme préalable s’impose à chaque partie au contrat.

I. Le cours de la prescription biennale de l’action en fixation du loyer renouvelé : point de départ, computation et maintien du loyer antérieur

A. La détermination rigoureuse du point de départ du délai biennal selon les modalités de renouvellement du bail commercial

Le délai de prescription biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce applicable à l’action en fixation obéit à un régime strict. Le principe directeur retenu de longue date par les juridictions fait courir ce délai de deux années à compter de la prise d’effet du nouveau bail. Lorsque le bailleur prend l’initiative de signifier un congé comportant une offre de renouvellement, la date d’effet correspond à celle indiquée dans l’acte extrajudiciaire. En application de l’article L. 145-12 du Code de commerce, le nouveau bail prend ainsi effet à compter de l’expiration du contrat précédent ou du préavis statutaire. Dès lors, le point de départ de l’action en fixation du loyer s’établit avec netteté à cette date précise pour chacune des parties concernées.

En revanche, lorsque la demande de renouvellement émane du locataire commercial, la détermination du point de départ exige une attention particulière des conseils judiciaires. L’article L. 145-10 du Code de commerce encadre cette initiative en conférant au bailleur un délai impératif de trois mois pour signifier son éventuel refus motivé. Si le bailleur formule une acceptation expresse avant la date d’échéance contractuelle du bail, le point de départ demeure fixé à la date d’effet du renouvellement. Cette solution prétorienne constante a été confirmée par le Tribunal judiciaire de Paris le 18 janvier 2024, n° 22/11351. La juridiction a retenu que « Le point de départ du délai de prescription court à compter de la date de prise d’effet du nouveau bail ». Cette règle s’applique « en cas de demande de renouvellement émanant du locataire et lorsque la réponse du bailleur est intervenue avant la date d’effet ». Or, cette situation limpide doit être soigneusement distinguée des renouvellements survenant après une période plus ou moins prolongée de tacite reconduction contractuelle.

Dans le cadre d’un contrat en tacite prolongation, la demande de renouvellement prend rétroactivement effet au premier jour du trimestre civil suivant sa notification. Toutefois, le bailleur conserve l’intégralité du délai légal de trois mois pour prendre parti sur le principe même du droit au renouvellement statutaire. Si le bailleur garde le silence pendant trois mois, l’article L. 145-10 du Code de commerce prévoit qu’il est réputé avoir accepté le renouvellement. Une incertitude a longtemps subsisté concernant la date exacte à laquelle le délai biennal commence à courir au préjudice des contractants. Le Tribunal judiciaire de Versailles a tranché cette question le 30 juin 2026, n° 26/00895 en retenant la forclusion de l’action d’un bailleur. Le tribunal a jugé que le point de départ se situe à « la date de l’acceptation tacite du renouvellement du bail » par le propriétaire. Le juge a constaté que « l’action du bailleur en fixation du loyer du bail renouvelé (…) est prescrite » faute d’avoir agi à temps.

Cette analyse rigoureuse a également été retenue par le Tribunal judiciaire de Montpellier le 2 décembre 2025, n° 25/01474. Le tribunal a jugé que « la prescription biennale de l’action en fixation du loyer du bail renouvelé a commencé à courir le 14 novembre 2023 ». Cette date correspondait rigoureusement à l’expiration du délai statutaire de trois mois imparti au bailleur pour répondre à la demande du locataire. Le tribunal a réaffirmé qu’en l’absence de réponse, le point de départ correspond à l’acceptation tacite et non à la date d’effet rétroactive. Par ailleurs, cette computation protège le demandeur en lui évitant d’agir avant même d’avoir obtenu la certitude juridique que le renouvellement est accepté.

En conséquence, les parties doivent calculer l’échéance biennale avec une prudence extrême en tenant compte des éventuels actes interruptifs intervenus au cours du bail. Les dispositions d’ordre public de l’article L. 145-60 du Code de commerce s’appliquent sans dérogation possible à cette computation temporelle. Toute erreur d’appréciation quant au point de départ exact du délai expose irrévocablement le requérant à une fin de non-recevoir fatale et d’ordre public. À cet égard, la vigilance s’impose dès la notification des premiers actes afin de déterminer le calendrier procédural exact applicable à chaque situation.

B. La sanction patrimoniale de la forclusion biennale : l’extinction irréversible de l’action et la pérennisation du loyer antérieur

L’écoulement du délai de deux années prévu par l’article L. 145-60 du Code de commerce sans intervention judiciaire emporte la forclusion définitive de l’action. L’article L. 145-34 du Code de commerce prévoit des critères légaux spécifiques pour encadrer et plafonner cette évolution du loyer commercial. Selon l’article L. 145-33 du Code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés doit correspondre à la valeur locative équitable des lieux loués. Cette sanction légale éteint purement et simplement le droit d’action tendant à obtenir la fixation judiciaire d’un nouveau prix locatif. Pour autant, l’extinction de cette prérogative procédurale n’affecte nullement la validité fondamentale du renouvellement contractuel déjà intervenu entre les parties. Le renouvellement demeure parfait et le contrat se poursuit pour une nouvelle période statutaire d’au moins neuf années entières. En conséquence, les clauses et conditions contractuelles du bail expiré continuent de régir les rapports des contractants sous la seule réserve du montant locatif.

Toutefois, la conséquence économique de cette forclusion s’avère particulièrement redoutable et asymétrique pour la partie qui avait un intérêt financier à la modification. En effet, l’impossibilité d’agir contraint impérativement les contractants au maintien pur et simple du loyer qui était applicable au bail précédent. Le bailleur se trouve ainsi totalement privé du droit de réclamer une fixation du loyer au niveau de la valeur locative de marché. Par ailleurs, le propriétaire ne peut pas revendiquer le plafonnement de l’article L. 145-34 du Code de commerce indexé sur les indices. Le montant financier acquitté en vertu de l’ancien bail s’impose donc invariablement comme le prix statutaire contractuel pour toute la durée du bail renouvelé.

Réciproquement, la même rigueur statutaire s’applique au locataire qui aurait omis d’agir en baisse du loyer dans le délai légal imparti. Même en présence d’une dégradation sensible des facteurs locaux de commercialité, le preneur déchu de son action demeure tenu de payer l’ancien loyer supérieur. Or, cette cristallisation du loyer antérieur s’étend aux conséquences nées de l’exercice par l’une des parties de son droit d’option statutaire. La Cour de cassation, Troisième chambre civile, a clarifié cette articulation essentielle le 16 mars 2023, n° 21-19.707. La haute juridiction a rappelé les termes de l’article L. 145-57 selon lesquels le locataire continue de payer le loyer ancien durant l’instance.

Dans cet arrêt remarquable, la Troisième chambre civile a délimité avec une grande fermeté la portée temporelle de ce texte statutaire. « l’indemnité d’occupation, due par un locataire pour la période ayant précédé l’exercice de son droit d’option, trouve son origine dans l’application de l’article L. 145-57 ». « l’action en paiement de cette indemnité est, comme telle, soumise à la prescription biennale édictée par l’article L. 145-60 de ce code ». L’article L. 145-57 du Code de commerce régit directement cette indemnisation consécutive à l’exercice tardif du droit d’option statutaire. Dès lors, le bailleur qui tarde à réclamer cette indemnité statutaire s’expose à une déchéance financière intégrale et définitive de ses prétentions patrimoniales. À cet égard, les diligences accomplies par un avocat en bail commercial à Paris permettent de préserver ces droits financiers cruciaux avant l’échéance fatidique du terme biennal.

Enfin, la forclusion biennale ne prive pas définitivement les parties de toute possibilité ultérieure de modifier le loyer pendant le nouveau bail. À l’expiration d’une période de trois années à compter de la prise d’effet du nouveau bail, chaque contractant retrouve une faculté d’action. Les parties peuvent alors solliciter la modification du loyer selon l’article L. 145-38 du Code de commerce organisant la révision triennale statutaire. En vertu de l’article L. 145-60 du Code de commerce, le preneur conserve le bénéfice du loyer originaire sans aucun réajustement rétroactif. Cependant, cette révision triennale ne produit aucun effet rétroactif sur les trois premières années écoulées au tarif de l’ancien bail. En conséquence, les pertes locatives subies par le propriétaire du fait de la forclusion initiale demeurent définitivement consommées et irrémédiablement perdues.

II. Le formalisme obligatoire du mémoire préalable : effet interruptif, computation des délais et irrecevabilité d’ordre public

A. L’effet interruptif de prescription attaché à la notification régulière du mémoire préalable devant le juge des loyers

Pour éviter les conséquences destructrices de la forclusion biennale, le demandeur doit impérativement interrompre le cours du délai de deux années. Dans le statut protecteur des baux commerciaux, l’acte interruptif par excellence réside dans la notification formelle du mémoire préalable en fixation. Ce mécanisme dérogatoire du droit commun a été expressément confirmé par la Cour de cassation, Troisième chambre civile, le 25 janvier 2023, n° 21-20.009. La haute juridiction a rappelé que le mémoire préalable constitue un acte procédural sui generis institué spécifiquement pour la matière des baux commerciaux. Dès lors, sa notification régulière produit un effet interruptif automatique sur le délai de prescription prévu par l’article L. 145-60 du Code de commerce.

Toutefois, l’arrêt de principe rendu le 25 janvier 2023 pose des limites fondamentales quant à la portée juridique de cette notification préalable. Ce mémoire préalable « ne constitue pas une demande en justice au sens de l’article 2241 du code civil » de droit commun. La Cour a précisé qu’il « n’emporte pas interruption de la prescription de droit commun régie par l’article 2224 du même code ». En conséquence, ce mémoire ne saurait bénéficier du régime général d’interruption prévu par l’article 2224 du Code civil pour le droit commun des prescriptions. L’effet interruptif du mémoire découle exclusivement de l’article 33 du décret statutaire n° 53-960 codifié au sein de la partie réglementaire commerciale. « sa notification n’interrompt la prescription que lorsque la contestation relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé est portée devant ce juge ».

Or, cette restriction fondamentale prive d’effet interruptif le mémoire préalable lorsque l’action en fixation du loyer est portée devant le tribunal judiciaire statuant accessoirement. Si le bailleur saisit le tribunal de grande instance d’un litige principal, la notification du mémoire ne permet aucunement d’interrompre le cours de la prescription biennale. Par ailleurs, la simple démarche administrative consistant à déposer le mémoire au greffe de la juridiction demeure dépourvue d’efficacité interruptive au regard du délai légal. La Cour de cassation, Troisième chambre civile, a jugé le 23 janvier 2013, n° 11-20.313 que cette formalité ne saisit pas la juridiction compétente. L’arrêt retient que « La remise au greffe du mémoire aux fins de fixation de la date de l’audience ne saisit pas le juge des loyers commerciaux ». La Cour conclut que cette remise « ne peut donc interrompre le délai de la prescription prévu par l’article L. 145-60 du même code ».

Concernant les modalités matérielles de l’interruption, la jurisprudence s’attache à la date d’expédition de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception. La Cour d’appel de Bordeaux a consacré cette règle protectrice le 3 septembre 2025, n° 24/04572 au bénéfice d’un bailleur diligent. La juridiction retient qu’« il est de principe que c’est l’envoi de la lettre adressée en recommandé avec accusé de réception qui est interruptive de prescription ». En l’espèce, le mémoire avait été expédié quelques jours avant l’échéance des deux ans, permettant ainsi de déclarer l’action en fixation parfaitement recevable. Dès lors, l’expéditeur n’a pas à pâtir des délais postaux d’acheminement ni des aléas tenant à la distribution effective du pli par les services postaux.

Dans la même perspective d’équité procédurale, la jurisprudence refuse de conférer un avantage indu au destinataire qui s’abstiendrait volontairement de retirer son pli recommandé. Le Tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence a statué le 12 janvier 2026, n° 24/04089 sur un mémoire revenu avec la mention pli avisé et non réclamé. Le magistrat a souligné que juger l’action irrecevable « permettrait au locataire qui ne récupérerait jamais le mémoire de paralyser l’introduction de l’instance ». Le tribunal a considéré avec force qu’une telle interprétation « serait contraire au droit fondamental d’accès au juge » garanti par l’ensemble des normes procédurales contemporaines. À cet égard, la notification régulière produit son plein effet interruptif dès lors que l’adresse choisie correspondait à celle convenue pour l’exécution du bail.

De surcroît, le délai biennal interrompu par la notification du premier mémoire préalable peut faire l’objet de nouvelles interruptions valables par l’envoi de mémoires ultérieurs. Le Tribunal judiciaire de Paris a confirmé cette faculté le 17 janvier 2024, n° 23/07269 en rejetant une fin de non-recevoir soulevée par un locataire. Le juge a rappelé qu’« Aux termes de l’article 33 alinéa 1er du décret n° 53-960 du 30 septembre 1953 la notification du mémoire interrompt la prescription ». La décision affirme que « Les mémoires ultérieurs régulièrement notifiés sont également interruptifs de la prescription biennale » prévue par l’article L. 145-60 du Code de commerce. La Cour d’appel de Chambéry a adopté le 4 février 2025, n° 24/00350 une analyse identique en validant la succession de deux mémoires réguliers. La cour a constaté que « le délai biennal de prescription a été régulièrement interrompu une première fois puis une seconde fois » avant la délivrance de l’assignation.

Enfin, les inexactitudes matérielles mineures entachant la rédaction du mémoire préalable ne privent pas celui-ci de son efficacité interruptive sur la prescription biennale. La Cour de cassation, Troisième chambre civile, a jugé le 14 mars 2019, n° 18-11.486 qu’une mention erronée n’emporte pas la nullité de l’acte. La haute juridiction a décidé qu’une imprécision « n’affectait pas la validité du mémoire préalable et ne lui retirait pas son effet interruptif du délai de prescription ». Cette solution a été réitérée par le Tribunal judiciaire de Paris le 2 juin 2025, n° 24/00022 à propos d’une notification délivrée au représentant légal. En conséquence, les parties bénéficient d’une sécurité juridique accrue dès lors que le mémoire comporte l’exposé suffisant des prétentions financières et des moyens invoqués.

B. L’interdiction absolue de saisine prématurée et la fin de non-recevoir d’ordre public insusceptible de régularisation

Outre l’obligation d’établir un mémoire écrit, le statut des baux commerciaux subordonne la saisine du juge à l’observation d’un temps de réflexion obligatoire. L’article R. 145-27 du Code de commerce dispose formellement que « Le juge ne peut, à peine d’irrecevabilité, être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois ». Cette interdiction impérative prend pour point de départ la réception par son destinataire du premier mémoire régulièrement notifié par la partie demanderesse à l’instance. Le législateur a entendu réserver aux contractants un temps utile de négociation amiable préalable afin de favoriser un éventuel accord sur le prix du loyer. Dès lors, la délivrance d’une assignation avant l’expiration intégrale de ce délai d’un mois constitue une violation directe des règles d’ordre public processuel.

Cette prohibition a donné lieu à une décision de principe majeure rendue par la Cour de cassation, Troisième chambre civile, le 8 février 2024, n° 22-22.301. La haute juridiction a rappelé que l’inobservation du délai préalable d’un mois constitue une fin de non-recevoir au sens de l’article 122 du Code de procédure civile. La Cour a affirmé que « le défaut de notification d’un mémoire avant la saisine du juge des loyers commerciaux donne lieu à une fin de non-recevoir ». Elle a ajouté de façon décisive que « cette situation n’est pas susceptible d’être régularisée par la notification d’un mémoire postérieurement à la remise au greffe ». Or, cette impossibilité formelle de régularisation écarte radicalement le jeu de l’article 126 du Code de procédure civile qui autorise d’ordinaire la réparation des vices.

En conséquence, l’assignation prématurée ou délivrée sans mémoire préalable demeure frappée d’une irrecevabilité irrémédiable que le juge doit sanctionner sans pouvoir examiner le fond. Cette rigueur jurisprudentielle a été confirmée par le Tribunal judiciaire de La Rochelle le 15 juillet 2025, n° 24/02050. La juridiction a vérifié avec un soin scrupuleux que le mémoire avait été expédié plus d’un mois avant la signification de l’acte introductif d’instance. De même, le Tribunal judiciaire de Nanterre a réaffirmé le 16 mars 2026, n° 24/05195 les exigences procédurales imposées devant le juge des loyers. Le tribunal a rappelé que « le juge ne peut, à peine d’irrecevabilité, être saisi avant l’expiration d’un délai d’un mois » suivant la notification.

Par ailleurs, une situation procédurale particulière s’observe lorsque le mémoire préalable intervient au terme d’une mesure d’instruction ordonnée par la juridiction commerciale. La Cour de cassation, Troisième chambre civile, a admis le 24 septembre 2014, n° 13-17.478 une régularisation sous des conditions très strictes. La Cour retient que dans cette hypothèse « l’action en fixation du loyer du bail renouvelé est recevable » dès lors qu’une interruption préalable est intervenue. Toutefois, cette solution bienveillante suppose impérativement que le délai de prescription biennale de l’article L. 145-60 ait été valablement interrompu au préalable. À défaut d’une interruption formelle survenue en temps utile, l’extinction biennale interdit toute possibilité de reprise postérieure des débats judiciaires sur le loyer.

Sur le plan tactique, le respect combiné du délai d’un mois et de la prescription biennale exige une gestion calendaire d’une précision chirurgicale absolue. Le demandeur à la fixation du prix ne peut pas attendre les dernières semaines du délai de deux ans pour notifier son mémoire préalable initial. S’il notifie son mémoire moins d’un mois avant l’échéance de l’article L. 145-60 du Code de commerce, il se trouve enfermé dans une impasse. D’une part, s’il assigne avant l’expiration du mois de l’article R. 145-27 du Code de commerce, son acte encourt une irrecevabilité fatale. D’autre part, s’il attend l’expiration du délai d’un mois pour délivrer son assignation, la prescription biennale de deux ans se trouvera alors définitivement acquise.

Face à ces périls, les conseils doivent anticiper la notification du mémoire bien avant l’expiration de la forclusion de l’article L. 145-60 du Code de commerce. Cette diligence élémentaire permet de purger le délai de réflexion d’un mois tout en conservant une marge de sécurité pour faire délivrer l’assignation. À cet égard, l’appui stratégique apporté par des avocats en contentieux commercial à Paris prévient toute déchéance fatale et optimise la conduite des expertises locatives. En cas de manquement grave aux obligations contractuelles, l’intervention d’un avocat en résiliation de bail commercial à Paris permet de faire valoir les clauses résolutoires applicables.

Conclusion

En conclusion, la forclusion biennale de l’article L. 145-60 du Code de commerce gouverne l’action en fixation du loyer avec une rigueur absolue. L’articulation complexe entre le délai de deux ans de l’article L. 145-60 et le délai d’un mois de l’article R. 145-27 impose une vigilance constante. La jurisprudence de la Cour de cassation du 8 février 2024, n° 22-22.301 sanctionne impitoyablement toute assignation prématurée délivrée sans mémoire préalable. Le maintien obligatoire du loyer antérieur en cas de forclusion illustre la sévérité des conséquences patrimoniales encourues par le bailleur négligent ou mal informé.

Dès lors, la sécurisation du renouvellement requiert une maîtrise parfaite de l’article R. 145-27 du Code de commerce et des délais statutaires. Bailleurs et locataires doivent coordonner leurs démarches procédurales avec le concours éclairé d’avocats rompus aux exigences techniques du statut des baux commerciaux. Dans ce contexte exigeant, l’assistance fournie par des avocats en droit immobilier à Paris constitue le gage indispensable d’une pérennité contractuelle exempte de contentieux dévastateurs.