Le téléphone ne répond plus, le virement du loyer revient avec la mention compte clôturé, puis un courrier arrive signé d’un seul des enfants du bailleur : il annonce qu’il reprend la gestion, demande les loyers sur son compte personnel et joint un congé pour reprise. Cette situation, fréquente et déstabilisante, obéit pourtant à des règles stables. Le bail d’habitation ne s’éteint pas avec le bailleur : il continue avec ses héritiers, les loyers restent dus à la succession et aucun héritier ne peut décider seul des actes importants. Un congé délivré par un seul indivisaire sans la majorité requise, ou motivé par une reprise dont le caractère sérieux n’est pas établi, peut être annulé par le juge, comme l’a jugé la cour d’appel de Basse-Terre le 30 janvier 2026. Le dépôt de garantie, lui, doit être restitué aux héritiers au prorata de leurs droits. Ces réponses valent pour le bail d’habitation du secteur privé soumis à la loi du 6 juillet 1989 ; le logement social obéit à des conditions d’attribution propres, et le bail meublé à des règles partiellement différentes. Chaque succession a ses particularités d’actif, de passif et de mésentente entre héritiers : les vérifications proposées ici ne remplacent pas l’examen des pièces, à commencer par l’acte de notoriété.
I. Le bail survit au bailleur : à qui payer et qui décide
A. Le contrat continue et les loyers restent dus à la succession
La règle de départ tient en une phrase du Code civil : « Le contrat de louage n’est point résolu par la mort du bailleur ni par celle du preneur. » (texte en vigueur). Le décès du propriétaire ne résilie donc pas le bail d’habitation, ne suspend pas l’obligation de payer le loyer et ne dispense pas le locataire de ses obligations d’entretien courant. Ce qui change, c’est l’identité du créancier : les droits du défunt passent à ses héritiers, qui deviennent ensemble le bailleur. Le Code civil précise que « Les héritiers sont tenus des dettes et charges de la succession, personnellement pour leur part successorale, et hypothécairement pour le tout ; sauf leur recours soit contre leurs cohéritiers, soit contre les légataires universels, à raison de la part pour laquelle ils doivent y contribuer. » (texte en vigueur). Symétriquement, ils recueillent les créances, dont les loyers à échoir et les éventuels arriérés.
Pour le locataire, la première difficulté est pratique : à qui verser ? Tant qu’aucun interlocuteur unique n’est désigné, le réflexe le plus sûr consiste à demander par lettre recommandée avec avis de réception la copie de l’acte de notoriété qui établit la liste des héritiers, ainsi que les coordonnées du compte destiné à recevoir les loyers. L’acte de notoriété, dressé par le notaire chargé de la succession, est la pièce qui permet de savoir à qui l’on a affaire ; sans elle, tout versement à un héritier autoproclamé expose à payer deux fois. Si un gérant d’immeuble gérait déjà le bien, il demeure en principe l’interlocuteur opérationnel jusqu’à instruction contraire des héritiers. Si aucun compte n’est indiqué, le locataire ne doit ni suspendre ses paiements ni consigner de sa propre initiative selon des modalités improvisées : cesser de payer ouvre la voie à un commandement de payer puis à une procédure en résiliation, alors même que le bailleur d’origine est décédé. La bonne attitude est de manifester par écrit, dès le premier incident de paiement, sa volonté de payer et de demander les instructions nécessaires, en conservant chaque preuve d’envoi. Les sommes ainsi documentées protègent contre tout reproche ultérieur de mauvaise foi.
Côté héritiers, les loyers encaissés après le décès tombent dans l’indivision successorale jusqu’au partage. Ils doivent être centralisés, par exemple sur un compte dédié à l’indivision ou chez le notaire, et non captés par l’héritier le plus diligent pour son usage personnel. Chacun répond ensuite des charges corrélatives à proportion de ses droits : taxe foncière, charges de copropriété, travaux urgents. La tentation de se servir en premier sur les loyers pour régler des dépenses personnelles expose à des comptes difficiles au jour du partage et, en cas de conflit, à une action en reddition de comptes. Lorsque les héritiers ne s’entendent pas, la désignation d’un mandataire commun, même informelle et écrite, évite que le locataire reçoive des instructions contradictoires. Si la mésentente est totale, le juge peut être saisi pour organiser la gestion, mais cette voie prend du temps : dans l’intervalle, les loyers doivent continuer d’être appelés et les obligations du bailleur, notamment les réparations urgentes, assurées. Un logement laissé sans interlocuteur se dégrade, et la dégradation finit toujours par coûter à la succession.
L’assurance mérite le même traitement méthodique. L’assurance du logement souscrite par le bailleur décédé ne disparaît pas avec lui : le Code des assurances prévoit qu’« En cas de décès de l’assuré ou d’aliénation de la chose assurée, l’assurance continue de plein droit au profit de l’héritier ou de l’acquéreur, à charge par celui-ci d’exécuter toutes les obligations dont l’assuré était tenu vis-à-vis de l’assureur en vertu du contrat. » (texte en vigueur). Les héritiers doivent donc déclarer le décès à l’assureur, vérifier que les primes continuent d’être payées et adapter la garantie à l’occupation réelle, en particulier si le logement devient vacant entre deux locations. En cas de sinistre survenant dans cet intervalle, un défaut de déclaration ou une prime impayée compliquerait l’indemnisation. L’assurance habitation du locataire, elle, suit son propre cours et reste exigée par le bail : le décès du bailleur ne dispense pas le locataire de justifier chaque année de son attestation. Face à cet enchevêtrement de créances, de comptes et de garanties, le recours à l’accompagnement du cabinet en droit immobilier parisien permet de sécuriser les premiers courriers et la désignation d’un interlocuteur unique avant que les positions ne se figent. (cabinet d’avocats en droit immobilier à Paris)
Un contentieux jugé à Paris le 24 septembre 2026 illustre ce que produit l’absence de clarté sur les sommes détenues par le bailleur décédé : la veuve du défunt, devenue bailleresse avec ses deux filles, reprochait à celles-ci de devoir lui reverser les sommes reçues au titre des dépôts de garantie dans le cadre de la succession, tandis que la déclaration de succession mentionnait ces dépôts et que le gérant attestait qu’ils étaient détenus par le bailleur décédé (jugement du 24 septembre 2026, RG 23/12186). Cette affaire portait sur des locaux commerciaux, de sorte que ses solutions ne se transposent pas telles quelles au bail d’habitation ; elle montre seulement, de façon parlante, que les dépôts de garantie et les loyers doivent être identifiés et tracés dans la succession dès l’ouverture, sous peine d’un procès entre héritiers des années plus tard.
B. En indivision, un héritier seul ne fait pas la loi
Tant que la succession n’est pas partagée, les héritiers sont en indivision, et l’indivision a ses propres règles de décision. Le Code civil distingue deux niveaux. D’abord, « Tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d’urgence. » (texte en vigueur). Un héritier peut donc seul faire réparer une fuite, relancer l’assurance ou mandater un serrurier après un cambriolage : les actes conservatoires n’attendent pas l’accord des autres. Ensuite, pour tout le reste de la gestion courante, « Le ou les indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis peuvent, à cette majorité : 1° Effectuer les actes d’administration relatifs aux biens indivis » (texte en vigueur). Encaisser les loyers, choisir le compte de versement, confier un mandat de gestion, renouveler un bail : autant d’actes d’administration qui supposent cette majorité des deux tiers, avec information des autres indivisaires, faute de quoi les décisions leur sont inopposables.
Le congé donné au locataire appartient à cette seconde catégorie. La cour d’appel de Basse-Terre l’a rappelé le 30 janvier 2026 dans une affaire où les bailleurs d’une maisonnette donnée en location d’habitation étaient tous deux décédés : le congé pour reprise avait été délivré à la seule demande d’une héritière qui, avec cinq cohéritiers, ne détenait qu’une part minoritaire. La cour relève « qu’il en résulte que chacun des héritiers sus-nommés des bailleurs n’est titulaire que d’un sixième indivis des droits de propriété du bien loué et que, partant, le congé délivré à la seule demande de Mme [L] [G] l’a été par un indivisaire ne disposant pas des deux tiers des droits indivis » (arrêt du 30 janvier 2026, RG 24/00601). Et elle pose le principe qui éclaire toute la matière : « la gestion individuelle permettant à un indivisaire d’agir seul et sans autorisation des autres ne concerne que les actes nécessaires à la conservation des biens indivis, cependant qu’il résulte de l’article 815-3 du même code que la gestion majoritaire, supposant l’accord des titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis » s’applique aux actes d’administration, dont le congé pour reprise d’un logement d’habitation.
Deux nuances importantes ressortent de cet arrêt et interdisent les raccourcis. D’abord, la cour n’a pas annulé le congé pour ce seul défaut initial de majorité : les cinq autres cohéritiers étaient intervenus pour valider l’acte et avaient confirmé leur accord, de sorte que plus des deux tiers avaient finalement consenti, et la demande de nullité fondée sur l’incapacité de l’auteur du congé a été rejetée. Autrement dit, une irrégularité initiale de pouvoir peut être couverte par l’adhésion ultérieure des cohéritiers, mais cette couverture doit être explicite, écrite et prouvée, et le locataire reste en droit d’en exiger la démonstration. Ensuite, et surtout, le congé a tout de même été annulé, mais pour un autre motif : l’absence de caractère réel et sérieux de la reprise invoquée. La leçon pour les héritiers est double : réunir la majorité des deux tiers avant d’agir, et ne délivrer un congé que sur un motif solide et vérifiable. La leçon pour le locataire est symétrique : face à un congé signé par un seul héritier, exiger la preuve de la majorité et examiner le motif, car chacun de ces deux terrains peut faire tomber l’acte.
En pratique, la configuration la plus sûre consiste à faire signer le congé par tous les héritiers ou par un mandataire muni d’un mandat écrit de chacun d’eux, après information complète de l’indivision. Les procurations rédigées dans une langue que l’un des signataires ne comprend pas, les accords donnés par téléphone sans trace, les interventions en justice improvisées en cours d’instance : tout cela nourrit des années de procédure, comme l’illustre le contentieux guadeloupéen où le congé de 2020 n’a été définitivement jugé qu’en 2026. Un mandat général d’administration, voté à la majorité des deux tiers et confié à l’un des héritiers ou à un professionnel, permet ensuite de gérer couramment le bien, d’appeler les loyers et de suivre les travaux sans réunir la famille à chaque décision. Ce mandat ne dispense jamais de rendre des comptes : le mandataire doit pouvoir justifier de chaque encaissement et de chaque dépense au jour du partage.
II. Congé des héritiers et sortie du bail : les contrôles du juge
A. Le congé pour reprise passé au crible du motif réel et sérieux
Lorsque les héritiers souhaitent reprendre le logement pour l’habiter ou le vendre, ou invoquent un motif légitime et sérieux, ils doivent respecter les formes du congé du bailleur. La loi dispose : « Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. » (texte en vigueur). Le congé doit indiquer son motif et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire ainsi que la nature du lien avec le bailleur, parmi une liste fermée : le bailleur lui-même, son conjoint, son partenaire de pacte civil de solidarité, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Surtout, « Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. » Le juge peut vérifier d’office la réalité du motif et déclarer le congé non valide si la reprise n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
L’arrêt de Basse-Terre du 30 janvier 2026 montre comment ce contrôle s’exerce concrètement. L’héritière invoquait la reprise du logement pour l’habiter, mais le congé la déclarait domiciliée à la même adresse que le logement loué, sans qu’aucune explication ne soit donnée sur la manière dont elle occuperait un logement mitoyen du sien. Devant la cour, les héritiers présentaient le projet comme un pied-à-terre pour des déplacements et une future retraite, en contradiction ouverte avec l’occupation personnelle alléguée dans l’acte. La cour en déduit que le caractère réel et sérieux de la reprise, contesté par le locataire, n’est pas établi, et elle tranche : « Dit nul et de nul effet le congé pour reprise personnelle délivré à M. [J] [E] à la demande de Mme [L] [G] par acte d’huissier de justice du 12 mars 2020 » (arrêt du 30 janvier 2026, RG 24/00601). Un motif énoncé ne suffit donc jamais : dès lors que le locataire le conteste, les héritiers doivent apporter des éléments extérieurs qui le rendent crédible, comme un changement de situation familiale ou professionnelle, un état des lieux de leur logement actuel, un calendrier d’emménagement.
Pour le locataire qui reçoit un tel congé, la méthode consiste à vérifier trois choses dans l’ordre. Premièrement, l’auteur de l’acte : un seul héritier a-t-il signé, la majorité des deux tiers est-elle démontrée, un mandat écrit existe-t-il ? Deuxièmement, le contenu : le motif est-il indiqué, le bénéficiaire de la reprise est-il nommé avec son lien de parenté ou d’alliance, le délai de préavis de six mois est-il respecté ? Troisièmement, la crédibilité : le bénéficiaire a-t-il réellement besoin de ce logement, les pièces du dossier l’établissent-elles, le projet est-il cohérent avec sa situation connue ? Toute faille sur l’un de ces trois plans justifie une contestation devant le juge des contentieux de la protection, qui peut être saisi avant l’expiration du préavis pour faire juger la validité du congé. À l’inverse, un congé régulier quant à l’auteur, au motif et au délai doit être pris au sérieux : le locataire qui se maintient après un congé valable devient occupant sans droit ni titre et s’expose à une procédure d’expulsion du locataire devant le juge, avec une indemnité d’occupation à la clé. (procédure d’expulsion du locataire) Mieux vaut alors négocier par écrit un délai de départ ou une indemnité de relogement que de subir l’assignation.
Les héritiers doivent aussi anticiper le cas où le congé est contesté avec succès : ils conservent leur locataire en place et devront attendre le terme suivant pour agir à nouveau, cette fois sur des bases inattaquables. Multiplier les congés successifs aux motifs changeants discrédite la démarche aux yeux du juge et allonge les délais. Une seule action bien préparée, avec la majorité requise, un motif réel documenté et un préavis calculé au jour près, vaut mieux que trois tentatives fragiles. Lorsque le motif est l’inexécution par le locataire de ses obligations, par exemple des loyers impayés accumulés avant ou après le décès, le congé pour motif légitime et sérieux suppose des manquements établis par des pièces : décomptes certifiés, commandements restés sans effet, échanges écrits. Le décès du bailleur n’efface ni les dettes du locataire ni celles de la succession, et le juge tranche sur pièces, pas sur souvenirs.
B. Dépôt de garantie, loyers dus et remise des clés à la succession
La fin du bail, qu’elle résulte du congé du locataire, d’un congé valable des héritiers ou d’une résiliation judiciaire, ouvre le chapitre des comptes. Le dépôt de garantie versé à l’origine au bailleur décédé ne s’évapore pas : il figure au passif de la succession et doit être restitué au locataire sortant selon les règles habituelles. La loi prévoit qu’il « est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. » (texte en vigueur). Le délai tombe à un mois lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et toute retenue doit être justifiée par des pièces : devis, factures, constat. En pratique successorale, c’est l’indivision qui restitue, et chacun des héritiers y contribue à proportion de ses droits.
Le tribunal judiciaire de Caen l’a exprimé sans détour le 26 mars 2026 : « Seuls les héritiers peuvent prétendre à la restitution du dépôt de garantie et le bailleur devra restituer à chacun sa quote part – sauf pour celui qui acceptera de bénéficier du transfert du bail. » (jugement du 26 mars 2026, RG 24/04623). Cette affaire concernait le décès d’une locataire et le sort du dépôt réclamé par une petite-fille non héritière, à qui le tribunal a refusé la restitution : seuls les héritiers désignés par l’acte de notoriété pouvaient y prétendre. Transposée au décès du bailleur, la solution vaut dans l’autre sens avec la même logique : le locataire sortant réclame la restitution à la succession prise en la personne de ses héritiers, et ceux-ci ne peuvent ni renvoyer le locataire vers un héritier introuvable ni conserver le dépôt au motif que la succession n’est pas réglée. Si les héritiers refusent ou se renvoient la balle, le locataire agit contre l’indivision dans son ensemble, et les condamnations se répartissent ensuite entre cohéritiers.
La remise des clés mérite la même rigueur que l’encaissement des loyers au début de la succession. Le locataire qui part doit remettre les clés à une personne habilitée : l’ensemble des héritiers, leur mandataire commun ou le professionnel qu’ils ont désigné. Une remise à un seul héritier sans mandat exposerait le locataire à se voir contester la date de restitution, avec à la clé un mois de délai supplémentaire ou des loyers réclamés pour une période postérieure au départ. L’état des lieux de sortie doit être établi contradictoirement avec ce même interlocuteur habilité, ou à défaut par commissaire de justice, avec convocation préalable des héritiers. Les photographies datées, le relevé des compteurs et la liste des désordres allégués forment le dossier qui départagera les parties si la restitution du dépôt est contestée. Du côté des héritiers, accepter un état des lieux de sortie sans réserve alors que des dégradations existent fait perdre le droit de les imputer ensuite sur le dépôt : la vigilance s’impose des deux côtés de la table.
Restent les loyers et charges dus au jour du départ. Le locataire doit le loyer jusqu’à la fin du préavis ou jusqu’à la remise effective des clés si elle est postérieure, ainsi que la régularisation des charges dont le décompte n’est pas encore arrêté. Les héritiers peuvent retenir ces sommes sur le dépôt, à condition de les justifier, et réclamer le solde éventuel. Inversement, le trop-perçu de charges ou d’assurance doit être reversé au locataire. Lorsque la succession est endettée ou que les héritiers ont accepté sous bénéfice d’inventaire, ces comptes s’inscrivent dans le règlement d’ensemble mené par le notaire, mais le locataire n’a pas à attendre la clôture de la succession pour obtenir la restitution du dépôt : les délais légaux courent dès la remise des clés. En cas de silence prolongé, une mise en demeure adressée à l’ensemble des héritiers, suivie si nécessaire d’une saisine du juge des contentieux de la protection, débloque la plupart des situations. La pénalité légale de dix pour cent du loyer mensuel par mois de retard commencé, prévue lorsque l’état des lieux de sortie est conforme, s’applique aussi quand le bailleur est une indivision : la mort du bailleur ne suspend pas les sanctions du retard.
Un dernier cas mérite d’être signalé, celui où le logement relevait d’un régime particulier. Dans le logement social, le décès du bailleur, qui est un organisme, ne se produit quasiment jamais, mais le décès du locataire y obéit à des conditions d’attribution et de taille de ménage que la loi adapte à ce parc. Dans le bail meublé du secteur privé, le décès du bailleur produit les mêmes effets de continuation qu’en location nue, puisque la règle de l’article 1742 du Code civil s’applique à tout louage. En revanche, le décès du locataire en meublé ne donne pas lieu au transfert organisé par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, qui dispose : « Lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré : -au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ; -aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès » (texte en vigueur). Ce mécanisme, réservé aux locations nues, montre la dissymétrie voulue par le législateur : protéger le logement du survivant du locataire d’un côté, assurer la continuation du contrat au profit des héritiers du bailleur de l’autre. Confondre les deux régimes est l’erreur la plus fréquente des courriers échangés après un décès : chaque situation appelle son texte.
Conclusion
Le décès du bailleur ne fait pas disparaître le bail : il le transmet à ses héritiers, avec ses loyers, son dépôt de garantie et ses contentieux en cours. Le locataire qui continue de payer, par écrit et à un destinataire vérifié, se met à l’abri de l’essentiel des risques ; les héritiers qui centralisent les loyers, désignent un interlocuteur unique et n’agissent qu’à la majorité des deux tiers pour les actes d’administration évitent les nullités qui ont fait échouer le congé jugé à Basse-Terre en janvier 2026. Le dépôt de garantie se restitue à la succession ou par elle, au prorata des droits de chacun, dans les délais légaux et sur justifications. Et tout congé pour reprise doit réunir trois qualités à la fois : un auteur habilité, un motif prévu par la loi et un caractère réel et sérieux que le juge contrôlera, au besoin d’office. Réunir l’acte de notoriété avant d’écrire, faire signer les actes par tous ou par un mandataire muni de procurations claires, documenter chaque versement et chaque désordre : cette discipline de papier, ingrate sur le moment, est ce qui permet, des années plus tard, de clore la succession sans y ajouter un procès locatif.