La mutation à titre onéreux d’un bien immobilier loué constitue une opération patrimoniale complexe qui bouleverse profondément les rapports contractuels initiaux. Cette transaction entraîne en effet la transmission automatique du bail d’habitation au profit du nouvel acquéreur qui devient le bailleur en titre. Le législateur a instauré un cadre impératif d’ordre public destiné à garantir la stabilité du logement pour le locataire en place. Or, cette succession de bailleurs suscite une abondante jurisprudence relative à la répartition exacte des obligations personnelles et des créances pécuniaires. L’articulation entre le droit réel transmis par la vente et les créances personnelles nées de la convention locative exige une analyse rigoureuse.

En pratique, la pratique notariale est confrontée à des incertitudes persistantes touchant au sort du dépôt de garantie et des loyers impayés. La troisième chambre civile de la Cour de cassation veille avec fermeté au respect des prérogatives substantielles attribuées à chaque contractant. Dès lors, il importe d’examiner comment s’opère le basculement juridique des droits et actions attachés à l’immeuble cédé en cours de bail. Par ailleurs, l’acquéreur ne saurait ignorer les contraintes légales strictes limitant sa faculté de donner congé pour reprendre ou vendre le bien. Une méconnaissance de ces règles protectrices expose le nouveau propriétaire à la nullité de ses actes et à de lourdes sanctions pécuniaires.

Le contentieux locatif post-cession révèle des difficultés récurrentes lorsque des dégradations ou des arriérés de charges affectent les relations des parties. Les juridictions du fond appliquent de manière rigoureuse les dispositions issues des réformes législatives successives pour encadrer les droits de l’acquéreur. Cette rigueur jurisprudentielle s’impose avec une force accrue dans un contexte économique marqué par la multiplication des acquisitions de logements occupés. À cet égard, l’investisseur doit apprécier avec une grande vigilance l’ensemble des risques juridiques et financiers inhérents au statut du bail. La continuité du contrat de louage ne saurait en effet masquer l’existence de fractures procédurales majeures entre les bailleurs successifs.

La présente étude doctrinale se propose de disséquer l’ensemble des mécanismes gouvernant la vente d’un logement soumis au statut locatif protecteur. Cette analyse méthodique envisagera tout d’abord la transmission de plein droit du contrat de louage et le transfert impératif des obligations locatives. Elle examinera ensuite le contentieux des arriérés locatifs ainsi que la mise en œuvre des voies de résiliation par le nouveau bailleur.

I. La transmission de plein droit du contrat de louage et le transfert impératif des obligations locatives à l’acquéreur

A. L’opposabilité de plein droit du bail et la charge exclusive de la restitution du dépôt de garantie

Aux termes de l’article 1743 du Code civil, l’acquéreur ne peut expulser le locataire disposant d’un bail authentique ou ayant une date certaine. Ce principe fondamental consacre l’opposabilité immédiate de la convention locative au nouveau propriétaire sans qu’aucun nouvel accord ne doive être formalisé. Dès lors, le contrat de bail conclu par l’ancien propriétaire se poursuit de plein droit aux mêmes clauses et conditions initiales. Cette règle protectrice s’applique tant aux baux régis par le droit commun qu’aux locations soumises au statut protecteur de la loi du 6 juillet 1989. En conséquence, l’acquéreur est légalement substitué dans la qualité de bailleur à compter de la date exacte de régularisation de l’acte authentique.

La transmission du bail s’opère par le seul effet de la loi, sans qu’un avenant modificatif ne soit nécessaire entre les parties. L’acquéreur recueille ainsi l’ensemble des prérogatives contractuelles initialement accordées au bailleur originaire par les stipulations du contrat de louage. Or, cette continuation de plein droit du lien contractuel implique une transmission corollaire des obligations de garantie attachées au bien cédé. Le preneur conserve intacte sa créance de jouissance paisible et peut l’opposer immédiatement à son nouveau cocontractant sans formalisme préalable. Cette substitution légale produit des effets considérables en matière pécuniaire, notamment s’agissant de la gestion des sommes détenues en garantie.

S’agissant du dépôt de garantie, l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 fixe une règle d’ordre public incontournable. Cette disposition énonce expressément qu’en cas de mutation de propriété des locaux loués, la restitution incombe au nouveau bailleur. Le texte législatif précise avec force que toute convention contraire conclue entre les parties à la vente est réputée non écrite. Cette règle a été instaurée pour décharger le locataire de la charge d’avoir à rechercher l’ancien propriétaire lors de sa sortie. Or, certains vendeurs et acquéreurs tentent fréquemment d’insérer des clauses contraires dans leurs actes sous seing privé ou notariés de vente.

La jurisprudence judiciaire sanctionne implacablement toute tentative de déroger à cette obligation légale exclusive pesant sur l’acquéreur du bien loué. Ainsi, le Tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion a jugé le 19 février 2026 (n° 25/00780) que l’action dirigée contre l’ancien bailleur est sans fondement. La juridiction a rappelé que « la restitution du dépôt de garantie doit être réclamée à l’acquéreur du bien » immobilier nouvellement propriétaire. En conséquence, le locataire sortant qui assigne le vendeur originaire en restitution voit inévitablement sa demande rejetée par le juge du contentieux. Par ailleurs, le litige relatif à la restitution du dépôt de garantie implique de respecter les délais légaux stricts prévus par l’article 22. Le délai de restitution est d’un mois en cas de conformité des états des lieux, ou de deux mois en présence de dégradations.

Les sanctions du retard de restitution s’appliquent de plein droit au nouveau bailleur, nonobstant l’absence de transfert effectif des fonds par le vendeur. C’est ce qu’a réaffirmé le Tribunal judiciaire de Nantes le 29 mai 2026 (n° 25/04302) en condamnant l’acquéreur au principal et aux majorations légales. Le tribunal a relevé que « l’office notarial lors de l’acquisition du bien indique le montant du dépôt de garantie à restituer à l’acquéreur ». Dès lors, l’acquéreur défaillant a été condamné à verser la majoration légale de dix pour cent du loyer par mois de retard commencé. À cet égard, le règlement financier entre le vendeur et l’acquéreur relève exclusivement de la comptabilité de l’office notarial lors de la vente. Le nouveau propriétaire ne peut donc jamais opposer au preneur le défaut de versement de cette somme par son propre vendeur originaire.

De surcroît, la Cour de régulation précise le périmètre des retenues que le bailleur substitué peut légalement opérer sur le dépôt conservé. Par un arrêt récent, la Troisième chambre civile de la Cour de cassation a jugé le 29 janvier 2026 (n° 24-20.758) la validité de certaines compensations. La Cour a jugé qu’« est incluse dans les sommes restant dues au bailleur l’indemnité d’occupation dont le locataire est redevable » au terme convenu. La Haute juridiction a déduit que le locataire « ne peut opposer au bailleur la prescription de son action en paiement d’une indemnité ». Or, cette compensation de plein droit confirme la nature de garantie intégrale affectée à l’exécution de toutes les dettes nées de la location.

La jurisprudence subordonne toutefois la validité des retenues opérées par l’acquéreur à la production d’éléments justificatifs précis, objectifs et circonstanciés. Le bailleur substitué doit produire la comparaison rigoureuse entre l’état des lieux d’entrée initial et l’état des lieux de sortie contradictoire. À défaut de justification probante, la retenue devient illicite et ouvre droit pour le preneur à l’indemnisation de son préjudice financier direct. Dès lors, l’acquéreur prudent doit exiger du vendeur la communication immédiate de l’état des lieux d’entrée d’origine lors de la signature. Cette diligence documentaire conditionne l’efficacité pratique des retenues financières futures lorsque le preneur décidera de libérer définitivement les locaux loués.

B. L’obligation de délivrance conforme continue et les diligences de notification du changement de propriétaire

En devenant propriétaire de la chose louée, l’acquéreur assume personnellement et immédiatement l’obligation de délivrance conforme pesant sur tout bailleur. L’article 1719 du Code civil impose en effet d’entretenir la chose louée en état de servir à l’usage contractuellement prévu. Cette obligation légale présente un caractère continu et s’impose au nouveau bailleur même si les désordres affectant les lieux préexistaient à la vente. La troisième chambre civile de la Cour de cassation applique ce principe avec une grande rigueur à l’égard des investisseurs immobiliers acquéreurs. Dès lors, l’acquéreur ne peut s’exonérer de ses obligations d’entretien en invoquant la négligence ou la passivité fautive du propriétaire qui l’a précédé.

Cette solution protectrice a été consacrée sans équivoque par la Troisième chambre civile le 21 février 2019 (n° 18-11.553) dans une affaire significative. La Haute cour a rejeté le pourvoi formé contre une décision condamnant in solidum l’ancien propriétaire et l’acquéreur à réaliser les réparations nécessaires. L’arrêt retient que la société acquéreuse était « tenue d’une obligation envers le locataire de réaliser les travaux nécessaires à la délivrance conforme ». En conséquence, le preneur peut légitimement exiger du nouveau propriétaire la réfection intégrale des éléments défectueux garantissant la décence du logement loué. À cet égard, l’assistance d’un cabinet d’avocats en bail d’habitation à Paris s’avère déterminante pour sécuriser la mise en demeure adressée au bailleur.

La charge des réparations locatives et des gros travaux s’articule ainsi de façon impérative entre les deux bailleurs successifs au contrat. Si l’ancien bailleur peut voir sa responsabilité délictuelle recherchée pour son inaction passée, l’acquéreur demeure le débiteur naturel de la mise en conformité. Or, cette situation oblige l’acquéreur d’un logement dégradé à auditer minutieusement l’état physique du bien avant toute régularisation de la vente notariée. La clause de non-garantie insérée dans l’acte d’acquisition demeure totalement inopposable au locataire qui demeure un tiers au contrat de vente immobilière. Le preneur dispose ainsi d’un titre exécutoire direct pour contraindre son nouveau bailleur à exécuter les réfections sous astreinte judiciaire comminatoire.

Par ailleurs, la prise de possession du bien vendu nécessite une diligence impérative d’information imposée par la loi du 6 juillet 1989. L’article 3 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prescrit la notification expresse du changement de bailleur au locataire en place. Le texte dispose qu’en cas de mutation, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination sociale exacte. Cette notification obligatoire doit également mentionner le domicile réel du propriétaire et, le cas échéant, les coordonnées précises de son mandataire de gestion. Or, la portée procédurale de cette obligation d’information a suscité d’importants débats devant les juges du fond et la Cour de cassation.

La Cour d’appel de Paris a statué le 21 septembre 2023 (n° 21/08456) sur les conséquences juridiques de cette formalité d’information. La cour a rappelé qu’« aucune sanction et aucun délai n’ont été prévus par le législateur pour l’accomplissement de cette obligation légale ». Les magistrats parisiens ont précisé que cette information peut intervenir valablement à l’occasion de la délivrance ultérieure d’un congé ou d’un acte d’huissier. En conséquence, le défaut de notification immédiate n’entraîne pas l’irrecevabilité automatique des actions judiciaires engagées ultérieurement par l’acquéreur légitime du bien immobilier. Dès lors que le locataire a eu connaissance de l’identité du nouveau propriétaire, l’acquéreur dispose d’une pleine qualité pour agir en justice.

Réciproquement, le locataire en place est tenu d’exécuter ses obligations de bonne foi envers son nouveau cocontractant substitué dans le bail. La Cour d’appel de Paris a souligné le 7 mai 2026 (n° 24/00579) les conséquences d’une obstruction fautive du locataire aux réparations. L’arrêt a condamné le preneur qui refusait l’accès de l’appartement à l’entreprise mandatée par l’ancien puis par le nouveau propriétaire du logement. La juridiction a retenu que son « refus réitéré tant auprès de l’ancien bailleur que du nouveau » caractérise un comportement fautif indemnisable. Par ailleurs, cette résistance abusive engage la responsabilité du locataire sur le fondement de l’article 1240 du Code civil au titre des préjudices causés.

L’équilibre des rapports locatifs impose ainsi une collaboration loyale et continue entre le preneur et le nouvel acquéreur des locaux d’habitation. Le locataire ne saurait utiliser le prétexte d’un changement de bailleur pour paralyser l’accès aux lieux ou suspendre unilatéralement ses paiements mensuels. Or, la compensation des loyers avec des préjudices allégués ne peut être ordonnée que par une décision expresse du juge du fond compétent. Le nouveau propriétaire dispose des moyens de droit nécessaires pour contraindre le preneur récalcitrant à ouvrir les portes sous astreinte par jour. Dès lors, les devoirs respectifs des parties s’articulent dans un cadre juridique strict préservant à la fois la propriété et la jouissance.

II. Le contentieux des arriérés locatifs et la mise en œuvre des voies de résiliation par le nouveau bailleur

A. Le sort des loyers échus antérieurement à la vente et l’exigence d’une clause expresse de subrogation

La question du recouvrement des loyers impayés antérieurs à la vente de l’immeuble loué constitue une source majeure de contentieux judiciaire récurrent. Le principe directeur réside dans la séparation étanche entre le droit de propriété transmis et les créances personnelles nées avant la cession. En application des règles générales de la vente, le transfert de propriété n’emporte pas de plein droit cession des créances personnelles du vendeur. Dès lors, les loyers et charges échus avant la date d’acquisition demeurent la propriété exclusive de l’ancien propriétaire qui conserve son recours. Or, cette règle fondamentale interdit à l’acquéreur d’agir en paiement pour la période antérieure sans justifier d’un titre conventionnel spécifique de transmission.

Cette dissociation entre droit réel et créance personnelle protège le locataire contre le risque d’un double paiement réclamé par des créanciers concurrents. L’ancien propriétaire conserve un intérêt légitime direct à recouvrer les sommes qui lui étaient dues au titre de son occupation passée. En conséquence, l’introduction d’une demande en justice suppose une vérification rigoureuse de la qualité à agir de la partie demanderesse à l’instance. Une action engagée par un acquéreur dépourvu de titre de créance s’expose immédiatement à une fin de non-recevoir d’ordre public imparable. Les tribunaux judiciaires contrôlent scrupuleusement la date exacte d’exigibilité des loyers réclamés au regard de la date du transfert de propriété.

Cette analyse a été consacrée très nettement par la Cour d’appel de Rennes le 24 septembre 2024 (n° 23/07338) dans un arrêt d’espèce éclairant. La juridiction bretonne a énoncé qu’« en l’absence de clause de subrogation expresse dans l’acte de vente, le vendeur conserve le droit de percevoir ». Les magistrats d’appel ont déduit que le vendeur conserve le droit d’agir pour les arriérés locatifs nés antérieurement à la cession immobilière intervenue. En l’espèce, l’acte authentique comportait une subrogation expresse de l’acquéreur, privant le vendeur de son intérêt personnel à agir en justice. En conséquence, la demande formée par l’ancien propriétaire a été déclarée irrecevable en application de l’article 32 du Code de procédure civile.

La Cour d’appel de Paris a réaffirmé le 16 mai 2025 (n° 23/02433) la rigueur du formalisme entourant cette subrogation conventionnelle obligatoire. L’arrêt enseigne que « la vente d’un bien objet d’un bail transmet un droit réel et non les créances personnelles » du vendeur cédant. Les magistrats parisiens ont précisé que seules une clause expresse de subrogation ou une cession de créance permettent à l’acquéreur de poursuivre l’arriéré. L’article 1346-1 du Code civil exige en effet que la subrogation conventionnelle opérée à l’initiative du créancier soit formulée de manière expresse. À cet égard, les parties doivent veiller à définir avec une précision chirurgicale l’étendue exacte des créances transmises lors de la transaction.

La rédaction des clauses de subrogation dans les actes de vente notariés conditionne directement la sécurité des poursuites menées contre le débiteur. Lorsque la clause stipule la transmission intégrale des créances échues, l’acquéreur se substitue au vendeur dans toutes les procédures judiciaires déjà engagées. Or, cette cession de créance doit être portée à la connaissance du débiteur selon les formes prévues par le Code civil réformé. La notification régulière de la subrogation rend celle-ci pleinement opposable au locataire qui ne peut plus valablement s’acquitter entre les mains d’autrui. Dès lors, le paiement fait au cédant après notification ne serait plus libératoire pour le débiteur qui s’exposerait à payer une seconde fois.

Réciproquement, la Cour de régulation protège vigoureusement le locataire contre toute tentative du vendeur d’échapper à ses obligations personnelles passées. Par un arrêt remarquable, la Troisième chambre civile a jugé le 16 mai 2024 (n° 22-19.922) l’inopposabilité d’une subrogation conventionnelle. La Cour de cassation a posé pour règle que « le locataire peut agir à l’encontre de son bailleur originaire en restitution de paiements indus ». Cette faculté s’exerce pour les sommes indues versées « antérieurement à la vente sans que celui-ci ne puisse lui opposer une clause de subrogation ». Or, cette jurisprudence garantit l’équilibre contractuel en empêchant qu’une convention conclue entre vendeur et acheteur ne vienne priver le preneur de ses recours.

Le vendeur originaire demeure ainsi personnellement débiteur de la restitution des trop-perçus de charges ou de loyers perçus indûment pendant sa gestion. Cette solution illustre l’effet relatif des conventions qui interdit d’opposer au locataire un accord auquel il n’a pas été formellement partie. À cet égard, le bailleur cédant ne peut prétendre renvoyer son ancien locataire vers l’acquéreur pour obtenir le remboursement de ses indus passés. Cette dualité des responsabilités protège les droits patrimoniaux du preneur tout en préservant la clarté indispensable des comptes de fin de bail. La troisième chambre civile affirme ainsi avec constance l’autonomie des créances de restitution nées avant la date d’aliénation de l’immeuble loué.

B. La recevabilité des actions en résiliation du bail, les délais de congé protecteurs et la procédure d’expulsion

Investi de la plénitude des droits attachés à sa qualité de bailleur, l’acquéreur est pleinement recevable à agir en résiliation du bail. L’action en résiliation judiciaire du bail d’habitation appartient au propriétaire actuel pour sanctionner tous les manquements contractuels nés ou poursuivis après la vente. La jurisprudence considère que l’acquéreur peut également invoquer des infractions antérieures à condition que le trouble ou l’impayé se soit prolongé ultérieurement. Dès lors que le commandement de payer est demeuré infructueux, le bailleur peut solliciter l’acquisition de la clause résolutoire devant le juge. La Cour d’appel de Paris a confirmé le 17 septembre 2026 (n° 23/09473) la recevabilité de telles poursuites malgré les cessions intervenues.

L’action résolutoire peut s’appuyer sur la clause insérée dans le contrat de bail ou résulter d’une demande de résiliation judiciaire pure. Le manquement du preneur doit revêtir une gravité suffisante pour justifier l’anéantissement de la convention et la privation de son titre locatif. Or, le non-paiement répété des loyers constitue le manquement contractuel par excellence ouvrant droit au constat immédiat de la résiliation légale. L’acquéreur qui a régulièrement notifié sa qualité de propriétaire peut délivrer un commandement visant la clause résolutoire pour les échéances impayées. En conséquence, le débiteur dispose d’un délai légal de six semaines pour solder sa dette avant la saisine du tribunal compétent.

Lorsque le locataire défaillant se maintient dans les lieux sans titre, le nouveau bailleur doit diligenter une action judiciaire d’expulsion. La mise en œuvre d’une procédure d’expulsion du locataire exige le strict respect des délais légaux et des notifications préfectorales obligatoires. Le juge des contentieux de la protection dispose d’un pouvoir d’appréciation pour accorder des délais de grâce ou ordonner l’expulsion immédiate. En conséquence, l’assignation en expulsion doit être précédée d’un commandement de payer régulier conforme aux exigences de l’article 24 de la loi. Par ailleurs, l’acquéreur doit appréhender avec prudence les restrictions légales encadrant la délivrance des congés pour reprise ou pour vente du logement.

L’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 fixe un régime protecteur spécifique applicable aux acquéreurs d’un logement occupé. Lorsque le terme du bail en cours intervient moins de deux ans après l’acquisition, le congé pour reprise est différé par la loi. Le texte législatif prévoit expressément que ce congé pour reprise ne peut prendre effet qu’à l’expiration d’un délai de deux ans. De même, en cas de congé pour vendre, le bailleur ne peut donner congé qu’au terme du premier renouvellement du contrat de bail. Ces dispositions issues de la loi ALUR visent à prévenir la spéculation immobilière fondée sur l’éviction rapide des locataires en place.

Les modalités d’application de ce report légal d’effet ont été clarifiées par la Cour d’appel de Paris le 28 septembre 2023 (n° 21/08685). Les juges ont posé qu’« un congé donné pour une date prématurée n’est pas nul mais a ses effets reportés à la date » légale. Dans cette instance, le congé délivré prématurément a vu ses effets reportés à l’expiration de la durée légale de deux ans après l’achat. Ayant constaté que la propriétaire justifiait d’un motif réel et sérieux de reprise, la cour a validé le congé et prononcé l’expulsion. Dès lors, l’irrégularité tenant à la date d’effet ne vicie pas la validité intrinsèque de l’acte sous réserve du report temporel imposé.

Ce mécanisme prétorien de report automatique évite au nouveau bailleur la sanction disproportionnée d’une nullité intégrale de son acte extrajudiciaire de congé. Le locataire bénéficie quant à lui de la prolongation de son titre d’occupation jusqu’à la survenance effective du terme légalement exigé. Pendant cette période intercalaire, les obligations réciproques des parties continuent de s’appliquer normalement selon les termes du bail originaire toujours en vigueur. Or, l’acquéreur qui entend reprendre le logement pour son habitation doit impérativement respecter le formalisme informatif strict imposé à peine de nullité. L’acte doit préciser l’identité détaillée du bénéficiaire de la reprise ainsi que le lien de parenté direct unissant celui-ci au propriétaire.

Enfin, l’exercice du droit de congé demeure soumis à l’obligation impérative de bonne foi contractuelle édictée par le Code civil. L’article 1104 du Code civil dispose en effet que les conventions doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi par chacun. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence a jugé le 9 janvier 2025 (n° 23/15661) les conséquences civiles de la délivrance d’un congé frauduleux. La juridiction a condamné le bailleur à réparer le préjudice causé par l’éviction injustifiée du locataire sur le fondement de la responsabilité délictuelle. À cet égard, l’acquéreur doit veiller à étayer la réalité de son projet personnel avant de notifier tout congé au preneur occupant.

La preuve du caractère frauduleux de la reprise s’établit par un faisceau d’indices concordants tels que la relocation rapide à un tiers. Le juge des contentieux indemnise le préjudice moral du locataire évincé ainsi que ses frais substantiels de déménagement et de relogement contraint. En conséquence, l’acquéreur d’un logement loué ne saurait concevoir le congé comme un instrument discrétionnaire destiné à libérer un bien spéculatif. L’obligation de loyauté irrigue l’ensemble de la relation locative et sanctionne tout détournement de la finalité légale des causes de congé. Cette jurisprudence rigoureuse assure la protection effective du droit fondamental au logement contre les manœuvres frauduleuses des bailleurs successifs.

Conclusion

En définitive, la vente d’un bien immobilier loué opère un transfert complexe qui transcende la simple mutation de propriété du bien foncier. L’acquéreur se trouve investi de la charge exclusive de restituer le dépôt de garantie, toute stipulation contractuelle contraire étant réputée non écrite. Par ailleurs, l’exécution des travaux nécessaires à la délivrance conforme incombe immédiatement au nouvel acquéreur à compter de son entrée en jouissance. Or, les arriérés de loyers antérieurs demeurent la créance personnelle du vendeur, à défaut d’une clause expresse et non équivoque de subrogation. Dès lors, la sécurité juridique de ces transactions dépend d’une rédaction contractuelle rigoureuse anticipant chaque aspect du statut protecteur des baux d’habitation.

La jurisprudence de la troisième chambre civile de la Cour de cassation dessine ainsi un équilibre subtil entre prérogatives patrimoniales et protection locative. Cet encadrement prétorien et légal prévient les abus tout en garantissant au nouveau bailleur l’exercice loyal de ses voies de recours légitimes. À cet égard, la vigilance des rédacteurs d’actes authentiques constitue le garant indispensable de la pérennité financière et juridique de l’opération immobilière.