Vous rentrez d’un déplacement, vous poussez la porte de votre appartement parisien et vous découvrez des inconnus installés dans votre salon, serrure changée, vos meubles déplacés. Cette scène, que TF1 racontait encore récemment à propos d’une famille Rocha victime de squatteurs passée selon ses mots « dans le harcèlement », n’a rien d’exceptionnel : selon un décompte relayé par la presse régionale, 77 000 personnes occupant des campements, des bidonvilles et des squats ont été expulsées en 2025. Et le calendrier presse : la trêve hivernale débute le 1er novembre et suspend la plupart des expulsions jusqu’au 31 mars. Pour un propriétaire dont le logement est occupé sans droit ni titre, chaque semaine compte. La bonne nouvelle, c’est que le droit français offre depuis la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite un arsenal nettement durci : une procédure administrative d’évacuation sans juge, des peines de prison triplées et une trêve hivernale qui ne protège pas les squatteurs du domicile. Encore faut-il agir dans le bon ordre, avec les bonnes pièces, et ne jamais se faire justice soi-même.
Ce guide explique concrètement, étape par étape, comment réagir quand votre logement est squatté à Paris ou en Île-de-France : les réflexes des premières heures, la plainte et le constat, la demande au préfet qui peut aboutir à une évacuation en quelques jours, puis la voie judiciaire du référé, les sanctions pénales et le chiffrage de votre préjudice. Chaque affirmation déterminante renvoie au texte applicable en vigueur, vérifié à la date de rédaction, et à deux décisions récentes lues intégralement : un arrêt de la Cour de cassation du 3 juin 2025 et une ordonnance de référé du tribunal judiciaire de Paris du 16 août 2024.
I. Logement squatté à Paris : comment faire partir les squatteurs rapidement
A. Porter plainte et faire constater l’occupation illicite : les réflexes des premières heures
Le premier réflexe, c’est de ne toucher à rien et de ne surtout pas tenter d’expulser les occupants par la force, en changeant les serrures ou en coupant l’eau et l’électricité. La loi punit sévèrement l’expulsion sauvage : l’article 226-4-2 du code pénal dispose que « Le fait de forcer un tiers à quitter le lieu qu’il habite sans avoir obtenu le concours de l’Etat dans les conditions prévues à l’article L. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution , à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes, est puni de trois ans d’emprisonnement et de 30 000 € d’amende. » Autrement dit, le propriétaire qui se fait justice lui-même risque autant que le squatteur. Toute la stratégie consiste au contraire à accumuler des preuves officielles, parce que chaque étape suivante — préfet, juge, assurance — exigera des pièces.
La première démarche consiste à déposer plainte pour violation de domicile au commissariat ou à la gendarmerie. La fiche officielle du ministère de l’Intérieur et la fiche de Service-Public.fr consacrée au logement squatté décrivent la même séquence : porter plainte, prouver que le logement est votre domicile ou votre propriété, puis faire constater l’occupation illicite. Pour la preuve de propriété, rassemblez votre titre de propriété ou votre taxe foncière, vos factures d’énergie, vos avis d’imposition et, si possible, une attestation d’un voisin ou du gardien. Si vous ne pouvez plus accéder au logement et que vous ne disposez plus de ces documents, le préfet du département dispose d’un délai de 72 heures pour demander à l’administration fiscale de lui indiquer à qui appartient le logement. Ce mécanisme évite que le propriétaire démuni de papiers reste bloqué.
Le constat est la pièce maîtresse du dossier. Il doit établir deux choses : l’introduction par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, et le maintien dans les lieux. Faites-le établir par un officier de police judiciaire, par le maire ou par un commissaire de justice (ancien huissier). À Paris, les interventions se font sous l’autorité de la préfecture de police, dont les officiers retranscrivent par écrit le constat d’occupation : dans l’affaire jugée en référé à Paris en août 2024, le propriétaire avait précisément produit les courriels de la préfecture de police retranscrivant l’intervention et le constat de l’occupation de deux appartements, ainsi que des mises en demeure envoyées en recommandé restées sans effet. Photographiez la serrure forcée, la porte fracturée, les lieux occupés, conservez les courriers recommandés et notez les dates : le juge des référés statuera largement sur pièces, et des occupants qui ne comparaissent même pas à l’audience seront condamnés si le dossier est solide.
Un point de droit mérite d’être compris dès maintenant, parce qu’il conditionne toute la suite : qu’est-ce qu’un « domicile » protégé par la loi pénale ? L’article 226-4 du code pénal, dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023, punit de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende « L’introduction dans le domicile d’autrui à l’aide de manoeuvres, menaces, voies de fait ou contrainte, hors les cas où la loi le permet », et punit des mêmes peines « Le maintien dans le domicile d’autrui à la suite de l’introduction mentionnée au premier alinéa ». Le texte précise que « Constitue notamment le domicile d’une personne, au sens du présent article, tout local d’habitation contenant des biens meubles lui appartenant, que cette personne y habite ou non et qu’il s’agisse de sa résidence principale ou non. » Votre résidence secondaire meublée et le logement parisien que vous occupez quelques mois par an sont donc couverts.
Mais attention à la limite posée par la Cour de cassation : dans un arrêt du 3 juin 2025 (Cass. crim., 3 juin 2025, n° 23-81.916, texte intégral vérifié via le greffe numérique au cours de la préparation de cet article), la chambre criminelle rappelle que seul est un domicile le lieu où une personne a le droit de se dire chez elle, qu’elle y habite ou non, quel que soit son titre d’occupation, car ce texte ne protège pas les propriétés immobilières en général contre l’usurpation Dans cette affaire, une ancienne propriétaire, expulsée après l’adjudication de son immeuble, s’était réintroduite par effraction avant même que l’adjudicataire ait pris possession des lieux : la condamnation pour violation de domicile a été cassée, parce que l’adjudicataire n’avait jamais occupé le bien ni pu s’y dire chez elle. La leçon pratique est claire : la plainte pour violation de domicile suppose que vous habitiez effectivement le logement ou que vos meubles s’y trouvent encore. Pour un logement vacant sans meubles, la voie pénale pour violation de domicile est plus fragile, mais les voies administrative et civile restent ouvertes, comme on va le voir.
B. La demande au préfet : l’évacuation du squat en 48 heures sans passer par le juge
Quand le logement squatté est votre domicile, la voie la plus rapide n’est pas le tribunal : c’est le préfet. L’article 38 de la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable, profondément remanié par la loi du 27 juillet 2023, organise une procédure administrative d’évacuation forcée sans recours préalable au juge. L’analyse juridique publiée par l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) la résume ainsi : le propriétaire ou le locataire d’un domicile occupé à l’aide de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte peut saisir les services préfectoraux d’une demande d’expulsion, à condition d’avoir déposé plainte, de prouver que le logement constitue son domicile et de faire constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire. Ce sont exactement les trois pièces réunies à l’étape précédente, ce qui montre pourquoi l’ordre des démarches compte.
Le calendrier de cette procédure est strict et favorable au demandeur. Toujours selon l’analyse de l’ANIL, le propriétaire demande au préfet de mettre l’occupant en demeure de quitter les lieux sous 48 heures à compter de la réception de la demande Le préfet est tenu de procéder à l’évacuation forcée du logement, et seules la méconnaissance des conditions ou un motif impérieux d’intérêt général peuvent le conduire à ne pas engager la mise en demeure ; en cas de refus, les motifs doivent être communiqués sans délai au demandeur. cette mise en demeure donne un délai d’exécution d’au moins 24 heures ; elle est notifiée aux occupants et au demandeur, puis affichée en mairie et sur place Puis si les occupants restent malgré la mise en demeure, le préfet fait procéder à l’évacuation forcée, sauf si le demandeur s’y oppose dans le délai d’exécution Concrètement, entre votre demande complète et l’évacuation, il peut ne s’écouler que quelques jours, là où une procédure judiciaire prend des semaines. La circulaire du 4 mai 2024 demande d’ailleurs aux préfets de faire remonter chaque mois les données de cette procédure, dans le cadre de l’observatoire des squats relancé pour mesurer l’efficacité de la loi.
À Paris, la demande s’adresse au préfet de police de Paris, puisque la capitale relève d’un régime préfectoral particulier. Joignez le récépissé de dépôt de plainte, la preuve que le logement est votre domicile ou votre propriété et la copie du constat. Envoyez le tout en recommandé avec accusé de réception et conservez-en copie : si le préfet refuse d’agir ou reste silencieux, ce dossier servira aussi devant le juge. Notez que cette procédure dérogatoire — évacuer sans décision de justice préalable — ne joue que pour le domicile. Pour un logement vacant, un local commercial ou un immeuble entier occupé, c’est la voie judiciaire qui s’impose, et c’est l’objet de la seconde partie. Dans tous les cas, déclarez rapidement le sinistre à votre assurance habitation et à votre assurance protection juridique si vous en avez une : les frais de serrurier, de remise en état et d’avocat peuvent être couverts, et l’assureur exigera la plainte et le constat.
II. Squat et expulsion : juge des référés, prison, trêve hivernale et indemnités
A. Le référé expulsion devant le juge et les sanctions pénales contre les squatteurs
Quand la procédure préfectorale n’est pas applicable — logement vacant, local non meublé, préfet qui oppose un motif impérieux d’intérêt général — ou quand vous voulez en plus obtenir des dommages et intérêts, saisissez le juge des référés. Le fondement est l’article 835 du code de procédure civile, qui permet au président du tribunal judiciaire de « prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite », et ce « même en présence d’une contestation sérieuse ». L’occupation sans droit ni titre constitue précisément ce trouble manifestement illicite. La procédure est rapide : assignation par commissaire de justice, audience dans un délai court, ordonnance exécutoire à titre provisoire.
Une ordonnance de référé rendue le 16 août 2024 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris (RG 24/05502) illustre parfaitement la méthode du juge parisien. Le propriétaire d’un immeuble, alerté par ses locataires, avait fait constater par la police l’occupation illicite de deux appartements, puis assigné quatre occupants en référé. Le juge commence par définir le standard : le trouble manifestement illicite désignant toute perturbation issue d’un fait qui viole de façon évidente la règle de droit. Puis il vise l’article 544 du code civil — « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » — pour en déduire que l’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue exactement ce trouble manifestement illicite, auquel le juge des référés doit mettre fin Les occupants, qui ne comparaissaient même pas, ont été constatés occupants sans droit ni titre et condamnés à libérer les lieux dès la signification, avec expulsion possible deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec serrurier et force publique, séquestration des meubles en garde-meubles à leurs frais, 800 euros au titre de l’article 700 et les dépens. Cette décision montre trois choses : le dossier de preuves fait tout, l’absence des squatteurs à l’audience ne bloque rien, et le juge parisien ordonne l’expulsion avec un dispositif complet.
Sur le plan pénal, les sanctions ont été considérablement alourdies par la loi du 27 juillet 2023 : l’introduction et le maintien dans le domicile d’autrui sont punis de trois ans d’emprisonnement et de 45 000 euros d’amende, contre un an et 15 000 euros auparavant. Déposez plainte et constituez-vous partie civile : le procès pénal peut déboucher sur des dommages et intérêts en plus de la peine. Le fondement civil de votre indemnisation est l’article 1240 du code civil — « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer » — qui permet de réclamer une indemnité d’occupation pour toute la période du squat, le coût des dégradations et de la remise en état, les loyers perdus et les frais engagés. Faites chiffrer par un expert ou un artisan : factures de remise en état, estimation de la valeur locative mensuelle multipliée par les mois d’occupation, frais de serrurier, de constat et de procédure. Même si les squatteurs sont insolvables, le jugement d’indemnisation reste un titre exécutoire utile, notamment si leur situation évolue.
Un cas particulier mérite l’attention des bailleurs parisiens : l’ancien locataire qui se maintient dans les lieux après son expulsion. Quand un locataire reste dans l’appartement après la fin du bail ou après une décision d’expulsion, la voie de droit pour expulser un locataire reste la procédure d’expulsion classique — commandement de quitter les lieux, délai de deux mois, concours de la force publique — et non la procédure préfectorale des squats, puisque l’occupant est entré dans les lieux avec un titre initial. La distinction compte parce que les délais et les protections, notamment la trêve hivernale, ne sont pas les mêmes. Si vous êtes dans cette situation de maintien après titre, l’article du cabinet consacré au commandement et à la clause résolutoire (bail d’habitation, clause résolutoire et commandement d’expulsion) détaille la séquence à respecter. Et dans tous les cas, gardez en tête l’interdit absolu de l’expulsion manuelle, punie par l’article 226-4-2 cité plus haut.
B. Trêve hivernale du 1er novembre, concours de la force publique et chiffrage du dossier à Paris
À l’approche du 1er novembre, une question angoisse tous les propriétaires : la trêve hivernale va-t-elle protéger les squatteurs ? La réponse de la loi est nette. L’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution prévoit bien qu’« il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante », mais il ajoute aussitôt que « ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ». Le squat du domicile échappe donc totalement à la trêve : l’expulsion peut être exécutée en plein hiver. Pour les autres lieux occupés sans droit ni titre, le texte prévoit une souplesse : « Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa. » Demandez systématiquement au juge des référés de supprimer ou de réduire la trêve dans votre assignation, en visant ce texte.
Le même esprit de fermeté irrigue le délai de deux mois qui suit normalement le commandement de quitter les lieux. L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. » Et le principe général posé par l’article L. 411-1 du même code rappelle que « l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux » : c’est ce commandement, signifié par commissaire de justice, qui fait courir les délais et ouvre la voie à l’intervention de la force publique.
Une fois le jugement d’expulsion obtenu, l’exécution suppose le concours de la force publique, que le commissaire de justice requiert auprès du préfet. L’article L. 153-1 du code des procédures civiles d’exécution est formel : « L’Etat est tenu de prêter son concours à l’exécution des jugements et des autres titres exécutoires. Le refus de l’Etat de prêter son concours ouvre droit à réparation. » Si le préfet refuse ou diffère durablement le concours, vous pouvez engager la responsabilité de l’État et obtenir une indemnité, selon des modalités précisées par décret en Conseil d’État. À Paris, où les effectifs sont sollicités et où certains arrondissements concentrent les demandes, ce recours indemnitaire n’est pas théorique : il compense les mois de loyers perdus quand l’administration tarde à prêter main-forte. Quant aux meubles laissés par les occupants, l’ordonnance parisienne citée plus haut l’a rappelé : leur sort est régi par les articles L. 433-1 et suivants du même code, avec séquestration possible en garde-meubles aux frais des occupants.
Pratiquement, à Paris et en Île-de-France, constituez dès le premier jour un dossier « squat » avec quatre pochettes : la preuve de votre droit (titre de propriété, taxe foncière, factures, attestation de voisin), la plainte et son récépissé, le constat (police, maire ou commissaire de justice) avec photos datées, et la correspondance (mises en demeure recommandées, échanges avec la préfecture de police). Adressez la demande d’évacuation au préfet de police de Paris si le logement est votre domicile, et assignez en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris dans les autres cas ou en parallèle. L’ADIL de Paris (ADIL 75) informe les propriétaires sur ces procédures. Chiffrez votre préjudice dès le départ : valeur locative mensuelle du bien multipliée par la durée prévisible de l’occupation, devis de remise en état, frais de serrurier et de constat, frais de procédure et article 700. Ce chiffrage servira trois fois : devant le juge des référés pour la provision, devant le juge pénal pour les intérêts civils, et le cas échéant contre l’État en cas de refus du concours de la force publique. Plus le dossier est chiffré tôt, plus l’indemnisation finale est élevée.
Conclusion
Un logement squatté n’est jamais une fatalité, mais c’est toujours une course contre la montre, surtout à quelques semaines de la trêve hivernale. Retenez l’essentiel : ne vous faites jamais justice vous-même, sous peine de trois ans d’emprisonnement ; déposez plainte et faites constater l’occupation par un officier de police judiciaire, le maire ou un commissaire de justice ; si le logement est votre domicile, saisissez le préfet — à Paris le préfet de police — qui peut mettre les occupants en demeure de partir sous 48 heures puis les faire évacuer sans juge ; sinon, assignez en référé sur le fondement du trouble manifestement illicite, en visant la suppression de la trêve et du délai de deux mois que la loi autorise contre les occupants entrés par voies de fait ; et chiffrez chaque euro de préjudice pour le recouvrer sur le fondement de l’article 1240 du code civil, devant le juge civil, le juge pénal ou, en cas de carence administrative, contre l’État. Avec un dossier complet et la bonne séquence, le propriétaire qui agit vite reprend son bien en quelques semaines au lieu de le perdre pendant des mois.