Votre bailleur vous a fait délivrer un commandement de payer qui vise la clause résolutoire, ou vous êtes bailleur face à des loyers qui ne rentrent plus : la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique a changé la donne. Depuis son entrée en vigueur le 28 mai 2026, l’article L. 145-41 du code de commerce impose au locataire qui demande la suspension de la clause résolutoire pour impayés de loyers de démontrer sa capacité à régler la dette locative et d’avoir repris le versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. Le débat ne porte plus seulement sur les difficultés rencontrées, mais sur une preuve financière concrète et sur un comportement de paiement vérifiable au jour où le juge examine l’affaire.
Cette évolution concerne directement des milliers de baux commerciaux en France : commerces de centre-ville, restaurants, boutiques, bureaux et locaux d’activité dont le loyer représente la charge fixe la plus lourde. Pour le bailleur, elle sécurise le recouvrement et donne un mode d’emploi plus lisible du commandement puis de l’assignation. Pour le preneur, elle resserre la porte de sortie qui permettait jusqu’ici d’obtenir des délais en invoquant des difficultés passagères. Dans les deux cas, le formalisme du commandement, le délai d’un mois, la saisine du juge et la démonstration comptable deviennent décisifs.
Cet article expose la méthode complète après la réforme : comment rédiger ou contrôler un commandement visant la clause résolutoire, comment faire constater la résiliation après un mois infructueux, comment demander ou contester la suspension de la clause et les délais de paiement, quelles pièces produire pour établir la capacité à payer, et quelles pratiques suivent les juridictions parisiennes et franciliennes. Il s’appuie sur les textes en vigueur au 6 octobre 2026 et sur des décisions rendues par la Cour de cassation, citées d’après leur texte officiel.
I. Faire constater la résiliation du bail commercial quand les loyers restent impayés
La clause résolutoire est la stipulation par laquelle les parties conviennent que le bail sera résilié de plein droit en cas d’inexécution par le locataire de ses obligations. Elle figure dans la quasi-totalité des baux commerciaux et vise en premier lieu le non-paiement des loyers, des charges et des accessoires, mais aussi le défaut d’assurance, le non-respect de la destination des lieux ou l’exécution de travaux sans autorisation. Son efficacité est strictement encadrée par la loi : sans commandement régulier et sans expiration du délai légal, elle ne produit aucun effet.
A. Délivrer ou contrôler un commandement de payer qui vise la clause résolutoire et mentionne le délai d’un mois
Le point de départ obligatoire est un commandement de payer délivré par commissaire de justice qui vise expressément la clause résolutoire. L’article L. 145-41 du code de commerce, dans sa rédaction issue de la loi du 26 mai 2026 dispose : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. » Le même texte ajoute : « Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Ces deux phrases commandent toute la stratégie contentieuse : un commandement qui ne vise pas la clause, qui ne détaille pas les sommes réclamées ou qui omet de reproduire le délai d’un mois encourt la nullité, et la procédure s’effondre avant même l’examen du fond.
En pratique, le bailleur doit faire mentionner dans l’acte le décompte précis des loyers, charges et accessoires impayés, la ventilation par échéance, le rappel de la clause du bail invoquée avec son numéro d’article, et la sommation d’avoir à payer dans le délai d’un mois à compter de la délivrance. Le preneur qui reçoit l’acte doit vérifier immédiatement ces mentions, la date de délivrance, l’identité du créancier et du débiteur, l’adresse des lieux loués, les références du bail et le montant réclamé. Toute erreur sur le montant, par exemple des charges déjà réglées ou un appel provisionnel non justifié, doit être contestée par écrit sans attendre, avec les preuves de paiement jointes, car le juge appréciera ensuite qui a payé quoi pendant le mois de commandement.
Le mois qui suit la délivrance est un délai de régularisation, pas un simple délai d’attente. Le locataire peut encore payer l’intégralité des sommes visées et priver la clause de tout effet. Le bailleur doit laisser ce délai courir loyalement : l’article 1104 du code civil rappelle que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. » Un bailleur qui refuserait un paiement valablement proposé, qui délivrerait un nouveau commandement pour les mêmes sommes afin de faire échec à une régularisation en cours, ou qui aggraverait artificiellement la dette par des frais non dus s’expose à voir sa demande rejetée ou les délais accordés au preneur. La bonne foi s’apprécie aussi du côté du preneur : des promesses sans versement, des chèques sans provision ou une cessation totale de tout paiement pendant le mois fragilisent toute demande ultérieure de délais.
Le paiement doit être fait entre les mains du créancier ou de la personne désignée pour le recevoir. L’article 1342-2 du code civil précise les conditions de validité du paiement, et la preuve du règlement pendant le mois repose sur le locataire : virements horodatés, relevés bancaires, quittances du bailleur ou constats du commissaire de justice. Un paiement partiel ne suffit pas à faire échec à la clause si le solde visé au commandement reste impayé à l’expiration du mois, sauf si le juge accorde ensuite des délais et suspend les effets de la clause dans les conditions examinées ci-après. Pour cette raison, le preneur qui ne peut pas tout régler doit, dès le mois de commandement, reprendre au minimum le paiement du loyer courant, provisionner l’arriéré et préparer le dossier de capacité financière exigé depuis la réforme.
Si vous avez déjà reçu un commandement et que vous voulez comprendre la logique de défense classique avant la réforme, la lecture du dossier consacré au preneur qui cherche à sauver son bail après un commandement reste utile pour repérer les réflexes de vérification : commandement de payer visant la clause résolutoire, comment sauver son bail commercial et éviter l’expulsion. Le présent article va plus loin : il intègre les deux conditions cumulatives ajoutées par la loi du 26 mai 2026, qui conditionnent désormais toute suspension pour impayés de loyers.
B. Assigner après un mois infructueux et faire constater ou prononcer la résiliation du bail
Si le mois s’est écoulé sans paiement intégral, la clause est acquise, mais elle doit encore être constatée par le juge. Le bailleur fait alors délivrer une assignation devant le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble, afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion et fixer l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération effective des lieux. L’article 1228 du code civil donne au juge plusieurs issues : « Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. » Dans le bail commercial, cette palette se traduit concrètement par trois options : constater la résiliation et ordonner l’expulsion, suspendre les effets de la clause en accordant des délais au preneur qui remplit les nouvelles conditions légales, ou rejeter la demande si le commandement est nul ou si la dette n’est pas établie.
L’assignation doit exposer le bail, le commandement avec sa date de délivrance, le décompte actualisé des sommes dues au jour de l’acte, et les pièces qui établissent la persistance de l’impayé : grand livre du bailleur, relevés de compte locataire, échanges de mise en demeure, historique des paiements partiels. Le preneur répond par des conclusions qui soulèvent en premier lieu les nullités de forme du commandement, puis qui contestent le montant réclamé ligne par ligne, et enfin qui sollicitent à titre subsidiaire des délais de paiement et la suspension de la clause. L’ordre des moyens compte : une nullité accueillie fait tomber la procédure sans examen de la dette, tandis qu’une contestation du montant sans demande de délais expose à une résiliation sèche si le juge retient qu’une somme, même réduite, reste due et que le commandement visait bien cette somme.
La date d’effet de la résiliation mérite une attention particulière. L’article 1229 du code civil prévoit que « La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. » En matière de bail commercial avec clause résolutoire régulière, la résiliation prend effet à l’expiration du délai d’un mois après le commandement demeuré infructueux, et le juge ne fait que la constater. Cette date détermine le point de départ de l’indemnité d’occupation, qui est due à compter de la résiliation jusqu’à la restitution des locaux, souvent fixée au montant du loyer contractuel augmenté des charges. Le preneur qui se maintient dans les lieux après cette date n’est plus un locataire mais un occupant sans droit ni titre, redevable d’une indemnité, et le bailleur peut demander au juge de l’y condamner mois par mois avec exécution provisoire.
Le contentieux de la résiliation s’articule avec le droit au renouvellement et l’indemnité d’éviction. L’article L. 145-14 du code de commerce ouvre au locataire évincé sans motif grave une indemnité d’éviction, mais un preneur résilié pour impayés graves après commandement régulier ne peut pas prétendre à la même protection qu’un locataire congédié sans faute. L’article L. 145-17 du code de commerce permet au bailleur de refuser le renouvellement sans indemnité en cas de motif grave et légitime, et une résiliation constatée pour non-paiement persistant constitue typiquement un tel motif. Concrètement, le preneur qui laisse la clause s’acquérir perd non seulement le local, mais aussi la valeur du fonds qui dépend de l’emplacement, sans indemnité d’éviction, tandis que le bailleur récupère la libre disposition des murs au prix d’une procédure d’expulsion qu’il faudra ensuite exécuter avec le concours de la force publique si le locataire ne part pas volontairement.
La Cour de cassation contrôle strictement l’articulation entre les protections légales temporaires et les clauses déjà acquises. Dans un arrêt de la troisième chambre civile du 15 juin 2023, pourvoi n° 21-23.902, publié au Bulletin (décision du 15 juin 2023 sur le site de la Cour de cassation), la Cour a jugé que le régime d’interdiction des sanctions pour défaut de paiement des loyers pendant la période protégée covid ne s’appliquait pas au non-respect d’une échéance dont le paiement conditionnait la suspension d’une clause résolutoire déjà acquise par une décision antérieure. La Cour retient que la cour d’appel « a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision » de déclarer régulier le commandement de quitter les lieux, et elle conclut : « REJETTE le pourvoi ». L’enseignement reste actuel après la réforme de 2026 : quand une décision a suspendu les effets de la clause sous condition de paiement et que le preneur ne respecte pas l’échéancier, le preneur ne peut pas invoquer une protection générale pour effacer son manquement à l’échéancier judiciaire. Chaque échéancier fixé par le juge doit être exécuté à la date prévue, en sus du loyer courant, faute de quoi la clause reprend son empire.
II. Suspendre la clause et obtenir des délais depuis la réforme du 26 mai 2026
Jusqu’à la loi de simplification de la vie économique, le juge pouvait suspendre les effets de la clause résolutoire en accordant des délais au preneur en difficulté, sans condition légale de capacité financière démontrée ni de reprise préalable du loyer courant. La nouvelle rédaction de l’article L. 145-41 durcit ce régime pour les seuls impayés de loyers, qui représentent l’essentiel du contentieux. La suspension et les délais deviennent une faveur conditionnée, et le contentieux se joue désormais sur pièces comptables et sur relevés bancaires, dès la première audience.
A. Prouver sa capacité à régler la dette locative et avoir repris le loyer courant avant la première audience
Le texte applicable depuis le 28 mai 2026 est explicite. Après avoir rappelé que les juges saisis dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent suspendre la clause quand la résiliation n’est pas déjà passée en force de chose jugée, l’article L. 145-41 ajoute une phrase décisive pour les impayés de loyers : « L’octroi de délai de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire pour non-paiement des loyers sont, par ailleurs, conditionnés à la capacité du preneur à régler la dette locative et à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de la première audience. » (article L. 145-41 du code de commerce en vigueur depuis le 28 mai 2026). Deux conditions cumulatives, contrôlées à la date de la première audience : une capacité à régler la dette, et une reprise effective du loyer courant pour son montant intégral.
La première condition impose au preneur de démontrer qu’il peut apurer l’arriéré dans le cadre des délais sollicités. Concrètement, le dossier doit comporter les douze derniers relevés bancaires du compte d’exploitation, le chiffre d’affaires mensuel des six derniers mois, le prévisionnel de trésorerie sur vingt-quatre mois, les contrats en cours qui sécurisent des recettes, les accords de découvert ou de prêt de trésorerie, et, pour les sociétés, les derniers comptes annuels déposés avec l’attestation de l’expert-comptable. Un dirigeant qui se contente d’affirmer que l’activité va repartir, sans carnet de commandes ni ligne de crédit, ne satisfait pas à l’exigence légale. À l’inverse, un preneur qui produit un échéancier réaliste adossé à des encaissements identifiés, qui a déjà versé un acompte significatif entre le commandement et l’audience, et dont l’expert-comptable atteste la soutenabilité du plan, place le juge en mesure d’accorder des délais. Le texte précise : « Le présent article s’applique aux demandes tendant à la suspension des effets de la clause résolutoire introduites à compter de l’entrée en vigueur de la loi n° 2026-403 du 26 mai 2026 de simplification de la vie économique. » (article L. 145-41 du code de commerce en vigueur depuis le 28 mai 2026). La date de saisine du juge est donc déterminante : une demande introduite avant le 28 mai 2026 reste jugée sous l’ancien régime, une demande introduite après relève des deux conditions nouvelles.
La seconde condition exige la reprise du versement intégral du loyer courant avant la première audience. Il ne suffit plus de payer une partie du loyer ou de verser des acomptes irréguliers : le juge vérifie que, au jour où il examine l’affaire pour la première fois, le preneur paie de nouveau chaque mois la totalité du loyer, des charges et des accessoires courants, en plus de l’effort d’apurement de l’arriéré. Un preneur qui a repris le loyer courant dès le mois suivant le commandement, par virements mensuels identifiés et sans incident, démontre un retour à l’exécution normale du contrat. Un preneur qui n’a rien versé depuis trois mois et qui promet de reprendre après le jugement ne remplit pas la condition. Entre ces deux extrêmes, le cas fréquent est celui du preneur qui a repris partiellement : il paie le loyer hors charges, ou il paie un mois sur deux. Ce comportement reste insuffisant au regard du texte, qui exige un versement intégral. La régularisation doit intervenir avant la première audience, pas après : un versement effectué la veille de l’audience compte, un versement annoncé pour le lendemain de l’audience ne compte pas.
Le fondement procédural de la demande de délais reste l’article 1343-5 du code civil, qui dispose : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. » Le juge peut ainsi échelonner l’arriéré sur vingt-quatre mois au maximum, suspendre les pénalités pendant le délai accordé, et prévoir que la clause résolutoire ne jouera pas si le preneur respecte l’échéancier fixé. Mais depuis la réforme, pour les loyers commerciaux impayés, ce pouvoir est subordonné aux deux conditions préalables de capacité et de reprise du courant. Le juge conserve son appréciation sur la durée et le montant des mensualités, sur la suspension des majorations, et sur le sort de la clause en cas de nouvel incident de paiement, avec la formule classique selon laquelle, à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, la clause reprendra son plein effet après mise en demeure restée sans effet.
Pour le bailleur, ces deux conditions offrent un angle de contestation structuré : vérifier si le prévisionnel du preneur repose sur des hypothèses documentées ou sur de simples espoirs, contrôler si le loyer courant est vraiment payé en intégralité ou seulement en partie, relever les incidents de paiement survenus entre le commandement et l’audience, et demander au juge de constater que l’une des conditions fait défaut. Pour le preneur, elles imposent une discipline immédiate : dès réception du commandement, reprendre le loyer courant en intégralité, même s’il faut arbitrer d’autres dépenses, verser un premier acompte sur l’arriéré, faire attester la trésorerie par l’expert-comptable, et déposer des conclusions avec un échéancier chiffré et des pièces classées par mois. Le contentieux ne se gagne plus à l’audience par l’éloquence sur les difficultés, mais dans les semaines qui précèdent, par des relevés bancaires qui montrent une courbe de paiement redevenue normale.
B. Obtenir des délais de grâce, discuter la bonne foi du bailleur et agir à Paris et en Île-de-France
Même quand les deux conditions nouvelles sont remplies, l’octroi de délais reste une faculté du juge, pas un droit automatique. Le magistrat met en balance la situation du débiteur et les besoins du créancier : ancienneté du bail, comportement de paiement avant l’incident, part du loyer dans les charges du preneur, dépendance du bailleur à l’égard des loyers pour rembourser son propre emprunt, existence d’une caution ou d’un dépôt de garantie mobilisable, et perspectives réelles de redressement. Les délais accordés prennent le plus souvent la forme d’un échéancier de douze à vingt-quatre mois pour l’arriéré, avec maintien du loyer courant, suspension des effets de la clause pendant la durée du plan, et clause de déchéance en cas de défaut de paiement d’une échéance. Le preneur doit aussi savoir que, pendant le délai fixé par le juge, les majorations d’intérêts et les pénalités de retard ne courent pas, ce qui allège le coût de l’apurement.
La discussion sur la bonne foi du bailleur garde toute son utilité, avant et après la réforme. Un commandement délivré pour une somme manifestement erronée, un refus de délivrer quittance après paiement, l’imputation des versements sur des frais non dus plutôt que sur le loyer, ou la poursuite de l’expulsion alors que le preneur a régularisé avant l’expiration du mois, sont des éléments que le juge peut sanctionner par des délais plus larges, par le rejet de la demande d’expulsion ou par des dommages et intérêts. En référé, le président du tribunal judiciaire peut prescrire les mesures qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L’article 835 du code de procédure civile prévoit que le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, ordonner les mesures conservatoires ou de remise en état nécessaires. En pratique parisienne, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, statuant à bref délai, vérifie d’abord la régularité du commandement, puis oriente l’affaire vers un échéancier ou vers la constatation de la résiliation selon l’état des paiements au jour de l’audience.
À Paris et en Île-de-France, plusieurs particularités renforcent l’exigence de rigueur. D’abord, la juridiction compétente est le tribunal judiciaire du lieu de situation de l’immeuble : pour un local situé à Paris, le tribunal judiciaire de Paris, pôle des référés et chambre des baux commerciaux ; pour un local en petite ou grande couronne, le tribunal judiciaire du département concerné, par exemple Nanterre, Bobigny ou Créteil. Ensuite, les délais d’audiencement sont courts en référé et plus longs au fond : le preneur qui veut bénéficier de la suspension doit saisir le juge rapidement après le commandement, sans attendre l’assignation du bailleur, par une demande de délais présentée dans les formes de l’article 1343-5. Ensuite, le montant des loyers parisiens rend la condition de reprise du courant particulièrement exigeante : reprendre un loyer mensuel de plusieurs milliers d’euros, charges comprises, suppose une trésorerie immédiatement mobilisable. Les juges franciliens examinent donc avec attention les attestations d’expert-comptable, les relevés de chiffre d’affaires des derniers mois et les preuves de versement du loyer courant par virement, mois par mois, jusqu’à l’audience.
Les pièces à préparer suivent une liste stable : bail commercial avec la clause résolutoire invoquée, commandement de payer avec la preuve de sa délivrance, décompte du bailleur et décompte concurrent du preneur, preuves de tous les paiements effectués depuis le commandement, correspondance entre les parties, derniers bilans et attestations comptables, prévisionnel de trésorerie, contrats qui garantissent des recettes futures, et justificatifs de la reprise du loyer courant. Les erreurs fréquentes sont connues : attendre la convocation pour reprendre les paiements, payer en espèces sans reçu, imputer soi-même les versements sans l’accord du bailleur, contester le montant sans produire de décompte chiffré, ou demander des délais sans échéancier. Chacune de ces erreurs fait perdre des mois et, depuis la réforme, peut faire échec à la suspension quand la première audience constate que le courant n’est pas repris en intégralité.
Conclusion
Après la loi du 26 mai 2026, la clause résolutoire du bail commercial pour loyers impayés obéit à une logique en trois temps : un commandement régulier qui mentionne le délai d’un mois à peine de nullité, un mois de régularisation pendant lequel le paiement intégral fait échec à la clause, puis, à défaut, une audience où la suspension et les délais supposent deux preuves cumulatives, la capacité à régler la dette et la reprise intégrale du loyer courant avant la première audience. Le bailleur qui veut faire constater la résiliation doit soigner le formalisme, laisser courir le mois loyalement et produire un décompte incontestable. Le preneur qui veut conserver le local doit reprendre immédiatement le loyer courant en intégralité, documenter sa capacité à apurer l’arriéré et proposer un échéancier réaliste sur vingt-quatre mois au maximum. Dans les deux cas, la première audience est devenue le moment décisif : c’est à cette date que le juge vérifie les conditions légales nouvelles, apprécie la bonne foi de chacun et décide entre la résiliation avec expulsion et la suspension avec échéancier.