Vous exploitez des terres louées et vous apprenez qu’une route départementale, une zone d’aménagement, une retenue d’eau ou une infrastructure de transport doit traverser vos parcelles. Le courrier parle de déclaration d’utilité publique, d’enquête parcellaire, puis d’ordonnance d’expropriation. Votre bail rural, conclu pour neuf ans ou davantage, semble soudain balayé par un projet public. La première question est brutale : pouvez-vous rester sur vos terres et contester le projet ? La seconde est financière : si vous devez partir, qui paie la perte de vos récoltes, de vos fumures, de l’équilibre de votre exploitation ?
La réponse tient en deux temps. Tant que le transfert de propriété n’est pas prononcé, le bail rural produit ses effets et plusieurs actes peuvent être contestés devant le juge administratif. Une fois l’ordonnance d’expropriation rendue, les droits du preneur s’éteignent avec ceux du propriétaire, mais le fermier devient un exproprié à part entière : il a droit à sa propre indemnité, distincte de celle du bailleur, qui couvre l’intégralité de son préjudice direct, matériel et certain. Encore faut-il se signaler à l’expropriant, prouver son bail et chiffrer poste par poste.
Cet article décrit d’abord le sort du bail rural face à l’expropriation et les recours ouverts contre les actes du projet, puis la méthode de calcul et de preuve de l’indemnité d’éviction du fermier, à partir des textes vérifiés et de décisions récentes des juges de l’expropriation.
I. Le bail rural face au projet public : extinction des droits et voies de contestation
A. L’ordonnance de transfert éteint le bail mais ouvre le droit à indemnité du preneur
L’expropriation commence par la déclaration d’utilité publique. Aux termes de l’article L. 121-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, « L’utilité publique est déclarée par l’autorité compétente de l’Etat. » L’acte qui la prononce n’est pas open bar : l’article L. 121-4 du même code dispose que « L’acte déclarant l’utilité publique précise le délai accordé pour réaliser l’expropriation. » Ce délai ne peut excéder cinq ans, porté à dix ans pour les opérations prévues par un plan local d’urbanisme ou un document en tenant lieu. Pour le fermier, cette borne temporelle compte : un projet annoncé n’est pas un projet réalisé, et tant que la procédure n’aboutit pas, le bail rural continue de s’exécuter normalement, fermage dû et entretien des terres inclus.
Vient ensuite la phase parcellaire, puis l’ordonnance du juge qui transfère la propriété. L’article L. 221-1 du code de l’expropriation énonce que « L’ordonnance portant transfert de propriété est rendue par le juge au vu des pièces constatant que les formalités prescrites par le livre Ier ont été accomplies. » À compter de cette ordonnance, le bail rural s’éteint : le preneur ne peut plus opposer son droit au bail à l’expropriant devenu propriétaire. C’est la différence majeure avec la résiliation classique du statut du fermage, où le bailleur ne peut demander la résiliation que pour des motifs limitativement énumérés par l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime, tels que deux défauts persistants de paiement du fermage après mise en demeure ou des agissements compromettant la bonne exploitation du fonds. Dans l’expropriation, aucun motif tiré du comportement du fermier n’est requis : c’est l’utilité publique qui prime, et la protection du preneur bascule du maintien dans les lieux vers l’indemnisation.
Cette bascule ne joue que si le fermier est identifié dans la procédure. L’article L. 311-1 du code de l’expropriation prévoit que « En vue de la fixation des indemnités, l’expropriant notifie aux propriétaires et usufruitiers intéressés soit l’avis d’ouverture de l’enquête, soit l’acte déclarant l’utilité publique, soit l’arrêté de cessibilité, soit l’ordonnance d’expropriation. » Et l’article L. 311-2 du même code ajoute que « Le propriétaire et l’usufruitier sont tenus d’appeler et de faire connaître à l’expropriant les fermiers, locataires, ceux qui ont des droits d’emphytéose, d’habitation ou d’usage et ceux qui peuvent réclamer des servitudes. » En pratique, le bailleur doit donc dénoncer son fermier, mais le preneur prudent ne s’en remet pas à son propriétaire : dès qu’il apprend l’existence de l’enquête ou de la déclaration d’utilité publique, il se fait connaître directement de l’expropriant et du commissaire enquêteur, par courrier recommandé, en joignant son bail et ses derniers avis de fermage. Le jugement du juge de l’expropriation de Rennes du 31 mars 2025 montre ce qu’il en coûte de rester invisible : le locataire évincé, ni comparant ni représenté, s’est vu fixer une indemnité principale de 472,40 euros et 16,14 euros d’arrière-fumures, sans débat contradictoire sur ses pertes réelles.
Il faut distinguer cette expropriation subie de la résiliation pour changement de destination que le propriétaire peut prendre à son initiative. L’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime autorise le bailleur à résilier le bail sur des parcelles devenues constructibles en zone urbaine, ou avec l’autorisation administrative hors de ces zones, par acte extrajudiciaire prenant effet un an après notification. Ce texte protège alors le preneur sur deux points : « Le preneur est indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en cas d’expropriation. » et « Il ne peut être contraint de quitter les lieux avant l’expiration de l’année culturale en cours lors du paiement de l’indemnité qui peut lui être due, ou d’une indemnité prévisionnelle fixée, à défaut d’accord entre les parties, par le président du tribunal paritaire statuant en référé. » Le fermier qui reçoit un congé pour cause d’urbanisme doit vérifier si son bailleur agit sur ce fondement ou si un véritable projet d’expropriation existe : dans le premier cas, c’est le tribunal paritaire des baux ruraux qui fixe l’indemnité prévisionnelle en référé ; dans le second, c’est le juge de l’expropriation. Confondre les deux juridictions fait perdre des mois.
La chambre d’agriculture de Bretagne, dans son dossier sur l’expropriation et l’éviction en agriculture mis à jour le 18 mai 2026, résume la situation en deux hypothèses d’indemnités d’éviction dues à l’agriculteur titulaire d’un bail rural : l’expropriation des terres louées qu’il exploite et la résiliation du bail. Elle rappelle que dans chaque département breton existe un protocole signé par la profession agricole, les services de l’État et les collectivités, qui propose une méthodologie de calcul de l’indemnité. Ces protocoles aident à chiffrer, mais ils ne remplacent ni le texte applicable ni la décision du juge : un protocole n’est pas une loi et l’expropriant ne peut l’imposer comme plafond.
B. Contester le projet : déclaration d’utilité publique, cessibilité et choix du bon juge
Le fermier n’est pas condamné à subir le projet sans réagir. La déclaration d’utilité publique et l’arrêté de cessibilité sont des actes administratifs qui se contestent devant le tribunal administratif par un recours pour excès de pouvoir. Le délai est bref : l’article R. 421-1 du code de justice administrative dispose que « La juridiction ne peut être saisie que par voie de recours formé contre une décision, et ce, dans les deux mois à partir de la notification ou de la publication de la décision attaquée. » Deux mois à compter de la publication ou de la notification, donc, pour soutenir que l’opération n’est pas d’utilité publique, que le bilan coûts-avantages est négatif, que le périmètre est excessif ou que des atteintes excessives sont portées à la propriété et à l’exploitation. Le Conseil d’État, dans sa décision du 12 octobre 2018 rendue sur un recours dans l’intérêt de la loi contre un arrêt relatif à un arrêté de cessibilité au profit d’une société d’aménagement, illustre le contrôle exercé sur ces actes préalables au transfert : même après coup, la régularité de la cessibilité reste une question de légalité que le juge administratif tranche.
En revanche, l’ordonnance portant transfert de propriété relève du juge judiciaire, et les voies de recours obéissent à un régime propre, rapide et formaliste : l’appel puis le pourvoi en cassation dans des délais courts à compter de la notification. La Cour de cassation, troisième chambre civile, a ainsi rejeté le 23 novembre 2023 le pourvoi formé contre l’arrêt de la cour d’appel de Paris qui fixait l’indemnité d’éviction due à des titulaires d’un droit au bail dans une opération d’aménagement conduite par une ville. Cet arrêt rappelle une règle de méthode : la fixation de l’indemnité d’éviction se discute avec offres, contre-propositions et pièces, et le juge souverain apprécie les éléments de comparaison ; la cassation ne rejuge pas les chiffres, elle contrôle la motivation et la régularité. Pour le fermier, la leçon est claire : le combat sur les montants se gagne en première instance et en appel, avec des justificatifs complets, pas devant la Cour de cassation.
Le choix du bon juge conditionne aussi la preuve du bail. Le jugement du juge de l’expropriation de Caen du 6 juin 2025, rendu dans un litige opposant le Conservatoire du littoral à des propriétaires et à une société d’exploitation agricole, l’enseigne nettement : le juge s’y est déclaré incompétent pour statuer sur l’existence même du bail rural et a renvoyé les parties à se pourvoir devant qui de droit de ce chef, tout en fixant les indemnités de manière alternative selon que le bail serait ou non judiciairement reconnu. Autrement dit, le juge de l’expropriation chiffre, mais c’est le tribunal paritaire des baux ruraux qui dit si un bail rural existe lorsque ce point est contesté. Le fermier dont le bail est verbal, précaire en apparence ou nié par le bailleur doit donc saisir le tribunal paritaire en parallèle, sans attendre l’audience d’expropriation, et rapporter la preuve de l’occupation à titre de fermage : paiement du fermage, entretien, déclarations fiscales et sociales, attestations. À défaut, son indemnité d’éviction peut tomber à zéro, comme le montre ce même jugement de Caen pour l’hypothèse où le bail ne serait pas reconnu.
Enfin, le preneur doit surveiller les délais du projet. Si la déclaration d’utilité publique expire sans ordonnance ni accord amiable dans le délai de cinq ou dix ans prévu par l’article L. 121-4, l’expropriation ne peut plus être poursuivie sur ce fondement et le bail rural reprend son cours ordinaire. Inversement, si le fermier quitte les lieux prématurément sur simple annonce du projet, sans indemnité ni décision, il perd un levier essentiel : le droit de rester jusqu’au transfert et d’exiger que chaque poste de préjudice soit payé. Ne jamais libérer les parcelles contre une promesse verbale : exiger un écrit, un chiffrage et un calendrier de paiement.
II. L’indemnité du fermier évincé : postes de préjudice, dates d’évaluation et preuve
A. La réparation intégrale et ses postes : éviction, fumures, déséquilibre et améliorations
Le principe est posé par l’article L. 321-1 du code de l’expropriation : « Les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation. » Trois adjectifs qui structurent tout le débat : direct, c’est-à-dire causé par l’éviction elle-même et non par des circonstances étrangères ; matériel, c’est-à-dire mesurable en argent, à l’exclusion en principe du trouble moral sauf cas particuliers ; certain, c’est-à-dire établi et non hypothétique. Le fermier qui réclame doit donc rattacher chaque euro demandé à la perte des parcelles, le chiffrer et le prouver.
Le premier poste est l’indemnité d’éviction proprement dite, qui compense la perte du droit d’exploiter : marges perdues sur les cultures en place et à venir, perte de potentiel fourrager pour un éleveur, coût de la recherche de terres de remplacement, frais de déménagement du matériel et du cheptel, frais de réorganisation. Les protocoles départementaux évoqués par la chambre d’agriculture de Bretagne proposent des formules fondées sur la marge brute à l’hectare multipliée par un nombre d’années, avec des correctifs selon les productions. Ces barèmes professionels donnent un ordre de grandeur utile en négociation, mais le juge n’est pas lié par eux : il fixe l’indemnité d’après les pièces du dossier, les offres de l’expropriant, les conclusions du commissaire du gouvernement et les éléments de comparaison apportés par les parties.
Le deuxième poste, souvent sous-évalué, est celui des fumures et arrière-fumures : les engrais, amendements et fumiers épandus dont l’effet se prolonge au-delà de la récolte en cours. Le site de la FDSEA de la Somme explique que la mesure des arrière-fumures repose sur la méthode dite des cinquièmes, réactualisée chaque année selon le coût des engrais et des travaux agricoles, les apports étant amortis sur plusieurs années. Concrètement, le fermier qui a fumé pour trois ans et qui est évincé au bout d’un an peut réclamer la part non amortie. Les décisions récentes confirment que ce poste est systématiquement chiffré à part : le juge de l’expropriation de Poitiers a alloué le 11 février 2025 à un exploitant individuel 1 088,80 euros d’indemnité d’éviction et 138,94 euros de fumures et arrière-fumures, soit 1 227,74 euros au total ; celui de Rennes a distingué 472,40 euros d’indemnité principale et 16,14 euros d’arrière-fumures. Des montants modestes qui s’expliquent par de petites emprises, mais la méthode est transposable aux grandes surfaces : chaque poste doit apparaître séparément dans la demande, avec factures d’engrais, analyses de sol, assolement et calendrier d’épandage.
Le troisième poste est le déséquilibre d’exploitation : lorsque l’amputation partielle fragilise la viabilité de la ferme restante, par exemple quand les parcelles expropriées portaient les bâtiments d’élevage, l’accès à l’eau, la sole de rotation ou le parcellaire groupé. Le jugement de Caen du 6 juin 2025 en donne l’illustration chiffrée : pour la société d’exploitation, le juge a fixé, dans l’hypothèse où le bail rural serait judiciairement reconnu, 12 967 euros d’indemnité d’éviction, 1 481 euros pour perte de fumures et arrière-fumures et 1 297 euros pour déséquilibre d’exploitation. Trois postes distincts, trois raisonnements distincts : la perte du droit d’exploiter, le reliquat d’intrants déjà payés, et la dépréciation de ce qui reste. Le fermier en GAEC ou en EARL doit en outre distinguer son préjudice personnel d’associé de celui de la société mise à disposition : les sommes reviennent à la structure qui exploite et supporte les charges, pièces comptables à l’appui.
Le quatrième poste concerne les améliorations et constructions : hangar, drainage, irrigation, clôtures, plantations, remise en état des sols. Si le bailleur avait autorisé les travaux, le preneur sortant peut déjà prétendre à l’indemnité de l’article L. 411-69 et suivants du code rural ; dans l’expropriation, ces améliorations s’ajoutent au préjudice à condition de ne pas être spéculatives. L’article L. 322-1 du code de l’expropriation dispose que « Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété. » et exclut les améliorations faites dans le but d’obtenir une indemnité plus élevée, avec une présomption pour celles postérieures à l’ouverture de l’enquête. Le message est sans ambiguïté : dès l’ouverture de l’enquête préalable, tout investissement nouveau sur les parcelles menacées doit répondre à un besoin réel d’exploitation, être documenté comme tel, et non gonfler artificiellement la future indemnité.
Quant aux dates d’évaluation, l’article L. 322-2 du code de l’expropriation retient deux repères : « Les biens sont estimés à la date de la décision de première instance. » et « Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l’utilisation ou l’exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus », avec pour référence l’usage effectif des immeubles un an avant l’ouverture de l’enquête ou, pour les projets soumis au débat public, au jour de la mise à disposition du dossier. Pour le fermier, cela signifie que c’est l’usage agricole effectif avant le projet qui compte, pas les anticipations de constructibilité, et que la valeur se fige au jour où le juge statue. En Île-de-France, où les grands projets de transport et d’aménagement se combinent avec des documents d’urbanisme évolutifs, ce double repère prend une importance particulière : le fermier de la petite couronne doit dater précisément son assolement et ses pratiques culturales de l’année de référence, car c’est sur cet usage effectif que son indemnité sera assise, indépendamment des zonages postérieurs.
B. Prouver, chiffrer et se faire payer : la procédure devant le juge de l’expropriation
La procédure d’indemnisation suit un ordonnancement strict. Après l’échec des négociations amiables, l’expropriant adresse ses offres, le fermier répond par un mémoire chiffré, le commissaire du gouvernement propose une évaluation, puis le juge de l’expropriation statue, au besoin après transport sur les lieux et expertise. Le jugement de Caen mentionne ainsi une ordonnance de transport sur les lieux du 9 septembre 2024, un transport du 7 novembre 2024 et des conclusions du commissaire du gouvernement : le fermier qui prépare ce rendez-vous avec son assolement, ses rendements des trois dernières années, ses factures et son plan parcellaire pèse sur l’évaluation. Celui qui ne comparaît pas, comme à Rennes, laisse le juge statuer sur les seules offres de l’expropriant.
La preuve du bail rural est le préalable qui commande tout. Le jugement de Caen a fixé l’indemnité totale de dépossession des propriétaires à 20 203 euros si le bail rural est judiciairement reconnu et à 15 307 euros dans le cas contraire, et pour la société exploitante de 12 967 euros d’éviction plus 1 481 euros de fumures et 1 297 euros de déséquilibre si le bail est reconnu, contre zéro euro d’éviction sinon. L’écart est considérable et il s’explique : sans bail prouvé, l’occupant n’est qu’un occupant sans droit à l’indemnité d’éviction, et le propriétaire touche la terre libre plutôt que la terre occupée. Le fermier sans écrit doit donc engager tôt l’action en reconnaissance de bail devant le tribunal paritaire, car le juge de l’expropriation refusera de trancher lui-même ce point. Les lecteurs qui s’interrogent sur la preuve du bail verbal et la fixation du fermage trouveront un exposé d’ensemble du statut du fermage dans l’analyse des arrêts du premier semestre 2026 qui redessinent le bail rural, utile pour préparer ce volet du dossier avant l’audience d’expropriation.
Le chiffrage doit être exhaustif dès le premier mémoire, car les demandes nouvelles en appel sont encadrées. Pour chaque parcelle : surface, usage effectif à la date de référence, marge brute documentée par la comptabilité, intrants non amortis avec factures, frais de remplacement ou de réorganisation, déséquilibre résiduel avec l’avis du comptable ou du conseiller de gestion. Les barèmes de la chambre d’agriculture et les protocoles départementaux servent de garde-fous pour vérifier que la demande reste crédible, mais ils ne dispensent pas de la preuve : le juge de Poitiers n’a accordé que 138,94 euros de fumures parce que c’était le montant justifié, pas un forfait. Attention également aux améliorations réalisées après l’ouverture de l’enquête : présumées spéculatives, elles seront écartées sauf preuve contraire d’une nécessité d’exploitation, et peuvent même discréditer l’ensemble du mémoire.
Le paiement et les frais obéissent à des règles protectrices. Le preneur exproprié ne doit pas quitter les lieux avant d’être payé : en résiliation pour changement de destination, l’article L. 411-32 lui garantit le maintien jusqu’à l’expiration de l’année culturale en cours lors du paiement, et en expropriation il peut solliciter une indemnité provisionnelle pour libérer les lieux sans renoncer au solde. Surtout, l’article L. 312-1 du code de l’expropriation prévoit que « L’expropriant supporte seul les dépens de première instance. » Les jugements de Rennes, Poitiers et Caen l’appliquent tous les trois, Caen ajoutant 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et la moitié du coût de l’expertise à la charge de l’expropriant. Le fermier ne doit donc pas renoncer à saisir le juge par crainte des frais : en première instance, les dépens pèsent sur l’expropriant, et l’expertise qu’il sollicite reste un outil à demander sans frilosité quand les offres sont dérisoires.
Deux erreurs reviennent dans les dossiers mal préparés. La première consiste à confondre l’indemnité du propriétaire et celle du preneur : la première répare la valeur du bien, la seconde la perte d’exploitation, et l’une ne se déduit pas de l’autre. Le fermier qui accepte que son indemnité soit versée au bailleur « pour solde de tout compte » commet une faute lourde : son indemnité lui est personnelle et doit lui être payée directement. La seconde erreur consiste à signer un protocole d’accord amiable avec l’expropriant sans faire vérifier le chiffrage poste par poste, en particulier les fumures et le déséquilibre, qui sont les postes les plus facilement minorés. Un accord amiable vaut renonciation au juge : il ne se signe qu’en connaissance de cause, après comparaison avec les décisions rendues dans le département pour des emprises comparables.
Conclusion
L’expropriation des terres louées n’efface pas les droits du fermier, elle les convertit : le droit au bail s’éteint avec l’ordonnance de transfert, mais un droit propre à l’indemnisation prend le relais pour chaque poste de préjudice direct, matériel et certain. Les réflexes qui protègent sont simples et doivent être rapides : se signaler à l’expropriant dès l’enquête en invoquant l’obligation de dénonciation des fermiers, contester la déclaration d’utilité publique ou la cessibilité devant le tribunal administratif dans les deux mois, faire reconnaître le bail contesté devant le tribunal paritaire pendant que le juge de l’expropriation chiffre, et présenter un mémoire complet où l’éviction, les fumures, le déséquilibre et les améliorations sont distingués et justifiés. Les décisions de Caen, Poitiers et Rennes montrent que le juge paie ce qui est prouvé, ni plus ni moins, et que l’absence à l’audience comme le bail non établi coûtent cher. Garder ses factures, dater son assolement, ne pas libérer les parcelles sans paiement : avec ces pièces et ces délais, le fermier évincé traverse le projet public sans y laisser son exploitation.