Votre constructeur ne vient plus sur le chantier depuis des mois, la maison reste hors d’eau à moitié couverte et le planning de livraison est dépassé depuis plus d’un an. Vous remboursez un prêt pour une maison inhabitable, l’assurance et les impôts courent, et chaque relance se heurte au silence. La question n’est plus seulement de savoir quand les travaux reprendront, mais qui va les terminer et avec quel argent.

En bref, la réponse tient en quatre points. D’abord, si vous avez signé un contrat de construction de maison individuelle, ce contrat contient obligatoirement une garantie de livraison à prix et délais convenus : en cas de défaillance du constructeur, c’est le garant désigné au contrat, le plus souvent une banque ou un assureur, qui doit faire achever la maison. Ensuite, rien ne se déclenche tout seul : vous devez mettre en demeure le constructeur puis le garant, et c’est seulement quinze jours après une mise en demeure restée sans effet que le garant doit exécuter ses obligations. Troisièmement, le juge des référés peut enjoindre au garant de désigner un repreneur pour terminer les travaux, et accorder des provisions quand la dette n’est pas sérieusement contestable, mais il refuse les demandes qui relèvent du fond, comme la modération d’une clause pénale. Enfin, même une maison inachevée ou imparfaite doit être réceptionnée, avec des réserves écrites précises : c’est la réception qui fait partir les garanties et qui permet de chiffrer ce qui reste dû.

Quelques réserves avant d’entrer dans le détail. Les décisions citées ont été rendues en référé ou en premier ressort : elles ordonnent des mesures provisoires et renvoient les parties à se pourvoir au fond, de sorte que seul le juge du fond tranchera définitivement chaque litige. Les montants cités sont ceux retenus dans ces affaires, pas des promesses de résultat. Chaque contrat a ses propres délais, pénalités et attestations de garantie : ce qui suit éclaire les règles générales, sans remplacer la lecture de votre contrat, de vos avenants et de votre notice descriptive. Et comme toujours, seul le juge décide des cas qui n’ont pas trouvé de solution amiable.

I. Le chantier s’arrête : qui doit terminer votre maison

A. La garantie de livraison, l’assurance que votre contrat contient déjà

Le contrat de construction de maison individuelle n’est pas un simple devis d’artisan. Il s’agit d’un contrat réglementé, imposé dès lors qu’une personne se charge de construire pour vous : « Toute personne qui se charge de la construction d’un immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage d’après un plan qu’elle a proposé ou fait proposer doit conclure avec le maître de l’ouvrage un contrat soumis aux dispositions de l’article L. 231-2 » (article L. 231-1 du code de la construction et de l’habitation). Si votre projet correspond à ce cadre, votre contrat doit comporter une série de mentions obligatoires, dont trois décident de tout quand le chantier s’enlise : « La date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison ; » (article L. 231-2, i)), « La référence de l’assurance de dommages souscrite par le maître de l’ouvrage, en application de l’article L. 242-1 du code des assurances ; » (article L. 231-2, j)) et « Les justifications des garanties de remboursement et de livraison apportées par le constructeur, les attestations de ces garanties étant établies par le garant et annexées au contrat. » (article L. 231-2, k)). Concrètement, vérifiez dès aujourd’hui les annexes de votre contrat : l’attestation du garant de livraison doit s’y trouver, avec son nom et ses coordonnées. Sans ce document, vous ne saurez pas à qui écrire le jour où tout s’arrête.

La garantie de livraison couvre le maître de l’ouvrage « à compter de la date d’ouverture du chantier, contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus. » (article L. 231-6, I). La promesse commerciale s’arrête là où le texte commence : le garant ne paie pas n’importe quelle somme sur simple appel, il prend en charge trois postes précis en cas de défaillance du constructeur : « a) Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu’ils sont nécessaires à l’achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d’une franchise n’excédant pas 5 % du prix convenu » (article L. 231-6, I), les conséquences d’un paiement anticipé ou d’un supplément de prix provoqués par le constructeur, et les pénalités forfaitaires de retard quand le retard excède trente jours. Cette garantie est constituée par une caution solidaire d’un établissement de crédit, d’une société de financement ou d’une entreprise d’assurance agréée : c’est donc un professionnel solvable qui répond, pas une coquille vide.

Une ordonnance de référé rendue le 17 février 2026 par le tribunal judiciaire de Blois (RG 25/02989) illustre ce mécanisme dans une situation devenue banale. Des époux avaient signé le 14 juin 2022 un contrat de construction de maison individuelle pour 347 025,29 euros TTC, avec un délai de dix-sept mois à compter de la déclaration d’ouverture du chantier du 8 novembre 2022, soit une livraison due au plus tard le 8 avril 2024. Le chantier s’est arrêté, une première ordonnance de référé du 20 mai 2025 avait déjà condamné le constructeur à achever les travaux, sans effet. Les maîtres de l’ouvrage se sont alors tournés vers le garant de livraison, qui refusait d’intervenir au motif qu’aucune défaillance avérée du constructeur n’était établie. Le juge a écarté cette lecture restrictive : selon l’ordonnance, la défaillance ne se réduit pas à une faillite ou à une liquidation, elle se caractérise aussi par l’inexécution contractuelle, ici un abandon de chantier confirmé par des comptes bancaires presque vides et des désordres affectant l’ouvrage. Le garant a été condamné à mobiliser sa garantie et s’est vu enjoindre de désigner sous sa responsabilité la personne qui terminerait les travaux. La leçon est nette : un constructeur qui a disparu du chantier et ne paie plus personne est défaillant au sens de la garantie, même sans procédure collective ouverte.

La cour d’appel de Bordeaux, dans un arrêt du 11 mai 2026 (RG 25/04689), confirme la même logique à un stade plus grave. Un couple avait confié en juin 2022 la construction de sa maison pour 280 020,79 euros TTC, travaux commencés le 14 mars 2023 pour une livraison due le 14 avril 2024 ; le constructeur n’est plus intervenu à partir de septembre 2023 et a été placé en liquidation judiciaire en novembre 2023. Le garant de livraison, également assureur dommages-ouvrage des maîtres de l’ouvrage, avait été condamné en référé à faire achever les travaux sous astreinte et à verser une provision pour les pénalités de retard. La cour a confirmé l’essentiel de ces mesures et, statuant à nouveau, a porté la provision pour retard à 58 816,80 euros pour 756 jours de retard décomptés au jour de l’arrêt, et condamné le même assureur à verser 67 640,34 euros au titre de la garantie dommages-ouvrage pour la démolition-reconstruction partielle, les terrassements et raccordements à refaire et la modification du mur de soutènement. Deux précisions utiles ressortent de cet arrêt : la franchise de 5 % du prix, que le garant voulait déduire, ne s’applique pas aux pénalités de retard, et l’action contre l’assureur dommages-ouvrage suppose une déclaration de sinistre régulière, que les époux avaient effectuée.

B. L’ordre des démarches : mise en demeure, quinze jours, puis le juge des référés

La garantie ne se mobilise pas par téléphone. Le texte organise une séquence stricte : « Dans le cas où le garant constate que le délai de livraison n’est pas respecté ou que les travaux nécessaires à la levée des réserves formulées à la réception ne sont pas réalisés, il met en demeure sans délai le constructeur soit de livrer l’immeuble, soit d’exécuter les travaux. Le garant est tenu à la même obligation lorsqu’il est informé par le maître de l’ouvrage des faits susindiqués. » (article L. 231-6, II). Puis : « Quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, le garant procède à l’exécution de ses obligations dans les conditions prévues au paragraphe III du présent article. » (article L. 231-6, II). Et le paragraphe III dispose : « Dans les cas prévus au paragraphe II ci-dessus et faute pour le constructeur ou l’administrateur de procéder à l’achèvement de la construction, le garant doit désigner sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux. » (article L. 231-6, III). Retenez l’ordre : constater par écrit, mettre en demeure le constructeur, informer le garant par écrit, attendre quinze jours, puis exiger l’exécution.

Dans les deux affaires citées, les maîtres de l’ouvrage avaient suivi cette séquence avant de saisir le juge : mises en demeure du constructeur puis du garant, demandes écrites de désignation d’un repreneur, et seulement ensuite assignation en référé. Cette discipline procédurale compte double. D’une part, elle conditionne l’obligation du garant. D’autre part, elle fonde la saisine du juge des référés : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » (article 835 du code de procédure civile). Dans l’ordonnance de Blois, le juge a retenu que le refus persistant du garant, quinze jours après la mise en demeure, caractérisait un trouble manifestement illicite justifiant l’injonction de désigner un repreneur. Notez toutefois ce que le même juge a refusé : aucune astreinte à ce stade, et surtout aucune provision pour les pénalités de retard.

Car le second alinéa de l’article 835 ouvre une voie différente : « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. » (article 835 du code de procédure civile). À Blois, les époux réclamaient plus de 84 000 euros de pénalités à titre provisionnel : le juge les a déboutés, au motif que la clause du contrat prévoyant 1/3000e du prix par jour de retard constituait une clause pénale, susceptible d’être modérée par le juge du fond, de sorte que la dette restait sérieusement contestable en référé. À Bordeaux, à l’inverse, la cour a accordé 58 816,80 euros de provision pour 756 jours de retard, dans un dossier où le principe de la garantie n’était pas contesté et où des rapports d’expertise non contredits établissaient l’inachèvement et les malfaçons. La différence entre les deux solutions tient aux pièces et à l’absence de contestation sérieuse, pas à une règle automatique : une provision se gagne par un dossier d’expertise et des mises en demeure, jamais par la seule invocation du retard. Rappel du cadre applicable aux pénalités convenues : « le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. » (article 1231-5 du code civil), et « Sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure. » (article 1231-5 du code civil). D’où une règle pratique : mettez en demeure tôt, par écrit, et conservez-en la preuve, car sans mise en demeure la pénalité n’est pas encourue.

Si votre situation exige une mise en demeure solide puis, le cas échéant, une assignation en référé contre le garant, l’accompagnement d’un avocat en droit immobilier à Paris permet de calibrer chaque étape, du contenu des courriers au choix entre injonction de faire et demande de provision, en fonction des pièces déjà réunies.

II. La réception et l’argent : solder le chantier sans se piéger

A. Réceptionner même l’imparfait, avec des réserves écrites et datées

Beaucoup de maîtres de l’ouvrage refusent de réceptionner tant que tout n’est pas parfait. C’est une erreur : sans réception, les garanties légales ne courent pas et les comptes restent bloqués. La réception est définie ainsi : « La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement. » (article 1792-6 du code civil). Le même texte organise la suite : « La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception. » (article 1792-6 du code civil). Et si l’entrepreneur n’exécute pas : « En l’absence d’un tel accord ou en cas d’inexécution dans le délai fixé, les travaux peuvent, après mise en demeure restée infructueuse, être exécutés aux frais et risques de l’entrepreneur défaillant. » (article 1792-6 du code civil).

Un jugement du tribunal judiciaire de Lyon du 2 février 2026 (RG 25/00737) montre comment ces règles s’appliquent à des travaux d’amélioration du logement. Une particulière avait commandé pour 9 917,69 euros TTC le remplacement de portes vitrées, fenêtres et d’un volet roulant ; les travaux s’étaient arrêtés en février 2024, l’entreprise réclamait son solde de près de 2 000 euros et la cliente, invoquant malfaçons et inexécutions, refusait de signer le procès-verbal de réception. Saisi par l’entreprise, le tribunal a prononcé la réception judiciaire des travaux à la date de première formulation des réserves par la cliente, puis a fait les comptes : 603,21 euros TTC restaient dus à l’entreprise sur le solde, mais 1 000 euros revenaient à la cliente en réparation de ses préjudices, avec compensation des créances réciproques et dépens à la charge de l’entreprise. Trois enseignements pratiques : refuser de signer ne bloque pas la réception, le juge la prononce avec vos réserves ; la date des réserves compte, car elle fixe le point de départ des délais ; et le solde du prix se compense avec l’indemnisation de vos préjudices, à condition de les avoir documentés.

Dans le cadre spécifique du contrat de construction de maison individuelle, la réception a un effet supplémentaire : « La garantie cesse lorsque la réception des travaux a été constatée par écrit et, le cas échéant, à l’expiration du délai de huit jours prévu à l’article L. 231-8 pour dénoncer les vices apparents ou, si des réserves ont été formulées, lorsque celles-ci ont été levées. » (article L. 231-6, IV). Autrement dit, la réception écrite éteint la garantie de livraison, sous réserve du délai de huit jours pour dénoncer les vices apparents et de la levée des réserves. D’où deux réflexes : ne signez une réception sans réserve que si tout est réellement terminé, et listez chaque défaut restant dans le procès-verbal ou dans une notification écrite postérieure, avec photos datées. Ce sont ces écrits qui permettront ensuite d’exiger la levée des réserves, puis de mobiliser les garanties annale, biennale et décennale.

B. Pénalités plancher, prix forfaitaire et assurance dommages-ouvrage

L’argent du retard obéit à un plancher légal. Le contrat doit mentionner les pénalités, et « En cas de retard de livraison, les pénalités prévues au i de l’article L. 231-2 ne peuvent être fixées à un montant inférieur à 1/3 000 du prix convenu par jour de retard. » (article R. 231-14 du code de la construction et de l’habitation). Pour une maison à 300 000 euros, cela représente au minimum 100 euros par jour de retard : sur dix-huit mois de retard, l’addition dépasse 50 000 euros, ce qui explique les provisions accordées dans les affaires citées. Vérifiez la clause de votre contrat : si elle prévoit moins que ce plancher, elle doit être relevée à ce minimum, et si elle prévoit davantage, c’est le montant contractuel qui s’applique, sous réserve du pouvoir de modération du juge. Dans l’arrêt de Bordeaux, la cour a rappelé que seuls les intempéries, les cas fortuits ou la force majeure déchargent le constructeur de ses délais, en visant la jurisprudence de la Cour de cassation sur ce point, et a écarté les justifications du garant face à des rapports d’expertise établissant l’inachèvement sans événement extérieur.

Le prix, lui, est en principe verrouillé : le contrat mentionne un prix forfaitaire et définitif. Méfiez-vous des avenants présentés comme indispensables en cours de chantier : le garant ne prend en charge les dépassements que s’ils sont nécessaires à l’achèvement, dans la limite d’une franchise de 5 %, et tout supplément de prix provoqué par le constructeur reste contestable. Ne signez aucun avenant augmentant le prix sans vérifier s’il correspond à des travaux réellement nécessaires et non prévus à la notice descriptive : dans l’affaire de Blois, le garant reprochait aux maîtres de l’ouvrage de refuser des avenants, mais le juge a constaté que ces refus n’étaient pas démontrés comme fautifs et que le chantier restait objectivement à l’arrêt. Parallèlement, aucun versement anticipé ne doit être consenti hors échéancier contractuel : le contrat peut être conclu sous conditions suspensives, dont « L’obtention de l’assurance de dommages » et « L’obtention de la garantie de livraison. » (article L. 231-4, I), et tant que ces conditions ne sont pas réalisées, les fonds versés en dépôt de garantie restent protégés et restituables.

Enfin, l’assurance dommages-ouvrage mérite une démarche distincte et précoce. « Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation » (article L. 242-1 du code des assurances). Cette assurance paie vite, sans attendre la désignation des responsables, puis se retourne contre eux : dans l’arrêt de Bordeaux, c’est elle qui a financé 67 640,34 euros de démolition-reconstruction après l’abandon. Mais elle ne joue que si vous l’avez souscrite avant l’ouverture du chantier et si vous déclarez le sinistre dans les formes : la cour a vérifié la régularité de la déclaration avant de condamner l’assureur. Au-delà, la responsabilité décennale des constructeurs peut être recherchée pendant dix ans : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. » (article 1792 du code civil). Une maison inachevée puis reprise par un second entrepreneur reste couverte : conservez tous les constats, expertises et factures de reprise, car ce sont eux qui établiront, des années plus tard, l’origine des désordres.

En conclusion, l’abandon du chantier de votre maison n’est pas une fatalité financière, à condition d’agir dans l’ordre : relisez votre contrat et retrouvez l’attestation du garant de livraison, mettez en demeure le constructeur puis le garant par écrit, laissez courir le délai de quinze jours, faites constater l’état du chantier par commissaire de justice, puis saisissez le juge des référés pour obtenir la désignation d’un repreneur et, dossier d’expertise à l’appui, des provisions. Réceptionnez ensuite avec des réserves écrites précises, déclarez le sinistre à votre assurance dommages-ouvrage et surveillez la levée des réserves. Chaque étape se prouve par des écrits datés : devis et avenants signés, mises en demeure avec accusés de réception, constats, rapports d’expertise et procès-verbaux. C’est cet enchaînement, plus que l’indignation, qui fait terminer une maison et payer les retards.