I. Ce que votre bailleur peut vraiment vous refacturer au titre des impôts fonciers

A. La taxe foncière reste l’impôt du bailleur, sauf la fraction mise à votre charge

Le principe est posé sans détour pour les baux à long terme, et il irrigue tout le statut du fermage : « Le paiement des primes d’assurances contre l’incendie des bâtiments loués, celui des grosses réparations et l’impôt foncier sont à la charge exclusive du propriétaire. » Votre bailleur ne peut donc pas vous présenter l’avis d’imposition comme une facture à rembourser euro pour euro. L’impôt foncier est le sien. Ce qui peut être mis à votre charge, c’est seulement une fraction de la taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties portant sur les biens pris à bail, en contrepartie des dépenses de voirie communale et de chemins ruraux que la loi fait supporter au preneur. Le texte précise : « A défaut d’accord amiable entre les parties, cette fraction est fixée à un cinquième. »

Concrètement, trois situations se présentent. Première situation : votre bail écrit prévoit une fraction, par exemple 20 %, un cinquième, ou un pourcentage départemental issu d’un arrêté ou d’un contrat type. Cette fraction s’applique, à condition qu’elle ne heurte pas les règles d’ordre public du statut. Deuxième situation : le bail ne dit rien. La fraction légale d’un cinquième s’applique par défaut, calculée sur le montant global de la taxe foncière afférente aux biens loués. Troisième situation : le bail met à votre charge 40 %, 50 % ou même la totalité de la taxe foncière. Cette clause mérite alors un contrôle ligne à ligne, car la jurisprudence admet les accords amiables tout en sanctionnant les stipulations qui dénaturent l’économie du statut, notamment quand elles portent sur des taxes que la loi rend non récupérables ou plafonne.

Le contentieux jugé le 3 juillet 2025 par le tribunal paritaire des baux ruraux de Châteauroux illustre ce contrôle poste par poste. Dans cette affaire, un bail notarié de vingt-cinq ans portant sur près de soixante-deux hectares prévoyait que les impôts fonciers demeuraient à la charge du bailleur, tout en mettant à la charge du preneur 50 % de la taxe foncière sur les propriétés non bâties et des frais d’établissement de rôle, payables chaque 24 décembre en sus du fermage, plus la moitié de la taxe de chambre d’agriculture. Après résiliation amiable constatée en conciliation, le bailleur réclamait 9 131 euros au titre de 2023 et 9 606 euros au titre de 2024, fermages et impôts cumulés. Le tribunal a condamné le preneur à payer ces deux sommes, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 mars 2024 pour l’arriéré 2023, tout en rejetant sa demande de délais de paiement faute de démarches sérieuses de règlement (jugement TPBR Châteauroux du 3 juillet 2025, RG 24/00008). L’enseignement est double : une fraction contractuelle peut être appliquée quand elle est claire et non contestée dans son montant, mais chaque poste doit être justifié par l’avis d’imposition, et les intérêts courent dès la mise en demeure.

Pour vérifier votre propre situation, exigez de votre bailleur la copie intégrale de l’avis de taxe foncière de l’année, parcelle par parcelle. Ne vous contentez jamais d’un montant global manuscrit sur un appel de fermage. Contrôlez que seules les parcelles que vous louez figurent dans l’assiette, que la fraction appliquée correspond au bail ou au cinquième légal, et que les frais de rôle et de gestion ajoutés correspondent bien à ceux de l’avis. Si le bailleur refuse de produire l’avis, écrivez-lui en recommandé avec accusé de réception pour exiger la justification avant tout paiement du supplément. Ce courrier fera foi devant le tribunal paritaire en cas de litige sur le trop-perçu.

Un point mérite une vigilance particulière : la taxe foncière sur les propriétés bâties. Quand vous louez des bâtiments d’exploitation, hangars ou stabulations, la fraction de taxe foncière bâtie afférente à ces bâtiments peut être mise à votre charge dans les mêmes conditions. En revanche, la maison d’habitation du bailleur, qu’il occupe ou qu’il loue à un tiers, n’entre jamais dans votre part. Les notaires ruralistes rappellent d’ailleurs que la taxe foncière sur les propriétés non bâties comprend les bâtiments d’exploitation loués au fermier, à l’exclusion des maisons d’habitation. Si votre bailleur vous fait supporter de la taxe bâtie sur sa maison, la clause est contestable et les sommes payées à ce titre sont répétibles.

Enfin, relisez la durée de votre bail. Les règles de répartition exposées ici valent pour le bail de neuf ans comme pour les baux à long terme de dix-huit ans, vingt-cinq ans ou de carrière, mais le bail de dix-huit ans et plus emporte des effets fiscaux et successoraux propres, notamment sur la part de taxe foncière exigible et sur les exonérations. Pour situer votre bail dans son régime de durée avant de contester un appel de charges, vous pouvez utilement relire notre synthèse sur les arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption en bail rural, qui rappelle comment durée, statut et droits du preneur s’articulent.

B. La taxe de chambre d’agriculture : la moitié, ni plus, ni moins, malgré toute clause contraire

La taxe perçue au profit des chambres d’agriculture suit un régime plus rigide encore, et c’est une bonne nouvelle pour le fermier. Le code général des impôts dispose : « Le montant des taxes que les chambres d’agriculture sont autorisées à percevoir est, nonobstant toute clause ou disposition contraire, remboursé pour moitié au propriétaire par le locataire fermier ou métayer. » La formule « nonobstant toute clause ou disposition contraire » signifie qu’aucune stipulation du bail ne peut vous imposer 60 %, 80 % ou la totalité de cette taxe. Toute clause qui dépasserait la moitié est réputée non écrite sur ce point, et le trop-versé peut être récupéré.

En pratique, le calcul se fait ainsi : prenez le montant de la taxe de chambre d’agriculture figurant sur l’avis de taxe foncière du bailleur, divisez-le par deux, ajoutez les frais de gestion de la fiscalité directe locale afférents à cette part tels qu’ils figurent sur l’avis. Les chambres d’agriculture publient chaque année des notes de répartition qui détaillent ce calcul et proposent des modèles de décompte ; la chambre d’agriculture du Cher rappelle ainsi que l’impôt foncier est à la charge exclusive du propriétaire en vertu de l’article L. 415-3 du code rural, que le preneur ne rembourse qu’une fraction selon le bail, et que les terres agricoles font l’objet depuis 2025 d’une exonération de 30 % des parts communales et intercommunales de la taxe sur le non-bâti. Ces notes départementales sont précieuses pour chiffrer, mais elles ne remplacent pas l’avis d’imposition : seul l’avis fait foi des montants.

Deux erreurs reviennent constamment dans les appels de charges. Première erreur : le bailleur vous demande la moitié de la taxe de chambre calculée sur l’ensemble de son exploitation, y compris des parcelles qu’il exploite lui-même ou qu’il loue à d’autres. Vous ne devez que la moitié afférente aux biens que vous prenez à bail. Exigez le détail cadastral. Deuxième erreur : le bailleur ajoute des frais de gestion forfaitaires inventés, sans rapport avec l’avis. Les seuls frais exigibles sont ceux de l’avis, au prorata de votre part. Tout le reste se conteste.

Notez aussi le cas du métayage : le texte vise expressément le « locataire fermier ou métayer ». Si vous êtes métayer, la moitié de la taxe de chambre pèse sur vous dans les mêmes conditions, sauf partage différent prévu par votre bail à part de fruits dans la limite de la loi. Et si vous exploitez en société, GAEC ou EARL, après mise à disposition des terres louées, la charge suit le bail : c’est le preneur, donc la société preneuse ou l’associé preneur selon le montage, qui doit le remboursement, dans la limite de la moitié.

Devant le tribunal paritaire, la preuve se joue sur pièces : bail, avis d’imposition du bailleur, appels de fermage, justificatifs de paiement, décomptes annuels. Conservez chaque avis et chaque quittance pendant au moins cinq ans. Si vous avez payé pendant des années une moitié calculée sur une assiette trop large, chaque année trop payée ouvre une action en répétition, dans la limite de la prescription quinquennale de droit commun applicable aux actions en paiement et en répétition des charges du bail rural. Ne laissez donc pas le temps effacer vos droits : dès que l’erreur apparaît, réclamez par écrit.

II. Sécheresse, grêle ou calamité : le dégrèvement de votre bailleur vous appartient et se récupère

A. Pertes de récoltes : le dégrèvement de taxe foncière bénéficie au fermier, même sans fermage payé

Quand la grêle hache vos blés, que le gel noir brûle vos vignes ou que la sécheresse vide vos maïs, deux mécanismes fiscaux et civils se combinent, et tous deux jouent en votre faveur. D’abord, le code général des impôts ouvre un dégrèvement : « En cas de pertes de récoltes sur pied par suite de grêle, gelée, inondation, incendie ou autres événements extraordinaires, un dégrèvement proportionnel de la taxe foncière afférente pour l’année en cours aux parcelles atteintes est accordé au contribuable, sur réclamation présentée dans les formes et délais prévus par le livre des procédures fiscales. » Le contribuable, ici, c’est votre bailleur, destinataire de l’avis. C’est donc lui qui réclame, mais c’est vous qui devez en profiter.

Le code rural organise ce transfert : « la somme dont il est exonéré ou exempté bénéficie au fermier. En conséquence, le fermier déduit du montant du fermage à payer au titre de l’année au cours de laquelle a eu lieu le sinistre une somme égale à celle représentant le dégrèvement dont a bénéficié le bailleur. Dans le cas où le paiement du fermage est intervenu avant la fixation du dégrèvement, le propriétaire doit en ristourner le montant au preneur. » Deux voies, donc : si le dégrèvement est connu avant l’échéance du fermage, vous déduisez ; s’il est fixé après, le bailleur vous reverse. Dans les deux cas, l’année de référence est celle du sinistre, et le montant est celui du dégrèvement accordé au bailleur, attesté par l’administration fiscale.

La Cour de cassation a verrouillé ce droit dans un arrêt de principe rendu le 17 juillet 1996 et publié au Bulletin : une fermière réclamait à sa bailleresse le reversement du dégrèvement obtenu pour 1992 après des calamités agricoles ; le tribunal paritaire l’avait déboutée au motif qu’elle n’avait pas payé son fermage de 1992 et ne pouvait donc ni déduire ni obtenir de ristourne. La troisième chambre civile a cassé, jugeant que « la créance du preneur au titre du dégrèvement d’impôts fonciers dont a bénéficié le bailleur, à la suite de calamités agricoles, n’est pas subordonnée au paiement effectif du fermage » (Cass. 3e civ., 17 juillet 1996, n° 94-20.493). Autrement dit, même en retard de fermage, même en litige sur le paiement, votre créance de dégrèvement existe et se réclame. C’est un point capital quand le bailleur fait pression avec un commandement de payer : le dégrèvement ne s’éteint pas parce que le fermage est impayé, et il peut se compenser avec l’arriéré.

La procédure de dégrèvement, elle, obéit à des délais stricts qu’il faut connaître pour ne pas perdre le bénéfice. La réclamation se présente dans les formes et délais du livre des procédures fiscales, en pratique avant la fin de l’année qui suit celle de la mise en recouvrement, avec l’état parcellaire des pertes. Quand les pertes touchent une partie notable de la commune, le maire peut déposer une réclamation collective au nom de l’ensemble des contribuables intéressés : rapprochez-vous de la mairie dès le sinistre pour savoir si une démarche collective est engagée, sans pour autant renoncer à votre réclamation individuelle si vos parcelles sont atypiques. Attention à l’exclusion légale : « Il n’est accordé aucun dégrèvement de taxe foncière pour pertes de récoltes subies du fait de la grêle par les agriculteurs non assurés. » Si vos récoltes ne sont pas assurées contre la grêle, le dégrèvement pour grêle vous échappe, et votre bailleur ne reversera rien faute d’avoir rien obtenu. C’est une raison supplémentaire de maintenir une couverture grêle, au-delà même de l’indemnisation des récoltes.

À côté du dégrèvement, le droit commun du fermage offre un second levier quand le cas fortuit emporte tout ou moitié d’une récolte. Le code civil dispose : « Si le bail est fait pour plusieurs années, et que, pendant la durée du bail, la totalité ou la moitié d’une récolte au moins soit enlevée par des cas fortuits, le fermier peut demander une remise du prix de sa location, à moins qu’il ne soit indemnisé par les récoltes précédentes. » Cette remise du prix pour perte de récolte par cas fortuit se cumule avec le reversement du dégrèvement, car les deux n’ont pas le même objet : la remise compense votre perte d’exploitation, le reversement vous rend l’impôt que le bailleur n’a pas payé. N’acceptez donc pas l’argument, parfois opposé, selon lequel le dégrèvement reversé tiendrait lieu de remise de fermage. Les deux se calculent séparément et se réclament ensemble devant le tribunal paritaire.

Reste la question des calamités agricoles au sens du fonds national de gestion des risques en agriculture. La loi réserve ce régime aux dommages d’importance exceptionnelle dus à des variations anormales d’intensité d’un agent naturel climatique, quand les moyens habituels de lutte n’ont pu être utilisés ou se sont révélés inopérants, et pour les pertes qui ne relèvent pas de l’assurance récolte obligatoire : le fonds « contribue, pour les pertes qui ne relèvent pas de l’article L. 361-4-2, à l’indemnisation des calamités agricoles ». Si vos pertes relèvent de ce régime, faites reconnaître la calamité par arrêté, déclarez vos pertes dans les délais, et suivez en parallèle le dégrèvement fiscal : l’indemnité du fonds répare votre perte, le dégrèvement allège l’impôt du bailleur et doit vous revenir. L’un ne mange pas l’autre.

En pratique, dès le sinistre, adoptez quatre réflexes. Premièrement, faites constater : photos datées, témoignages, constat de commissaire de justice si les surfaces sont importantes, déclaration à votre assurance récolte. Deuxièmement, écrivez à votre bailleur en recommandé pour l’inviter à déposer la réclamation en dégrèvement et à vous tenir informé, en rappelant que la somme vous bénéficiera. Troisièmement, demandez en mairie si une réclamation collective est envisagée. Quatrièmement, si le bailleur obtient le dégrèvement et le garde, mettez-le en demeure de vous le reverser avec le décompte, puis saisissez le tribunal paritaire. Les juges disposent d’un contentieux nourri sur ces questions et n’hésitent pas à ordonner des expertises pour chiffrer : le 25 mars 2025, la cour d’appel de Montpellier a ainsi ordonné avant dire droit une expertise judiciaire avec pour mission, notamment, d’évaluer le montant des dégrèvements de taxe foncière obtenus par le propriétaire à la suite de calamités agricoles sur la période 2017-2022 et le montant de la taxe due par l’exploitant selon les parcelles louées (arrêt CA Montpellier, 5e ch. civ., 25 mars 2025, n° 24/03481). Faites expertiser plutôt que d’accepter un chiffre avancé sans pièce.

B. Exonération de 30 % depuis 2025, charges interdites et contentieux : chiffrer, contester, récupérer

Depuis le 1er janvier 2025, le calcul de votre part de taxe foncière sur le non-bâti a changé, et beaucoup d’appels de fermage ne l’ont pas intégré. Les terres agricoles bénéficient désormais d’une exonération de 30 % des parts communales et intercommunales de la taxe foncière sur les propriétés non bâties, contre 20 % auparavant. Les notaires ruralistes signalent que ce relèvement modifie le coefficient de rétrocession au profit du preneur, désormais fixé à 1,43, et que le montant de l’exonération doit être intégralement rétrocédé au preneur : le bailleur impute cet avantage sur la part de taxe mise à votre charge, et si cette part est insuffisante pour absorber l’exonération, il déduit le reliquat du fermage. La chambre d’agriculture du Cher confirme le nouveau taux de 30 % depuis 2025 et met à disposition des exploitants une note de calcul dédiée. À l’inverse, certaines publications antérieures à la réforme mentionnent encore un dégrèvement de 20 % : elles sont périmées sur ce point, et un appel de charges qui appliquerait encore l’ancien taux doit être redressé.

Le mécanisme légal de cette rétrocession figure à l’article L. 415-3 du code rural, dont le texte organise l’imputation selon que la part mise à votre charge atteint ou non 30 %, avec le coefficient multiplicateur de 1,43. Concrètement, demandez à votre bailleur le décompte suivant : montant de la taxe foncière sur le non-bâti de l’avis, part communale et intercommunale, application de l’exonération de 30 %, calcul de votre part contractuelle ou légale, imputation de l’exonération, solde. Si le bailleur applique 20 % au lieu de 30 %, ou oublie le coefficient, l’écart constitue un trop-perçu récupérable. Faites refaire le calcul par écrit et conservez l’ancien décompte comme preuve de l’erreur.

Au-delà des chiffres, certaines charges ne peuvent jamais vous être imposées, même par une clause expresse du bail. La Cour de cassation l’a rappelé le 13 mai 1998 à propos de taxes d’irrigation et d’arrosage mises au preneur par un contrat type départemental : le tribunal paritaire avait condamné le fermier en se bornant à voir dans le contrat type un règlement administratif insusceptible d’annulation par le juge judiciaire. La troisième chambre civile a cassé, jugeant que le fermier soutenait que le contrat type était sur ce point contraire aux dispositions d’ordre public de l’article L. 411-12 du code rural et que, dès lors que l’exception d’illégalité présentait un caractère sérieux, le juge judiciaire devait surseoir à statuer jusqu’à la décision du juge administratif (Cass. 3e civ., 13 mai 1998, n° 96-17.289). La leçon vaut pour toutes les charges : quand une clause de répartition ou un contrat type heurte une règle d’ordre public du statut du fermage, elle s’écarte, et le juge organise le sursis nécessaire plutôt que de l’appliquer aveuglément. Si votre bail vous impose des taxes d’irrigation, des redevances d’arrosage ou des participations d’associations syndicales sans base légale claire, soulevez l’exception d’illégalité et demandez au tribunal paritaire de surseoir si le moyen est sérieux.

Le contentieux suit alors un chemin balisé. D’abord, la conciliation devant le tribunal paritaire des baux ruraux, obligatoire avant tout jugement : c’est le moment de produire l’avis, le bail, vos décomptes et la mise en demeure restée sans réponse. Beaucoup d’affaires se règlent à ce stade, quand le bailleur découvre que sa clause de 50 % ou son oubli de l’exonération de 30 % ne tiendra pas. Ensuite, le jugement, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure, comme dans l’affaire de Châteauroux où les intérêts ont couru depuis le commandement de payer du 26 mars 2024. Enfin, l’exécution, sachant que les décisions du tribunal paritaire sont de droit exécutoires à titre provisoire. Si le litige porte sur plusieurs années de fermages et de taxes imbriqués, préparez-vous à une expertise comme celle ordonnée à Montpellier : cadastrez chaque parcelle, listez chaque année, isolez fermage, part de taxe, part de chambre, dégrèvements et exonérations. Un tableau année par année, parcelle par parcelle, fait gagner le procès.

Reste une question que les fermiers posent à chaque automne : faut-il payer sous réserve ou refuser de payer la part contestée ? La prudence commande de payer le fermage et la part non contestée, en mentionnant expressément sur le virement et dans un courrier que le paiement est fait sous réserve de contestation du surplus, puis de réclamer le trop-versé. Refuser tout paiement expose à un commandement de payer, puis à une action en résiliation pour défaut de paiement, comme celle qui a prospéré à Châteauroux pour près de dix-neuf mille euros d’arriérés. À l’inverse, payer sans réserve peut être interprété comme un acquiescement. La mention de réserve, datée et conservée, préserve vos deux intérêts : le bail et la créance.

Pour conclure ce tour d’horizon, retenez la méthode en cinq temps : obtenir l’avis d’imposition du bailleur chaque année ; recalculer votre part selon le bail ou le cinquième légal, avec l’exonération de 30 % et la moitié de la taxe de chambre ; vérifier que le dégrèvement pour pertes de récoltes, s’il existe, vous a été déduit ou reversé ; mettre en demeure par écrit en cas d’écart ; saisir le tribunal paritaire avec un décompte année par année. Les textes protègent le fermier avec constance depuis 1996, les juges appliquent ces règles au euro près en 2025, et les réformes de 2025 ont encore allégé votre part. À vous de les faire appliquer, pièces en main.

Conclusion

La taxe foncière de votre bailleur n’est pas votre facture : seule une fraction peut vous être réclamée, un cinquième à défaut d’accord, la moitié pour la taxe de chambre d’agriculture sans clause contraire possible, et chaque euro de dégrèvement obtenu après un sinistre doit vous revenir par déduction ou par reversement, même si votre fermage est en retard. Depuis 2025, l’exonération de 30 % des parts communales et intercommunales allège encore votre part et se rétrocède intégralement. Exigez l’avis d’imposition, recalculez, payez sous réserve ce qui est dû, mettez en demeure pour le surplus et saisissez le tribunal paritaire avec un décompte précis : c’est ainsi, pièces en main et dans les délais, que le fermier obtient le remboursement et sécurise son bail.