Votre bailleur vous annonce qu’un carrier va ouvrir une extraction sur vos terres louées, ou vous découvrez qu’il a déjà signé une promesse pour laisser extraire du sable, du gravier ou de la roche sur vos parcelles. Vous perdez la récolte en cours, l’accès à vos îlots, parfois l’équilibre entier de votre exploitation, et l’on vous demande de partir. Cette situation se rencontre quand la valeur des matériaux du sous-sol dépasse, aux yeux du propriétaire, celle du fermage. Le droit rural n’autorise pas le bailleur à vous évincer par un simple courrier. La résiliation pour changement de destination répond à des conditions de fond et de forme que les tribunaux contrôlent de près, et le projet extractif lui-même dépend d’une police administrative distincte. Deux arrêts rendus en 2025 et 2026 viennent d’annuler des résiliations notifiées pour ce motif, tandis que deux autres montrent que le preneur qui change lui-même la destination du fonds s’expose à la résiliation judiciaire. Voici comment défendre votre bail et chiffrer votre indemnité.

I. La résiliation pour changement de destination obéit à des conditions strictes

A. Seules certaines parcelles peuvent être reprises, avec l’accord du préfet hors zone urbaine

Le texte de référence est l’article L. 411-32 du code rural et de la pêche maritime, en vigueur dans sa version applicable au 4 octobre 2026 : « Le propriétaire peut, à tout moment, résilier le bail sur des parcelles dont la destination agricole peut être changée et qui sont situées en zone urbaine en application d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu. » La première vérification porte donc sur le zonage. Si vos parcelles sont classées en zone urbaine du plan local d’urbanisme, le bailleur peut agir sans autorisation administrative préalable. Dans tous les autres cas, la règle change : « En l’absence d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, ou, lorsque existe un plan local d’urbanisme, en dehors des zones urbaines mentionnées à l’alinéa précédent, le droit de résiliation ne peut être exercé sur des parcelles en vue d’un changement de leur destination agricole qu’avec l’autorisation de l’autorité administrative. » Une carrière projetée en zone agricole ou naturelle entre dans ce second cas. Sans arrêté préfectoral d’autorisation, la résiliation ne peut pas être notifiée valablement.

L’autorisation du préfet n’est pas une formalité. Elle est délivrée après avis de la commission consultative départementale des baux ruraux, et le juge judiciaire en vérifie l’existence et la date. La cour d’appel de Douai l’a rappelé le 18 septembre 2025 (chambre 8, section 4, RG 24/04093) dans un litige où une communauté de communes, devenue propriétaire de terres louées par préemption urbaine, avait fait autoriser la résiliation partielle du bail par arrêté préfectoral du 21 octobre 2022, après un avis favorable de la commission rendu le 23 septembre 2022, puis avait notifié la résiliation le 7 novembre 2022. La cour a jugé que cette autorisation préalable devait exister avant la notification, et qu’un second arrêté dit modificatif du 18 janvier 2023, qui ajoutait des considérants sur l’équilibre économique de l’exploitation et l’irrigation, ne réparait pas une notification délivrée sur une autorisation incomplète. Elle a annulé la notification de résiliation du 7 novembre 2022 et condamné la communauté de communes aux dépens d’appel ainsi qu’à 2 000 euros au titre des frais de procédure.

Le même arrêt tranche une confusion fréquente quand le bailleur est une personne publique. Le litige portait sur une résiliation anticipée en cours de bail pour changement de destination, et non sur une procédure de non-renouvellement à l’échéance propre à l’État, aux collectivités et aux établissements publics. La cour a donc écarté l’article L. 415-11 du même code et jugé la validité de l’acte au seul regard de l’article L. 411-32. Si votre bailleur est une commune, une intercommunalité ou un établissement public et qu’il invoque un projet d’aménagement ou d’extraction, vérifiez sur quel fondement exact il agit : les régimes ne se cumulent pas et leurs conditions diffèrent.

La résiliation pour changement de destination emporte trois garanties pour le preneur. D’abord, le bailleur s’engage à changer ou faire changer la destination dans les trois années qui suivent, et la notification doit mentionner cet engagement. Si la carrière ne voit jamais le jour et que les terres restent agricoles, cette carence servira votre demande de réintégration ou de dommages-intérêts. Ensuite, quand la résiliation ne porte que sur une partie des terres, « Lorsque l’équilibre économique de son exploitation est gravement compromis par une résiliation partielle, le preneur peut exiger que la résiliation porte sur la totalité du bien loué. » Une extraction qui coupe votre îlot en deux, supprime l’accès aux parcelles restantes ou emporte les installations d’irrigation essentielles au fonctionnement de l’exploitation justifie cette exigence. Enfin, « Le preneur est indemnisé du préjudice qu’il subit comme il le serait en cas d’expropriation. » Et « Il ne peut être contraint de quitter les lieux avant l’expiration de l’année culturale en cours lors du paiement de l’indemnité qui peut lui être due, ou d’une indemnité prévisionnelle fixée, à défaut d’accord entre les parties, par le président du tribunal paritaire statuant en référé. » Concrètement, tant que l’indemnité, même provisionnelle, n’est pas payée, vous pouvez rester jusqu’à la fin de l’année culturale en cours. Le juge des référés du tribunal paritaire peut fixer cette provision sans attendre le jugement au fond.

B. La notification doit désigner les parcelles reprises, sous peine de nullité

Sur la forme, le texte impose que « La résiliation doit être notifiée au preneur par acte extrajudiciaire, et prend effet un an après cette notification qui doit mentionner l’engagement du propriétaire de changer ou de faire changer la destination des terrains dans le respect d’un plan local d’urbanisme ou d’un document d’urbanisme en tenant lieu, s’il en existe, au cours des trois années qui suivent la résiliation. » L’acte de commissaire de justice doit donc identifier avec précision les parcelles concernées par le changement de destination, et pas seulement viser le bail dans son ensemble. La cour d’appel de Riom vient de le juger le 17 mars 2026 (première chambre civile, RG 24/01576) dans une affaire où le bailleur avait notifié le 1er mars 2022 la résiliation d’un bail à ferme conclu le 6 juillet 2005 sur seize hectares, au motif qu’une partie de l’objet de la location était désormais classée en zone constructible par le plan local d’urbanisme. La cour a relevé que l’acte ne précisait aucune des parcelles visées par le changement de destination et visait au contraire l’objet de la location dans son ensemble, sans restriction. Elle a jugé cette irrégularité de nature à induire le preneur en erreur sur les conséquences de la résiliation, et confirmé le jugement du tribunal paritaire des baux ruraux d’Aurillac du 19 septembre 2024 qui avait déclaré l’acte nul et de nul effet.

L’argument du bailleur, tiré de discussions amiables menées depuis 2012 sur une reprise partielle, n’a pas convaincu. La cour a retenu que les relations conflictuelles expliquaient que le preneur ait pu se méprendre sur les intentions réelles du bailleur devant un acte muet sur les parcelles comme sur les échanges antérieurs. La leçon vaut pour un projet de carrière : si la notification vise toutes vos terres alors que l’extraction n’en concerne qu’une partie, ou si elle ne joint ni plan ni références cadastrales, elle prête le flanc à l’annulation. Exigez un acte qui dise quelles parcelles, pour quel projet, sur quel zonage, avec quel engagement de changement de destination dans les trois ans. À défaut, saisissez le tribunal paritaire en nullité. Dans l’affaire jugée à Riom, le preneur avait saisi le tribunal le 24 juin 2022, moins de quatre mois après la notification du 1er mars 2022, un tempo à reproduire sans tarder.

Le même arrêt illustre ce que le preneur peut obtenir au-delà de la nullité. Les parties s’étant accordées sur le retrait de soixante ares d’une parcelle et de quinze ares d’une autre, le tribunal avait enjoint au bailleur de faire intervenir un géomètre expert à ses frais pour délimiter le parcellaire repris et de poser une clôture à la limite. La cour a confirmé ces obligations et les a assorties d’une astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard, courant trois mois après la notification de l’arrêt et pendant trois mois, parce que le bailleur avait fait poser une clôture suivant un tracé qui ne respectait pas les limites des terrains constructibles. Elle a porté à 3 000 euros les dommages-intérêts pour trouble de jouissance subi et ajouté 2 000 euros au titre des frais de procédure. Elle a enfin déclaré irrecevables la demande d’expulsion fondée sur le défaut de renouvellement et la demande de résiliation pour agissement du preneur, qui ne correspondaient ni à l’objet du litige ni à une demande régulièrement formée. Face à un bailleur qui, sous couvert d’une carrière, empiète sur vos parcelles, clôt mal ou vous prive de jouissance, ces postes se chiffrent et se demandent.

Un dernier point de forme mérite d’être relevé. Quand le bailleur agit en résiliation pour changement de destination, il n’a pas à saisir le tribunal au préalable : la résiliation s’opère par notification. C’est au preneur de contester devant le tribunal paritaire. À l’inverse, pour les motifs de droit commun de l’article L. 411-31 du code rural et de la pêche maritime — impayés, agissements compromettant la bonne exploitation, clauses environnementales — c’est le bailleur qui doit saisir le juge. Ne laissez pas un bailleur inverser les rôles en vous présentant une résiliation de droit commun comme acquise sans jugement. Pour mémoire, le congé de non-renouvellement, lui, « Le congé peut être déféré par le preneur au tribunal paritaire dans un délai fixé par décret, à dater de sa réception, sous peine de forclusion. » Et « La forclusion ne sera pas encourue si le congé est donné hors délai » ou sans les mentions exigées à peine de nullité. Vérifiez donc systématiquement les mentions et les dates de tout acte reçu, qu’il s’intitule congé, notification ou résiliation.

II. Défendre le bail face au projet extractif et chiffrer la réparation

A. Contester sans attendre, exiger la totalité ou l’indemnité, et rester jusqu’au paiement

Dès réception de la notification, rassemblez l’acte de commissaire de justice, le bail, le relevé parcellaire, le plan local d’urbanisme et, s’il existe, l’arrêté préfectoral d’autorisation. Faites vérifier trois questions. L’autorisation préfectorale existe-t-elle et est-elle antérieure à la notification quand les parcelles ne sont pas en zone urbaine. L’acte désigne-t-il précisément les parcelles reprises et mentionne-t-il l’engagement de changer leur destination dans les trois ans. La reprise partielle compromet-elle gravement l’équilibre économique de votre exploitation, auquel cas vous pouvez exiger la résiliation totale. Chacune de ces vérifications correspond à une annulation prononcée par les cours d’appel en 2025 et 2026 : à Douai, annulation pour autorisation postérieure et incomplète, avec 2 000 euros de frais de procédure au profit du preneur ; à Riom, nullité pour désignation globale de l’objet de la location, avec géomètre, clôture sous astreinte de 100 euros par jour et 3 000 euros pour trouble de jouissance.

Si la résiliation partielle est régulière mais ruine l’équilibre de l’exploitation, exigez par écrit que la résiliation porte sur la totalité du bien loué, puis chiffrez l’indemnité comme en matière d’expropriation : perte de récoltes en terre, dépréciation du cheptel ou du matériel devenu sans emploi, frais de réinstallation sur d’autres terres, perte de marge sur les années restant à courir. Demandez une provision et, à défaut d’accord, saisissez le président du tribunal paritaire en référé pour la faire fixer. Rappelez dans chacun de vos courriers que vous ne quitterez pas les lieux avant l’expiration de l’année culturale en cours sans paiement de l’indemnité ou de la provision. Ce maintien n’est pas une occupation sans droit : la loi l’organise.

Les décisions récentes montrent aussi que le juge sanctionne les voies de fait. À Riom, la clôture posée hors limites a valu astreinte et dommages-intérêts. À Rennes, dans un arrêt du 6 mars 2025 (chambre des baux ruraux, RG 24/02517) qui prononce la résiliation de deux baux pour sous-location et abandon de l’exploitation personnelle, la cour a ordonné la libération avant le 31 juillet 2025 et prévu passé ce délai une astreinte de 50 euros par jour de retard pendant six mois. L’astreinte est l’outil symétrique : elle garantit l’exécution, que vous soyez créancier d’une obligation de faire du bailleur ou débiteur d’une libération après une résiliation validée. Pour situer ces règles dans l’ensemble du contentieux du bail rural, vous pouvez utilement relire notre synthèse sur les arrêts 2026 sur le statut du fermage et la préemption devant la troisième chambre civile, qui rappelle comment les juges articulent statut d’ordre public, préemption et fin du bail.

B. Le projet de carrière répond à sa propre police, que le bailleur ne peut pas contourner

Ouvrir une carrière sur vos terres louées ne dépend pas du seul bail rural. Les carrières sont des installations classées soumises à autorisation environnementale : selon l’article L. 512-1 du code de l’environnement, « Sont soumises à autorisation les installations qui présentent de graves dangers ou inconvénients pour les intérêts mentionnés à l’article L. 511-1 ». Le carrier doit donc obtenir une autorisation environnementale après enquête publique, étude d’impact et avis des services, avant toute extraction. Un bailleur qui vous demande de partir pour une carrière dépourvue d’autorisation vous demande de céder à un projet inexistant en droit. Exigez la copie de l’arrêté d’autorisation ou d’enregistrement et vérifiez son périmètre : s’il ne couvre pas vos parcelles, la résiliation manque de cause.

La durée d’exploitation est bornée. L’article L. 515-1 du code de l’environnement dispose que « La durée de validité de l’autorisation administrative prévue à l’article L. 512-1 ou de l’enregistrement prévu à l’article L. 512-7 des exploitations de carrières ne peut excéder trente ans. » Cette borne éclaire l’engagement triennal du bailleur : le changement de destination doit intervenir dans les trois ans de la résiliation, mais l’exploitation peut ensuite durer jusqu’à trente ans, avec remise en état à la fin. Le sort de vos terres après la carrière doit être anticipé dans l’indemnité : une parcelle réaménagée en plan d’eau ou en espace naturel ne redeviendra pas une terre labourable. Le schéma régional des carrières, élaboré par le préfet de région selon l’article L. 515-3 du même code, « Il fixe les objectifs à atteindre en matière de limitation et de suivi des impacts et les orientations de remise en état et de réaménagement des sites. » En Île-de-France comme ailleurs, consultez ce schéma : il indique si votre secteur est identifié comme gisement exploitable et quelles remises en état y sont attendues, ce qui nourrit la discussion sur le préjudice durable.

Vérifiez aussi les garanties financières. L’article L. 516-1 du code de l’environnement subordonne la mise en activité des carrières à la constitution de garanties financières destinées à assurer la surveillance du site, la sécurité et la réhabilitation après fermeture. Mais le même article précise que « Elles ne couvrent pas les indemnisations dues par l’exploitant aux tiers qui pourraient subir un préjudice par fait de pollution ou d’accident causé par l’installation. » Fermier évincé ou voisin de l’extraction, vous êtes ce tiers : les garanties du carrier ne paieront pas votre perte d’exploitation, vos poussières sur les récoltes restantes ni vos chemins dégradés. Votre indemnité doit être réclamée séparément, contre le bailleur sur le fondement du bail rural et, pour les dommages d’exploitation de la carrière, contre l’exploitant.

Ne signez aucun document présenté par le bailleur ou le carrier sans avis : promesse de libération anticipée, convention d’occupation temporaire pour sondages, autorisation de passage d’engins, renonciation à indemnité. Les sondages et pistes d’accès dégradent le fonds et peuvent être qualifiés de changement de destination partiel ouvrant droit à réparation. Si le carrier vous propose un droit de fortage, c’est-à-dire une redevance proportionnelle aux matériaux extraits, ne le confondez pas avec l’indemnité d’éviction due par le bailleur : les deux se cumulent, l’un rémunère la matière extraite pendant l’occupation, l’autre répare la perte du bail. Toute convention qui vous ferait renoncer par avance à contester la résiliation mérite d’être refusée tant que l’autorisation préfectorale de changement de destination et l’autorisation environnementale ne sont pas purgées de tout recours.

La symétrie mérite d’être rappelée, car le preneur qui modifie lui-même la destination du fonds s’expose à la résiliation judiciaire. L’article L. 411-29 du code rural et de la pêche maritime permet au preneur de retourner des prairies ou de mettre en oeuvre des moyens culturaux non prévus au bail, mais « A défaut d’accord amiable, il doit fournir au bailleur, dans le mois qui précède cette opération, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, une description détaillée des travaux qu’il se propose d’entreprendre. » Et « Le bailleur peut, s’il estime que les opérations entraînent une dégradation du fonds, saisir le tribunal paritaire, dans un délai de quinze jours à compter de la réception de l’avis du preneur. » Extraire des matériaux, stocker des déchets ou installer une activité non agricole sans cette lettre expose à une action en résiliation pour « Des agissements du preneur de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds, notamment le fait qu’il ne dispose pas de la main-d’oeuvre nécessaire aux besoins de l’exploitation » ou pour inexécution des clauses du bail.

Deux arrêts récents l’établissent nettement. Le 2 février 2026, la cour d’appel de Colmar (troisième chambre civile, RG 25/01273) a prononcé la résiliation d’un bail conclu le 18 juin 1998 entre une commune et son preneur, condamné ce dernier à libérer la parcelle et les constructions dans les deux mois de la signification, et ordonné au besoin son expulsion, après avoir relevé des activités de brûlage et de stockage de matériaux ainsi que des dépôts de véhicules hors d’usage, de pneus et d’appareils frigorifiques constatés dès 2017 malgré une mise en demeure. Le tribunal paritaire avait d’abord refusé la résiliation au motif que le stockage ne traduisait pas un changement global de destination au regard de la surface totale ; la cour a infirmé et résilié, en condamnant le preneur aux dépens et à 1 500 euros de frais de procédure. Le 6 mars 2025, la cour d’appel de Rennes a prononcé la résiliation d’un bail écrit de trente-six hectares et d’un bail verbal pour abandon de toute exploitation personnelle, sous-location prohibée au profit d’un prestataire rémunéré et changement de destination d’un hangar. Si votre bailleur vous reproche vos propres stockages ou installations, ces arrêts montrent que le juge distingue l’accessoire agricole de l’activité étrangère au bail : documentez le lien de vos installations avec l’exploitation.

Conclusion

Un projet de carrière ne fait pas disparaître votre bail rural. Le bailleur doit résilier parcelle par parcelle, en zone urbaine ou avec l’autorisation préalable du préfet, par acte de commissaire de justice qui désigne les terres reprises et porte l’engagement de changer leur destination dans les trois ans, avec effet un an après la notification. Toute faille — autorisation postérieure, acte global, parcelles non désignées — ouvre l’annulation devant le tribunal paritaire, comme l’ont jugé les cours d’appel de Douai et de Riom en 2025 et 2026, avec astreintes, frais de procédure et dommages-intérêts pour trouble de jouissance à la clé. Si la reprise partielle déséquilibre votre exploitation, exigez la résiliation totale ; si vous devez partir, faites chiffrer l’indemnité comme en expropriation, demandez une provision au juge des référés et restez jusqu’à la fin de l’année culturale sans paiement. Contrôlez enfin la réalité du projet extractif — autorisation environnementale, périmètre, garanties, remise en état — et ne signez ni libération anticipée ni renonciation avant que chaque autorisation soit purgée. Gardez chaque acte, chaque arrêté et chaque constat : devant le tribunal paritaire, le dossier qui désigne, date et chiffre l’emporte sur les affirmations.