Les valises à roulettes dans l’escalier à une heure du matin, la porte d’entrée qui claque dix fois par jour, une fête un mardi soir avec des invités qui ne connaissent ni le digicode ni les voisins : quand l’appartement d’à-côté devient une location de passage, c’est le voisinage qui encaisse. La réponse tient en trois constats. D’abord, le va-et-vient des occupants successifs peut constituer un trouble anormal de voisinage, et le loueur comme la plateforme qui diffuse l’annonce ont des obligations précises. Ensuite, le règlement de copropriété et la mairie disposent de leurs propres armes, de la clause de destination de l’immeuble jusqu’à l’autorisation de changement d’usage. Enfin, rien n’est automatique : le voisin qui se plaint sans preuves datées et localisées perd son procès, comme l’a montré la cour d’appel de Paris le 9 novembre 2022, tandis que le syndicat qui documente obtient la cessation des nuisances sous astreinte. Ces réserves posées, et en rappelant que le règlement de copropriété signé, les constats et les textes en vigueur à la date de rédaction priment sur toute analyse générale et que seul le juge, saisi des faits exacts, tranche, voici le parcours complet du voisin excédé par la location touristique d’à-côté.

I. Ce que le voisin subit, et ce que le droit en dit déjà

A. Le va-et-vient des occupants de passage peut constituer un trouble anormal de voisinage

Le point de départ est le principe posé par le code civil, dans sa rédaction issue de la loi du 15 avril 2024 : « Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte » (article 1253 du code civil). La responsabilité est donc de plein droit, sans faute à démontrer : il suffit d’établir un trouble qui dépasse les inconvénients normaux. Le texte ajoute aussitôt sa limite, l’antériorité : la responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble provient d’activités existant avant l’arrivée de la personne lésée, pourvu qu’elles soient conformes aux lois et règlements et poursuivies sans aggravation. Un voisin installé depuis dix ans dans un immeuble calme n’aura donc pas à subir sans réagir une activité de location à la nuitée apparue l’année dernière dans l’appartement voisin.

Ce principe général s’articule avec le droit de propriété lui-même : « La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements » (article 544 du code civil). Le loueur use de son bien, le voisin use du sien : le juge arbitre entre ces deux jouissances. Dans le cas d’une location de passage, le trouble ne vient pas d’un seul événement bruyant, comme une fête isolée, mais d’une situation structurelle : rotation permanente d’occupants qui ne connaissent ni les lieux ni les usages de l’immeuble, arrivées tardives, ménage et états des lieux répétés, utilisation intensive des parties communes, divulgation du code de la porte. C’est cette répétition, documentée dans la durée, qui fait basculer des inconvénients ordinaires vers l’anormalité.

L’affaire jugée par la cour d’appel de Paris le 9 novembre 2022 (pôle 4, chambre 2, RG 18/27539) illustre l’envers du décor, c’est-à-dire ce qui fait échouer le voisin. Une copropriétaire d’un studio parisien demandait à sa voisine de cesser toute activité hôtelière ou de location de courte durée sous astreinte de 100 euros par jour, plus 6 000 euros de dommages-intérêts, en invoquant la clause d’habitation bourgeoise du règlement et le trouble anormal de voisinage. Le tribunal d’instance l’avait déboutée le 21 septembre 2018, et la cour a confirmé le jugement. Non par principe, mais par défaut de preuves : les photographies produites représentaient des intérieurs de cuvettes de toilettes pour la plupart, sans date ni localisation, et n’avaient donc aucune valeur probante ; les courriers de l’assureur, de la mairie et des médecins ne faisaient que rapporter les paroles de la demanderesse ; le courrier du gardien du 15 février 2017 ne faisait que rapporter les dires d’une résidente. Seule subsistait une attestation circonstanciée du gardien du 7 décembre 2015, évoquant un sac poubelle dans le couloir, des sanitaires communs monopolisés et une touriste priée de baisser le son à dix heures du matin : un faisceau trop isolé pour caractériser un trouble anormal durable. La demanderesse a été condamnée aux dépens d’appel et à verser 2 500 euros à chacune des parties adverses au titre des frais de procédure. La leçon est brutale et doit être dite d’emblée : le voisin qui accumule les plaintes orales, les photographies floues et les courriers qui répètent ses propres dires se présente au juge les mains vides.

B. Le règlement de copropriété : destination de l’immeuble et clause d’habitation bourgeoise

Avant même le trouble de voisinage, le voisin peut interroger le règlement de copropriété. L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 pose que chaque copropriétaire use librement de ses parties privatives et des parties communes, à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. Beaucoup de règlements parisiens ajoutent une clause dite d’habitation bourgeoise, qui réserve l’immeuble à l’habitation et prohibe l’exercice d’un commerce ou d’une industrie dans les lots, parfois avec la mention surannée de l’interdiction d’exploiter des garnis. Le voisin y voit souvent une interdiction pure et simple de la location à la nuitée. La réalité judiciaire est plus nuancée, et le tribunal judiciaire de Paris l’a montré le 5 septembre 2025 (service des référés, RG 25/50811) dans un litige opposant un syndicat des copropriétaires à une société qui exploitait un appartement en location saisonnière.

Le syndicat demandait deux choses : d’une part l’interdiction pure et simple de l’activité de location saisonnière dans le lot, sous astreinte de 3 000 euros par infraction constatée, d’autre part la cessation des nuisances sous astreinte de 5 000 euros par infraction, plus une provision de 10 000 euros. Le juge a distingué les deux demandes. Sur l’interdiction d’activité, il a constaté qu’aucune clause du règlement n’interdisait expressément les locations de courte durée, et qu’aucune preuve ne démontrait que la location s’accompagnait de prestations de caractère para-hôtelier permettant de la qualifier de commerciale. Interpréter la vieille interdiction d’exploiter des garnis comme visant la location de type Airbnb supposait une interprétation que le juge des référés, juge de l’évidence, a refusée. En revanche, sur les nuisances elles-mêmes, le juge a ordonné la mesure qui s’imposait : le tribunal a enjoint à la société exploitante de mettre fin aux nuisances provenant d’elle-même ou de ses locataires, sous astreinte de 1 000 euros par infraction constatée par commissaire de justice pendant quatre mois. La distinction est capitale pour le voisin : obtenir l’interdiction définitive de l’activité suppose une clause expresse ou une démonstration commerciale solide, qui relève du juge du fond ; obtenir la fin des nuisances est accessible en référé, pourvu que les infractions soient constatées par commissaire de justice.

Le règlement de copropriété doit donc être lu de près, avec l’aide du pôle droit immobilier du cabinet à Paris lorsque ses clauses sont anciennes ou ambiguës : une clause qui interdit toute location meublée, même de longue durée, n’a pas la même portée qu’une clause qui prohibe les seules activités commerciales ; une destination d’immeuble exclusivement bourgeois n’équivaut pas à une interdiction des locations saisonnières si le juge estime que le va-et-vient reste compatible avec l’habitation. Et lorsque le règlement est muet, l’assemblée générale peut voter son actualisation, mais elle ne peut pas interdire par un simple vote une activité que le règlement autorise : la modification de la destination des parties privatives touche aux droits des copropriétaires et exige des majorités renforcées, que le voisin devra faire vérifier avant de réclamer un vote.

II. Ce que le voisin peut faire, dans l’ordre qui gagne les procès

A. Prouver d’abord, écrire ensuite : le dossier qui résiste au juge

Tout commence par la preuve, et la jurisprudence parisienne enseigne qu’elle obéit à des règles de forme strictes. Le constat de commissaire de justice reste la pièce reine : daté, localisé, dressé par un officier ministériel, il fixe le bruit, l’heure, la fréquence, l’occupation des parties communes. Il peut être complété par des attestations de voisins, à condition de respecter l’article 202 du code de procédure civile : « L’attestation contient la relation des faits auxquels son auteur a assisté ou qu’il a personnellement constatés », et « L’attestation est écrite, datée et signée de la main de son auteur » (article 202 du code de procédure civile), avec la mention qu’elle est établie en vue de sa production en justice, la connaissance des sanctions pénales encourues en cas de fausse attestation, et la copie d’une pièce d’identité signée. Les attestations qui se contentent de répéter les plaintes du voisin, sans faits personnellement constatés, sont écartées, comme la cour d’appel de Paris l’a fait en 2022. Photographies et vidéos doivent être datées et localisées, idéalement versées à un constat ; relevés de dates et d’heures des nuisances, copies des annonces en ligne montrant le logement proposé à la nuitée, témoignages du gardien sur les occupants successifs : c’est l’accumulation ordonnée qui emporte la conviction, pas l’indignation.

Avant tout procès, la loi organise la conservation des preuves : « S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé » (article 145 du code de procédure civile). Un voisin qui craint que les nuisances cessent provisoirement avant l’audience, ou que le loueur retire son annonce, peut ainsi demander au juge la désignation d’un expert ou la production de pièces, par exemple les calendriers de réservation de la plateforme. Cette procédure, discrète et rapide, évite que le dossier ne repose sur la seule parole du plaignant.

Vient ensuite l’exigence de la tentative amiable, qui n’est pas une politesse mais une condition de recevabilité : « à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, la demande en justice est précédée, au choix des parties, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative, lorsqu’elle tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5 000 euros ou lorsqu’elle est relative à l’une des actions mentionnées aux articles R. 211-3-4 et R. 211-3-8 du code de l’organisation judiciaire ou à un trouble anormal de voisinage » (article 750-1 du code de procédure civile). Concrètement, le voisin adresse d’abord au loueur une lettre recommandée décrivant les faits datés et demandant la cessation des nuisances, puis saisit le syndic pour qu’il rappelle le loueur à l’ordre et fasse respecter le règlement, et enfin tente une conciliation ou une médiation. Chacun de ces courriers, conservé avec ses accusés de réception, prouvera au juge que le voisin n’a pas assigné à la légère. Le tribunal judiciaire de Toulouse l’a illustré le 19 mars 2026 (RG 25/02666) en ordonnant à des occupants de mettre fin à des nuisances sonores constitutives de troubles anormaux de voisinage, sous astreinte de 20 euros par jour pendant trente jours : le juge qui constate le trouble l’assortit d’une contrainte financière, mais il ne statue que sur des faits établis et après que la voie amiable a été tentée.

B. La mairie et le juge : changement d’usage, amende civile et référé

Le deuxième levier du voisin est administratif, et il est souvent décisif : dans les communes qui l’ont décidé, dont Paris, la location répétée d’un logement à une clientèle de passage constitue un changement d’usage soumis à autorisation préalable. Le code du tourisme définit d’abord l’objet : « Pour l’application du présent article, les meublés de tourisme sont des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois » (article L. 324-1-1 du code du tourisme). Le même article impose au loueur une déclaration préalable avec enregistrement sur un téléservice national, qui délivre un numéro de déclaration mis à disposition de la commune. Les plateformes ne sont pas hors de cause : elles doivent informer le loueur de ses obligations et obtenir de lui, avant toute mise en ligne, « une déclaration sur l’honneur attestant du respect de ces obligations » (article L. 324-2-1 du code du tourisme), et publier le numéro de déclaration dans chaque annonce. Une annonce sans numéro, ou un logement loué au-delà des seuils applicables à la résidence principale, sont des indices sérieux d’irrégularité que le voisin peut relever et transmettre.

Le code de la construction et de l’habitation verrouille le dispositif : « Le fait de louer un local meublé à usage d’habitation en tant que meublé de tourisme […] constitue un changement d’usage au sens du présent article » (article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation). La sanction est une amende civile : « Toute personne qui enfreint les dispositions des articles L. 631-7 ou L. 631-7-1 A ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application des mêmes articles L. 631-7 et L. 631-7-1 A est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 100 000 € par local irrégulièrement transformé » (article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation), prononcée par le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, sur assignation de la commune. Le voisin ne peut pas demander lui-même cette amende, qui appartient à la commune, mais il peut signaler la situation à la mairie, avec copies de l’annonce, relevés des rotations d’occupants et constats : à Paris, la Ville tient un registre public des décisions de changement d’usage depuis 1970 et propose en ligne le signalement d’un meublé touristique potentiellement non autorisé (Ville de Paris, la location meublée touristique : les règles à suivre). Dans la capitale, l’autorisation est en outre subordonnée à une compensation, c’est-à-dire à la transformation en logement de locaux non dédiés à l’habitation, ce qui rend l’exploitation irrégulière d’autant plus fragile face à un contrôle.

La Cour de cassation a resserré l’étau en trois arrêts que le voisin doit connaître. Le 9 novembre 2022 (pourvois n° 21-20.464 et 21-20.814), elle a rejeté les recours contre un arrêt de la cour d’appel de Paris qui condamnait un propriétaire parisien à 20 000 euros d’amende civile pour location répétée de courte durée sans autorisation, en rappelant que la location répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage constitue un changement d’usage. Le 27 juin 2024 (pourvoi n° 23-13.131), elle a cassé un arrêt de la cour d’appel de Bordeaux qui dispensait une loueuse d’autorisation au motif que son appartement était classé en meublé de tourisme : une décision de classement en meublé de tourisme ne peut pas tenir lieu d’autorisation de changement d’usage. Le 3 septembre 2026 (pourvoi n° 25-16.157), elle a cassé un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence qui validait une location saisonnière au motif que l’activité, exercée sans prestations hôtelières, était de nature civile et que le règlement de copropriété autorisait la location : ces motifs étaient inopérants dès lors que l’appartement à usage d’habitation avait été loué de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage sans autorisation, car la location répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage dès lors que l’appartement est à usage d’habitation et que l’autorisation préalable fait défaut. Autrement dit, ni le classement touristique, ni le caractère civil de l’activité, ni la tolérance du règlement de copropriété ne dispensent de l’autorisation municipale là où elle est exigée.

Reste le troisième levier, judiciaire et rapide : le référé. « Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite » (article 835 du code de procédure civile). Le voisin, ou le syndicat des copropriétaires agissant pour la collectivité, peut ainsi demander en quelques semaines la cessation des nuisances sous astreinte, comme le tribunal judiciaire de Paris l’a ordonné en 2025 à raison de 1 000 euros par infraction constatée par commissaire de justice, et solliciter une provision sur les dommages-intérêts. Le juge du fond reste compétent pour la réparation intégrale du préjudice — nuits sans sommeil, dépréciation de la jouissance, frais de constat — et pour l’interdiction durable de l’activité lorsque le règlement la prohibe. À Paris et en Île-de-France, où l’autorisation de changement d’usage est exigée avec compensation et où les contrôles municipaux se sont intensifiés, le voisin cumule donc trois pressions convergentes : le rappel au règlement par le syndic, le signalement à la mairie qui peut assigner en amende civile jusqu’à 100 000 euros par local, et le référé qui fait cesser les nuisances sous astreinte. Aucune de ces voies ne dispense des deux autres, et chacune exige son dossier : constats et attestations conformes pour le trouble, annonce et numéro de déclaration pour la mairie, clause précise du règlement pour l’interdiction d’activité.

Conclusion

Le voisin dont l’appartement mitoyen est devenu une location de passage n’est pas condamné à subir ni à déménager. S’il documente les nuisances avec des constats et des attestations régulières, s’il écrit au loueur puis au syndic avant toute assignation, et s’il tente la conciliation ou la médiation qu’exige l’article 750-1, il peut faire cesser les nuisances en référé sous astreinte et obtenir réparation de son préjudice. Parallèlement, le signalement à la mairie expose le loueur irrégulier à l’amende civile pour changement d’usage sans autorisation, que la Cour de cassation a confirmée et précisée en 2022, 2024 et encore le 3 septembre 2026, sans que le classement touristique, le caractère civil de l’activité ou la tolérance du règlement n’y changent rien. Deux limites doivent rester présentes à l’esprit : l’interdiction définitive de l’activité suppose une clause expresse du règlement ou une démonstration commerciale que le juge des référés n’improvise pas, comme le tribunal judiciaire de Paris l’a rappelé en 2025, et toute demande chichement prouvée se retourne contre son auteur en dépens et en frais, comme la cour d’appel de Paris l’a jugé en 2022. À Paris et en Île-de-France, où chaque location de passage sans autorisation préalable avec compensation est une infraction potentielle, le dossier bien constitué — constats datés, annonces archivées, courriers recommandés, tentative amiable — est l’arme qui transforme des nuisances subies en recours gagnés.