Un colocataire annonce son départ en pleine année, donne congé, rend ses clés et s’installe ailleurs, convaincu que l’affaire est réglée. Quelques mois plus tard, le bailleur lui réclame des loyers impayés par ceux qui sont restés, puis une part des dégradations constatées à la sortie définitive. La réponse tient en trois phrases : le congé régulier fait cesser les obligations du partant pour l’avenir, mais la clause de solidarité stipulée au bail le maintient tenu des dettes du logement pendant six mois au plus après l’effet de son congé, sauf si un nouveau colocataire entre au bail avant ; le départ d’un seul ne résilie pas le bail pour les autres, qui restent locataires et redevables de l’intégralité du loyer ; et le dépôt de garantie ne se récupère qu’au départ de tous, après l’état des lieux de sortie global. La cour d’appel de Douai l’a illustré le 10 septembre 2026 en maintenant une colocataire partie en juillet 2024 tenue des dettes jusqu’à l’extinction de sa solidarité en avril 2025. À l’inverse, la Cour de cassation a rappelé le 8 avril 2021 qu’une fois la solidarité éteinte, les dettes nées ensuite, comme des réparations constatées après le départ, ne peuvent plus être mises à la charge du sortant. Ces réserves posées, et en rappelant que le bail signé, ses clauses et l’acte de cautionnement priment sur toute analyse générale, que les montants et les textes sont ceux en vigueur à la date de rédaction et que seul le juge tranche les litiges au vu des pièces, voici comment donner congé en colocation sans rester prisonnier du bail, ce que la solidarité fait payer après le départ et comment solder les comptes sans se tromper de cible.
Cet article traite de la colocation d’un logement d’habitation, à Paris et en Île-de-France, lorsque l’un des colocataires donne congé pendant que les autres restent. Le congé donné par le bailleur, la reprise pour habiter ou pour vendre, le décès du locataire et la fin conjointe du bail par tous les colocataires obéissent à d’autres règles et ne sont pas abordés ici. Les décisions citées sont présentées avec leur date, leur juridiction et leur sens exact, sans extrapolation à des situations différentes.
I. Donner congé à plusieurs : ce que le départ d’un seul change, et ce qu’il ne change pas
A. Un congé personnel, avec des formes et des délais stricts
La colocation est définie par la loi comme, selon l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 : « La colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat. » Chacun des colocataires est donc un locataire à part entière, et chacun peut quitter le logement en donnant son propre congé. L’article 12 de la même loi est limpide : « Le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15. »
Les formes ne se négocient pas. L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. » Un simple message, un courriel ou un appel téléphonique au bailleur ne vaut pas congé, et le délai ne court qu’à compter d’une notification régulière : « Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre. » Le colocataire qui veut partir sécurise donc d’abord la preuve de la date d’envoi et de réception, car tout le calendrier de sa libération, y compris la fin de sa solidarité, en dépend.
Le délai de droit commun est de trois mois. L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. » Mais à Paris et dans les communes en tension, il tombe à un mois, car « Le délai de préavis est toutefois d’un mois : 1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l’article 17 ». Ces territoires sont, selon l’article 17 de la loi : « Les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant », dont « Un décret fixe la liste des communes comprises dans ces zones. » Paris relève de ce zonage tendu, de sorte qu’un colocataire qui quitte un logement parisien n’est en principe tenu que d’un mois de préavis, à condition de viser expressément ce motif dans sa lettre et de le justifier : « Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l’envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois. » Oublier de mentionner la zone tendue, c’est rester redevable de trois mois au lieu d’un.
Pendant le préavis, le partant paie, même s’il a déjà déménagé. Le même article 15 dispose : « Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. » Et à l’expiration du délai, il perd tout droit sur les lieux : « A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués. » D’où l’intérêt de vérifier dès la signature si le bail stipule une clause de solidarité : c’est elle qui décidera de ce que le partant paiera après son départ, bien au-delà du préavis.
B. Le bail continue sans le partant : le congé d’un seul n’est opposable qu’à lui
Première conséquence que les colocataires découvrent trop tard : le congé de l’un ne met pas fin au bail des autres. Le bail se poursuit entre le bailleur et les colocataires restants, qui doivent désormais assumer seuls l’intégralité du loyer. La cour d’appel de Lyon l’a confirmé le 4 février 2026 dans une affaire où un mari avait donné seul congé du logement : le premier juge avait, selon l’arrêt (RG 23/05540), constaté que le congé recommandé du 29 septembre 2021 émanait du seul mari et n’était pas opposable à son épouse, et retenu que celle-ci demeurait titulaire du bail. La cour confirme le jugement en toutes ses dispositions, constate ensuite la résiliation du bail à l’égard de l’épouse par l’effet de son propre congé délivré en cours de procédure, et ordonne l’expulsion des occupants restés sans droit. Autrement dit, chacun sort par son propre congé, et personne ne sort par le congé d’un autre.
Le raisonnement vaut pour les colocataires : le colocataire restant ne peut ni se prévaloir du congé du partant pour quitter les lieux sans formalité, ni exiger du bailleur qu’il divise le loyer par le nombre de partants. Le loyer du logement reste dû en entier, et le bailleur peut en réclamer le paiement à n’importe lequel des colocataires restants, puis au partant tant que sa solidarité court. Symétriquement, le partant ne peut pas empêcher les autres de rester, ni leur imposer un remplaçant de son choix : il a tout intérêt à proposer au bailleur un candidat pour prendre sa place, car l’accord du bailleur est décisif. C’est l’entrée du remplaçant au bail qui éteint immédiatement la solidarité du partant, dès la date d’effet de son congé, au lieu de la laisser courir six mois. Un remplaçant installé dans les faits, qui paierait sa part au bailleur sans avenant ni nouveau bail, ne libère pas le sortant : seule la mention du nouveau colocataire au bail, acceptée par le bailleur, fait cesser la solidarité à la date d’effet du congé.
Le sort du congé irrégulier mérite un dernier avertissement. Un congé notifié sans respecter les formes, ou dont le motif de délai réduit n’est ni précisé ni justifié, ne produit pas les effets attendus : le délai applicable reste de trois mois, et la date d’effet, d’où court le délai de six mois de solidarité, se trouve décalée d’autant. Le partant qui croit être libéré en janvier peut ainsi découvrir qu’il est tenu jusqu’au printemps, avec les loyers impayés des autres entre-temps. D’où la règle d’or : notifier en recommandé avec accusé de réception, viser le bon délai, conserver toutes les preuves, et faire constater par écrit l’entrée éventuelle d’un remplaçant au bail.
II. L’argent après le départ : solidarité, dépôt de garantie et dégradations
A. Six mois de solidarité au plus, et une caution liée au sort du partant
La clause de solidarité, quand le bail la stipule, permet au bailleur de réclamer à un seul colocataire la totalité de la dette de loyer, à charge pour celui qui paie de se retourner ensuite contre les autres. Concrètement, le bailleur confronté à des impayés après le départ de l’un peut en demander le règlement au partant tant que sa solidarité court, comme au colocataire resté : c’est ce qu’a fait le bailleur social devant la cour d’appel de Douai, qui a maintenu la sortante condamnée solidairement avec le restant. Mais cette solidarité du sortant n’est pas perpétuelle : elle est enfermée par la loi dans un double couperet.
L’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose en son paragraphe VI : « La solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé. » Deux issues donc : si un remplaçant entre au bail, la solidarité du partant et celle de sa caution s’éteignent dès l’effet du congé ; sinon, elles courent six mois au plus après cette date, puis s’éteignent d’elles-mêmes. La caution du partant suit exactement le même calendrier, et la loi verrouille son engagement : « L’acte de cautionnement des obligations d’un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d’un contrat de bail d’une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l’extinction de la solidarité met fin à l’engagement de la caution. » Une caution qui ne désigne pas le colocataire garanti est nulle, et une caution du partant ne peut être recherchée au-delà de l’extinction de sa solidarité.
La cour d’appel de Douai a appliqué ce couperet le 10 septembre 2026 (RG 25/01161) : une colocataire avait donné congé réceptionné le 9 juillet 2024, le bail stipulait la solidarité, le préavis était de trois mois et elle n’avait pas été remplacée. La cour retient que la solidarité, expirée six mois après la date d’effet du congé en application de l’article 8-1 paragraphe VI, s’est éteinte le 9 avril 2025, et juge la colocataire solidairement tenue de la dette locative jusqu’à cette date, les lieux n’ayant été repris par le bailleur que le 11 mars 2025. Le jugement qui l’avait condamnée solidairement avec le colocataire resté à l’arriéré locatif et à l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux est confirmé, avec 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile en appel. Moralité chiffrée : partie depuis neuf mois, la sortante paie encore, parce que sa solidarité courait toujours à la date des dettes.
La Cour de cassation fixe la limite inverse, tout aussi nette. Le 8 avril 2021 (3e chambre civile, pourvoi n° 19-23.343), elle casse un arrêt qui avait mis à la charge d’une colocataire sortie en octobre 2015 un prorata de régularisation de charges et de travaux arrêté en janvier 2016. Visa de l’article 8-1, VI, de la loi du 6 juillet 1989 : la Cour rappelle que la solidarité du colocataire sortant cesse à l’effet de son congé si un remplaçant entre au bail, et au plus tard six mois après cet effet. Elle en déduit que la solidarité ne couvre plus les dettes nées après son extinction, puis constate que la créance de remise en état était née après cette extinction : la condamnation de la sortante est donc cassée. Le critère n’est donc pas la date du constat ou de la facture, mais la date de naissance de la dette : ce qui naît après l’extinction ne peut plus être réclamé au partant, même si le bailleur n’a fait les comptes que plus tard.
Entre ces deux bornes, le partant qui a payé pour les autres n’est pas sans recours : l’article 1317 du code civil dispose : « Entre eux, les codébiteurs solidaires ne contribuent à la dette que chacun pour sa part. Celui qui a payé au-delà de sa part dispose d’un recours contre les autres à proportion de leur propre part. » Le sortant qui a réglé l’arriéré du logement peut donc se retourner contre le ou les colocataires restés, chacun pour sa part, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire. Et si l’un des colocataires est insolvable, la même disposition répartit sa part entre les autres, y compris celui qui a payé. Pour les litiges nés à Paris, les colocataires comme les bailleurs gagnent à faire qualifier ces recours par le pôle droit immobilier du cabinet à Paris, avant d’engager une procédure contre le mauvais débiteur ou pour une dette déjà éteinte.
B. Charges, dépôt de garantie et état des lieux : solder sans se tromper de date
Les charges suivent le même calendrier que le loyer : le partant en répond pendant son préavis, puis au titre de la solidarité jusqu’à son extinction, pour les dettes nées avant cette date. Les régularisations annuelles de charges tombées après son départ peuvent donc encore lui être réclamées en prorata, mais uniquement pour la période couverte par sa solidarité. C’est exactement ce que la Cour de cassation a censuré en 2021 : un prorata calculé sur une période postérieure à l’extinction ne passe pas. Le partant exige le décompte période par période et vérifie que chaque somme réclamée correspond à une dette née avant l’extinction de sa solidarité ; le bailleur, lui, chiffre ses demandes en distinguant ce qui est né avant et après, sous peine de cassation.
Le dépôt de garantie obéit à une logique différente, qui surprend toujours les sortants : il ne se récupère pas au départ du premier partant. L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. » Il est restitué « dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée », et « dans un délai maximal de deux mois » dans le cas contraire, « déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur ». Tant que les autres colocataires occupent les lieux, il n’y a ni remise des clés du logement ni état des lieux de sortie global, donc aucune restitution partielle : le partant récupère sa part en s’arrangeant avec le remplaçant ou avec les restants, par exemple en se faisant rembourser sa quote-part contre quittance, mais il ne peut pas l’exiger du bailleur. Le bailleur conserve le dépôt jusqu’au départ du dernier occupant, puis compare l’état des lieux de sortie définitif à l’état des lieux d’entrée.
L’état des lieux est le document qui décide de tout. L’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose : « Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d’exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. » Et : « Si l’état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire ». Le partant a donc intérêt à détailler chaque pièce dès l’entrée, puis à faire constater l’état de sa chambre et des parties communes à sa sortie, par écrit contradictoire avec le bailleur et les restants, voire par constat de commissaire de justice si le logement est déjà dégradé : sans cette photographie datée, les dégradations commises après son départ lui seront imputées par le prorata de l’état des lieux final, et il devra prouver qu’elles sont nées après l’extinction de sa solidarité.
Le dépôt de garantie, enfin, n’est pas une tirelire pour loyers impayés en cours de bail, mais il garantit bien le paiement du loyer à la sortie : la Cour de cassation, au visa des articles 7 et 22 de la loi du 6 juillet 1989, a jugé que le dépôt de garantie garantit notamment le paiement du loyer, et cassé l’arrêt qui affirmait le contraire (même arrêt du 8 avril 2021, n° 19-23.343). Le bailleur peut donc imputer l’arriéré sur le dépôt au moment des comptes définitifs, dans la limite des sommes dûment justifiées, et restituer le solde avec le décompte. Le partant qui conteste une retenue exige les justificatifs pièce par pièce : factures de remise en état, décompte de régularisation de charges, détail des loyers impayés, chacun rattaché à sa période de solidarité. À défaut de justification, la retenue tombe, et les pénalités de retard de restitution s’appliquent.
Conclusion
Quitter une colocation parisienne ne s’improvise pas : un congé notifié dans les formes, avec le bon délai d’un mois en zone tendue, fait courir la libération, mais la solidarité stipulée au bail maintient le partant tenu des dettes nées pendant six mois au plus, ainsi que sa caution, sauf entrée d’un remplaçant au bail qui éteint tout immédiatement. Le bail continue pour les restants, redevables de l’entier loyer, et le dépôt de garantie attend le départ du dernier occupant et l’état des lieux final. Les décisions de 2021 et de 2026 encadrent ce calendrier des deux côtés : le sortant paie ce qui est né pendant sa solidarité, même après son départ physique, et ne paie rien de ce qui est né après son extinction. Faire constater son état de sortie, exiger des décomptes datés et vérifier chaque retenue sur pièces, c’est transformer un départ en sortie propre au lieu d’en faire le début d’un contentieux.